东莞“工改M1”政策正式印发！

东莞“工改M1”政策，正式印发！

今天（8月29日），《东莞市“工改M1”项目工业生产用房产权分割及分割转让不动产登记实施细则（试行）》发布。

政策目的为：大力推进现代化产业园区建设，构建一批高品质工业上楼空间，规范“工改 M1”项目工业生产用房产权分割及分割转让不动产登记工作。

哪些“工改M1”项目，可分割转让？

符合以下情形：

1、符合现代化产业园区片区统筹规划，且国有出让的“工改 M1”项目；

2、符合国有土地面积 15 亩、容积率 3.0 以上的存量“工改 M1”项目；

3、因实施政府主导连片“工改工”而建设的工业安置房项目；

4、其他经市政府同意分割的项目。

这里重点提到：现代化产业园区片区。

今年以来，东莞启动了一场前所未有的空间革命，重磅规划了“60+6”个现代化产业园区，总用地达10万亩。

东莞将推动现化化产业园建设，狠抓“工改工”，重塑东莞产业空间新格局，推动城市更高质量发展。

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7月21日，东莞市现代化产业园区及“工改工”项目动工仪式举行，拉开了东莞10万亩现代化产业园规划建设大幕。

其中包括5个东莞现代化产业园试点项目。

分别是：万江新村、水乡河西、凤岗金凤凰、高埗高龙、厚街厚山现代化产业园。

此外，纳入优质产业空间建设清单管理的“工改 M1”项目，按照《推动高品质、低成本产业空间建设工作方案》（东府办〔2023〕7 号）及其分割销售相关规定执行。

符合条件的项目，哪些物业可分割？

“工改 M1”项目全部工业生产用房，含自持、赔付或贡献用房，均可进行产权分割；

行政办公及生活服务设施等配套用房不得产权分割。

赔付或贡献用房，包括：

1、政府无偿取得“工改 M1”项目工业生产用房；

2、村（社区）、原权利人因征地或拆迁补偿取得“工改 M1”项目工业生产用房；

3、市属企业、镇街（园区）及其下属企事业单位、村（社区）置换或购置的“工改 M1”项目工业生产用房。

自持用房，可分割，但不可转让。

如何分割？

“工改 M1”项目的工业生产用房按幢、层等固定界限为基本单元分割，固定界限由自然资源部门核发的建设工程规划许可证、规划总平面图、分层平面图等规划核准文件中标注。

层是产权分割的最小单位，不得在层内再进行分割。

每个基本单元的套内建筑面积不少于1000平方米。

本细则印发实施前在建或已竣工的存量“工改 M1”项目，按基本单元建筑面积不少于500平方米执行。

“工改 M1”项目，应当在总体实施方案中明确提出产权分割申请。

批复文件中注明“该项目（或××地块）属于产权分割的‘工改M1’项目”等字样。

工业安置房项目，应在土地挂牌出让条件中注明“该宗地用于工业安置”等字样。

本细则印发实施前已获批总体实施方案（或改造方案）的存量“工改M1”项目，在竣工验收后，依据经确认的存量“工改 M1”项目清单，向相关职能部门申请办理分割转让登记相关手续。

 哪些可以转让？

除自持用房外，“工改 M1”项目其他工业生产用房，均可进行转让；

行政办公及生活服务设施等配套用房，不得转让。

/// 转让比例多少？

“工改 M1”项目工业生产用房分割转让比例如下：

1、现代化产业园区内“工改M1”项目工业生产用房，最高分割转让比例为100%。

现代化产业园外的“工改M1”项目，原则上不允许分割转让。

2、因实施政府主导连片“工改工”而建设的工业安置房项目，工业生产用房最高分割转让比例为100%。

3、存量“工改 M1”项目及其他经市政府同意分割的项目工业生产用房，最高分割转让比例为70%。

具体计算公式如下：开发主体可分割转让工业生产用房的计容建筑面积=（工业生产用房总计容建筑面积-赔付或贡献用房建筑面积）*可分割转让比例。

如何转让？

参照商品房相关政策，通过现房销售的方式进行分割转让，并以房屋基本单元进行不动产登记。

基本流程如下：

1、办理竣工验收备案；

2、开展不动产权籍调查；

3、编制自持及分割转让用房方案；

4、办理现售备案手续；

5、办理受让主体资格审查；

6、办理网签手续；

7、办理不动产登记手续。

“工改M1”项目“自持及分割转让用房方案”，由项目开发主体自行编制，方案中须明确项目工业生产用房的分割转让比例、面积及范围等内容。

镇街（园区）政府结合属地实际情况，对“自持及分割转让用房方案”进行审查确认，并出具审查意见函。

市住房和城乡建设部门，依据总体实施方案（或改造方案）批复以及各镇街（园区）政府审查确认的“自持及分割转让用房方案”等文件，为符合可分割转让的工业生产用房办理商品房现售备案手续，核发商品房现售备案证书。

