层出不穷的地产营销活动,让消费者的市场地位也发生了一个重要的变化:从被动到主动,消费者角色的转换,用了不到一年时间——这一切的变化,还得归功于9.27房贷新政。
折扣曾是天上掉馅饼
9.27新政的实施,既是楼市成交状况的一个分水岭,也是地产营销手法的一个重要转折点。
房子不愁卖的时候,开发商不需要营销也能赚大钱。
去年房贷新政实施前,在全国各个城市楼市都经历了一个价量双上升的良好局面的前提下,东莞地产市场也上演了相同的一幕。在“深圳客”、“莞深同城”、“珠三角一小时生活圈”等利好因素的综合影响下,投资客纷纷入市,刚性需求也大力释放,整个市场因此表面看上去一片繁荣景象。
分析这段时间的消费特点,开发商完全把握了市场的话语权,消费者则处于被动位置,在房价还将会上涨的预期心理影响下,即使开发商没有做任何营销推广,“开盘即卖完”也一度成为去年地产市场的独特风景。在这样的市场前提下,甚至有开发商还担心房子卖得太快,因此都有意蓄起一部分房源,以求获得利润最大化。
这个时候,对于消费者来说,折扣是天上掉下的最好“馅饼”。如果消费者想在开发商已经打出的9.9折基础上,再打个9.8或者9.7折扣,考验的就是消费者与开发商的关系问题。
如今折扣已是漫天飞
新政的实施,地产营销开始浮出水面,消费者所享受的优惠折扣也在不断创新高。
伴随着市场进入观望期,为全面激发消费者的入市信心,开发商不断下调房价的同时,新开楼盘折扣也在不断趋高。根据记者的了解,去年10月份,有些开发商开始历史性地打出9.3折扣的优惠措施;去年11月份,南城某楼盘接受诚意登记,便可享受到9.8折的优惠,到开盘之际还可以享受一次9.8折,楼盘价格相当于打出9.5折。值得一提的是,该楼盘还带造价不低的豪华非毛坯。此外,位于南城汽车站周围的某小户型楼盘,更是打出“20万一套单位起价”的宣传语,与之前定价相比,相当于打了个很大的折扣。
对于消费者来说,价格永远是第一。尽管开发商不断推出高折扣优惠措施,但市场观望成风的氛围依然不见多大突破,在这种基础上,关于“折扣探底论”也开始见诸各报端。记者了解到,从9折、8折、7.5折,到6.8折,甚至更低,也不过用了8个月左右时间,这是一段开发商从主动位置转转变为被动角色的重要过程。
正是由于这种角色的转变,地产市场营销活动才会呼之欲出。去年新政一出台,市场随即陷入低迷状态,为扭转这种局面,就有某大开发商声势浩大地掀起“布莱尔东莞之行”活动,引起了市场的广泛关注;此后,“购房现场议价”、“买房抽宝马”、“首付六万一步到位住三房”等形式的活动更是层出不穷,市场为此增色不少。
消费者终于翻身做主角
“买涨不买跌”的消费心理极度影响了地产市场。历经近一年的市场调整期后,开发商关于折扣、名人秀、送宝马等活动的频频开展,已经感到麻木,甚至有点不以为然,疲市下,如何让消费者注意到自己的楼盘,成为开发商的一道心坎。
上段时间,东莞万科请了一批兼职大学生,印了一批关于万科城市高尔夫和大朗金域蓝湾楼盘促销信息的资料,采取上街派发传单的形式,引起了热议。对此,有业界人士认为,万科这种营销策略,是不利于其品牌建设的。这种扫街派单方式,让消费者感觉到整个楼盘的档次都变低了,因此,许多开发商均向记者表示将不会采取这种营销方式。也有业界人士认为,如今购买力下降,开发商随意叫价的时代被终结,万科这种大面积、地摊式客户搜索行动,恰好反映了消费者已经完全处于主导位置,开发商为了吸引客源,已经想尽一切办法,这将有利促进楼市营销水平的整体提升。万科相关负责人则认为,香港大多数楼盘都没有销售中心,他们的营销方式也主要是以经纪人在商业旺地派发传单为主。因此,她认为,地产品牌的打造是一个长期的过程,上街派发传单不但不会损失品牌形象,相比较其他方式,这种方式更为直接,更为透明,对销售也更为有利。
新政的实施,让楼市发生深刻变化,层出不穷的营销活动亦表明:这已经是一个买方时代。
2023-10-23 14:41
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