调控一周年 东莞楼市四月份呈现大户型供需两旺

　　调控一周年 东莞大户型供需两旺

　　第一部分  宏观环境

　　一、全球经济： 政治事件使美元走强  原油和大宗商品价格下跌

　　4月，黄金、原油和大宗商品价格一直处于高位，5月2日，本拉登事件使美元突然走强，黄金、原油和大宗商品价格从高处应声下跌，5日油价跌破100美元。28日晚美国公布今年第一季度GDP季率上升1.8%，不如预期的2.0%。由于多处汽车组装厂关闭，截至4月30日的一周中，美国首次申领失业救济人数为47．4万，高于经济学家平均41万的预期值，也高于前一周的42．9万。美元受政事件影响的短期走强无法改变美国经济增长放缓的现状，美元长期走弱的趋势不会改变。4月欧洲央行近3年来首次加息，将欧元区主导利率由现行的1%提高0.25个百分点至1.25%。预计在6月之前，欧洲各国不会有普遍的加息动作。

　　二、国内经济：

　　3月CPI同比上涨5.4%，PPI同比上涨7.3%，通胀形势严峻

　　4月份制造业采购经理指数有所回落

　　4月，PMI为52.9%，低于上月0.5个百分点。自2009年3月以来，该指数已连续二十六个月位于临界点——50%以上的扩张区间，表明中国制造业经济总体处于增长态势，但增速有所减缓。

　　3月房价：与上月相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的有12个城市，持平的有8个城市，下降和持平的城市个数增加了6个。环比涨幅比2月份缩小的城市有29个。与去年同月相比，70个大中城市中，同比价格下降的城市有2个，比2月份增加了1个，同比涨幅回落的有46个城市，比上月增加了16个。3月份，同比涨幅在5%以内的有26个，比2月份增加了2个。

　　三、楼市政策和动态

　　存款准备金率升至历史新高 冻结资金3750亿元

　　中国人民银行17日宣布，自4月21日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行去年以来第10次上调存款准备金率，也是今年以来第4次上调。本次上调以后，大型商业银行存款准备金率将升至20.5%的历史高位。以3月末金融机构人民币存款余额75.28万亿元计算，本次上调大约冻结银行资金3750亿元。

　　国务院启动楼市调控专项督查  圈定16省市

　　4月初，国务院派出8个督查组，对16个省市贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。此次检查的重点包括，各地房地产市场调控工作责任落实情况，保障性安居工程建设情况，执行税收政策和差别化信贷政策情况，住房用地供应管理情况，引导住房需求情况以及落实住房保障和稳定房价工作约谈问责机制情况等。对落实房地产市场调控政策措施有偏差、不到位的，督查组将督促进行整改。

　　温家宝：中央调控楼市决心坚定  各地须负责任

　　9日上午，温家宝在宁波主持召开上海、江苏、浙江三省市经济形势座谈会，并作重要讲话。温家宝指出，住房供应和房价问题涉及人民群众切身利益，关系经济健康发展、社会和谐稳定，中央加强房地产市场调控的目标是明确的，决心是坚定的。各级政府要切实担负起责任。

　　央行首次公布社会融资规模 一季度4万亿

　　2010年社会融资规模14.27万亿元，今年一季度4.19万亿元。这是央行首次发布社会融资总量这个全新指标。业界认为，社会融资总量有可能将成为货币政策调控的新指标。

　　中央认为住房问题已影响全局 必须解决

　　国土资源部副部长贠小苏带队的国务院督查组开始就浙江省房地产调控政策落实情况和调控成效，展开在杭州、宁波、温州等地的实地督查。贠小苏表示：“中央认为，以城市住房为主的问题已经影响到了全局，必须在控制通胀的同时下决心解决好房价问题。”

　　房价跌50%纳入房贷压力测试  房贷占比可能下调

　　新一轮房地产压力测试增加了住房成交面积下降等假设情形，并提高了房价下降的轻、中、重三种情况的标准。这三种情形分别是：房价平均下跌30％、利率上调27个基点；房价下跌40％、利率上调54个基点；房价下跌50％、利率上调108个基点的情况。商业银行出于资金面紧缩和房贷风险的考虑，可能会调低房贷整体占比，而银监会是否会出台进一步紧缩房地产信贷的政策，还要看此轮压力测试的结果。

