2008东莞房地产盘点：东莞地产十大热门关键词

看东莞地产，观楼市风云。处在世界金融风暴下的东莞，吸引了太多的眼球与关注， 2008的东莞楼市概莫能外，有太多的阵痛与期待，心碎与希望交错纠缠，在这风云变幻的年度，我们经历了小说般的情节，一夜暴富随风逝去，一夜腰斩缩水50%却又那么的真实。房地产开发企业的梦醒与无奈，购房者的徘徊与观望，浓缩成丰富的2008东莞房事。

为此，房掌柜（fzg360.com）特地整理了“2008东莞地产十大热门关键词”，借此回顾一下2008东莞地产的五味杂陈。

第一热门关键词：降价

热度系数：★★★★★

【入选提要】

降价第一季：东莞楼市在2月最后一天（29日）突然拉开降价大幕，万科运河东1号率先以“团购”的名义7折跳水，光大景湖湾畔、丰泰城紧接着相继推出特价房！此次降价以团购形式爆发，可追溯为今年珠三角楼盘价格普降的源头，对2008的东莞楼市甚至珠三角楼市影响深远，为全年楼市奠定了房价回调的大基调。

降价第二季：临近5月小黄金周，满城尽刮“团购风”，东莞楼市出现整体大范围的普降风潮，景观好、位置好的单位抛弃“假摔”面具实现赤裸“真降”，团购集结号、打折、五重特惠大礼、抄底价、送非毛坯等各类促销手法层出不穷，随后因为5.12汶川地震，楼市推广陷入低迷状态。

降价第三季：奥运前夕，下半年楼市走势悲观气氛已经弥散，“3字头”房价裸降大战频现市场——万科城市高尔夫高层洋房起价3799元，理想0769最低价3488元“回归2005年”，联华花园城特惠单位一口价3280元，8月中下旬因此出现了成交量的小高峰。

降价第四季：国际金融海啸全面爆发的大背景下，加上几番降价给购房者造成的巨大心理冲击，买家入市意愿再次普遍大减，市场再度陷入观望和等待之中，“金九银十”变“静九难十”，此时市场上大部分中端、中低端项目已“降无可降”。而进入11月，以天骄峰景限量特价5200元起、中信森林湖5300-7580元双限价洋房为标志，掀起了年终中高端产品“放低身段”的价格普降，世纪城国际公馆、金域中央、星河传说荷塘月色纷纷调低新货价格预期，东方华府也不得不面临开盘不久随即暗调价格体系的局面，“5字头买豪宅”使得中端产品价格再次遭遇下行压力，估计又将引发中低端产品价格体系的再一轮下移。

【入选理由】

东莞为什么成为今年珠三角楼盘价格普降的源头，有人口结构、产业转型的原因，也有因为外来过江龙、本土巨头同板块PK的因素，加上共有的敏锐市场触觉，令“降价”成为不可回避的年度关键词。即便是央行和财政部联袂救市、救经济，仍无力反转尚处于调整中的行业态势，降价也早已不再是开发商避讳的促销手段。每个房地产企业都需要在冬天里给自己算一笔帐，在“降无可降”之后，企业将如何抉择？消费者又将如何精明理性地选择？答案也许在2009。

【房掌柜点评】

对市场的应变，降价是最直接的体现方式，谁降得早、降得多，谁便卖得快，不比着降已经不行了，当降价成为这个行业的主流营销手段之时，我们已经到了要重新思索这个行业的时候了。

一年中，对一种商品轮番上阵四个降价打折季，不说对房产等大宗消费品，就是对时装而言，消费者也有些承受不起，因此说“东莞是中国此轮房地产周期性调整中价格最先见底的城市”并不为过。

四轮降价确实令不少购房者胆战心惊“很受伤”，但2008毕竟还是有很多因为“房事”缔结了姻缘的购房行为，购房者与开发企业“婚后”如何对“新婚”即始就出现的裂痕进行疗伤、修复，是值得每个开发商用心经营的一门功课，提高项目建筑园林品质，或许是实现高品质“婚姻”的一条必由之路。

