政策影响小于预期 东莞楼市住宅成交量同比上涨

　　2011年2月东莞楼市报告

　　第一部分  宏观环境篇

　　全球经济：

　　2月，中东及局势动荡引发全球油价大幅飙升，08年9月以来首次超过100美元/桶。自出于对全球经济增长放缓的担忧，市场避险情绪升温，黄金价格大涨，已经上升到1435美元/盎司之上。虽然美国经济在缓慢复苏，但受动荡局势和高企失业率影响，美指本月先高后低，疲软态势没有改变。同时利比亚的动荡也一度引发全球股市大幅下跌。全球市场大宗商品入石油、粮食等交易价格涨势凶猛。沪指本月重返2900点，并在上下盘整。受两会提振，未来沪指仍有短期利好。

　　国内经济

　　中国经济增速回落速度放缓。3月1日，CFLP公布2月份PMI为52.2%，环比回落0.7个百分点,PMI已经连续4个月回落，但回落幅度正在缩小，且仍高于50%的景气临界点。这表明,随着去年四季度宏观政策不断收紧,经济增速开始逐渐回落,且回落的步伐正逐渐放缓,经济稳定增长的迹象明显。统计局发布的2010年统计公报也表明近几年中国经济增长平稳。

　　国际大宗商品交易价格上涨，中国输入型通胀压力加剧，预计2月份中国PPI指数会比上月上升。1月中国CPI为4.9%，M2余额73.39万亿元，物价上涨，流动性过多，通胀形势极为严峻。

　　房屋销售价格2010年呈现了先扬后落的态势，全年平均涨幅9.99%。2011年１月份70个大中城市新建商品住宅的价格同比上涨的有68个城市，涨幅超过10%的城市有10个。环比上涨的城市有60个，涨幅超过2%的有3个。

 

　　第二部分 楼市政策和动态篇

　　2月楼市政策一览：

　　央行上调人民币存款准备金率0.5个百分点

　　中国人民银行决定，从2011年2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。本次调整是继1月14日之后，央行年内第二次上调存款准备金率，也是自2010年以来，第八次上调存款准备金率。本次上调后，大型金融机构的存款准备金率已达19.5%，再创历史新高。

　　财政部：继续实施积极财政政策  集中财力改善民生

　　日前，在中宣部等6部门举行的当前热点问题形势报告会上，财政部指出，2011年继续实施积极的财政政策，集中财力办几件保障和改善民生的大事：一、落实好《国家中长期教育改革和发展纲要(2010—2020)》。二、加强农业农村基础设施建设。三、医药卫生体制改革三年重点任务的收官之年，要加大财政支持力度，确保改革阶段性目标的实现。四、加大保障性安居工程投入力度。五、加快推进社会保障体系建设，支持新型农村社会养老保险试点范围由全国23%的县扩大到40%的县。五、启动试编社会保险基金预算，力争2013年正式编制全国社会保险基金预算。

　　温家宝：保障房5年计划3600万套  个税起征点有望提高

　　2月27日，温家宝总理和网友在线交流，解答相关民生问题。一、政府计划在今后5年，新建保障性住房3600万套。以公租房和廉租房为主，再加上棚户区改造。二、十二五确定经济增速为7%。三、个税改革：工薪阶层个税免征额有望从现行的2000元提高到3000元，同时，9级超额累进税率有望减少到5级。

　　李克强称千万套保障房是硬任务 各省签军令状

　　2月24日，国家保障性安居工程协调小组与各省级政府签订了今年工程建设目标责任书，将1000万套保障房建设任务分解到各地。国务院副总理李克强24日在全国保障性安居工程工作会议上强调，今年要求建设1000万套保障性住房是硬任务，各地要抓紧安排开工，尽早建成投入使用。为落实保障房建设，政府提出四大保障：一、多方资金投入：中央财政、市县预算、部分公积金增值净收益和土地出让净收益，同时吸引社会力量参与。二、保用地：保障性用地计划单列，三、保质量：强化监督。四、保落实：约谈问责。

