东莞第三季度楼市供需两旺 以价换量效果渐凸显

    三季度楼市总结：

    “金九银十”正式开启，供应量短期爆发增长，第3季度商品房供应达到08年以来季度新高，其中仅仅9月就供应137.73万㎡，不少超级大盘纷纷上市，大朗、高埗、南城占全市供应量愈五成，全市共36个新增供应项目。住宅供应量爆发增长，一方面原因是上半年延后的楼盘纷纷集中上市或加推，希望借助金九银十的机会迅速出货，尤其是一些标杆大盘，例如大朗碧桂园、景湖荣郡、莲湖四季豪园、新世纪颐龙湾、锦绣山河三期等，都有非常巨大的供应量。

    从成交来看，2011年第三季度，在后期楼市供需两旺促使下，东莞商品房成交148.70万㎡，成交套数为15207套，面积同比10年增加25.87%，环比上季下降17.07%。其中9月东莞楼市整体成交在“金九”传统旺销的效应，以及标杆楼盘集中供应情况下，住宅成交了54.56万㎡，环比8月份上升27.09%。这主要有以下几方面因素：其一，9月是楼市传统销售旺季，而前期淡季累积的部分客户，在九月折扣加大的情况下，打破观望踊跃入市；其二，9月楼盘新增供应十分庞大，达到137万㎡，不乏全新项目抢机上市，户型产品的多样化，更加有效激发市民购房欲望；其三，为了完全全年销售目标，东莞不少开发商紧跟上市发展形势，适时调整产品价格策略，“以价换量”争取快速出货。

    从价格来看，除别墅之外住宅价格全面回落，最新9月住宅价格为8172元/㎡，环比下降3.92%。9月是传统楼市旺季的前期，在“金九”优惠折扣加大的情况下，中低价位楼盘集中签约，无形之中拉低了整体价格，致使价格呈现稳步回落态势；此外，部分开发商积极祭出超低开盘价，也迅速提升整个市场的购买气氛。对东莞楼市后市来看，虽然房价冲高回落的趋势逐渐明朗，东莞的限购预期逐渐被淡化，但“金九”已过，接下来的“银十”将是开发商年底前为时不多的出货机会了，预计“以价换量”将成为更多开发商的共识，从而扭转被动的局面，完成全年销售目标。

    （一）新增供应状况

    供应短期集中爆发：第3季度商品房供应达到08年以来新高，仅9月就供应137.73万㎡。

    据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2011年第三季度东莞商品房供应225.82万㎡，总供应套数23254套，面积与10年同比上升59.83%，达到08年以来的季度新高，前期积压的货量爆发增长，特别是对全年业绩完成不理想的开发商而言，四季度后续出货压力犹存，需要在价格上做出让步。

    2011年9东莞新增商品房供应总体情况：

    据东莞中原地产研究中心监测数据显示，其中9月全市共36个新增供应项目，总供应面积为137.73万㎡，环比增加277.55%，同比上升88.67%。住宅供应量爆发增长，一方面原因是上半年延后的楼盘纷纷在本月集中上市，希望借助金九银十的机会迅速出货，尤其是一些标杆大盘，例如大朗碧桂园、景湖荣郡、莲湖四季豪园、新世纪颐龙湾、锦绣山河三期等，都有非常巨大的供应量。

    在超级大盘纷纷上市，大朗、高埗、南城占全市供应量半壁江山。

     据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从供应区域看，9月15个区域有商品房供应，占据前五位有：大朗、高埗、南城、松山湖、万江，其中大朗区域在碧桂园洋房集体供应的带领之下排名第一，供应量达到35.32万㎡，占全市整体25.64%，正是如此多的供应量，迫使碧桂园不得不采取低价的策略，以求快速出货。

