房价不因新政上涨 二套房贷比照标准莞早已实行

业内人士认为房产新政对一手楼市刺激有限

前天，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施，其中提出进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。业内人士认为，二套房贷款比照首套房利率优惠东莞早已实行，对一手楼市刺激有限。东莞市房管局也表示，东莞在今年七月份已经实施了该政策，但是平均每月仅收到80份申请。

房管局:平均每月收到80套申请

“二次购房贷款比照首套政策在东莞已经实行，房管局平均每个月可以收到80份左右的申请。”东莞市房管局相关负责人表示，东莞今年7月份左右东莞也出台了相应的措施，购房者首套房人均居住面积不超过东莞人均居住面积的话，可到房管局申请一份查询证明，然后到银行申请比照首次购房贷款，由银行对其家庭成员购房情况进行核实后，再决定是否给其贷款。

该负责人告诉记者，政策出台后申请的人并不是很多，平均一个月仅80份左右，该负责人认为，东莞的人均居住面积低于57.38平方米，一个三口之家的家庭的居住面积只要不低于170平方米，就可以在购买第二套住房时比照首套购房办理，但是东莞许多人首次购房已经在100多平方米以上，没必要购买第二套更大的，此外，最近许多新政等相应配套政策出台，对于购房在90平方米以下的，也已经可以申请到更低的贷款，许多人更关心的是税费的问题，而不会太在意。

“二套房贷款比照首套房优惠”东莞早已实行

房产新政首次明晰地表述了“改善型普通住房”的概念，即“对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。”但记者在采访中了解到，今年7月份起，东莞大部分银行已经开始对人均住房面积低于当地平均水平的二套房购买者实行第一套利率放贷。业内人士认为二套房新政并无新意，其实是对去年二套房贷政策的重复”。

新房集团东莞公司的杨大伟则表示，去年9月27日，《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》明确规定，“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍”。随后的《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》又规定，“对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人应当提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。当地人均住房平均水平以统计部门公布上年度数据为准。其他均按第二套房贷执行。”

现状

原方法:人均住房面积低于57.38m2可申请“首套”优惠

2007年3月31日，东莞市统计局公布《2007年东莞市国民经济和社会发展统计公报》，明确“2007年末城市居民人均住房建筑面积57.38平方米”。今年7月中下旬，中国人民银行东莞市中心支行与东莞市房管局曾发布通知，“首套贷款房人均面积低于当地平均水平的，二套房贷款利率可按第一套算。” 按“第二套房贷”相关政策计算，东莞城区居民三口之家只要住房面积低于172平方米，再次购房仍可享受“首套”优惠。东莞市民可到房管局出具证明，就可以到银行进行首套房申请。

据了解，目前东莞各家商业银行对于二套房贷的界定标准基本一致，主要是两条：一是以家庭(配偶以及未成年子女)为单位，以人民银行征信查询为准；二是已利用银行贷款购买住房，无论是否结清，再次购买住房且贷款者。在第一条中，比如丈夫贷款购买第一套，那么以妻子名义再次贷款购房的，执行二套政策；异地已贷款购房，在本地再次贷款购房的，执行二套政策，这些都可以通过人民银行征信系统进行查询。

高田地产副总经理翁其怡介绍，目前东莞市民可以利用不超过东莞人均购房面积57.38平方米的方法来购房，如果人均面积不超过57.38平方米，就可以算第一套住房，翁其怡透露，“目前和我们合作的银行都已经明确了，可以通过这样的方法执行。”他建议市民可以多问一些银行，很多银行可以享受到这个优惠。

预测:房价不会出现上涨

上周东莞市商品房网上签约套数1025套，连续2个月东莞的日成交量都保持在100套以上。交易量的走高，既有政策的支持，也有开发商主动降价的配合。但国务院新政加大了对房地产商的放贷扶持，是否会刺激楼价上涨？

广东宏远集团房地产总经理钟振强表示，前一阶段银根收紧，个别开发商只有华山一条路，在低迷市场上进行降价甚至是跌破成本价销售。只有这样才能回笼资金，保证企业运作。国务院政策出台后，对这些企业无疑是一个重大利好，应该会把价格略微提升保证成本价。但对于东莞的大多数楼盘来说，现在的价格基本到底，因为要解决现金流难题，所以不大会出现涨价，仍然会以正常的价格面市。

开发商

观点1：将刺激二次置业人群购房

“二次置业人群购房的欲望比较大。”深建地产营销总监刘燕妮认为，从目前东莞楼市情况来看，以二次置业以上户型为主的楼盘供应量比例还是挺高的，政策松绑对这些开发商有很大的好处，而且这些人群购买意愿也会有很大提高，目前楼市的价格已经触及底线了，也出现了一些投资客在买房，“在我们楼盘从上周的数据看到，有些客户提到了自住兼投资，二次房贷放松，会对这类人群刺激很大。”

观点2：政府开始释放楼市投资通道

东莞中原地产研究部经理车德锐表示，“保增长”成为明年首要经济工作任务。面对国际经济危机，外需疲软，扩大内需成为保增长的主要经济增长方式。如何扩大内需，一方面是加大投资，另一方面是刺激消费。房地产业作为国民经济的支柱产业，由于上下游产业链比较长，涉及的相关行业众多，刺激住房消费成为扩大内需的重要力量。而自住需求是目前拉动住房消费的主力，政策出台首先是针对首次置业的自住需求，其次是针对二次置业中的改善需求，这两种都是自住需求；而从这次二手房转让环节减免营业税来看，个人认为已经释放出拉动住房投资需求的意味。