　　楼市调控督查接近尾声  发改委称各地不要抱幻想

　　从4月上旬开始，国务院派出8个督查组，对16个省(区、市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。按计划，4月20日左右，督查工作将陆续完成。穆虹说，当前，我国各地调控房地产市场的任务十分艰巨，但中央的态度是很坚决的。现在，有些地方还持观望情绪，希望各地不要抱不切实际的幻想，要切实抓好房地产的调控工作。

　　保障房全速上马隐忧  多地政府未做好充分准备

　　全国各地保障房正全速上马，但是落实情况并不尽如人意，存在诸多隐患。许多地方官员还在 “临时抱佛脚”地恶补住房保障的基本概念和具体操作层面的知识，还有些参加保障房工作会的官员被提问关于保障房的意义、所承担的建设任务等问题时回答显得胸有成竹，但涉及具体政策和执行层面，则回答有些不尽如人意。同时，有很多地方政府表示对建设保障房仍未做好充分准备。

　　深莞惠签署五大合作协议 “坪新清”片区将建成“四位一体”合作样板

　　4月18日下午，深莞惠三市党政领导聚首东莞召开第五次联席会议，审议通过了13项近期工作重点。《深莞惠边界地区坪新清片区规划开发合作框架协议》等五个合作协议同时签署。在珠江东岸一体化进程中，深莞惠将推出一块“实验田”——三市合力推动边界地区的坪地、新圩、清溪片区规划开发和协调发展，目标是将其打造成全球典范的生态知识新城和管理体制高度协同、产业经济高度融合、社会文化高度认同、自然生态高度和谐“四位一体”的珠三角合作样板。

　　东莞首次用公积金 二套房也可首付三成

　　5月1日起，东莞实施公积金贷款新政。首次使用住房公积金贷款购买自住房，建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于20%，贷款最长年限为30年；建筑面积在90平方米以上，贷款首付款比例不得低于30%，贷款最长年限为20年。第二次使用住房公积金贷款，仅限于购买建筑面积在144平方米以下的自住房，贷款首付比例不得低于50%，贷款利率是同期首次使用住房公积金贷款利率的1.1倍。停止向第三次及以上住房公积金贷款。

　　东莞今年用地指标约1万亩 优先保民生

　　今年省下达东莞的用地指标约有1万亩，而据市国土资源局透露，今年东莞全市的用地总需求达4万亩。全市将按6类土地统筹分配指标，项目跟着指标走，用完即止。指标分配优先保障基础设施、优质产业和民生工程，特别是战略性产业和优质产业。

　　一线城市楼市：调控影响犹存

　　北京：开盘均价环比降13%

　　限购令之下，开发商为了抢占市场而纷纷低价开盘，平稳了几个月的房价突然迎来实质性的下跌。最新统计数据显示，4月京城新盘开盘价格下降13%，成为调控新政后新房市场价格的最大跌幅。但也有消息指出，北京新房价格下跌是因为高价盘难拿预售证所致。

　　上海：成交创五年最低  200万以下占七成

　　虽然4月上海新建商品住宅成交量环比3月上升逾六成，但成交套数仍为5年来最低，其中有七成为200万以下房源。

　　广州：“五一”楼市城里城外两重天

　　在“限购”政策压力下，广州中心城区盘在今年“五一”平淡无奇。与冷清的市区盘形成鲜明对比的是，广州东部某楼盘以“6”字头起的亲民价格，吸引了逾三千人蜂拥而至，开盘当天上午劲销逾600套，认购金额超8亿元。

　　深圳：量跌价升

　　深圳市规划国土委发布数据，4月深圳新建商品住房成交均价为20295元/平方米，相比3月19424元/平方米上涨4.4%，重新站上２万元关口，但成交面积和套数均下降近30%，呈现“量跌价升”态势。

