合富辉煌：08年8月东莞楼市报告

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，8月东莞各类型商品房新增供应面积普遍得到减少，但洋房例外。8月全市洋房新增供应面积约39.1万平方米，环比不相上下，同比仍然增加两成，由此可见洋房是市场主力供应产品，同时洋房将面临更大的竞争压力。别墅为8月市场供应量萎缩最大的产品，环比减少九成，同比减少六成，别墅产品在未来将更加稀缺；公寓供应面积无论是环比还是同比均不相上下；商铺为同比增幅最大的产品，增幅超过六倍。

合富辉煌东莞市场研究部显示，08年东莞小户型供应量得到了持续增加，“90/70”政策功效在显现.以10㎡区间差划分，8月份全市住宅81－90㎡户型供应量最大，供应面积6.9万平方米，占全市供应总量16.4%。与7月份相比，供应主力户型面积偏小（7月份供应量最大户型为101－110㎡）。供应面积前5名面积区间段分别为81－90㎡、 91－100㎡、71－80㎡、121－130㎡和111－120㎡

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，以90㎡为户型界线，按套数划分，08年8月东莞全市商品住宅供应结构为：90㎡以下占60%（7月份为52%），90㎡以上占40%（7月份为48%）。90平方米以下户型供应套数继7月份后第二次超过90平方米以上户型，“90/70”供应比例继续刷新历史最接近值。8月份楼市供应与“90/70”要求越来越近了，仅10个百分点之差，预计09年上半年东莞新增住宅供应结构将会发生颠覆性变化。

住宅签约面积环比增加约两成 同比仍减少约三成

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，08年8月东莞全市商品房网上签约量4260套，其中住宅3843套，非住宅417套。商品房签约面积43.1万平方米，其中住宅面积37.9万平方米，非住宅面积3.7万平方米。

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，08年8月东莞市商品住宅网上签约套数3843套，环比增加46.1%，同比减少约17.7；住宅签约面积约37.9万平方米，环比增加约两成，同比减少约三成。连续两月住宅签约量环比上月约两成的增加，楼市供求矛盾得到一定的缓和。合富辉煌东莞市场研究部认为，同时也该看到,开发商普通不看好楼市“奥运月行情”,导致7月底楼市扎堆开盘,比如7月26日当天长安金沙花园、松山湖长城世家、南城国际公馆、东城丽峰大厦等楼盘开盘，几大楼盘的签约数据将在8月份得到体现，即8月份签约产品中有一大部分来自7月份的成交。

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，08年7－8月份签约走势反常于07年。07年8月签约量环比大幅下滑，08年却有一定幅度上扬。从上图可知，进入下半年7－8月已经连续两月销售量上扬，下半年楼市出现良好势头迹象。08年8月住宅签约面积达至08年以来第二，签约套数达至08年以来第一，同时说明8月小户型成交比重在增加。

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，08年8月全市共有28个行政区域商品住宅签约,麻涌、洪梅、高埗、东坑和道滘无签约。南城区住宅签约套数居全市榜首，大朗镇其次。大朗镇08年8月住宅销售量突增，签约套数居全市第二，签约套数456套，超过08年1－7月大朗镇住宅签约量之和。大朗镇8月主要签约楼盘为万科金域蓝湾，8月2日开盘当天一期基本售磬。

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，08年8月东莞商品住宅月销售量100套以上区域12个，环比7月份增加4个.其中签约量400-500套2个，300-400套1个，200－300套3个,100-200套6个。1－50套12个。

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，如上图,08年8月城区签约比重大幅下滑，跌至08年以来最低值、07年以来第二低值。08年8月城区签约比重为31.1%（7月为46.2%），镇区签约比重为68.9%（7月为53.8%）。8月份城区签约比重的下滑主要原因为8月城区无大开盘动作，以存货促销为主，镇区则开盘不断，部分项目大幅调价促成大量成交。合富辉煌东莞市场研究部认为，直接降价在短时间内促进成交，有效地改观了开发商资金压力的局面。

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，08年1－8月新增供应总套数1000套以上区域中，厚街、石龙、长安、横沥、万江和虎门供求比均在2.0以上，此类区域楼市消化压力较大。8月份长安、横沥、寮步和东城楼市消化压力环比上月增加明显。

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，南城区8月新增预售楼盘为清华居，产品有洋房和别墅。8月商品住宅共签约479套，居全市第一。签约套数50套以上楼盘主要为江南第一城、塞纳嘉园和国际公馆三期。

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，东城区8月新增预售楼盘为东田丽峰大厦、天骄峰景和学府1号。8月份住宅签约252套，全市排名第五。签约套数30套以上楼盘有新世纪星城、花园城、天骄峰景和景湖名郡。

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，莞城区8月新增预售楼盘为塞纳河畔和万科运河东1号。8月商品住宅签约套数约97套，全市排名十三，主要签约楼盘为万科运河东1号和塞纳河畔，签约套数分别为74套和25套

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，万江区8月新增预售楼盘为理想0769.8月商品住宅签约套数为198套，全市排名第七。主要签约楼盘为理想0769和风临美丽湾，其中理想0769签约数量超过150套。万江区08年楼市供应较大，供求比达2.35，楼市消化压力较大。

