金地地产总经理助理陈君斌:政策调整影响东莞较浅

　　5月初，恒大地产在全国所有楼盘均以原价的8.5折优惠出售，打响今年开发商降价售楼的头炮。现在，北京，“假摔”变成“真摔”，80个项目祭起促销大旗；

　　上海，万科等加入降价行列，在售的打折楼盘有近50个；深圳，楼市再度领跌全国，房价4周内下降超过3成……各地，特别是一线城市，降价已成为楼市关键词。但在东莞，似乎仍处于一种“不温不火”的状态。万科东莞降价可能性在哪里？一线城市的降价潮会否影响到东莞楼市？今年会重演2008年楼市那一幕吗？开发商到底应该如何应对？

　　这一次，我们汇聚各方专家，共同来探讨这一系列问题，期待能找出其中的种种可能性和各方解读。

金地地产总经理助理 陈君斌

　　楼市调整影响东莞较浅

　　问题：在东莞地产版图上，深系房企几乎占了半壁江山。伴随着深圳一些上市大房企大规模降价行动，作为一直与深圳有着唇齿相依的东莞房地产市场，会因此而受到影响吗？这种影响主要体现在哪些方面？

　　陈君斌：东莞市场受到影响，并不仅仅是因为深圳的影响因素，更多的是基于东莞自身的需求而进行的调整。

　　可以看见，经历过2008年的市场洗礼，在东莞的深圳客比起原来已经少了很多。因而，深圳客给东莞带来的溢价能力也越来越低了。而另一方面，在新政冲击下，东莞楼市也陷入了较重的观望情绪。楼市的调整更多的也来自于东莞市场自身的发展需求。

　　这一次的调整，也正是政策追求的目的。通过调整，将对市场的过度投资形成打击，同时对于上游的购房需求，即投资购房和改善购房形成打击，让市场的供需关系达至平衡。但由于东莞市场处于比较理性状态，自住型需求为主；在过去的上涨过程中，也并没有经历深圳等一线城市的大起大落，因而这次的调整对于东莞市场的影响也将比较浅。

　　问题：事实上，目前东莞一些开发商已经开展各种促销优惠活动，价格都在“暗地里较劲”，但依然掩饰不了调整的事实。只是，给大家的整体印象都是“坚挺”，要真正打破这种局面，您觉得会是在什么时候？？

　　陈君斌：这个问题存在两种可能性。一方面，可能真正等来撕开脸面降价的局面。另一方面，可能就这样“耗着”。在这样的割据中，东莞楼市变得越来越理性。因为，从上半年到现在，东莞市场的销售情况并没有跌到太低谷。针对东莞市场，完成400万平方米的销售面积来说，是没有问题的。所以此次政策调整，对东莞楼市还不至于形成太大的伤痛。

　　市场不会重演2008年的那一幕   

　　问题：深系房企，尤其是大房企的市场示范效应是有目共睹的。一旦他们真正由“暗降”转向“明降”，东莞价格调整在所难免。如果真的会出现调整，市场会出现2008年那一幕吗？

　　陈君斌：我个人觉得，市场不会重演2008年的那一幕。因为，从经济大环境来看，2008年正好遇上了国际金融危机，中国自身的经济调整正好又与之重叠在一起；在这样的背景，整个楼市也降入到了一次历史的低谷。但今年，经济大势正处于恢复状态，因而，不可能再重演2008年那一场同样的低谷。

　　再就房地产市场本身而言，经历过2008年那一场洗礼的低谷和随后报复性反弹的高峰过程，此次下跌也将进入更为理性的状态。去掉一个最高值，去掉一个最低值，其下跌深度将会介于两者之间。

　　问题：不管是本土开发商还是深系开发商，目前最迫切要解决的问题是什么？应当如何解决？

　　陈君斌：当东莞楼市变得越来越理性之后，消费者对于选择产品的性价比将提出更高的要求。一方面，对于那些地段好、品质高的产品，楼盘价格将去到更高的水平。但对于那些地段不好，产品品质不过硬，定价过于随意的楼盘将不得不面对降价的要求。因而，对于开发商而言，采取自救的方式主要在于两方面：一方面加强修炼内功，把项目的各项功课做足做好。另一方面，对于之前溢价过高，随意性定价的产品则需要通过价格调整，回归到理性的水平。