　　宏观环境评点：

　　自去年4月份以来，本轮房地产调控已经满一年，各地楼市楼市效果不一。一线楼市成交量下跌，房价未见实质性松动，部分二三线楼市量价齐升。统计局公布的各地房价指数涨幅在收窄，调控进入关键时刻。中央调查组工作已经结束，民众期待政府调查结果及后续动作。78家央企退出房地产业务的工作尚未完成，在这关键时刻，国资委却跳起退一进二的探戈，3月批准非主业为房地产业务的5家央企——鲁能集团、中航工业、神华集团、中煤集团和新兴集团保留地产业务，使允许从事房地产业务的央企由此前的16家扩编至21家。5月3日，国资委再度下发通知，要求央企积极参与保障性住房开发建设，将保障房的建设者和低价房的分享者，用行政命令捆在一起，因而中央一再表明稳定房价的决心不能不让人怀疑，或许这也是地方政府对调控敢于阳奉阴违的原因之所在。

　　第二部分  东莞楼市

　　一、土地市场

　　1、新增供应量：4月商住用地供需收紧

　　4月东莞共有12宗土地挂牌上市，合计供应面积为47.57万㎡，土地总供应量环比减少9%，同比增加7%。其中商住供应面积14.96万㎡，占总供应面积的31%，比前一个月减少12个百分点，比去年同期提高21个百分点。由于3月土地交易市场遇节后小阳春，致使4月土地交易市场相比之下略显平淡，各项指标环比下降明显，其中商住用地成交面积最为突出，下降75%。而相比去年同期，除土地供应宗数上减少外，其余各项指标都呈现出增长趋势，商住用地的供应面积增加最为明显，翻了2倍多。

　　合计1-4月份，东莞土地供应量比去年略升。而商住用地的供应和成交面积上涨均比较明显，同比分别增加44%和27%。其中1-4月份商住用地合计供应量占供应总量的51%，所占比重较高，比去年同期高14个百分点，符合加大商住地供应的调控预期。

　　在4月挂牌上市的12宗地块中，6宗为普通商住用地和商业金融用地，合计面积约21万㎡，占总面积的44%。其中，地块编号为2011G022的樟木头地块为重新挂牌上市用地。

　　2、商住及金融用地交易：清溪资源进一步彰显  樟木头流拍地块高价嫁出

　　4月东莞市国土资源局共成功交易4宗商住及商业性质用地，无流拍土地，且除清溪镇三星社区的金融用地底价成交外，其余地块溢价率达到了31%-68%。值得关注的是，此前三度流拍的樟木头樟罗村西城路西侧地块本月终于成功拍出，且溢价达6000万，与上月无人问津的情况形成了鲜明的对比，四川长虹置业有限公司成为东家，折合楼面地价为1567元/㎡。清溪资源优势得到彰显，两地块成功拍出甚至溢价62%，“坪新清”片区将建成为莞深惠“四位一体”合作样板的消息将更进一步促使清溪价值的提升。而盈拓实业则在石碣再拿一地，巩固了北部新城市场。上月成功交易的地块虽非房地产市场最热区域，但去年以来，石碣、清溪等镇市场逐渐升温，未来将会形成新的热点。各房企看好东莞二三线镇区房地产市场发展，房地产市场活跃态势向四周扩散的趋势进一步蔓延。

　　3、5月待拍土地：多镇有地块待拍  长安优质地块引关注

　　5月东莞市国土资源局将有7宗商住或金融用地进行交易，比4月增加3宗，均匀分布在东莞各个镇，城区下月无待拍。其中，长安镇霄边社区继续推出地块，地块面积将近9万㎡，体量之大为近年来该镇之最。得益于长安中心镇的区位优势，该地块的出让势必会引起业内外的高度关注。此外，常平、大朗等房地产热门区域也有优质地块待拍，值得期待。

