寮步的房地产发展及分析

2007年，东莞市域规划由 “三位一体”升级为“四位一体”，规划将寮步镇放在“中心提升”的重要位置，寮步镇融入东莞主城区的趋势已经进入实质阶段，因此寮步正由东莞传统意义上的城区边缘走向城市核心。这使寮步迅速成为了备受关注的重点区域。

三段式发展 区位大提升

2007年东莞市第十二次党代会提出了主城区“四位一体”的新构思，提出了把寮步放在“中心提升”的位置上共同发展。所谓“中心提升”就是指要高标准规划建设松山湖大道两侧地区，推进四个街道（即现在东城、南城、莞城、万江四区），以及同沙，松山湖与东部快速两侧统筹地带“四位一体”的融合，做大中心城市规模，聚集各种要素资源，增强对全市的带动辐射功能。

对于寮步镇来说，松山湖大道两侧地区、东部快速两侧统筹地带大部分都在寮步，毗邻东城的寮步镇，正由东莞传统意义上城区边缘走向城市核心。

区域地位的提升，为区域房地产开发的快速发展，提供了先决条件。

据行内分析人士介绍，寮步镇房地产发展经历了三个阶段，第一阶段是2004年前，项目集中在近东城（良横片区），以别墅项目为主，开发项目品质差，物业管理等硬软件落后，房价处于一个低水平。第二阶段是2004年至今，镇政府为了打造一个新中心城区，将新城市中心区的房地产项目的开发也放在首要位置（高端住宅项目和商业项目）；良横片区因具有先天优势，它作为城区的一个后花园，承接城区大量迁移的客群，也成为近几年的开发热土（开发洋房为主），所开发项目素质非常高，硬软件较上一阶段有跨越性的提升，房价也快速提升。第三阶段是将来，在今后的几年时间里，除新城市中心区和良横片区外，松山湖大道和东部干线两侧区域也将成为近几年开发的重点。所开发项目将是高标准、高档次的，注重城市形象的。

有地产研究人士表示，城市中心区“四位一体”规划提出以后，寮步镇房地产进入飞速发展时期，万科地产、广源地产、三正地产、佳驹实业、中熙地产等房地产纷纷进驻寮步发展。寮步的城市化进程明显加快，而寮步地理位置独特、交通发达，是市区东拓的承接地，亦成为地产商的竞争之地。

供应放大 后来居上

成为地产商竞争之地的首要表现，便是供应量的持续放大。

据地产研究人士调查数据显示，2007年，寮步房地产有万科、三正、广源、世纪城、丰泰、怡丰、国源等7个项目近65万平方米的上市量，这使得寮步镇成为整个东莞市继南城、东城之后的第三大房地产热点镇区。区域供应产品结构100平方米以上的三房、四房单位为主，辅以一定的别墅项目和公寓项目，产品结构线相对丰富。2008年4月，香缤城市花园发售，区域内还有星城国际、海悦中央美域等项目预计年内入市，预示着2008年的供应量将不在少数。

“寮步的供应量虽然呈现逐渐放大的趋势，发展势头迅猛，但要注意的是，目前区域房地产开发的区域过于集中，还未形成区域合力，新城市中心的开发力度相对薄弱。政府在后期的土地出让和规划中，应考虑这一点。”一位分析人士对记者说，目前寮步的开发区域主要集中在良横片（即东城东片）和寮步新城市中心两片，而其他区域的开发则是空白，再加上良横片的楼盘项目在宣传上大多以东城东片自居，这很容易造成片区内竞争激烈，而区域合力相对薄弱。此外，寮步的置业群体依然是以本地居民和在寮步常住的新莞人为主。在供应量持续放大时，如何进一步激发本地置业者的需求，同时利用规划和区域优势吸引周边区域的置业群，是发展商将面临的问题。

虽有一定的劣势存在，但寮步后来居上的上升态势已经是大多数从业者所认同的。房地产业已经成为寮步新一轮发展的动力，而寮步镇的土地资源优势、后发优势、交通优势、价格优势、人群结构优势和品牌地产商扎堆的六大优势，将让寮步镇的房地产发展还有相当大的空间。