    碧桂园三千多套洋房带动，中小户型供应首次超越大户型。

    据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从户型面积上看，9月份东莞新增住宅供应中刚性需求的中小户型供应量占比重最多 ，占供应整体的43.01%，主要是由大朗碧桂园供应的3699套所贡献。此外，公寓类产品怡丰公寓本月达到预售条件，20-40㎡有效填补市场空白；此外，200㎡以上超大户型供应冲高回落，本月仅占全市供应的5.55%；合拼户型也是呈现冲高回落态势，主要是达鑫•江滨新城、富通•天邑湾、虎门国际公馆、金地•外滩8号等。

    （二）库存供应状况

    住宅供应爆发，9月商品房可售存量为600.59万㎡，环比增加12.51%。

    截止2011年9月30日，东莞全市商品房存量为600.59万㎡，环比小幅增加12.51%，其中住宅存量为449.52万㎡，环比增加18.09%，共37161套；洋房存量为353.12万㎡，环比增加22.26%，共31313套；公寓存量18.49万㎡，环比增加5.13%，共3724套；别墅存量77.92万㎡，环比增加4.95%，共2124套。存量的上升主要受供应的集中爆发，其次大朗、南城、松山湖、万江等楼盘，纷纷抢先在“金九银十”入市销售。

    （三）市场成交状况

    三季度供需两旺，“以价换量”效果逐渐凸显，其中9月环比上升25.50%。

    三季度供需两旺，“以价换量”效果逐渐凸显。

    2011年第三季度，东莞商品房成交148.70万㎡，成交套数为15207套，面积同比10年增加25.87%，环比上季下降17.07%，商品房成交同比现实增长，主要是由于之前7、8月的淡季成交并没有大幅缩水，而9月份又迎来供需两旺的可喜局面，开发商“以价换量”积极出货。

    2011年9月东莞市商品房成交总体情况：

    2011年9月东莞商品房成交面积为56.64万㎡，环比上升25.50%，同比上升6.63%；成交总金额为47.07亿元，环比上升20.35%，同比上升12.31%；其中商品住宅成交54.56万㎡，环比上升27.09%，成交金额为44.59亿元，环比上升22.13%，共成交4955套；非住宅成交面积为2.07万㎡，环比下降5.48%，成交金额为2.48亿元，环比下降4.25%。

    9月东莞楼市整体成交在“金九”传统旺销的效应及标杆楼盘集中供应情况下，住宅成交了54.56万㎡，环比8月份上升27.09%。这主要有以下几方面因素：其一，9月是楼市传统销售旺季，而前期淡季累积的部分客户，在九月折扣加大的情况下，打破观望踊跃入市；其二，9月楼盘新增供应十分庞大，达到137万㎡，不乏全新项目抢机上市，户型产品的多样化，更加有效激发市民购房欲望；其三，为了完全全年销售目标，东莞不少开发商紧跟上市发展形势，适时调整产品价格策略，“以价换量”成为共识。

    后市东莞楼市走势，由于东莞房价已经冲高回落，并且得到有效控制，限购预期将被逐渐削弱，而成交量会延续9月的活跃度，特别是急于出货回笼资金的开发商，会继续借助“金九银十”的东风，通过增加供应、扩大优惠的方式，双管齐下把握年底的冲量时机。

    （四）供需比较

    2011年三季度开始供大于求，未来仍将有不少新鲜货量扎堆上市。

    2011年以来，无论是相对沉寂的第一季度，还是成交异常旺盛的第二季度，供应都十分有效，究其原因，大部分开发商都推后产品的上市时间，这也无形之中错过上半年的不少出货节点，然而进入下半年，特别是第三季度，楼市的价格调整已经逐渐凸显，“以价换量”成为越来越多开发商的选择，而此时东莞商品房供应达到225.82万㎡，同比上升59.83%，达到近年的季度新高，出货压力不言而喻。虽然供应集中爆发，给市场增加充足货量，但成交量仍然逊色于供应偏紧的前两季。