　　十几城推限购令  北京最严

　　截至2月20日，全国已有北京、上海、青岛、济南、成都、南宁、贵阳、哈尔滨、长春等11个城市出台了贯彻“新国八条”的实施意见，推出各种版本的限购令或者升级版限购令。按照相关要求，未来几天还会有二十几个城市密集推出限购政策。从目前已出台限购令的8个城市看，可分为三种类型，一种是严厉型，以北京为代表，对外地人购房的5年大限，比新国八条要求更高，与原来的限购政策相比严上加严；第二种是温和型，对限购的时间、范围等有所调整，如贵阳，3套房限购范围圈定在市区人口密集、房价过高的一环内住房，济南对二手房是否限购没有明确规定；第三种是原汁原味型，如长春、南宁等，本地人限购2套房，外地人限购1套，基本拷贝了“新国八条”限购要求。

　　广州新国八条细则温柔落地 从化增城暂未限购

　　2月24日，粤版新国八条温柔落地，对在本市已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供自购房之日起算的前两年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，不得购买住房。广州市国土房管局在发布会上透露，原则上首次置业者也只可在本市范围内限购一套住房，而非直系亲属间或直系亲属间的房屋赠与、转让也参照限购规定执行。而2套房家庭按照新政也可先卖一再买一。增城、从化此次未纳入限购范围。

　　国土部：2010年清理整治房地产闲置用地13万亩

　　3月2日下午，国土资源部召开“保发展保红线工程2011年行动”动员部署电视电话会议。国土资源部党组成员，国家土地副总督察甘藏春介绍，2010年完成对77个城市的例行督察，发出40份《例行督察意见书》。公开通报34起违法案件，挂牌督办22起违法案件。在全国范围内开展房地产用地专项清理，共清理整治房地产闲置用地13万亩，处置近10万亩。

　　一线楼市成交量下跌

　　北京、上海等十大城市平均价格为15737元/平方米，环比上涨0.48%。远远低于1月份的0.89%。北京的房地产交易管理网数据显示，北京2月共成交商品住宅3535套，环比上月成交套数下降69.4%，成交量达到了近3年来的最低值；上海2月商品住宅成交面积仅16.5万平方米，环比上月大跌84%，同比去年下跌46%，降至2006年以来月成交量的最低谷；广州市国土房管局阳光家缘数据显示，广州2月份一手住宅网签成交量约为4130套，环比上月减少4318套，下降51%，总成交面积约51万平方米，环比下降49%。据深圳市规划国土委数据显示，2月份，深圳一、二手房市场共成交5023套，成交面积为42.5万平方米，环比1月份分别下滑了64%、63%。其中，一手房成交15.2万平方米，环比下降56%；二手房成交27.3万平方米，环比下降66%。与去年同期相比，成交面积萎缩了22万平方米，降幅达到34%。 2月全市一手房成交均价报20588元/平方米，环比1月略涨2%，但比去年同期则下跌了3578元/平方米，跌幅达15%。

　　楼市政策点评：

　　为应对流动性增加和通胀严峻形势，2月央行再度提高存款准备金率，未来加息预期仍然很强。2月楼市政策进一步从紧，主要是落实新国八条的相关指示，不管是保障房建设还是各地的限购令，都是国八条的细化。在所有政策中，二套房首付6成，最为严厉，部分政策效果已经在一线城市显现。

　　第三部分  东莞市场篇

　　一、东莞政策和市政规划

　　东莞开拆违法建筑 月底前要整治6000亩违法用地

　　2010年土地执法卫片检查中，在东莞市域范围内一共发现了6000多亩违法用地，大多都没有完成用地手续，而其中的违法建筑都没有取得土地使用证、规划许可证等必要的证件。从3月2号开始，市国土部门将集中清理整治全市的违法用地，市国土资源局执法监察大队相关负责人透露，“3月28日前，2010年土地执法卫片检查中发现的违法用地全部都要清理整治完毕，该处罚的处罚，该拆除的拆除，该复绿的复绿。”