第二热门关键词：明星

热度系数：★★★★★

【入选提要】

东莞楼市的急速回落可谓彻底得令房地产开发企业难以接受，短短几个月时间内，房价惨烈跌落的程度乃东莞地产史上所罕见。眼看着楼市回暖的可能越来越小，谁能打破楼市销售低迷的坚冰？谁能让楼盘的成交量上去？谁也不会想到“明星”会是一致的答案，但至少当时正要推盘的东莞房地产开发企业是这样认为的。在请明星坐镇楼盘推售方面，不少项目的步调达到了出奇的一致。

步入11月，大牌、小牌的明星似乎接踵而至，据不完全统计，为东莞楼市助威促销的明星们约15批次。

天骄峰景、金域中央、丰泰观山碧水、富盈山水华府、虎门港1号等星光闪烁，胡一虎和蔡少芬作客星河传说荷塘月色，郭可盈坐镇万科金域蓝湾，林峰、夏雨和米雪光临金域中央……

从现场看，明星效应确实非同凡响，东莞大小楼盘的人气因此而热闹异常，明星们的到来让东莞楼市感受到了许久不曾有过的繁荣景象。

【入选理由】

明星一直是吸引眼球的代名词，本来与地产无关，但2008年度的东莞楼市，却星味十足，明星营销构成了东莞楼市最亮丽的风景线，让开发商赚足了噱头，让大众过足了眼瘾，东莞楼市俨然成了明星的走秀场、竞技场，冷清的东莞楼市热闹指数顿时飙升。

【房掌柜点评】

香港TVB的明星，大概被东莞楼市请了个遍，从老牌红星到今日的新生派，无一不大驾光临，成为东莞楼市独特的营销盛况。

高价请来明星显然是楼盘需要足够的人气，房地产企业心里也明白，明星或许并不能带来成交量的提升，但只要能带来人气便足够，这年头，缺的就是“人气”，人气足了，成交量如何也能有所提升，只不过客户是百里淘一还是千里挑一的问题。

第三热门关键词：救市猜想

热度系数：★★★★☆

【入选提要】

关于“救市”的呼声开始是从A股大盘那厢传过来的，股市大盘从6124高点不断跌落，在逐个击破5、4、3、2等整数关口的过程中，因为楼市的持续低迷，房地产开发企业大多心急如焚，期待政府能出台一些相关的政策来消融楼市的坚冰，中国房地产市场的救市呼声才此起彼落地高涨起来。

10月前后，A股大盘反复两次击穿2000点整数关口之时，南京、长沙、沈阳、厦门、西安、重庆、上海、武汉、杭州、福州、厦门等18个城市，不约而同地对房地产市场的低迷状态宣告“出手”救市，而建设部相关人士表示否认“救市”传闻，中央采取的则是“默认”态度。救市政策经历了从西部地震灾区省会城市，到中部核心城市，再到东南沿海经济发达城市，最后抵达长三角几个代表性城市，但迟迟未见珠三角城市群出台救市政策。

在市场猜测“救市潮”会否蔓延到珠三角时，深圳、广州热议救市的可能性政策，东莞自然也免不了翘首期盼，于是各方激辩关于地方政府救市政策的各种猜想——恢复购房入户政策、政府发放购房补贴、减免一手二手交易契税、增加公积金贷款总额等等。

【入选理由】

楼市进入低迷期，开发商拿地过多，资金紧张，需要回笼资金来谋生存谋发展，于是喊出了救市，这股旋风越刮越猛，其他城市的地方政府也频频出台利好政策及相应的救市措施。无疑，救市成了楼市、股市的当红词，而全国18城市开始地产救市运动时，东莞房地产市场所经历的只是各种“救市猜想”。