　　4、土地出让预告：72万㎡土地待入市  20万㎡为商住用地

　　上月东莞市国土资源局网站公布了最新的土地出让预告——东土交（预告）[2011]5号，预告显示将有72万㎡的土地入市，包括3宗商住用地，体量均较大，合计约20万㎡，约占总量28%，分别位于南城、黄江和麻涌。此次预告商住和金融用地所占比例较小，但鉴于4号土地出让预告——东土交（预告）[2011]4号有多块商住或金融用地待入市，所以后市商住或商业性质用地供应较为充足。

　　二、商品房新增供应

　　1、新增供应概况：4月新增50.4万㎡  同比去年略升

　　东莞市瑞峰置业市场研究部监控数据显示，4月东莞新增商品房50.4万㎡，其中商品住宅4197套，合计46.86万㎡，环比减少32%。非住宅462套，合计3.54万 ㎡，环比减少66%。经过3月一轮新增井喷后，4月尤其是在下旬接近五一假期前夕，住宅新增供应再度放量。开发商们集中推货，以配合五一营销节点，但环比3月，仍然大幅减少，是因为众多楼盘在3月底提前推货所致。

　　2011年1-4月，东莞累计新增商品房17040套，合计204.92万㎡。其中住宅供应14559套，合计154.38万㎡。非住宅供应2481套，合计50.54万㎡。环比去年前4个月的累计供应量，住宅及非住宅的供应量均有一定程度的增长。

　　2、住宅新增走势：高峰在3月提前出现  4月新增未能再度井喷

　　东莞市瑞峰置业市场研究部监控数据显示，4月东莞新增住宅供应46.86万㎡，合计4197套，环比减少22.02万㎡，降幅为32%。住宅新增量比10年略增加7%，调控满一周年，市场供应基本如常。

　　3、新增区域分布：第五城寮步、虎门和主城区大幅放量

　　4月东莞14个镇区有商品房新增供应，寮步镇成为供应主力，其中住宅供应8.18万㎡，850套，主要推货楼盘为玉兰花园、香缤雅苑、城东世家。虎门紧随其后，供应住宅7.94万㎡，773套，主要是地标广场放量支撑。南城供应住宅7.07万㎡，482套，主要是新盘中信凯旋公馆支撑。非住宅供应方面，塘厦和常平是供应主力，分别供应1.1万㎡和1.3万㎡。

　　4、新增商品住宅户型面积区间：大户型和别墅比重继续增加

　　70-110㎡的经济型户型新增2319套，占总供应量44%；111-130㎡的舒适性户型新增225套，占总供应量6%；131-150㎡的改善型户型新增225套，比重比3月上升3个百分点；150㎡以上的大户型洋房新增701套，占总供应量19%，比3月上升11个百分点；别墅新增218套，占5%，比3月增加3个百分点。由面积区间可以看出， 改善户型、大户型洋房和别墅的供应比重增加。90㎡以上的户型占本月总供应的61%。

　　5、新增商品住宅类型配比

　　4月新增供应商品房中，洋房3967套，合计面积为39.1万㎡，占总供应面积的78%。别墅218套，合计面积7.77万㎡，占总供应量的15%。

　　6、新增供应明细

　　东莞市瑞峰置业市场研究部监控数据显示，4月新增商品房分布在寮步、虎门、南城、东城、沙田、樟木头等14个区域。新上市项目分别有常平的盛都花园，该项目为住宅商铺办公综合体，其中供应洋房8423.38㎡，133套；虎门地标广场，供应洋房7.52万㎡，761套；沙田的汇景•御海蓝岸供应洋房2万㎡，别墅1.22万㎡；东城的黄旗山1号，供应洋房300套，合计2.62万㎡；莞城高价地广场•翰林供应洋房168套，合计2.42万㎡；寮步新盘玉兰花园供应洋房567套，合计5万㎡。万江的欧景城供应洋房230套，约2万㎡。南城的中信•凯旋公馆供应别墅套，合计1.43万㎡。本月新上市项目主要以洋房为主。