　　今年东莞拟增2214套廉租房经适房

　　2011年，我市计划建设经济适用房1496套，廉租房718套，共2214套。根据统计，目前主城区现有约23万间、面积达606万平方米的出租房，这些出租房可满足现有新莞人的居住生活，暂无需另作安排。同时，为更好解决和改善新莞人及新就业大学生的居住问题，我市还提出了新莞人公寓、“新莞人廉租房”、新莞人综合服务小区等多种新莞人住房保障的形式。

　　东莞新一轮廉租房申请启动 收入上限为660元/月

　　3月2日，我市新一轮的廉租住房保障申请受理工作全面展开。申请对象仍限定为东莞本地户籍人口，申请人家庭人均收入上限提高到660元/月。今年，我市将新建成廉租房718套，总面积4.6万平方米。市属廉租住房小区位于东城立新社区九头村和南城雅园工业区交界处，有40、60、80平方米三种套型，租金为1元/平方米。市住建局负责人表示，东莞保障性住房(包括廉租房和经适房)未来或将打破户籍限制，但此次申请对象仍沿用以前的标准。该局相关人士透露，放宽申请条件事宜最快也要到下半年才提交市政府讨论。

　　优化生态宜居环境 寮步向东莞“第五城”进发

　　目前，寮步的各项城建规划工作进行得如火如荼，呈现出一派欣欣向荣的大建设局面。莞惠城轨寮步站的建设，全镇“四通八达”交通网的对接让寮步的地理位置优势凸显。寮步凭借东莞地理几何中心的区域优势，正在加快步伐融入东莞大市区，成为东莞市“第五城”的号角已嘹亮吹响。在“十二五”时期，寮步将打好城建牌，确保东莞城市新区建设见成效。继续全面加快融入大市区步伐，高标准推进城市化建设，加强城市运营工作，完善城市基础设施和功能配套，优化生态宜居环境，逐步把寮步打造成为城市白领生活新领地。

　　二、土地市场

　　1、新增供应量：交易降温  但挂牌上市地块亦较多

　　2月东莞新增土地供应25宗，供应总面积为82.51万㎡，其中商住用地供应9宗，合计供应面积32.98万㎡，环比下降44.4%。2月商住用地供应对比1月出现明显降温，但供应量依然较大，对比去年同期增幅很大，供应加大，符合今年的宏观调控大势。累计1-2月份，东莞商住用地供应总量对比去年同期增加明显，面积和宗数都增加76.9%，商住用地供应比重也提高了约12个百分点。按照目前情况来看，东莞今年的商住用地供应量将有所保证。

　　2、商住及金融用地交易：麻涌价值被发掘  长安前景更广阔

　　2月是农历的正月，东莞土地市场商住/商业金融类用地挂牌出让仅3宗，成功交易的有两宗，合计成交面积5.29万㎡。其中，长安镇霄边村地块和麻涌镇大步村地块竞争都相当激烈，出让当天都有多家企业到场，经过39轮和51轮竞投，两地块分别被中正房地产和钜隆房产竞得，折合楼面地价分别为3862元/㎡和1999元/㎡。麻涌地块周边有大步海滨花园和新世纪江畔湾，居住氛围浓厚，且与去年12月钜隆房产所拿地块仅一河之隔，位于麻涌镇行政服务中心附近，地段优越，居住条件非常适宜，该地块有30%的商业，最后该地块成交的溢价率高达187%，楼面地价创下近几年来麻涌土地市场的最高值。钜隆房产短期内在麻涌拿下两地块，对本地市场造成冲击，促使更多的开发商认识麻涌市场的价值。万科中心和万达广场落户长安，都进一步推高了该区的商业开发价值，此次宵边村地块因而吸引众多开发商。未来几年，两大项目建成之后，长安将会成为可以和主城中心区相媲美的城市副中心。由于樟木头市场积累的历史因素较多，且目前有中惠、富盈、乐富等开发商进驻，市场基本饱和，所以此次樟罗村地块遭遇第三次流拍。樟木头市场要进一步发展，可能必须考虑当地众多二手房的问题。