【房掌柜点评】

东莞楼市需不需要救？网友们大力反对政府出手救楼市，主管城建的副市长梁国英表态，东莞楼市是一个理性的市场，应更多地适应市场的调节，东莞政府暂不考虑“救市”；东莞市委书记刘志庚也表示，东莞目前没有考虑救楼市的打算，于是各种关于救市的猜想才嘎然而止。其实等政府出手救市不太现实，东莞政府目前的重点是产业链升级，保民生，开发商还得自救，楼市的回暖，关键还是恢复购房信心与提高置业者的购买能力。

第四热门关键词：房贷细则

热度系数：★★★★☆

【入选提要】

房地产出台新政，一次懒得说个明白，吊吊胃口先，等大家你一言我一语口水仗疲惫之时，再冷不丁把大家议论纷纷的“补丁政策”抛出来，名正言顺地叫做“细则”。

2008年11月1日起执行的房贷新政再次遭遇悬而未决的“细则”，对首次购买“普通自住房”和“改善型普通自住房”的数据界定尚不明朗，何为“普通自住房”何为“改善型普通自住房”？是90平米以下界定为“普通自住房”90平米以上界定为“改善型普通自住房”？还是参照东莞建筑面积144平米标准以下的作为“普通自住房”144平米以上的作为“改善型普通自住房”？如同去年“9.27”政策如何界定第二套房贷一样，央行此次新政再次留下一个巨大的问号。

“普通自住房”和“改善型普通自住房”的数据，当时都不得而知，有猜测说，也许是央行对此面积界定避免“一刀切”，赋予各地金融机构更大的自主决策空间，可兼顾不同地域、不同层次的贷款需求……分明是没说明白，让大家自己想个明白，结果导致一大批购房者下定金后持续“观望”，宁愿不要短期签约的折扣点，也要排队等“细则”出台。

【入选理由】

这是时下被泼以重彩的一个词，当国家在表达明显救市、救经济信号的时候，整个楼市沸腾，尽管这个政策对楼市的影响在现在看来不温不火，但与降息一样，它所带来的，不是政策的实际效力，而是这个政策所带来的信心恢复。

【房掌柜点评】

虽然各家银行对此的态度仍是慎之又慎，但业内及普通消费者对此的期待却是充满曲折，可能是今年大家已经历了太多行业的变化，对房贷细则寄予太多美好的期待不现实，也习惯了“细则”千呼万唤不出来。当然，最后的情况是，地方政策补丁落地，自住房面积参照144平米，对不同的购房客户区别对待首付、区别对待按揭利率。但讳如莫深的是，各大银行细则的发文均未以正式文件发函的形式下达，直接改为私下传达对大发展商、大项目的优待之情，让市场不由得与此将之前农业银行细则“回锅”、光大银行细则暂停并回收的事件联系在一起，可见其小心翼翼的姿态。

第五热门关键词：购房入户

热度系数：★★★★☆

【入选提要】

在中国，户口对于大多数人来说，远不是一个红色小本子那么简单。在东莞，上千万的异乡人离开了户口所在地，来这里寻找梦想生活，有了东莞户口，就有了升学、就业便利、最低生活保障权利、领取养老金的入门资格……也就有了为户口的各种奋斗。1996年东莞政府颁发的《关于购买商品房入户问题的复函》制订了具体的“购房入户”的条件和标准，购房因此成为入户东莞的一个重要途径和方式。

取消购房入户基本属于2007的事，而房掌柜（fzg360.com）此时提炼这个关键词，主要还是基于今年关于东莞房地产救市猜想时，再次出现相关提议，并引得高度关注。

【入选理由】

取消购房入户在国内很多城市都是一个趋势，东莞2007年宣布取消购房入户，实际也根据情况调整了截止时间，申请办理入户手续的时间也相对宽裕，由原来的2008年12月31日延长到2009年12月31日，购房日期以《东莞市房地产交易证明书》中注明的合同备案日期为准。

而再次呼吁开放“购房入户”政策，正因为东莞房地产市场“屋漏偏逢连夜雨”，自身深幅调整的同时，希望借助外力救市，也许这个地方政策对东莞房地产行业，不只是冬天里的一堆熊熊篝火。

