八月楼市特价打折风蔓延 成交未能摆脱淡季禁锢

    备注：

    根据2007年11月1日执行的东莞普通住房契税优惠政策的划分，把所有镇区划分为三个等级：一类区域：东城、南城、莞城、万江、松山湖、虎门、长安、厚街、寮步、塘厦；二类区域：石龙、常平、樟木头、黄江、大朗、茶山、横沥、凤岗、清溪、沙田、道滘、大岭山；三类区域：石碣、石排、桥头、东坑、企石、中堂、高埗、望牛墩、洪梅、麻涌、谢岗。

    8月关键数据一览：

    总体叙述：

    2011年8月，从下旬开始部分开发商纷纷加推新品，争取获得出货的主动权，尤其是虎门、南城的标杆豪宅天珑湾、兰溪谷、紫台等再次扎堆开盘，并普遍达到预期的销售目标；与此同时，部分上半年资金回笼缓慢的开发商，明显感觉到出货的紧迫感，营销活动层出不穷，中低端楼盘特价打折的风潮有逐步蔓延的趋势。可以预见接下来的“金九银十”，开发商主推产品仍旧以大户型为主，小户型产品继续匮乏，市场焦点将关注在南城、寮步、万江的众多楼盘如何步步突围。

    核心要点：

    8月虽然特价打折风蔓延，但成交未能摆脱淡季禁锢。

    一线区域新开盘中低端楼盘抢占市场份额，住宅房价冲高回落。

    二线区域住宅供应放量，但缺乏热点难以扭转淡季成交下滑。

    三线区域新加推楼盘逆市飘红，支撑成交增加近五成。

    一、8月虽然特价打折风蔓延，但成交未能摆脱淡季禁锢。

    虽然特价打折有所蔓延，但市场淡季成交没有突破。

    8月作为楼市传统淡季的最后一个月份，限购风声再次刮起，部分开发商也适时地积极加推新品，特价打折潮有所蔓延，但依然没有摆脱淡季的禁锢。在成交方面，但一线区域住宅成交有轻微调整，大户型豪宅当道，个盘分化出货能力相差很大；与此同时，二线区域在推货偏紧，楼盘库存产品吸引力降低的情况下，成交也是跟随大势回落；而三线区域在本月有楼盘强势加推新品的激发之下，成为全市唯一成交上扬的区域。在接下来的“金九银十”，开发商仍以大户型为主，小户型产品继续匮乏，市场焦点将关注在南城、寮步、万江的众多楼盘如何步步突围。

    1)区域成交比重分析

    由于供应持续偏紧，一、二线区域成交比重有所回落。

    2011年8月，东莞楼市淡季整体成交小幅下调，尤其占据市场成交主流的一线区域有所回落，占比58.33%；同时二线区域楼市，也利用限购预期加紧促销，并且打折优惠幅度加大，8月占到全市成交量的31.26%，与一线区域仍有不少的差距；而三线区域在个别新盘加推的情况下，市场成交得到一定程度恢复，8月成交比重上升到10.41%。

    2)区域成交排名

    2011年8月，东莞住宅市场成交面积达到42.93万㎡，合计3829套，从各区域成交情况来看，南城的住宅市场共成交700套，位列第一；其次是寮步、虎门、凤岗、黄江分列第二到五名，前五名区域占销售总套数的50.12%，而前五名区域当中只有南城为城区，足以说明热点镇区成为近期市场关注点。

    3)普通住宅区域均价、单套总价排名

    单套住宅总价越高，说明该区域在8月成交的高档楼盘越多、户型越大，单套总价自然也水涨船高；松山湖区域标杆豪宅松山湖•悦持续签约，单套住宅总价稳居首位；此外，莞城、虎门、南城、塘厦等传统豪宅较多的区域，单套总价也名列前茅；而在普通住宅均价方面，松山湖以14368元/㎡，排名所有区域均价第一；而部分偏远的镇区，如横沥、桥头、谢岗等，由于位置较为偏远，并且缺少高端项目的带动，均价普遍都在4000元/㎡左右，与城区的价格差距不断被拉大。

    二、一线区域新开盘中低端楼盘抢占市场份额，住宅房价冲高回落。

    一线区域新开盘的中低端楼盘抢占市场份额，住宅房价冲高回落。

    2011年8月一线区域供应继续回落，其中新增住宅供应9个项目，1315套，面积17.08万㎡，环比减少49.46%；在销售方面，8月住宅销售2167套，面积25.04万㎡，环比减少4.59%，出现小幅回落的态势；其中普通住宅中位房价7378元/㎡，环比下降2.94%，主要是由于市场上特价促销潮蔓延，不少中低价位楼盘去货理想，尤其是全新开盘的鼎盛中环，以及加推的中信•凯旋国际花园二期、鼎峰•品筑占据较大的市场份额，所以成交价格呈现冲高回落的态势。

     部分楼盘价格出现松动，中位房价转头向下。

    2011年8月，由于新一轮限购扩大范围预期加剧，不少开发商推出部分定位高端的豪宅产品，部分楼盘也加大折扣力度，成交量与上月相比呈现小幅回落，但是总体而言成交量在淡季来说还是比较正常，普通住宅中位房价仍然保持稳中有升的格局。