　　3、待拍土地：3月将迎来小阳春  近深镇区土地供应量可观

　　下个月将有13宗商住/商业金融用地进行挂牌出让，东莞土地市场迎来小阳春。受达鑫江滨新城的带动，石碣市场的商业价值也开始显现，3月石碣再度出让商业金融地块。东坑三块土地同时出让，近10万㎡体量，但因为其中两地块在去年遭遇流拍，此次可能会被再度衡量。东莞楼市区域发展不平衡表现非常明显。

　　值得关注的是近深区域塘厦镇平山村的两宗地块，体量较大，合计约19万㎡。目前，塘厦市场已经有万科、碧桂园、金地和新世纪等大开发商，相信塘厦推出的这两幅优质地块也会引起相当的关注，未来2年塘厦市场将呈现出前所未有的激烈竞争。在密切莞深关系上，塘厦发挥了非常重要的作用。同时，大朗镇也将推出今年的第三宗土地，位于银朗南路，在东方银座项目地块旁边。另一近深镇区凤岗镇则在三联村和五联村都有地块出让，延续该镇区的火热局面。

　　4、土地出让预告

　　本月东莞市国土资源局无土地出让预告

　　三、商品房新增供应：静观政策效应  推货量低于去年同期

　　1、新增供应概况

　　东莞市瑞峰置业市场研究部监控数据显示，2月东莞新增供应大幅减少，新增商品房6.45万㎡，538套，环比分别减少83%和86%，新增面积同比减少六成。新增住宅4.45万㎡，381套，环比减少86%和90%。新增住宅套均面积117㎡，比1月份套均面积增加约23㎡，主要是因为松山湖1号•悦套均面积达到了156㎡。非住宅新增2万㎡，157套，面积环比减少29%，同比减少5成。

　　2、新增供应月度走势：07年以来最低

　　继上个月新增供应大幅减少之后，本月新增供应总量跌至07年以来最低值，除了适逢春节的原因，与上年年末和今年年初出台严厉房地产调控政策，后市不明朗等因素都有关。但是综合广深限购和东莞市场较为理性等因素，上半年东莞市场谨慎乐观，故3月推货量还将上升。由于二套房贷首付提高至六成，部分客户选择一步到位，故小户型的成交可能会受到一定影响。

　　3、2月新增全是洋房和商铺

　　2月新增商品房类型只有洋房和商铺，其中洋房4.45万㎡，占总供应量的69%，比1月份减少18个百分点。1月商铺新增2万㎡，比上月减少0.74万㎡，占总供应量的31%，比上月增加24个百分点。

　　4、新增商品住宅户型面积区间：大户型比重增加

　　70-110㎡的经济型户型占56.5%，比1月减少26个百分点；111-130㎡的舒适性户型占11%，比上月减少3个百分点；131-150㎡的改善型户型占5.4%；150㎡以上的大户型洋房占18%，比上月增加16个百分点；别墅无新增供应。由各类型物业比重可以看出， 2月入市的商品房住宅结构发生了变化，经济型户型的比重在减少，大户型洋房的比重在增加。

　　5、新增供应明细

　　东莞市瑞峰置业市场研究部监控数据显示，2月新增商品房分布在松山湖、洪梅、樟木头、虎门、长安、茶山等区域。其中松山湖新增住宅1.8万㎡，主要是松山湖1号•悦3栋9-20层的洋房。洪梅雍景家园新增住宅1.7万㎡，共168套，主要是90-130㎡洋房，非住宅0.1万㎡，共13套商铺。樟木头新增住宅0.97万㎡，产品为中惠香樟绿洲二期的洋房，共96套，面积在100㎡左右。其余新增都是商铺，分别是虎门的安居大厦、长安的长佳•长安花园和茶山的新世纪丽江豪园，合计面积1.89万㎡。

