深圳可售型人才房集中入市 东莞临深商品房何去何从

2023开年以来，深圳陆续发布可售型人才房的配售通告。可售型人才房的集中入市，成为深圳楼市近期的热点话题。深圳不少地产业内人士表示，楼盘的商品房面临不断增大的去化压力。

深圳可售型人才房政策”松绑”受热捧

2022年11月9日，深圳首批面向全市人才配售住房启动配售。首批入市的六个项目合计配售房源4422套，其中两房1957套，三房2465套；均价20520-44900元/㎡，全部毛坯交付。

2023年2月28日开始，深圳第二批面向全市的人才房再次入市，而本次入市不再是全市一个批次，而是分区域发布的，其中包含了南山核心热点片区的房源。

房掌柜对比深圳两批次的人才房项目与政策，对于深圳人才房的购买条件有两点重要的变化：一是未婚购买的年龄限制门槛从35周岁下调为30周岁；二是放宽了对共同申请人的户籍要求，主申请人为深圳户籍，非深户的配偶与孩子在一定条件下可作为共同申请人。

截止发文，已有六个区域11个项目发出了配售公告。据房掌柜不完全统计，2023年深圳可售型人才房合计配售房源已达8510套，其中两房4505套，三房4005套；均价区间为23270-59394元/㎡，其中有三个项目精装修交付，其他都是毛坯。

深圳两批可售型人才房相当于能以商品房的6折买到100%的产权，并且不受封闭流转限制，签约10年补税后可上市交易。

周末房掌柜采编团队现场目击，南山赤湾的深铁熙府销售现场人群熙熙攘攘，截至目前深铁熙府人才房的申请人数已破万，宝安沙井的华发新城现场也人气畅旺。

去年未售罄的可售型人才房项目也展开积极营销，星河开市客环球商业中心近日再次开启线上申购申请。中国城市经济专家委员会副主任宋丁认为，深圳作为先行示范区，要创建新发展模式，可售型人才房的推出即是其一。

东莞临深商品房对深圳客户吸引力走低

近些年的东莞临深片区，尤其是凤岗、塘厦、黄江等镇区，在深圳客的涌入之下，房价一路飙升。根据2023年1月东莞新房网签数据，塘厦、凤岗的网签均价约3万元/㎡，而全市的均价也才2.5万元/㎡。

根据合富辉煌近三个月的成交数据显示，目前东莞临深片区的一手住宅成交均价波动不大，塘厦、凤岗集中在均价3万元/㎡，清溪、樟木头在均价2万到2.3万每平米。

目前在售的一些凤岗新房，均价都是在3万以上，对比之下，东莞某资深地产业内人士无奈的表示，深圳客户能以差不多的价格买到享受深圳配套的人才房，深圳优质可售型人才房的集中入市，让临深片区的东莞商品房吸引力明显降低。

对此，合富辉煌东莞公司发展研究中心总经理李兴旺表示，“临深市场的去化更难了，在深圳3万就能买到新房的话，肯定会锁住一部分新青年人才留在深圳置业；因为深圳楼市的供需矛盾其实很尖锐，深圳客户对于人才房的接受度比东莞高，因此会对东莞临深片区的项目去化造成一定的冲击”。

原助云首席运营官兼中原地产研究院执行院长车德锐则表示，“经过近一年的市场调整，东莞临深片区与深圳楼市的价差已逐渐缩短，现在深圳人才房新政松绑出台，刚需客回流深圳是必然的，因此会对临深片区的刚需产品造成冲击，因为目前临深片区各镇街的市场调整已差不多完成了，凤岗、清溪、樟木头的房价比较稳定，受到的影响比较小，但对塘厦的冲击就比较大了，目前均价还是在3万+，这一轮深圳人才房的冲击，塘厦房价三房会回到三万以下，四房在三万以上，分化明显”。

临深楼盘面积需错位竞争、回归本地客

深圳近期可售人才房推出以及二手房市场回暖的同时，商品房属性的光明绿城桂语兰庭、龙华合正观澜汇、南山塘朗山片区的珑樾山、福田安托山片区的海德园A区等项目，都传出即将入市的消息。而南山蛇口片区的招商领玺3期、半岛城邦5期也放出风声将在今年下半年推出。上述项目的产品面积段多数为90平米以上，由此看出深圳新建商品房的产品定位，有意错开人才房的销售面积，以求差异化竞争的趋势明显。

或许对东莞临深片区的楼盘而言，要在深圳可售型人才房的冲击下，保住项目对深圳客户的吸引力，产品定位、楼盘品质都至关重要。

合富辉煌东莞公司发展研究中心总经理李兴旺补充到，“东莞商品房主打的其实还是性价比，从楼盘品质入手，比如在深圳买的人才房可能就是一个普通品质的刚需盘，但是差不多的价格或更低的价格，在东莞买到的是一个比较顶配的高品质商品房，同时深圳人才房的户型主要限定90㎡以下的中小户型，在东莞能以人才房的价格买到大户型，所以东莞临深项目可提升项目品质，主推中大户型，即使市场有所分化，依旧会有所起色”。

原助云首席运营官兼中原地产研究院执行院长车德锐认为，“临深片区接下来不能主要依托深圳客的外溢购买力，要重点开发东莞本土客户的需求，客户定位上也要回归本土，营销策略也要进行一定的调整，之前很多刚需产品放现在就不太合适了。目前的东莞临深市场已进入了改善换房需求主导的阶段，所以建议尽量做改善型产品，这样既能保证价格和利润也能保证去化速度；项目品质提升上不只是户型做大，还要将品质感、软性服务上个台阶。客户层面上回归本土需求，找出结构性需求机会，重点挖掘改善需求，才能更好地稳住临深片区的市场”。