【房掌柜点评】

取消购房入户，在广州深圳是2003-2004期间的事，当两头都无此政策时，当时不少从广州深圳两地来莞工作的人士，工作时间一长，人脉关系建立了，买套房子“暂住”或投资过渡，因为有购房入户的政策，无心插柳的当上了“东莞人”，购房入户政策诚然还是无意中留住了不少东莞所需要的人。

购房入户，寄托了不少新莞人的梦想与期翼。取消购房入户给东莞楼市所带来的影响也是无法回避的，在当下的市场环境里恢复购房入户，所推动的可能不仅是东莞楼市的成交量，仍是不少外地人成为东莞人的重要理由。虽然恢复购房入户还只是房地产业内的一个提议，但这个提议所体现的，却也是目前东莞楼市颓势下值得期待的回暖措施之一。

第六热门关键词：补差价

热度系数：★★★★☆

【入选提要】

金色华庭在2007市场癫狂状态时，敢于抛出4685元的均价冲击东莞楼市底线，便注定了2008年的不同凡响，在万科、光大、丰泰接连拉开降价大幕不久，3月13日金色华庭就宣布，对在2007年11月以6700元均价购买该楼盘二期的业主“真情回赠”，最低可获4.5万元、最高可获9万元的高额“回赠”，也即东莞市场上出现的首例补差价案例，发展商主动补差价掀起众多楼盘业主要求补差价的巨浪。此后深圳的首个"全额补偿"楼盘桑泰丹华府推出特惠单位时，同样承诺此前购房的业主可将按特惠单位的价格全部进行差额补偿。

【入选理由】

在巨大的心理失衡下,东莞诸多购房者一一联合起来，向开发商提出了补偿差价或退房的要求，这无疑是扔进楼市的一枚重磅炸弹,在同意补偿与不同意补偿的博弈中，2008东莞楼市所发生的价格裂变注定会使这个过程曲折却又无疾而终。

补差价意味着风险的分担，即从完全由购房者承担风险变成了开发商与购房者共同承担降价风险，它对地产界所造成的强烈震撼足以使“补差价”一词载入东莞地产发展史册。

【房掌柜点评】

房子买贵了，房价下跌时，法律途径无法获得合理的退房请求，便出现了让开发商补差价的要求，但是补差价同样缺少足够的法律支持。换位思考，将心比心，发展商这时候平息业主怨气的有效途径，还是应该坚定信心把楼盘品质提升上来，提升硬件配置标准，安抚购房者伤痕的同时，顺带给后面的诚意客户呈现一个超预期的高品质形象。

回头梳理一下，今年东莞借补差价闹事的楼盘不下十个，为什么最终业主要跳出来大肆折腾，其实说白了，与心理补偿不够有很大关系，换种方式，也许今年那些楼盘就少了些闹心的事。

可以想见，在退房与补差价的要求遭到开发商拒绝后，面对巨大的风险，炒房者绝不敢再象过去那样肆无忌惮地炒房，引发的楼市裂变就是：炒房者的狂热回归理性，开发商的暴利回归常态。当一切趋于平静，房价将重新回到它应有的位置。

第七热门关键词：裁员

热度系数：★★★★☆

【入选提要】

从今年下半年开始，一些城市的房产企业开始裁员的消息逐渐多了起来。种种迹象表明，国内房地产企业进入了一个人力资源的调整期。

裁员是件敏感的事，敏感到需要藏着掖着想方设法不能让外界知道。面对冷淡了一年的地产市场，好不容易在年末的时候盼来了变政的几丝曙光，开发商们绝不想在这个时候再受到舆论的攻击。于是就出现了开发商们“密旨裁员”、“变相减薪”的种种举措。而裁员的事情不是能够说掩盖就能掩盖的，这毕竟是能看到的，瘦了多少，肥了多少，显而易见。于是房地产开发企业就愈发的显得尴尬。