　　三、商品房成交： 成交继续回升

　　1、商品房签约概况

　　东莞市瑞峰置业市场研究部监控数据显示，4月东莞商品房签约6224套，合计签约面积58.53万㎡，环比分别上升18.2%和%和14.9%。同比分别增长16%和21.9%。其中住宅签约5249套，合计签约面积53.91万㎡。套均签约面积103㎡，比3月套均面积减少6㎡，是因为本月合并户型较多，实际套均面积较大。4月非住宅签约975套，合计签约面积4.62万㎡，环比分别增加8%和32.4%

　　2011年1-4月累计签约商品房203.67万㎡，比去年同期增加28.9%；其中累计签约商品住宅177.97万㎡，比去年同期增加29.1%。非住宅25.7万㎡，比去年同期增加了27.7%。

　　2、商品住宅签约走势：基本在高位运行

　　4月东莞商品住宅签约53.91万㎡，从走势图可以看出，签约量高于08、10年，仅次于09年楼市“小阳春”。

　　3、非住宅签约走势

　　4、商品住宅量价走势：量增价稳

　　注：此处商品住宅均价指包含洋房、别墅、美墅、公寓在内的所有住宅的均价。

　　东莞市瑞峰置业市场研究部监控数据显示，4月东莞楼市签约量继续上扬，合计成交住宅5249套，合计53.91万㎡，环比增加6.48万㎡，增幅为13.7%。住宅均价为8189元/㎡，比上月8277元/㎡减少88元/㎡，但降幅不大。

　　5、各类型物业签约情况

　　东莞市瑞峰置业市场研究部监控数据显示，4月洋房签约5030套，合计签约面积46.87万㎡，环比减少32%；低层洋房签约11套，2109㎡，环比增加58%；别墅签约153套，合计约5万㎡；公寓签约656套，合计4.4万㎡，环比减少57%。

　　6、商品住宅各区域签约：主城区、泛城区、虎门港热点片区突出

　　4月南城签约629套排名榜首，松山湖签约600套排名第二，寮步签约460套排名第三。虎门、常平、万江、东城继续领跑靠前。寮步成交连续两月排名前三。

　　7、商品住宅区域签约面积前十五名

　　8、住宅签约均价前十五名：五区域均价过万

　　塘厦商品住宅签约均价以14616元/㎡居榜首，塘厦、松山湖、长安、虎门、东城等五个区域均价过万。塘厦因为万科棠樾别墅本月签约量较大，拉高整体价格过万。众多高端项目，如光大鹭栖湖、万科松山湖悦、长城世家等一直支撑松山湖均价高企。长安房价在东莞一直排在较前位置。而虎门均价则由万科紫台、地标广场等高端项目支撑。中信御园拉高东城区域均价。高埗由于大盘新世纪颐龙湾的支撑，均价亦过9000大关。

　　9、楼盘签约前十名：万科三盘进入前十

　　4月东莞市商品住宅签约套数排名中，万科•金域松湖签约542套摘冠，占松山湖总签约量的90.5%。寮步香缤雅苑签约242套，提前在五一节点前开盘，依靠寮步镇中心区的优越位置，开盘以来销售业绩喜人。虎门地标广场依托虎门中心的区位优势，本月消化速度较快。同区域的万科紫台亦位列前十。

　　四、存量和消化周期：存量在成交量带动下减少

　　东莞市瑞峰置业市场研究部监控数据显示，截至4底东莞市商品住宅存量达427.47万㎡，比3月底438.82万㎡减少11.35万㎡，4月成交量增加，存量亦随之减少。

　　存量消化周期：11个月

　　东莞市瑞峰置业市场研究部监控数据显示，截至4月底东莞商品住宅存量427.47万㎡，而过去12个月商品住宅月均成交量为40.53万㎡，按照这样的去化速度，在不增加供应的理论情况下，东莞市场商品住宅存量需要11个月多尚可以消化完毕。

　　五、潜在供应

　　1、新开工总量：新开工继续放量  非住宅增幅明显

　　据东莞瑞峰置业市场研究部监控数据显示，4月份东莞新开工商品房157.2万㎡，比3月份增加70.22万㎡，实现连续2个月大幅增加。其中商品住宅面积117.7万㎡，环比和同比分别增加66%和76%。非住宅新开工面积39.5万㎡，环比和同比分别增加145%和233%。