    8月各物业类型价格全线下调。

    2011年8月，一线区域别墅价格变化最大，下调升幅达到一成六，主要是由于镇区别墅成交楼盘较多，对前期价格的缓冲；公寓、高端洋房、普通洋房等产品，在特价单位的成交下，也起到拉低均价的作用，但是幅度十分细微，总体而言，部分楼盘出现价格松动的迹象。

    2011年8月一线区域分物业类型价格变化表：

    2011年8月一线区域普通住宅价格变化区间：

    2011年8月一线区域普通住宅签约套数前十名一览

    南城

    南城加推豪宅成交理想，市场成交淡季不淡。

    2011年8月，南城新增住宅供应8.13万㎡，共486套，面积环比减少3.62%，全部是由豪宅楼盘的中信森林湖•兰溪谷、御花苑•天珑湾、中信•凯旋公馆所贡献；8月南城的住宅成交面积8.63万㎡，共700套，面积环比增加五成，整体市场呈现淡季不淡的喜人局面；其中普通住宅市场成交均价9265元/㎡，环比上升10.02%。在接下来的9月份，随着西平片区的景湖•荣郡、中熙•弥珍道择机扎堆入市，市场竞争将更加激烈。

    8月南城的住宅市场没有全新楼盘入市，主要是天利中央花园、中信•凯旋国际花园二期、御花苑•天珑湾、中信森林湖•兰溪谷几个楼盘在本月继续加推，并且很好的延续前期的热销于良好口碑，尤其是天珑湾、兰溪谷整体洋房单价纷纷踏破万元大关，再次树立片区的价格标杆。

    本月南城有3个楼盘销售上百套，相比前几个月有明显活跃起来，在接下来的金九银十当中，如果开发商继续有全新盘入市，整体成交量将在旺季继续得到攀升。

    南城别墅市场相对平淡许多，本月南城别墅成交了27套，其中成交最多的世纪城•国际公馆香榭里19套；江南第一城成交5套；中信•凯旋公馆的别墅产品成交3套；

    2011年8月南城普通住宅销售前十名一览 溢价率=（楼盘售价-片区均价）/片区均价

    东城

    东城市场持续低迷，缺乏新货、价格高企是主因。

    2011年8月，东城仅仅新世纪星城三期有新增住宅供应，供应面积1.67万㎡，合计192套，环比面积减少22.71%；本月成交住宅面积1.46万㎡，共127套，成交面积环比减少29.89%；普通住宅市场成交均价8070元/㎡，环比下降13.93%，价格下降主要是新世纪星城三期成交排名区域第一，对东城其他豪宅的价格拉低所致。

    8月，东城的住宅市场总体表现十分平淡，成交量低迷已经维持一段时间，只有新世纪星城三期、黄旗山1号有一定的成交量，其中表现较好的当属新品加推的新世纪星城三期，相比东城普遍动则九千、上万的单价，该盘成功认购可享受1万抵3万和额外3个点的优惠，折后仅6591元/㎡的均价十分具有吸引力。

    近期东城几乎没有新鲜货量供应，只能依靠黄旗山1号断断续续加推楼栋，但是从长远来看，未来东城仍然不乏知名楼盘，并且以豪宅为主，光大•天骄御峰、中惠•卡丽兰、联华•半山湖、宏远•御庭山等等，其中中惠•卡丽兰已经率先在会展酒店设置沙盘展示，预计在2011年底开盘上市。

    2011年8月东城普通住宅销售前十名一览

    万江

    万江成为城区打折幅度最大区域，片区竞争趋于白热化。

    2011年8月，万江由滨江公馆•荣御馆、深业•欧景城新增住宅供应4.31万㎡，合计413套；本月销售住宅面积1.32万㎡，共127套，面积环比减少57.06%；其中普通住宅市场成交均价7426元/㎡，环比上涨2.80%。经过7月金地•外滩8号全新入市之后，本月万江成交量短暂沉寂，开发商以特价单位吸引眼球为主，市场成交量下滑明显。

    8月，万江楼市以预热为主，其中全新标杆江景盘金地•外滩8号积极预热，为接下来的九月连续开盘做准备，其部分单元底至6000多元/㎡深受城区的青睐，对万江其他楼盘形成不少的冲击；在这这种情况下，富通•天邑湾也不得不推出部分74折单位，作为突围的回应，万江俨然成为城区折扣幅度最大的区域。

    目前，万江楼市楼盘众多，金地、深业、深城投、富通、合正等“深系”开发商扎堆，片区竞争趋于白热化。在金九银十期间，预计有深业•欧景城、水印长堤•蓝泊湾、金地外滩8号积极开盘，其中主打江滨居住片区的竞争更将激烈，届时不排除由金地外滩8号、富通•天邑湾引领的促销潮迅速蔓延开来。