房地产是众多裁员队伍里的先驱者。因行业的特殊关系，在下半年企业裁员风波刚有端倪时，房地产已经在大刀阔斧地具体到实施了。房地产商们的尴尬也就由此而来了，因身为开先河者难免会顾虑到自己对市场的影响，造成的开发商们缄口不言也是情理之中。而随之而来的各大世界500强企业的裁员消息，将裁员这件事推到了一个“合情合理”的平面之上，房地产开发商们也无须多虑了。

【入选理由】

东莞楼市经过一年惨烈的变化，再加上外围经济形势的进一步恶化，房地产企业开始清醒地意识到，下行已经成为房地产行业的主基调，各房地产企业不得不动足了脑筋节省成本，无奈之下，开发商不得不祭起“裁员”大旗。

“好好活下来，才有将来”，已经成为所有房地产企业必须面对的现实，也成为裁员最好的理由，“裁员”便因此而成为楼市无法逃脱的宿命，一个个走出写字楼的落寞背影正是时下东莞楼市的真实写照。

【房掌柜点评】

裁员，对于曾经热闹异常的房地产行业来说，是种无法言说的阵痛，虽然房地产公司裁员已是公开的秘密，但几乎没有房地产开发企业愿意承认这个事实，相对于中介公司的勇于面对，开发商在面对裁员时的暧昧与回避，令房地产行业的裁员仍留着那层薄薄的窗户纸。

第八热门关键词：观望

热度系数：★★★☆☆

【入选提要】

一半是海水, 一半是火焰，这边抄底忙，那边在观望。

汶川大地震、股市缩水超过70%、看奥运、裁员、价格还要降、东莞没救市政策等等……都可以是观望的理由。

中国社会科学院发布的2009年《经济蓝皮书》称，房地产市场将步入较长时间的调整期，2009年将延续2008年房市的低迷，开发企业会迎来一轮“洗牌”，供需双方作用下，开发企业会采取进一步的降价措施，以期尽快回笼资金，短期内房价下调将成定局，“断供”“烂尾楼”等风险出现的可能性加大。

“社科院蓝皮书称明年房价下调成定局”的相关新闻成为各大媒体头条，迅速消灭了大幅降息带来的一波成交反弹行情，于是又不断有澄清——全国各城市大部分还在说房子还有降价空间，其实东莞不在其列，已经差不多探底的楼盘再降价可能性很小，但结果是“一朝被蛇咬”的心理严重，“宁可信其有，不可信其无”，导致进一步的观望，深度观望……

【入选理由】

“观望”这个词反映了普通消费者“追涨杀跌”心态，不知不觉成为了东莞楼市的一个标签，使用程度一直有增无减，与抄底行为形成极强的对比。10月过后，有专家建言，现在还处于政策的动荡期，政府在用一个动荡的临时性的政策来维持经济的稳定，对于聪明的购房者来说，这是一次很好的利用政策的通道，购房者应该立马结束观望，赶紧享受政策入市淘宝。

【房掌柜点评】

楼市的继续调整，让一些后来者意识到，在这变幻不断的市场形势中，似乎应该有“楼市有风险，买房需谨慎”等类似股票证券交易大厅里的风险提示牌（其实市场形势大好的时候不少售楼部里有，现在消失了而已），于是一拨接一拨的人都抱着“看客”的心理，期待房价大幅下调，以达到自己预期的心理底线，

在目前看来，一部《经济蓝皮书》让这种观望情绪仍在不断蔓延，而购房者这时也在安慰自己，“反正现在被套的股票还在反弹中，急什么？”。

第九热门关键词：倒闭撤离

热度系数：★★★☆☆

【入选提要】

随着东莞的产业转型和经济危机的到来，制造业企业或迁移或倒闭，东莞合俊玩具厂倒闭，韦旭鞋业“走佬”，媒体报道的有1600家台企、3000家港企撤离东莞，从表面上来看，对楼市的影响并不大，但是，却给了楼市信心一记更为沉重的打击，楼市的观望一发不可收拾，等待楼价下降的心，变得更加坚定。

