东莞商品房供需已持续回升 开发商促销优惠增多

　　第一部分：一周楼市观察：

　　注：依据住宅产品档次的高低，本报告将住宅产品划分为普通洋房、高端洋房、豪宅洋房、公寓和别墅五大类。另外普通洋房可再进一步细分为普通住宅（毛坯）、非毛坯修和高赠送楼盘、纯深圳盘三小类。

　　本周商品房新增供应放量，住宅供应主力户型为60-100㎡的中户型。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周商品房新增供应放量，新增项目达10个，供应面积为16.95万㎡，合计1388套，面积较上周上升187%；其中住宅供应面积16.72万㎡，较上周上升238%，供应户型以60-100㎡的户型为主，占所有新增供应套数比为55%，其次是100-140㎡区间的大户型，占新增供应套数比为23%，60㎡以下的小户型占比为9%，140以上的超大户型占比为13%，本周新增供应的户型结构发生变化，以140㎡以下的户型占主导。

　　普通住宅成交中位数为6515元/㎡，价格重心略有下移。

　　据东莞中原市场研究部监测数据显示，本周（6月20日至6月26日）期间商品房成交1435套，环比上升38.92%，同比上升111%；成交面积13.01万㎡，面积环比上升31.16%，同比上升101%。本周住宅成交1156套，合计11.86万㎡，其中普通住宅（洋房+公寓）成交1098套，合计10.37万㎡，成交金额7.85亿元；别墅成交58套，成交面积1.49万㎡，成交金额2.32亿元；非住宅成交279套，合计面积为1.15万㎡，成交金额1.34亿元，成交面积环比上升32.50%，同比上升27%。

　　本周普通住宅成交中位数为6515元/㎡，价格重心略有下移；其中普通洋房的成交均价为6937元/㎡，主要成交的楼盘有塘厦的丹缇轩、南城的万科•金域华府二期、松山湖的万科•金域松湖、东城的新世纪星城三期；高端洋房成交均价为8185元/㎡，主要成交的楼盘有南城的世纪城•国际公馆三期和中信•凯旋国际花园二期、寮步的鼎峰•尚境；豪宅洋房成交均价为13340元/㎡，主要成交的楼盘有南城的中信森林湖•兰溪谷、松山湖的万科•松山湖悦；公寓成交均价为9322元/㎡，主要成交的楼盘有虎门的地标广场；别墅成交均价为15617元/㎡，主要成交的楼盘有常平的万科城六期•琥珀郡、南城的世纪城•国际公馆香榭里、黄江的花样年•江山。

　　附：本周各类型住宅成交量价一览表：

　　60-120㎡户型是成交主力，占成交套数比六成

　　从东莞住宅成交面积比重分布来看，60㎡以下的小户型成交比重基本维持不变，占比约16%，60-120㎡的户型为成交的主力，比重上有所升，占比超过六成，120㎡以上的超大户型比重比重略有下降。综合起来，成交面积的120㎡以下的户型的需求仍然是大众需求，中小户型比较好卖，刚性需求依然是市场成交的主要力量。

　　楼市淡季，开发商营销促销多、优惠打折力度大

　　6月是房地产市场的传统淡季，随之而来的是市场成交量的萎缩下滑，开发商为扭转颓势，纷纷开展多种营销活动，优惠打折的活动在市场上也随处可见，优惠程度不一，如“丹缇轩新品认筹 1万抵3万”、“丰泰旗山橡树郡20万抵50万”、“丰泰观山碧水二期里海墅20万抵40万”、“御花苑天珑湾5万抵20万”等。6月即将过去，政府的房地产政策不见松动，全国各大城市的库存大幅增加，PCI依然高企，宏观经济不容乐观，市场上加息的可能性增大，以上因素，对房地产市场都有负面效应，在此情况下，开发商只有以价换量，快速回笼资金，才能降低自身风险，获得健康稳定长远的发展。

　　东莞楼市深圳投资客大幅增加，二手转介业务增多

　　随着深圳“限购”、“限价”、“二手房评估过户”等房地产调控政策的实施，深圳投资客的目光纷纷投向周边没有限限购”、“限价”的城市。东莞临近深圳，地理位置优越，又因东莞房价水平总体相对深圳而言相差极大，深圳房价水平总体在2万元每平米左右，而东莞房价水平在8千元每平米附近，不到深圳房价的一半，东莞楼市投资价值凸现。深圳投资客据此纷纷将目光投向东莞，投资东莞楼市，尤其是靠近深圳的凤岗、塘厦，长安等地深圳投资客的热情极高，在此情况下，东莞的很多开发商顺势而为，与深圳二手中介合作开展转介业务，二手房中介和开发商可谓各取所需，做到一二手联动，大力拓展东莞房地产市场，东莞的开发商更是做到了极致，把营销推广活动做到了深圳，如南城某个高端楼盘的广告登更是挂在深圳房地产网站上，如金地湖山大镜在深圳华侨城洲际酒店举行了“静与境的世界——金地&摩纳哥国宴大典”活动等。