　　累计1-4月新开工289.52万㎡，比去年增加 37.97万㎡。其中，住宅新开工量为226.65万㎡，同比增加8%；非住宅新开工量为62.87，同比增加48%，预示未来东莞将会出现新的商业热点。

　　2、新开工走势：月开工量创4年来新高

　　4月份东莞市商品房新开工量为157.2万㎡，连续2个月增速明显，达到08年以来的最高位。累计1-4月新开工总量达289.52万㎡，其中4月份占54%。

　　3、新开工区域分布：住宅分布均匀  非住宅主要分布在松山湖

　　4月份东莞商品房住宅新开工分布较均匀，热门区域与非热门区域均有多个项目新开工，非住宅新开工主要分布在松山湖。本月住宅新开工排名中，前5名分别是厚街25.8万㎡、松山湖17.66万㎡、黄江13.81万㎡、南城12.83万㎡和常平8.79万㎡，城区全部有新开工项目。道滘和茶山等楼盘较少的镇区也有新项目开始动工。

　　4、新开工类型：洋房占六成

　　东莞4月份洋房新开工量为93.6万㎡，约占新开工总量的六成，别墅23.9万㎡，占15%，办公19.8万㎡，占13%，车库17.5万㎡，占11%，商铺2.6万㎡，占2%。

　　5、新开工明细：多个项目新开工  非重点镇区分一杯羹

　　上月新开工项目中，水岸丽城、海逸豪庭、锦龙又一城和茶山美丽湾畔花园属于新盘开工，其中海逸豪庭新开工类型为别墅，其余均为洋房。茶山目前在售项目仅有一个，新项目开工将为该镇房地产市场注入新鲜血液。

　　六、楼盘活动：提前预热  “五一”达高潮

　　4月楼盘活动活跃，各种营销手段层出不穷，明星营销、艺术机构进驻楼盘、各种类型讲座以及各种购房优惠等。4月中旬开始，多个楼盘活动动作频频，开始为黄金周预热，“五一”期间更是达到了营销的高峰，多个楼盘开盘或加推，各看房团选择多条线路实地考察，反响热烈，预计将有相当部分客户在五一后签约。

　　东莞楼市述评：

　　1、CPI如预期破五，通胀形势愈显严峻，中国人民银行年内第4次上调存款准备金率，到达 20.5%的历史高位。预计上调存款准备金率的压力依然存在，未来仍有一到两次加息的动作。本月一房一价开始实施，各部委或将监督各地实施状况，严查违规操作。

　　2、4月土地交易市场相对3月土地小阳春略显平淡，清溪镇延续良好成交态势，再成功交易两宗土地，加之“坪新清”片区将建成为莞深惠“四位一体”合作样板的利好消息，该镇区位价值将进一步体现，带动房地产市场活跃。樟木头樟罗西村地块一扫前几轮流拍阴霾，溢价6000万成功嫁与四川长虹置业，外地企业再度看好东莞。

　　3、住宅新增供应配合五一假期营销节点，在月末几天出现井喷。4月新增供应住宅46.86万㎡，4197套，供应面积环比减少32%，由于3月进行过一轮供应68.88万㎡的大幅放量，所以本月的降幅应属正常范围。

　　4、4月东莞商品住宅签约5249套，合计约53.91万㎡，环比分别增加20.3%和13.7%。部分在4月提前开盘的项目，如万科•金域松湖、香缤雅苑、地标广场、万科紫台等，签约业绩均达到理想水平。

　　5、新开工连续第二个月放量，本月开工量更是创4年来新高，各开发商明显加快开发节奏，调控政策心理影响开始减弱。

　　6、受“五一”营销节点影响，4月楼盘活动频频，“五一”小长假更是达到了高峰。节前多为明星营销和各类型讲座等暖场活动，临近“五一”或“五一”期间楼盘集中开盘和加推，但据东莞市瑞峰置业市场研究部监测数据显示，各种活动折扣并未对东莞楼市价格造成松动。