强信号出现，从二十大透露的信息，读懂东莞未来楼市走向

10月16日，中国共产党第二十次全国代表大会在北京人民大会堂开幕。

会上提出了，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度等房地产发展方向。

在房住不炒的大前提下，掌柜君看到了几个重点：

1、改善型需求或将成为市场的关键支撑;

2、加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度;

3、着力推进城乡融合和区域协调发展;

这些举措对东莞市场会产生什么影响?

首先，改善型需求不断增加，一直是东莞市场近10年的发展趋势，未来这种趋势将继续扩大。

随着20年楼龄的小区，老旧的产品以及二胎三胎家庭成员的增加，会产生大量的换房需求，这一股改善刚需的购买力，在市场的占比会越来越重。

从数据可看出，今年改善型需求得到进一步释放。

70㎡以下的户型已基本无人成交；

70-110平㎡的户型成交占比最多，5月成交占比约57%；

110-144㎡户型成交占比上升，5月成交占比约34%，同比上涨7%。

据不完全统计，东莞在售改善洋房项目约78个，户型基本为3-4房。其中，壹品松湖、莞民投和昌莞月湾、首嘉鹭湾1号、华润润府等项目为纯4房社区。

从以上的表格可看以，在东莞市场上，有大量的4房产品可供选择。

随着新房市场上大户型产品占比的增多，市场需求反馈的不断，未来东莞楼市的大面积产品将持续迭代升级，带来更多惊喜。

这是近8年国家反复强调的方针，只是目前的形势更加的成熟。

2015年底，中央经济工作会议首提发展住房租赁市场，并将“租购并举”确立为我国住房制度改革的主要方向。

2020年12月，中央经济工作会议提出“要高度重视保障性租赁住房建设”，租赁市场进入以保障性租赁住房为抓手、重点解决住房租赁市场结构性问题的高质量发展阶段。

2021年6月，国务院办公厅印发了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，第一次明确了国家层面住房保障体系的顶层设计，提出加快完善以公租房、保障性租赁住房、共有产权住房为主体的住房保障体系，随后中央加快金融、财税、土地等配套政策落地。

融资闭环是这一系列推进重要的一环，也是房企可持续发展的一个方向。

目前东莞的人才房莞寓、公租房雅园新村都是东实在管理运营。

与市场化租金相比，公租房租金较低，约为同地段租金的17%。

以西平为例，金地格林小城88.12㎡三室租金约2800元/月，光大景湖春晓85㎡两室租金2700元/月，景湖名郡78㎡两室租金2600元/月。

而雅园新村的公租房，毗邻东莞高级中学，80㎡的户型，租金仅440元。与同地段市场租金相比，相差约2100元。

5月13日，东莞市人民政府办公室正式发布了《东莞市发展保障性租赁住房实施意见》，表示，到“十四五”期末，全市保障性租赁住房总量不少于10万套，力争达到15万套。

其中，2022年不少于3万套，2023年不少于3万套，2024年不少于2万套，2025年不少于1.7万套。

那么，近两年，每年新增3万套，大概是什么样的水平?

据数据显示，2021年，东莞新房成交约4.3万套(合富大数据)，东莞二手成交约2.1万套(乐有家数据)。

由此看来，每年新增3万套，相当于接近东莞整年的新房成交量，超过东莞整年的二手房成交量。

而东莞今年首度入市的三限房，是东莞的一次新的探索，在今后的市场或许会更加频繁的出现，涵盖更多镇街，产品不断升级完善，以更全面的方式出现。

10月19日，东莞首个三限房东实旗盛花园，开启线上认购，10月29日正式选房。

本次供应1号楼、4号楼共360套预售房。其中，第一批推出354套(6套样板间不参与本次选房，计入下一批次推售房源)，户型为71-79㎡2-3房。

三限房(共有产权住房)销售时，承购人按总价的50%出资购买50%产权(销售均价不能高于34970元/平方米，结合房屋楼层、朝向等因素确定，上下浮动比例不超过10%)，另50%产权由政府指定代持机构持有。

以1栋为例，70.9㎡两房户型最低总价117万元(半价)，按照首付两成，首付约23万元左右；

78.84㎡三房户型最低总价134万元(半价)，按照首付两成计算，首付约27万元左右。

根据公告内容显示，本批三限房具体交付使用时间为2024年9月15日，意味着两年后才能收房。

此外，该项目第二批次的2号楼和3号楼计划于今年12月推售。

而长安、塘厦、凤岗等三限房项目推售节奏也初步确定，计划陆续于11-12月入市。

这个方针涵盖了中国最为重要的几个经济圈(京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝双城经济圈)，而东莞作为大湾区的经济要塞，与该政策息息相关。

而东莞的滨海湾新区，无论是交通还是产业都与深圳紧密相连，成为东莞融合深圳的又一重要经济命脉。

在《东莞市2022年重大项目计划》中，滨海湾新区共有19个项目列入市重大建设项目计划表，2022年计划完成总投资38.4亿元；5个项目列入市重大预备项目计划表，估算总投资为418.82亿元。

区位优势叠加利好政策，让滨海湾受到越来越多企业的青睐，成为了粤港澳大湾区极具投资价值的“潜力板块”。

目前，滨海湾已引入OPPO全球总部、OPPO智能制造中心、紫光芯云产业城等产业项目，千亿级产业集群悄然形成。

还有正中科学园一期首开区、欧菲光电影像产业项目、vivo智能终端总部和小天才智能科技中心项目等工程快马加鞭。

随着时间的推移，蓝图勾勒愈加清晰，越来越多年轻精英聚集于此。根据滨海湾十四五规划，预计2025年，新区人才总量将高达13.6万，比2021年(约1000人)要多135倍。

而东莞也通过滨海湾，与深圳的连接更加紧密。

8月3日，广东省自然资源厅发布了关于印发《广东省都市圈国土空间规划协调指引》的通知，东莞全市纳入了深圳都市圈。

《指引》显示，三条走廊将深圳和东莞全部打通：西部沿海走廊：深圳中心区-宝安-滨海湾;中部隧洞走廊：深圳中心区-光明-松山湖;中部谷地走廊：深圳中心区-龙华 -东莞东南板块，涉及滨海湾新区、松山湖科学城、塘厦、常平等。

随着两城深度融合，深圳的科技资源、研发实力不断向东莞渗透，也为东莞的产业集群升级提速提供了很好的养料和催化剂。

目前，天安深创谷项目、京东智谷等多个新兴产业园已引进大量深圳企业；松山湖又添一个大型科技产业园,，东莞立讯、深圳5G产业联盟等已签约进驻。

此外，松山湖科学城、光明科学城将深度联手，共建大湾区综合性国家科学中心先行启动区，率先形成综合性国家科学中心基本框架。

在空间上，东莞不仅南连深圳，还北接广州。根据《年报》显示，深莞每天有120.8万通勤人次；穗莞每天有46.1万通勤人数。

因地理位置得天独厚，产业集群厚实，东莞被省委省政府赋予“打造科创制造强市”的更高期许。

如今，东莞创新驱动发展取得显著性突破，截至去年年底，东莞R&D投入强度提升至3.54%，全市高新技术企业数量达到7387家，位居全国地级市第二名。

那么，未来的东莞市场将走向何方，让我们静待时间的揭晓吧。