改善当道！2023年购房需求洞察报告发布

1月13日，中国人民大学商学院¹与贝壳研究院联合发布了住房需求洞察系列研究之改善性购房需求专题报告。报告对过去三年贝壳交易数据分析，发现了改善性需求占比逐年提升的新趋势，并在城市区位、换房成本和用户画像等维度上进行了系统梳理，给出了政策建议。

改善性需求提升

北京天津厦门改善需求远超刚需

35岁-45岁购房群体，是以改善性需求为主的核心人群。据贝壳研究院数据，重点50城市改善购房占比由2020年的26%提高到2022年的30%；而30岁以下购房群体通常是刚需客户，其成交占比由2020年的37%下行到2019年34%。可以说，2022年的市场环境下，改善性需求相较于刚需更具韧性。

改善性购房占比提升，首先是由于人口结构的变化。国家统计局数据显示，2019年-2022年，20-30岁人口由2.35亿逐年降至2.15亿，35-45岁人口由2.19亿增加到2.28亿。其次也有短期内政策和市场的影响。尤其是放开限购区域和降低二套房首付比例等，释放了大量的改善性需求。

课题组对不同城市比较后发现，大部分一二线高能级城市改善性需求更高。例如，北京、天津、厦门改善性需求明显高于刚需，三个城市改善群体交易量均在刚需交易量的1.5倍以上。这是因为，一二线城市“老破小”占比高，也是驱动换房的主要原因。据贝壳研究院数据，北京存量房中楼龄在20年以上的住房占比超60%，改善意愿强烈；而昆明、南宁等城市存量房中楼龄在10年以内的住房占比在40%-50%，其住房品质较高。

当然，并非所有二线城市都进入了改善性主导的市场。在成都、合肥和西安三城，刚需下行趋势并未出现。2022年其刚需群体购房占比均在40%以上，而房屋消费需求是由人口决定的。产业优势叠加省会城市的虹吸效应，持续吸引本省其他地级市人口的流入，奠定了这些城市高基数的刚需总量。

聚焦高品质楼盘

二线城市换房面积平均增加40-50平米

加价百万以内

追求更好的居住环境、更大的居住面积，是当前大部分消费者换房的主要驱动因素。

北京换房后的住房面积平均为110平米。相对于以北京为代表的一线城市，二线城市换房后的住房面积更大，大部分城市均增加40-50平米达120平米，其中郑州置换后平均面积在124平米，杭州平均在119平米，成都为117平米。换房成本上，以杭州、成都、郑州、合肥、武汉换房客群来看，换房平均需加价90-100万。

此外，从区域选择上来说，高品质房屋集中的区域改善客户更为偏好。以北京为例，朝阳区和海淀区高品质楼盘是改善性客群首选。纵观北京改善性住宅区域，相较于东西城高比例的老破小（20年以上楼龄占比超70%）和顺义、房山并不便利的交通配套，朝阳和海淀在房屋品质、交通便利程度、配套成熟度方面具有综合优势，更为改善客群所青睐。

同样在很多二线城市，以房换房的消费者出现了以“同区换房”为主交易态势。以成都为例，高新区换房客户同区换房的比例高达59%，青羊区、锦江区、成华区的同区换房比例也均超40%。武汉的情况类似，江岸区和武昌区同区换房比例均超50%。

卖旧换新的新挑战

新房二手联动效应凸显

市场呼唤更有效的政策扶持

面对房地产市场需求结构的新变化，楼市政策调控将如何发力呢？

中国人民大学商学院孟庆斌教授建议，未来在支持改善需求方面，可聚焦于优化换房置业流程，加大对二手房的税费补贴力度等政策调控上。

新房和二手房能否高效联动，将直接影响换房群体的购房行为，所以，报告指出应继续在更多城市推广“带押过户”模式，缩短换房置业周期，提高市场的流通效率。

2022年8月份以来，济南、广州、深圳、南京、成都等多个城市推出二手房的“带押过户”政策，即对于存在抵押贷款的二手房要上市交易的情况，实现了不用先还清原来的房贷就可以完成过户、抵押、发放新的贷款。此方式在节省资金成本的同时，大大缩短了换房客户的置业周期，提高了二手房交易效率，也是更好地加强新房与二手房联动的政策实践。

另一方面，应加大对二手房税费补贴力度。2022年以来各地对新房或减免契税，或组织房交会予以补贴，加之开发商促销优惠力度较大，政策对新房侧的倾斜明显更甚。而对“以旧换新”的消费者来说，想要打通换房链条，对二手房的政策支持力度同样不能少，如果没有二手房的购房者入市，换房链条就无法实现。因此，在支持改善性需求方面，可加大对二手房的税收及补贴政策力度，以实现整个换房链条的畅通。

最后，随着越来越多的城市进入存量房时代，购买二手房的消费者也越来越多，但二手房的按揭贷款额度多与楼龄挂钩，购买二手房的群体获得的信贷支持会弱于新房，若同一板块内没有新房可供选择，这将不利于居民置业。因此，报告建议，若能在二手房贷款上限或贷款额度与楼龄挂钩方面有所放松，势必能更好地满足居民的置业需求。