各地房价调控目标“涨声”一片 东莞限购预期减弱

　　各地房价调控目标“涨声”一片，东莞限预期减弱。

　　3月份政策面关注的热点是各地限购令落地，进入4月份，政策调控仍将持续，但侧重点转移到了房价调控目标上，广州、深圳、上海、北京相继在“两会”后出台了各自的房价调控目标，其它也有部分二三线一马当先，但从这些城市出台的房价调控细则来看，基本上把房价调控目标设定为涨幅低于或不超过当地预期的GDP增长和人均可支配收入预期增长，且大部分没有提到“降字”。虽然地方公布房价目标，彰显了当地政府在控制房价方面的决心，且相关涨幅标准也与经济发展息息相关、似乎无可厚非；但开发商仍紧咬价格不肯轻易松口，购房者在高企的房价面前购买力仍然是捉襟见肘，对于购房者来说更关注的“降幅”而非“涨幅”，因此购房者对于房价下跌的预期落空，对政府调控房价的信心下降；目前房价的仍较高加上房价的预期是上涨，因此一定程度上会促使观望的客户会陆续重回市场，后市预计成交量会持续上升。东莞限购预期在4月份预计会减弱，对于房价调控的目标，东莞更多的随大流，今年是经济目标是“保八”，因此房价调控目标也就是低于全市GDP涨幅的8%。

　　4月份东莞楼市推货情况：

　　限购预期升温，3月底新盘抢开；4月近40个项目推货，推货量将迎来一波“小高潮”。

　　据东莞中原市场研究中心资料整理显示，4月份东莞楼市推货数目超过40个，主要以项目加推为主约31个，全新项目较少近9个，这些项目分别是：万科•翡丽山、中信•兰溪谷、深业•欧景城、黄旗山1号、御海蓝岸、地标广场、新世纪颐龙湾一期、鼎盛中环、骏隆君悦天城等。“两会”后限购预期加剧，东莞在周边城市（广、深、佛）限购重重包围下忧心忡忡，传言愈演愈烈，限购预期笼罩整个东莞楼市，开发商忐忑不安抢先开盘，原本打算4-5月份开盘项目，提前在3月最后一周集中上市，这些项目有：万科•紫台、万科•金松湖、领尚天地、香槟雅苑、绿茵温莎堡、上东国际二期、金域中央天玺、中信•凯旋国际二期等。4月份离五一黄金节点很近，也可以说是旺季的来临，按常理来说是开发商营销预热的好时机，今年虽然与往年情况有些不同；但作为商家绝不会坐视不动，3月底已开盘项目将会加推，前期在售项目也会加大推广力度，预计有近40余盘有新货推，推货量将会迎来一波“小高潮”。从城镇区域来看，一线城镇推货量较多占整体数目的54.76%，二三线城镇仍处于一个供应偏紧的状态，后市随着新开工的启动，二三线城镇发展空间很大。

　　从供应的物业类型分析看，4月洋房为供应的主力军，但别墅的供应也将会成为一大亮点，约9个项目有别墅的供应且产品类型丰富，独栋、叠加、联排等应有尽有；由于别墅资源的稀缺性，加上人民币升值、通胀预期加强，预计这些产品将备受客户关注。

　　4月供应以中大户型为主，小户型项目较少。

　　据东莞中原市场研究中心监测结果统计显示，全市所推40余盘当中，主要以中大户型的高档洋房、豪宅及别墅项目为主，小户型供应相对较少；大户型面积主要集中在130-230平米的三房四房占总体的50%以上，而城区表现的更加突出，如：万科•翡丽山、中信•兰溪谷、黄旗山1号、中信凯旋国际等都是大户型洋房，而城区中小户型自去年一波释放之后，后期户型越卖越大，一直处于偏紧的态势。别墅项目主要集中在镇区，以双拼、叠加为主，这些项目有：万科•麓湖观山月、富盈山水华府、御海蓝岸、三正卧龙山花园二期等，镇区中小户型相对3月份也有所下降，这主要是受政策持续影响，市场上刚性需求占主导且潜在的需求多，因此刚性盘在政策调控时期备受客户青睐。

　　促销优惠面将扩大，价格战或出现分化。

　　3月份以来，随着限购预期的加强，开发商为了出货营销活动也是集中扎推，打折促销信息漫天飞，但更多的是以促销优惠为主，如认筹2万抵7万、5万抵20万、买房送车位、新品认筹 2万抵10万优惠、购房赢名车再减7万、现场凭邀请函登记享10万优惠等；而直接降价的项目较少，虽然有个盘项目价格幅度调整较深，但也是仅针对部分货量“策略性降价”，大面积的降价现象没有。4月份作为五一黄金周重要的过渡期，起着承上启下的关键，开发商促销优惠范围将扩大，新盘推广力度将加大；但价格战或出现分化，一方面是前期降价幅度较深的项目以及3月底开盘出货较好的项目，对于剩余的货量开发商不急于出货，因此大的折扣和开盘时候的优惠折扣将会立即取消和收紧；另一方面大户型尤其是合拼户型，由于担忧限购的出台，会加快出货，因此价格或有所调整。

　　成交量持续上升，价格将出现结构性上涨。

　　3月份由于限购预期加剧，开发商促销优惠多，供应产品吻合市场主要购房群体，加上深圳客户对东莞的持续关注，截止3月27日东莞商品房成交面积为40.74万㎡，套数为4249套，成交面积同比2010年3月增加33.51%，套数同比增加1116套。4月份随着旺季的来临，新增供应放量，市场促销活动也会持续进行，置业者在市场选择面较广的情况下也会有所心动；同时各地房价调控目标陆续出台，但基本跟当地GDP与居民人均收入挂钩，而且“涨字”较多，而目前房价仍然高企，因此购房者对于房价下跌的预期落空，当市场中看跌的人较多时，选择入市的也会增多；而对于大户型来说，由于限购预期阴影仍存，加上开发商对客户置业的正确引导下，改善性需求也会尽快签约或出手，因此预计4月份成交量持续上升；价格方面四月份产品结构性偏大，大户型总价高，单价相对也较高，而其市场上非毛坯修、高档洋房、豪宅项目较多，因此价格或结构性上涨，整体仍将保持平稳。