     近年来，东莞楼市起伏不定，其中别墅的供需比变化幅度最大，特别是08年是供需失衡最严重的时期，09年之后稳步回落，而11年随着镇区别墅的增加，尤其是黄江金地湖山大境、高埗新世纪颐龙湾、大岭山万科•麓湖的集中上市，别墅交投氛围较为活跃，最新三季度供需比为1.32。东莞的公寓类产品，由于长期缺乏足够货量，一直呈现供不应求的局面，11年三季度供需比仅为0.18。此外，普通住宅方面，由于占据最大的市场份额，更能反映整个市场的走势，09年以来供需比持续走低，供应偏紧也直接制约成交的放量，直到11年3季度，特别是9月份，随着供应的集中爆发，供需比迅速攀升到1.64，想要化解出货压力，需要开发商在价格上做出更多让步。

    （五）价格分析

    从分季度看住宅价格仍然高企，但具体到月份，近期价格逐渐回落。

    除别墅之外住宅价格全面回落，9月住宅价格为8172元/㎡，环比下降3.92%。

    2011年9月东莞各物业成交量价情况（单位：元/㎡）：

    据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，2011年1-9月东莞住宅价格为8381元/㎡，2010年1-9月份7492元/㎡，同比上升11.87%；其中9月份住宅价格为8172元/㎡，环比下降3.92%，价格回调幅度逐渐放大。

    除别墅、商铺价格环比小幅上升之外，其他物业价格都出现不同程度的回落态势。9月是传统楼市旺季的前期，淡季累积的部分客户，在“金九银十”优惠折扣加大的情况下，打破观望踊跃入市；此外，部分开发商积极祭出超低开盘价，也迅速提升整个市场的购买气氛。

    对东莞楼市后市来看，虽然房价冲高回落的趋势逐渐明朗，东莞的限购预期逐渐被淡化，但“金九”已过，接下来的“银十”将是开发商年底前为时不多的出货机会了，不排除越来越多的开发商进入“以价换量”的阵营，从而扭转被动的局面，完成全年销售目标。

    2011年以来住宅成交月度情况：

    南城成交领跑全市，松山湖、塘厦、虎门、长安区域住宅价格“过万”。

    9月份东莞成交的33个区域住宅成交54.56万㎡，成交排名前五的有：南城、大朗、高埗、万江、寮步。这些成交量较多的区域，都是东莞的热点片区，近期供应上市较多，并且价格普遍低于市场预期，所以取得非常不俗的成交量，其中大朗的碧桂园洋房打出5800元/㎡的起价，市场为之振奋，成为最火的楼盘，此外，南城、万江、寮步的加推楼盘，也延续前期的热销状态，成为9月的活跃区域。价格方面，松山湖、塘厦、虎门、长安区域住宅价格均 “破万”，主要是高档洋房及别墅成交拉高作用。

    近期大朗碧桂园洋房发力，刚性自住户型比重超越大户型。

    根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，9月普通住宅（洋房+公寓）成交中，20-40㎡、40-60㎡的小户型公寓依然匮乏，本月成交比重十分微小；而80-100㎡的中等户型，在大朗碧桂园集中签约的拉升下，俨然成为成交的主力军，达到33.70%；120㎡以上的各个户型区间，环比互有涨跌。合拼户型成交有所逊色，未来价格调整的压力也相对最大。

    9月份普通住宅中位价格为6481元/㎡，环比下降0.82%。

    中位值法：1、定义：一组数据按从小到大的顺序依次排列，“奇数”取处在中间位置的一个数（偶数取最中间两个数据的平均数）。2、中位数的优缺点：中位数是样本数据所占频率的等分线‘它不受少数几个极端值得影响，有时也会成为优点。

    9月份东莞普通住宅成交49.05万㎡，环比上升32.89%，共4804套。从价格上来看，普通住宅中位房价为6481元/㎡，环比下降0.82%，这主要是由于9月份东莞楼市价格松动的楼盘有所增多，在“金九银十”的旺季之中，开发商出货动力十分明显，特别是某些楼盘打出超过市场预期的超低折扣价格入市，形成市场的风向作用，造成中位房价的理性回归。随着年关将至开发商出货压力的加大，预计10月份部分开发商会继续在价格上让步，从而达到较高的开盘销售率。