　　第二部分：一级市场

　　中原点评：

　　编号2011G057的万江区拔蛟窝社区莞穗大道南侧地块，占地面积4.54万㎡，最高容积率为2.5，周边有楼盘风临•美丽湾，以及东方建材装饰城、万江石美茶叶城等专业市场。此次拍卖的莞穗大道地块，最终被东莞市深建房地产开发有限公司（深圳建设集团下属公司）以2.85亿元的最高报价收入囊中，折合楼面地价2511元/㎡。这一楼面地价高于万龙片区的标杆楼盘滨江公馆开发商深城投在2007年拿下滨江公馆地块时候的1834元/㎡，也稍稍高于去年尚峰物业投资拿下的2010G062地块，近期万江楼市动则7、8千元的单价，已经十分接近本地主要客户群的购买力上限，部分本地客户的购房需求被暂时抑制而无奈延后，外加政策调控紧绷，银行信贷收紧的推波助澜，客户对后市走势存在诸多疑虑，万江本地的购房需求呈现出一个长期累积的过程，这种情况对中长期入市的项目而言是一个不错的机会。从片区供应货量来看，除了现有楼盘断断续续的新品加推以外，未来万江的重点潜在供应新盘有北大资源•御湾、尚峰投资项目、深圳建设集团项目等。据悉，东莞市深建房地产有限公司是深圳市大型房地产建筑开发商深圳市建设集团旗下控股企业，投资开发了位于南城区总建筑面积近51万平米的高档住宅小区“百悦尚城”，而2011年新年伊始恒大地产在深圳以16.64亿元竞得深圳建设(集团) 71%股权，如此一来在东莞的深圳建设项目“百悦尚城”因此成为恒大旗下楼盘，在目前楼市调控丝毫没有放松的情形下，找到新东家的深圳建设集团选择在万江开疆拓土，其意欲何为值得业界深切关注。

　　编号2011G058的塘厦镇蛟乙塘地块，占地面积7.76万㎡，最高容积率为2.5，位于该镇交通大动脉蛟坪大道上，与塘厦第三小学比邻而居，贯穿塘厦的沙河在东面延伸，地块向西穿过莞深高速即可到达大屏障森林公园、虾公岩水库等豪宅片区，并且临近莞深高速出入口，优越的地理位置驱使起拍价达到5.44亿元，现场只有东莞市观澜晋景房地产有限公司报价，并且以底价顺利成交，折合楼面地价2804元/㎡。据悉，东莞市观澜晋景房地产有限公司实属中信地产的下属公司，目前中信东莞公司共有4个在售项目，分别是中信•御园、中信森林湖•兰溪谷、中信•凯旋公馆、中信凯旋国际花园，无一例外都是位于城区的项目。通过查询塘厦商住地块的成交记录得知，虽然该地块是以底价成交，但其成交价格并不算低，远高于前段时间万科、碧桂园接连拿下的石潭埔社、平山村地块，此类地块楼面地价在1500-2000元/㎡之间。目前，塘厦楼市两极分化明显，以观澜湖高尔夫、万科•棠樾、银湖山庄为代表的楼盘，占据得天独厚的山水资源，普遍面向深圳客来打造，豪宅售价也是独步全市；另一部分以城蕊首府、建安广场、丹缇轩为代表的楼盘，它们分布在塘厦的老旧城区，或者附近厂房较多，主要以本地客户群为主，诸多先天的不足让楼盘定位较中低端，最近塘厦被授予了“国际绿色生态旅游名镇”称号，观澜湖休闲旅游度假区也正式挂牌国家5A级旅游景区，一系列利好都让房企对塘厦楼市的前景充满信心，在土地市场“攻城拔寨”。

　　第三部分：二级市场

　　一、 商品房总体成交情况

　　二、 一周住宅成交量价走势

　　中原点评：据东莞中原研究部监测数据显示，2011年6月20至6月26日，本周住宅成交1156套，合计11.86万㎡，住宅均价8578元/㎡，环比上升7.17%，普通住宅成交中位数为6515元/㎡，价格重心略有下移，其中普通住宅（洋房+公寓）成交1098套，合计10.37万㎡，成交金额7.85亿元；别墅成交58套，成交面积1.49万㎡，成交金额2.32亿元。

　　一周区域住宅成交情况

　　住宅区域成交情况（前10名）：

　　本周洋房成交情况（前10名）：

　　本周公寓成交情况（前10名）：

　　本周别墅成交情况（前10名）：

　　本周商铺成交情况（前10名）：

　　本周写字楼成交情况（无成交）：

　　本周车位成交情况（前10名）：