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，厚街镇8月无新增预售，商品住宅签约套数为158套，全市排名第八，签约套数30套以上楼盘为鹿港小镇、盛和广场和熙和居。厚街镇楼市供应充足，供求矛盾突出，供求比达3.3，楼市消化压力较大。

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，虎门镇8月新增预售楼盘滨江花园。8月商品住宅共签约103套，全市排名第12，签约套数30套以上楼盘为地标大厦和锦绣花园。

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，长安镇8月新增预售楼盘为信义长安1号和金沙花园。8月商品住宅共签约219套，全市排名第六。主要签约楼盘为信义长安1号和金沙花园，个盘签约套数均在80套以上。

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，常平镇8月无新增预售。8月商品住宅共签约仅65套，达至08年以来签约第二低值（最低值为2月份51套），常平镇08年签约量表现一定的萎缩，楼市竞争亦激烈。13个签约楼盘中，签约套数10套以上楼盘仅3个，分别为新天美地花园、金凯水都和东田丽园。

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，樟木头镇08年楼市供应萎缩，8月亦无项目新增预售，08年1－8月新增供应总量仅232套。8月份商品住宅共签约156套，全市排名第九，主要由一个楼盘的成交－香樟绿洲签约量近150套。

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，塘厦镇8月无商品住宅新增供应，8月签约总量约120套，全市排名第十。签约量20套以上楼盘有新世纪尚居、万科双城水岸和塘厦东郡。其中万科双城水岸签约28套别墅。

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，凤岗镇8月无商品住宅新增供应，8月签约总量仅15套，全市排名第二十。8月共有6个楼盘成交，多数成交量在5套以下。

三、土地供求特征分析

本月地块供应情况

未来几个月商住地仍难当土地供应主角

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，08年8月份供应地块共有15宗，供应总面积约为109万平米，同比07年8月份的上涨586％。本月供应的15宗用地中，有5宗是商住类用地，总面积为194729.8平米，只占总供应量的17.88%。自从今年5月份开始，每个月均有大面积的工业用地供应，改变了以往商住用地在供应土地类型中的主导地位。至今年8月份，商住类用地的供应量已经连续4个月少于工业用地，预计今年下半年商住类用地仍难当土地供应主角。

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，本月供应面积最大的是仓储类用地，2宗地块皆位于虎门港，占总量的56.74％，虎门港是近年政府大力打造的重点工程项目之一；工业用地共供应7宗，面积约为27.6万平米，其中有两块石碣的工业用地是今年6月份流拍过的，现在拿出来重新拍卖。

莞城可能诞生新高价地

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，土地供应依然集中在镇区，本月只有一宗商住用地位于莞城区东平街，面积仅为2478.8平米，容积率为3.6。该地块原属于东莞市城区房地产开发公司，现进行挂牌转让。其起拍地面单价高达16540元/平米，折合容积率楼面地价也去到4595元/平米，比起今年1月份莞城高价地3783元/平米的楼面地价还要高出21％。虽然该地块的地理位置比较优越，靠近世博商圈，但是在目前冷淡的楼市气氛下，4595元/平米的起拍楼面地价显得有点偏高，加上建安成本和税费等，该楼盘单价最低也要接近7500元/平米才有利润可言，这种价格在未来的楼市能否被消费者接受还是未知之数。但由于地块面积小，总价不高，而且地形方正利于开发，其能否成功出嫁，结果还得拭目以待。

1.本月地块成交情况

单月流拍地块高达15宗，无商住用地成交

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，08年8月份上市交易的地块高达25宗，面积为83.3万平米，其中10宗为商住用地。但实际成交的地块仅为10宗，成交总面积为69.2万平米，总成交价为31454.6万元，没有商住类用地成交。本月流拍的地块高达15宗，流拍面积为14.1万平米，创下了单月流拍地块宗数最多的记录。

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，流拍的15宗地块中，有10宗是樟木头镇的商住用地，其余5宗是位于寮步和望牛墩的工业用地。而本月成交拍出的地块主要是工业类用地，集中在莞城、虎门和桥头这三个区域，都是些发展比较成熟或者以后政府会重点发展的区域。目前房地产开发商们拿地都非常谨慎，如果地块不是处于好的区域好的地段的话，很难吸引到他们出手拿地。

本月成交土地细目表

2.东莞市国有土地使用权出让预告

东莞市国土资源局于8月14日公布了“东土交第4号”预告文件，将于近期出让8宗总计392378平方米的土地。土地供应类型主要还是工业用地，总面积为174803平米，占总供应面积的44.5%。商住用地也有一定的供应量，总面积为45775平米，分别位于万江和大朗。

本次值得关注的是南城区有一宗面积高达17万平米的商业金融地块供应，容积率仅为0.52，而且地块是位于蛤地东莞植物园南端，景观资源应该相当不错，这宗商业金融地块极有可能开发成一家高端的星级酒店。

四、潜在楼盘供应情况

8月东莞商品房新开工放缓，新开工面积环比减少超过五成

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，08年8月份东莞全市商品房新开工面积约20万平方米，环比7月份45.5万平方米减少约五成.8月份商品房新开工项目主要集中在6个区域，比7月减少2个。与往常不一样，8月份商品房新开工项目全部集中在镇区，而城区则无。