    2011年8月万江普通住宅销售前十名一览

    莞城

    莞城市场成交跌倒冰点，仅有4盘录得成交。

    2011年8月，莞城没有新增取得预售证的住宅项目；本月莞城销售住宅面积0.45万㎡，共31套，面积环比减少48.18%；普通住宅市场成交均价8881元/㎡，环比轻微上升1.12%。

    2011年8月，万江仅有4个楼盘录得住宅成交，其中花城广场成交19套，排名区域第一，市场反应较为平庸，依然低于业界期望；此外，高价地广场二期•翰林虽然以拥有名校学位自居，但是住宅户型上的劣势暴露无遗，依然难以摆脱成交的冷清局面。

    在接下来的秋季金九银十，莞城的富盈•东方华府将加推适时10栋、11栋的280-337㎡大平层及复式单位，并且全部为非合拼户型，但以东方华府不温不火的销售进展来看，仍然面临较大的挑战。

    2011年8月莞城普通住宅销售前十名一览

    松山湖

    松山湖住宅供应暂时断档，未来聚焦锦绣山河独栋别墅。

    2011年8月，松山湖没有新增住宅供应；本月销售住宅面积0.76万㎡，共44套，成交面积环比下降49.16%；其中普通住宅市场成交均价14368元/㎡，环比大幅下降11.29%，主要是由于万科•松山湖悦楼栋成交大幅减少，而长城世家二期签约量排名区域第一，从而实现对区域均价的拉低作用。

    8月，松山湖楼市呈现一种量价齐跌的现象，这主要是由于施工进度延后，后续供应跟不上，而部分楼盘如锦绣山河把货量推迟到金九银十才上市，致使市场出现暂时的供应缺口。

    8月，松山湖楼市别墅市场，没有别墅成交。在接下来的金九银十时期，锦绣山河三期•锦园将正式与购房者见面，户型面积560-700㎡的独栋别墅将再次激发金字塔尖的高端购房人群。

    2011年8月松山湖普通住宅销售情况一览

    三、二线区域住宅供应放量，但缺乏热点难以扭转淡季成交下滑。

    二线区域住宅供应放量，但难以扭转淡季成交下滑。

    2011年8月，二线区域住宅供应有所放量，住宅供应面积13.94万㎡，1518套，供应面积环比增加两成有余；而在销售方面，2011年8月销售住宅面积13.42万㎡，共1289套，销售面积环比减少5.34%；其中普通住宅市场成交中位房价5827元/㎡，环比小幅上扬4.93%；虽然二线区域供应放量，并且塘厦、凤岗等楼盘推出巨额优惠，还是市场成交仍然未能脱离淡季下滑的尴尬。

    二线区域打折优惠抬头，成为保证成交量的有力保证。

    2011年8月，二线区域有极个别全新楼盘供应上市，例如在清溪的汇景•御泉香山，但成交量较为平庸，而部分加推的楼盘，如东田丽园五期、中惠•珺庭、东方银座中心城、益田•大运城邦二期等，由于价格回调，整体成交依然逆市飘红，特别是益田•大运城邦销售量继续高居全市榜首。

    2011年8月二线区域分物业类型价格变化表：

    2011年8月二线区域普通住宅价格变化表：

    2011年8月二线区域普通住宅签约套数前十名一览

    四、三线区域新加推楼盘逆市飘红，支撑成交增加近五成。

    三线区域住宅市场依靠个别楼盘加推热潮，成交面积增加近五成。

    2011年8月，三线区域仅有中堂的南国雅苑，取得预售许可证，供应面积1.81万㎡，合计180套，供应面积环比减少55.65%；在销售方面，2011年8月三线区域住宅销售面积4.47万㎡，共373套，销售面积环比增加近五成，市场成交量得到一定程度的回复；其中普通住宅市场成交中位房价4883元/㎡，环比上升1.13%。三线区域成交逆市上扬，主要是由于中堂的南国雅苑新品加推，逆市飘红，以及石碣的骏隆•君悦天城后续签约成交缩带动，但在接下来的金九银十要想保持成交量，需要不少楼盘拿出新鲜的货量激发市场上的需求。

    三线区域大部分楼盘缺乏新品，市场价格进入滞涨。

    2011年8月，三线区域楼市整体偏平静，淡季之下楼盘都是自然出货为主，只有一个楼盘成交量突破100套；本月普通住宅成交中位房价也是进入滞涨状态，在缺乏新盘上市，以及政策收紧在情况下，楼盘定价将愈加谨慎；此外，三线区域房地产发展起步较晚，各种配套设施有待完善等因素的制约，以及缺乏品牌开发商高档楼盘的带动，目前与一、二线区域的价格仍有非常大的价差。

    2011年8月，三线区域楼盘营销动作较为缺乏，其中近年鲜有楼盘的高埗，片区周边竞争楼盘较少，新世纪•颐龙湾别墅均价进一步下调为7759元/㎡；而符合客户主流需要的普通住宅，本月成交均价仅为5000元/㎡，也已经进入滞涨状态。

    2011年8月三线区域分物业类型价格变化表：

    2011年8月三线区域普通住宅价格变化表：

    2011年8月三线区域普通住宅签约套数前十名一览

    重点区域量价走势一览：