/// 分割转让，受让方应满足什么条件？

值得注意的是，这里与此前征求意见稿不同，本次印发的试行版并没有列出对受让方的具体规定。

受让方资格条件审查，具体工作指引由市工业和信息化部门会同相关部门另行制订。

受让方要满足什么条件，还要再等等。

赔付或贡献用房，无需审查受让方主体资格，自然人可作为受让方，受让方须与签订协议的主体一致。在二次转让时，应符合“工改M1”项目工业生产用房产权转移相关规定。

工业生产用房进行二次转让，受让主体应符合本细则第十条规定资格条件并与属地镇街（园区）签订投资监管协议后，参照有关流程办理存量工业生产用房转移登记。

生产用房分割转让时，不对工业生产用房对应的土地使用权进行分割，只在办理不动产登记时标注土地使用权按份共有或共同共有。

项目开发主体应严格依据批准用途和批准范围使用，不得擅自改变土地用途和房屋用途经营开发。

如何办理不动产权登记？

首先可分为增量登记、存量登记。

增量登记即首次登记，存量登记即二次转让登记。

“工改 M1”项目，在竣工验收后，依据经镇街（园区）政府审查确认的“自持及分割转让用房方案”，按流程申请办理不动产权首次登记及增量工业生产用房转移登记相关手续。

存量“工改 M1”项目及其他经市政府同意分割的项目，原则上在项目竣工验收后，申请对国有建设用地使用权及房屋所有权办理首次登记、按工业生产用房总计容建筑面积扣除赔付或贡献用房建筑面积后的30%办理增量工业生产用房转移登记；

在项目达到“自持及分割转让用房方案”约定标准条件后，申请对剩余可分割转让工业生产用房办理增量工业生产用房转移登记。

具体标准条件由市工业和信息化部门指导镇街（园区）政府结合属地实际情况制订。

赔付或贡献用房按增量工业生产用房转移登记执行，在项目竣工验收后按流程申请办理相关手续。

办理首次登记，需提交哪些资料？

国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，应当由开发主体申请，并提交下列材料：

1、不动产登记申请表。

2、申请人身份证明。

3、不动产权属证书。

4、建筑物经规划条件核实（验收）以及经竣工验收备案的证明材料，即《工程规划条件核实合格证》（2019 年 9 月 1 日前规划验收的提交有验收部门盖章确认的《工程规划许可证》、《竣工验收备案证明》等）。

5、“1+N”总体实施方案（或改造方案）批复。

6、不动产权籍调查成果。

7、公安或民政等管理部门出具的房屋地址证明文件或楼盘（幢）地址明细表。

8、商品房现售备案证书。

/// 办理转移登记，需提交哪些资料？

增量工业生产用房：

“工改 M1”项目增量工业生产用房转移登记，应当由转让方和受让方共同申请，并提交下列材料：

1、不动产登记申请表。

2、申请人身份证明。

3、不动产权属证书。

4、不动产附图，包括房产分户图、宗地图；

5、因购买工业生产用房办理转移登记的，需提供经依法备案的商品房买卖合同。

6、税务部门的征（免）税证明。

存量工业生产用房：

“工改 M1”项目存量工业生产用房转移登记，应当由转让方和受让方共同申请，并提交下列材料：

1、不动产登记申请表。

2、申请人身份证明。

3、不动产权属证书。

4、不动产买卖合同等将工业生产用房转让的有关协议；

5、相关税费缴纳凭证。

办理不动产登记时，不动产登记机构可通过数据共享方式获取或查验的，无须申请人提交相应申请材料。

如何办理抵押？

未办理产权分割的工业生产用房，以宗地为单位办理抵押权登记；

已核发房屋不动产权证书的，土地使用权及房屋所有权一并抵押。

已按幢、层等为基本单元办理产权分割的工业生产用房，参照商品房办理房屋所有权抵押。

开发主体自持的工业生产用房和配套用房必须作为一整体一并抵押、共同担保，依法属全体业主共有的其他公共场所、公用设施和物业服务用房等除外。

相关政府部门分工

各镇街（园区）负责“工改M1”项目“自持及分割转让用房方案”审查确认，按照法律法规及投资监管协议条款对开发主体和入驻企业的生产经营活动进行监管，落实安全生产和消防安全主体责任。

市自然资源部门负责“工改M1”项目总体实施方案审查；

市住房和城乡建设部门负责“工改M1”项目规划建设期间的监督管理、现售备案及网签备案等相关工作；

市不动产登记部门负责不动产登记相关工作；

市工业和信息化部门会同市投资促进部门负责制定“工改M1”项目产业准入、监管及退出等工作机制，指导镇街政府开展项目“自持及分割转让用房方案”审查并落实监管工作；

各负有安全生产监督管理职责的部门在各自的职责范围内对“工改 M1”项目的安全生产工作实施监督管理。

本细则自印发之日起施行，有效期至2026年8月28日。

政策全文

最后，附上《东莞市“工改M1”项目工业生产用房产权分割及分割转让不动产登记实施细则（试行）》全文内容~