“黄旗山中央公园”板块的领跑房企 透露了东莞豪宅圈层真相

最近的一则公告消息，搅热了黄旗山豪宅板块高净值业主们的热烈议论。

7月10日，东莞市公共资源交易中心的官网，发布了“黄旗山城市公园系统性提升工程（公园正门至灯笼节点）设计”的工程招标公告，将投资1.18亿元对公园合计约10万平米的设计面积，进行整体改造提升。

▲黄旗山城市公园系统性提升工程设计效果图

参考诸多城市的豪宅价格上行路径，可以看到城市基础设施的投入和改善，最终对高端住宅的价值提升最为明显：城市基础设施投入的资金，体现在了房价上行的数据里。黄旗山城市公园系统性提升工程，这一波基础设施的改善焕新，又将对东城豪宅圈层和黄旗山中央公园板块带来什么样的嬗变？

一个东城发展史 半部东莞豪宅史

1998年全国商品房改革的春风，于1999年吹进了东莞，东莞房地产在新一轮的城市化浪潮下，重启了新时代发展的大幕，这一时期的典型标杆项目即集中在“东城（原名附城）”，而“东城”之名是千禧年世纪之交的2000年3月，经广东省政府批准后，东莞“附城”才正式更名为“东城”。东城也至此开始了黄旗北豪宅的迭代发展之路。

▲具有历史纪念意义的“附城更名为东城的批复函”

如今我们梳理东城豪宅的进化史，基本离不开黄旗北的“迎宾路”和“东城路-东昇路”两条轴线：新世界花园、东城山庄、愉景花园、新世纪第一居、峰景高尔夫.山水轩、峰景高尔夫.月湖居、星河传说、中信御园、天骄峰景、万科御景湾8号……这个名单基本占据了近二十年东莞豪宅的半壁江山。

掌柜君认为东城黄旗北的豪宅总体又分为两类：近山不看山、近山可看山。

第一类“近山不看山”的豪宅，多数是因为城市化阶段初期，东莞城市控规对土地利用率和开发强度要求不高，多数是低容积率、低密度产品，别墅或多层住宅因为楼体高度或距离黄旗山有一定距离，虽然靠近黄旗山，但多数视野看不到山景。

▲黄旗北的豪宅“近山不看山”或“近山可看山”皆有

第二类是“近山可看山”的豪宅，少数别墅因层高视野和距离看不到山景之外，其它多数可见山、赏山、阅山，或尽览高尔夫景观。

从2000年东莞“附城”正式更名为“东城”，到如今的东城黄旗北醇熟现状，东城的城市化发展史，诞生了上述诸多标杆豪宅，相当于半部东莞豪宅进化史。

▲不可替代的稀缺山水资源，仍是黄旗北豪宅客户首要的关注点

从年代发展，看东莞豪宅客户关注点，早期主要集中于“稀缺的山水资源”；城市化演变至今，多次置业、眼光挑剔的顶豪阶层，现在是“既要不可替代的山水资源、又要国际化氛围的商业精华、还要一流的教育文娱休闲配套”。

TA懂东莞 更懂黄旗山中央公园板块

掌柜君过往盘点的东莞各大公园：地段核心属于富豪聚集的豪宅区、面积超过纽约曼哈顿中央公园3.41平方公里——在东莞同时符合这两个条件的，仅有黄旗山城市公园，是名副其实的东莞版“Central Park”！

黄旗山城市公园各方面的硬件已经很好！黄旗山城市公园系统性提升工程，无疑会让这个宝藏板块更好！黄旗山中央公园板块，将迎来又一波配套基建红利，人居优良指数再次得到加持。

与此同时，我们盘点东莞房地产最近二十年的发展轴线，发现万科与黄旗山中央公园板块的双向奔赴、彼此成就，已造就万科成为了该板块操盘领跑的房企之一。

东莞人对万科，早已不再是2003年初入东莞时的“电子企业”误读。从2003年的万科城市高尔夫花园，拉开深耕东莞市场的序幕，到连续超10年在东莞市场占有率稳居第1（数据来源：合富大数据）。

最近的2023东莞楼市“期中考试成绩单”揭榜后，东莞万科在中原地产和合富大数据公布的“2023上半年东莞房企排行榜”中，万科包揽了网签金额第1、认购金额第1、回款金额第1、网签面积第1、网签套数第1等各项指标，东莞万科的市场占有率已增长到约20%，证明了“万科懂城市更懂东莞”。

那么万科又如何从更懂东莞，成为了更懂“黄旗山中央公园”板块的领跑房企？

2003年，万科在俯视峰景高尔夫、背靠环城路马石山、看得见黄旗山红灯笼的地方，开始了在东莞开山之作“城市高尔夫”的深耕。万科初进东莞，首作即落子黄旗山中央公园板块，二十年前即开始了黄旗山人居秘境的探索之旅。

▲万科城市高尔夫的情景美墅创新，初次结缘黄旗山中央公园板块

黄旗山中央公园板块开发成熟度高，因此周边可用于房地产开发的地块极为稀缺。城市高尔夫项目（建筑面积约50万平米）2009年收官后，万科在黄旗山板块沉寂了多年，同时也是该板块新盘开发沉默的年份，直至2015年万科介入黄旗南的皇马郦宫（建筑面积约35万平米）开发，之后更是连续开挂——

承担黄旗南片区“香遇走廊（建筑面积约36万平米）”代建重任，肩负御景湾8号（建筑面积约24万平米）低密度顶豪墅区的升级再造，再到今年开发与东城体育公园“零距离”的瑧山境（建筑面积约18万平米）、黄旗北麓南望黄旗山的万科瑧山汇（建筑面积约25万平米），万科已是妥妥的黄旗山中央公园板块龙头操盘房企领跑者之一！