　　四、商品房成交：住宅成交量同比大幅上涨

　　1、2月商品房成交概况

　　东莞市瑞峰置业市场研究部监控数据显示，2月东莞商品房成交2391套，合计成交面积23.65万㎡，环比分别下降59.7和%和66.5%。同比分别增长86.7%和46.6%。其中住宅成交1963套，合计成交面积21.59万平米。套均成交面积110㎡，比1月套均面积减少了3㎡，与10年2月户均面积相比也减少了3㎡。 2月非住宅成交428套，合计成交面积2.06万㎡。

　　2011年1-2月累计成交商品房94.23万㎡，比去年同期增加33.5%；其中累计成交商品住宅76.63万㎡，比去年同期增加27.2%。非住宅10.34万㎡，比去年同期增加了70.2%。虽然去年年末今年年初的调控政策极为严厉，但是以目前的成交来看，对东莞市场的总体影响尚不大。

　　2、商品住宅签约走势：高于08年和10年同期

　　东莞市瑞峰置业市场研究部监控数据显示，2月商品住宅签约21.59万㎡，比1月减少33.95万㎡，跌幅为62%，但比去年同期有所上涨，增加9.67万㎡。从走势图可以看出，2月东莞住宅签约量走势高于08年和10年同期。累计1-2月份商品住宅成交面积为76.63万㎡，比去年同期增加27%。尽管新年前后推出众多严厉的调控措施，东莞市场目前尚没有受到严重影响。

　　3、非住宅签约走势

　　东莞市瑞峰置业市场研究部监控数据显示，2月东莞商品非住宅成交428套，合计成交面积为2.06万㎡，环比大幅下降，下降幅度为08年以来最大，但总量与历史平均水平相近，这与一月非住宅成交达到历史高位有关。

　　4、商品住宅量价走势：同比量价齐升 环比量价齐跌

　　注：此处商品住宅均价指包含洋房、别墅、美墅、公寓在内的所有住宅的均价。

　　东莞市瑞峰置业市场研究部监控数据显示，2月东莞楼市成交量环比继续下降，比1月减少6成。商品住宅成交均价7696元/㎡，与1月8397元/㎡相差701元/㎡，降幅为8.3%。但与去年同期相比，住宅量价分别上涨8成和3.5%，可谓量价齐升，调控政策效应还有待进一步显现。

　　5、各类型物业成交：别墅签约量比1月大幅下降

　　2月别墅签约61套，比1月份280套大幅下降，带动均价下行。

　　6、商品住宅各区域成交：洪梅表现抢眼

　　2月，南城以145套再次问鼎区域成交首位，成交比较均衡，并没有太突出的楼盘。主要是因为春节期间并没有大动作的促销活动，以自然销售为主。洪梅镇表现再次抢眼，位居本月区域成交次席，得益于雍景家园和丰泽园的的成交，雍景家园共签约112套，合计签约面积10343㎡。新世纪星城等盘的签约带动东城成交量上升。

　　7、商品住宅区域签约面积前十五名：南城第一 洪梅第二

　　在商品住宅区域签约面积排名前十五位中，除洪梅有点“爆冷”外，其余镇区都是房地产市场比较热的区域。石碣也逐步步入次热梯队。

　　8、住宅签约均价前十五名：松山湖第一 东城第二

　　松山湖本月签约量不大，未能进入前十五名，但是均价15895元/㎡排名全市第一。东城以10571元/㎡排名第二，长安以9689元/㎡排名第三，虎门以9394元/㎡排名第四。

　　9、楼盘签约前十名

　　2月东莞市商品住宅签约套数排名中，雍景家园以112套摘冠，占洪梅镇总签约量的79%。

　　沙田利澳花园以24套之差排名第二，占沙田签约总套数的85%。厚街的汇景中央华府和南山豪苑分列第六、第八位，成为唯一有两个项目上榜的镇区。

　　五、存量和消化周期：住宅存量近3年最低

 