楼市的持续低迷让一些深圳代理商黯然神伤，使得原本想在东莞掘金的代理公司纷纷撤出东莞，尊地、百思勤、本元全策等代理商的撤退，更是给东莞楼市增添了一些悲凉。

【入选理由】

虽然倒闭潮是今年东莞不可回避的一个现象，但这个词显然与地产关联度不大，之所以把它放进来，是因为深圳地产中介代理公司中天置业的倒闭，曾一度引起了业界的极度忧虑，而由制造业、加工企业的倒闭所引起的企业破产传闻，又再度给日渐脆弱的地产增添了些许悲观的色彩，并给东莞楼市带来了巨大的压力。

【房掌柜点评】

毋庸质疑，制造业与加工业大量倒闭的消息对东莞经济产生的影响是深远的，给东莞楼市带来的压力是不容忽视的，一定程度影响了楼市的回暖。这场风波印证的是，原本降价最多最快的东莞楼市信心更受打击。

成交量的长期低迷，资金的无法及时回笼，已使开发商的资金捉襟见肘，最先出现资金断裂的，便是一些实力不强的中小企业，没有企业会接受或等着倒闭，另寻出路也是一种选择。事实是，不少的开发商已开始转向其他的产业来规避地产行业的风险。

楼市低迷最先波及的是中介代理行业，创辉东莞的大撤离，以及东莞本土大中小不同规模中介代理公司的轰然倒下，或许说明的是这个行业对弱者的淘汰，但中原、世联等大型中介代理公司的裁员减铺，却正是对这个行业目前颓势的无声表述。

第十热门关键词：抄底

热度系数：★★★☆☆

【入选提要】

 “抄底”原本更多是股票市场的行为，而在楼市股市一体化趋势的现时，房东、股东二者身份兼具的人一抓一大把，于是“抄底”心态也逐步演化到房地产行业。

今年早些时候已流传的一则股市段子，无疑也非常适合今年的东莞“抄底”购房者——“本想抄底，而且抄在了地板上，却没想到还有地下室；抄在地下室的，没想到下面还有地窑；抄到了地窑的，没想到下面还有地壳；抄在地壳上的，没想到下面还有地狱；抄到了地狱里的，结果是死了也没想到：地狱居然还真有十八层；好不容易抄到了第18层地狱，问阎王：“这儿就是18层地狱?”阎王点点头，抄底者大喜：“我终于抄到底了。”阎王转身道：“幸亏地狱通过再融资扩建到了36层”……#&*%@#*

【入选理由】

这个词俨然成为了今年实力开发商与购房者的常用词。养精蓄锐的开发商直言不讳要抄地价的底，并也因此而展开了逆市扩张，趁机大肆圈地，将不少低价优质地块揽入囊中。

而作为普通的购房者，因为不具备更专业的分析和研判，从年初想抄底东莞楼市开始，没想到房子的价格越抄越低，一年四个降价打折季的轮番上阵，使得“抄底价”从5000多到4000多至3000多，实际价格节节下移，没想到原来的“抄底价”已变成了“站岗价”。

【房掌柜点评】

购房者的抄底大多是嚷嚷而已，真正结束观望实际行动的并不占大多数。的确，东莞的楼价在逐渐回归理性，房价一年之内就经历了几次惨烈的变化，有些楼盘价格下降幅度亦令人大跌眼镜，但到底是不是抄到了真正的大底，谁也没个标准，关键还是看购房者的购买动机，买来自住，符合自己心理预期，自己觉得合适的价格都算一个底，心理价格的底，顺带安慰一下自己——“房地产长期趋势看好，巴菲特这次抄底A股还被套了呢，我怎么说也是房地产价值投资理念的忠实拥趸”。

【房掌柜提示】

“2008房掌柜年度盘点”系列话题将陆续推出，欢迎关注、指正！

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