▲万科御景湾8号是黄旗北豪宅的扛旗之作

如果说万科城市高尔夫，是万科通过情景美墅的差异化产品创新，初探黄旗山富人区的客户置业心理；那么皇马郦宫则是万科以别墅、面积段跨度大的洋房产品，以“香遇走廊”的生态能量场配套加持，摸准了黄旗山中央公园板块不同置业门槛需求的客户特征；让此后的万科御景湾8号匠心筑造，更纯粹的锁定了东城迎宾路一带、多次换房需求豪客的附加值需求，成为东莞豪宅的扛旗之作；瑧山境与瑧山汇则分别以错位的产品面积段，分别在黄旗南版图与黄旗山北麓各领风骚！

东莞万科参与黄旗山中央公园板块建设二十年，根据不同地块的价值属性，成为了“黄旗山生活方式”引领者，洞悉黄旗山板块客户家庭多样化的居住场景，提供不同产品线满足不同客群的换房需求：万科更懂东莞、更懂黄旗山！

瑧山汇 续写东莞豪宅市场的年度关键词

最近全网热议的话题之一，频频被讨论提及的“经济通缩”、“资产负债表收缩”等财经术语，残酷地告诉了我们真相是这样：普宅刚需客户的通货紧缩，却是豪宅客户的通货膨胀。这不只是东莞楼市的冰火两重天分化，亦是全国一二线城市的普遍现象。楼市正在重建价值体系，以往的经验不再适用，这一轮“通缩”与“通胀”，引发的正是豪宅价格的剧烈分化。

据不完全统计，2021年、2022年和2023上半年，东莞1000万以上的豪宅成交套数排名均靠前，两年半时间里的三次统计，东莞均跻身全国千万豪宅成交前十城市内（排名来源：易居克尔瑞）。

刚刚过去的2023上半年，万科主城区的两大“瑧系”项目瑧湾汇与瑧山境陆续绽放，东莞再次跻身全国千万豪宅成交前十城市，与“瑧系”项目的成交贡献非常关键。黄旗北的瑧山汇则在千呼万唤中，以“南向瞰山”和“更豪华的顶豪配置”，吊足了市场胃口，让东莞众多塔尖豪客翘首期盼至今。

▲万科·瑧山汇开工早期，就让众多塔尖豪客翘首以盼

“瑧”，基本可以没有悬念地，成为东莞万科乃至2023年东莞豪宅市场的“年度关键词”。

东莞高净值富豪阶层，前两年争相买入万科御景湾8号，看重的仍然是黄旗北迎宾路，是改善型终极置业的不变首选。御景湾8号的客群主流居住区域构成，不经意透露了一个事实真相：超过60%的客户，是二十年多年来一直扎根黄旗北的塔尖豪客，这个区域认同感，接近三十年没有大的波动和变化。

万科·瑧山汇不惜放慢节奏，雕琢作品的初心更让市场充满期待，以占据“东莞版中央公园”的超越者姿态，成为黄旗北迎宾路的最后典藏，筑造“黄旗山中央公园”的都市豪宅开发标杆。

万科·瑧山汇整体以“旗峰飞瀑”的建筑形态，与黄旗山遥相呼应，最高建筑约240米，户户均配“南向瞰黄旗山”的超大IMAX阳台，拥有绝佳的城市天际线景观，部分户型更有270度环幕LDK客餐厅，形成的L型巨幕视野，瞰山更无界。

▲万科·瑧山汇以“旗峰飞瀑”的建筑形态，与黄旗山遥相呼应

建筑立面上，运用全新的LOW-E类玻璃幕墙，搭配亮银、深灰、中灰的铝板，为东莞都市化豪宅带来全新的国际化建筑美学。

▲万科·瑧山汇的LOW-E类玻璃幕墙与超大IMAX瞰山阳台

万科·瑧山汇在室内空间上，邀请了在室内设计上全球排名第一（数据来源：全球权威媒体《Interior Design》），并先后荣获德国红点至尊奖、德国IF设计大奖和美国室内设计金钥匙大奖等荣誉的香港郑中CCD设计事务所担纲操刀，交楼标准选用众多国际一线品牌，在黄旗山中央公园板块，引入国际化的顶级居住品质。

同时，万科·瑧山汇还在东莞“客单价”消费超强的“星河城-东城十三碗-33小镇”商圈，拼命升级商业新地标，其建筑面积约3.3万平米旗舰商业街区，进一步带动东莞的城市商业能级提升。

万科·瑧山汇，已是过往十年没有、或也将是未来十年，唯一的一个“南瞰黄旗山”的大平层住宅。瑧山汇享有万科瑧系产品中的一线品牌配置，预计不久将推出建面约260-380平米的环幕大平层。

想要亲临感受黄旗北的进阶豪宅魅力，参观万科·瑧山汇的示范单位，可提前扫码预约登记，移步万科御景湾8号接待中心，实地感受瑧山汇产品匠心。

免责声明

（1）该项目推广名：万科·瑧山汇，备案名：星河传说商住区帕萨迪纳商业IV区。开发商名称：东莞市万峰房地产有限公司。制作日期：2023年7月

（2）本文有关万科·瑧山汇项目的信息来源于网络，具体项目信息（包括规划建设指标、建造工艺、户型图、交付标准、房源价格、优惠信息等）应以开发商最终签署的《商品房买卖合同》及相关文件约定为准。

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