　　东莞市瑞峰置业市场研究部监控数据显示，截至2月底东莞市商品住宅存量达409.85万㎡，比1月末减少17.15万㎡，降幅为4%，是09年以来最低位。主要是由于本月住宅新增供应量大幅减少的原因。

　　存量消化周期：11个月

　　东莞市瑞峰置业市场研究部监控数据显示，截至2月底东莞商品住宅存量409.85万㎡，而过去12个月商品住宅月均成交量为36.21万㎡，按照这样的去化速度，在不增加供应的理论情况下，东莞市场商品住宅存量需要11个月多尚可以消化完毕。由走势图可以看出，近一年东莞的12月平均成交量相对比较稳定，在35-49万㎡之间小幅波动，但有逐渐减少的趋势。而消化周期的变化幅度也不是很大，基本在11个月上下波动，基本处在一个良性的市场环境。

　　六、潜在供应

　　1、2月新开工总量

 

　　由于2月适逢春节假期的缘故，本月前三周都没有项目获得开工许可，第四周才开始有新开工项目，新开工总量为9.36万㎡，其中住宅面积5.22万㎡，环比和同比降幅都颇大，均超过了80%；非住宅面积4.14万㎡，比上个月增加了24%。累计1-2月份，住宅与非住宅面积新开工面积与去年同期相比都是大幅下降的。

　　2、新开工走势

 

　　东莞市瑞峰置业市场研究部监控数据显示，2011年2月东莞商品房新开工量9.36万㎡，也跌至08年以来的最低值，除了适逢春节的原因，与上年年末出台严厉调控政策，后市不明朗和东莞民工荒等因素有一定关系。

　　3、2月新开工类型

　　东莞市瑞峰置业市场研究部监控数据显示， 2月东莞洋房新开工2.75万㎡，占全市新开工的29%，比上月减少24.49万㎡；别墅新开工2.47万㎡，占全市27%；车库新开工3.88万㎡，占全市新开工的41%，比例最大；商铺新开工0.26万㎡，占全市新开工的3%。

　　4、新开工明细

　　本月新开工的项目只有两个，分别是道滘镇的新世纪上河居和黄江镇的江山花园。其中江山花园涉及的类型比较齐全，总开工面积8.46万㎡，占全市新开工总量的的90%。新世纪上河居新开工类型全部为洋房，共4栋11层。虽然房地产市场比较活跃的镇区本月新开工都没有动静，不过相信正月过后新开工增加趋势会日渐显现。

　　七、楼盘活动

 

　　东莞楼市述评：

　　1、2月东莞土地市场降温明显，只有3宗土地交易，樟木头市场不被看好，樟罗村地块再次出现了流拍。但是3月东莞有大量商住用地进入交易，小阳春已经可以预见。宏观调控要求加大土地供应保证市场货量，预计后市东莞土地推出会进一步加大。

　　2、新增供应创近几年最低，和春节休假以及年前第三次调控出台有关，市场静待政策效应，3月推货量会进一步上升，中大户型产品较多。

　　3、进入2月，各项调控政策都在落实，关于东莞是否出现限购的议论开始出现。从目前来看东莞短期内出台限购的可能性不大。2月份东莞住宅成交量环比大幅下降，价格出现小幅下降，比一月份降温明显，但是和去年同期相比，仍然量价齐升，政策效应显现相对缓慢。客户心理方面，由于二套房首付提高至6成，部分客户选择省略过渡，一步到位，尽管不会成为主流，但是或将对小户型成交带来一定影响。

　　4、区域成交方面，洪梅开始爆冷，水乡片区开始引起市关注。石碣市场温度逐渐上升，北门价值开始显现。区域价格方面，住宅成交均价超8000元/㎡大关的区域较多，东莞房价短期下行难度较大。