童渊：我是开发商的老师

童渊，在地产界打拼17年，1990年入行香港利达行，第三年就成香港售楼冠军。1993年，被老板邓智达当作“秘密武器”带到北京。从此，地产营销江湖里多了一位“教父”。

当童渊第一次和邓智达来北京时，对这个城市并没什么好感，在偌大的北京，认识他的人寥寥无己。当时营销的别墅项目玫瑰园也影响甚微。来之前，他在香港早以一年20亿的销售业绩声名显赫。

童渊是个聪明人。兴许因为营销法则相通的缘故，他不仅懂得地产营销，在个人品牌的塑造中也从来都走高端路线，这深得地产大佬们的赏识。他刚到北京就带来了全新的房地产销售模式——直销、拜访客户以及各种营销战略组合。当时，正值万通新世界推出，这个在北京地产界带有里程碑式的项目，首开北京楼盘代理销售之先河，他和冯仑、潘石屹等人一起创造了销售奇迹。

童渊在公开场合曾高调说过，“很多开发商的第一桶金都是和我一起创造的。”冯仑的万通新世界、许荣茂的亚运花园、剪英海的华普花园、黄光裕的鹏润大厦，还有引爆超小户型的“非常男女”和4000美金一平方米的贡院六号，营销都出自他手。

出生于福建、7岁到香港、18岁赴加拿大，留学回港后进入地产圈。童渊小时候很顽皮，最钟爱的娱乐方式是打游戏，母亲为儿子的将来担忧，拿多年的积蓄送他留学。不曾想到若干年后，有一天儿子会成为地产营销教父。

不过，万事开头难，刚入行的童渊，是从市场调研员做起，每月收入只比端茶水的大嫂多500港币，每天的工作也就是收集房源、剪报纸、做分析，半年后，才开始做职别高些的业务员。由于有半年做调研员的经验，积累了一定的客户资源，这使他工作起来如鱼得水。两年半的潜心摸索后，第三年，他完成了20个亿的销售额，成为香港售楼冠军。

有一天，在北京地产圈的论坛上，有人问他“童渊是谁”？他笑着答，“你连童渊都不认识。”在地产界圈里，但凡有点实力的开发商，都恨不得把他当奇兵招入旗下。

地产策划像在做导演

在北京的头三年，童渊并非一帆风顺。虽然他26岁就坐上了香港利达行北京分公司总经理的位置，但利达行服务的北京玫瑰园业绩少有起色，老板邓智仁“归隐山林”了。凭借在房地产行业的经验，1996年童渊和合伙人创办了富利安公司，在北京和上海开展销售代理业务。好景不长，1998年在资金和管理的双重压力下，富利安的结局以失败告终。

同年，童渊重振其鼓，带着他的手下成立了百人行房地产顾问公司，正式打出地产顾问的旗帜，并成功运做了鹏润大厦、非常男女、数码01大厦、贡院六号、海晟名苑等项目，在北京楼市掀起若干销售高潮。“在百人行做营销策划时，我感觉自己更像是一个导演，每做一个项目就是在导一个戏，这其中当然少不了需要团队的配合，比如灯光、摄影和编剧等。”

事实上，这还只是童渊10多年来在北京销售的近百个楼盘中的一部分。他还为北京房地产业培养了1万名销售人员，从他公司参与策划卖掉的住宅、公寓写字楼和商场市值超过200亿元。童渊总结，做楼盘营销有4个环节——定位、包装、推广，最后才是销售。

“找我的策划都很棘手，但最后的结果都很好。”童渊侃侃而谈起来，总能以自己的方式吸引大家。“房子没有卖不出去的，只有不愿卖的。”

敢说这话，是因为在他身上发生过太多传奇。“贡院6号”以每平方米4万元的天价出售；“鹏润家园”150套尾房降价20％的反常规操盘手段，他总有办法让业内人关注他、在意他，甚至嫉妒他。

有时，童渊也会自我分析：“我其实更适合做教育，我能把我想说的观点，用你喜欢的方式表达，并且还让你觉得很有道理。”就像他做项目的推广手法——快、准、狠。但前提是要好好研究购房者的心理，然后多下功夫，让更多的人在最短的时间了解你、接受你并喜欢你。

童渊的职业履历，总是在不断变化，从一个地方跳到另一个地方。希望能够到更高、更好的位置上去，尤其在项目营销上，他总企求达到最好。因此，他跟地产大腕们关系都很好。从邓智仁到冯仑到潘石屹，现在到黄光裕。

据透露，从很早开始，童渊就在为黄光裕家族的地产企业做项目服务，双方都比较了解。2005年，童渊投身国美地产，担当总经理一职，帮助国美开拓外地市场。而他旗下的百人行也一并带过去变成了国美集团的子公司。

创业就像谈恋爱

创业做百人行地产咨询公司阶段，像是在和不同的开发商谈恋爱；加盟鹏润，则感觉像已经结婚。童渊打了个比方说，创业阶段和谈恋爱一样，很有激情，而婚后爱情已变成亲情。尤其在做项目时，就像是有了自己的小孩。

“除了考虑孩子本身和教育、还要考虑对方、父母和对方的父母。”鹏润过去的业绩本身就已经很好，国家近两年又出台了很多宏观调控政策，因此，要在这个基础上更进一步需要他更加努力。

对于个人价值，童渊举了个例子，现在，黄光裕的名声大一点还是国美的名声，其实一般人应该知道后者多一点。事实上，“我也希望鹏润地产的名声比童渊的名气大。”聪明的童渊深谙“大树地下好乘凉”的道理，投身黄光裕旗下，以国美地产庞大的影响力提升自身价值。

不过，他的理想始终都没变过，无论是在香港、北京，还是其它地方，“天天有房盖、天天有房卖”是他始终如一的目标。