    （六）东莞房企及普通住宅销售情况

    前三季万科、中信、光大位列前三甲，但完成业绩情况差异较大。

    前3季度，虽然受二三线城市限购扩容预期的影响，但是大部分开发商都积极利用购房者的抢搭末班车的心理，以及深圳客户资源，在4月、5月、10月完成很好的业绩，占得市场先机。从前十名开发商业绩排名来看：截止9月底，万科地产以47.83亿元的销售额排名第一，相比去年的业绩，已经完成98.13%，超过去年已经是板上钉钉；亚军的中信地产推货并不算多，主要是豪宅为主，大成交主力来源于中信•御园、深林湖兰溪谷洋房的热销；排第三的光大地产则是与众不同，虽然排名较为靠前，但业绩完成情况并不理想，接下来的4季度，将在景湖•荣郡、锦绣山河•锦园上面争取出货。其中已经提前完成去年业绩的开发商也不少，新世纪地产、世纪城地产、丰泰地产、富盈地产、碧桂园、宏远等等。

    2011年前三季度开发商销售排名前十名：（按销售金额）

    前三季成交热点楼盘都属于城区底价楼盘，或者热点区域大盘。

    根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，前三季度成交前十名项目分析：大部分成交排名靠前的楼盘，都是处于城区或者热点区域，其中凤岗的超级大盘，益田•大运城邦开始推出二期产品，价格有些许调整，再次掀起深圳置业热潮，成交今年成交最多的楼盘；而热点区域的松山湖，是一个大户型、豪宅充斥的区域，万科•金域松湖的上市有效填补中小户型的市场空白，尤其深得企业团购的青睐；此外，石碣的盈拓•郦苑、黄江的中惠•珺庭，仍然能够凭借片区内部的影响力，成交异军突起。

    2011年前三季度普通住宅销售套数排行

    9月新世纪•颐龙湾、大朗•碧桂园底价走货，成为销售领头羊。

    根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，从成交排前十名项目分析：本月的明星楼盘当属高埗、大朗的标杆大盘，其中鲜有供应的高埗，新世纪•颐龙湾洋房首次开盘，即刻填补市场空白，取得东莞普通住宅成交第一的宝座；而热点区域的大朗，上半年沉寂良久的碧桂园，此次推出的洋房产品以其5800元/㎡的诱人价格，一时之间全城皆知，成为近期东莞楼市最大规模的价格让步行为，并且达到了十分理想的销售量；此外，万江的金地•外滩8号、长安的莲湖四季豪园、南城的天利中央花园，都是乘着前期的热销与口碑，继续抓紧加推，也取得不俗的成交量。

    2011年9月普通住宅销售套数排行

    （七）后市展望

    ▲东莞十一黄金周成交攀升，“银十”开局良好。

    2011年国庆黄金周全市商品房成交面积为9.77万㎡，比去年同期大幅上升75.72%，成交金额为8.27亿元，比去年同期上涨106.38%；其中商品房住宅成交9.71万㎡，比去年同期上升76.55%，合计成交926套。

    由于签约成交数据相对实际成交数据大约会滞后1-2周的时间，因此签约数据不能反实时成交情况，但签约数据与去年同期仍有一定可比性，对于把握市场的整体趋势影响不大。今年黄金周相对去年而言成交量大幅攀升、价格高企，究其原因，单个楼盘近期热销，成交量大，如大朗碧桂园、万科•金域华府、新世纪颐龙湾等等；其次，9月底成交的高价楼盘推迟到国庆期间签约，也导致国庆期间签约价格高企。

    2011年国庆黄金周（10.1-10.7）东莞市商品房成交总体情况：

    ▲供应爆发，库存攀升，开发商出货压力仍然巨大。

    “金九”已过，“银十”到来，开发商继续抓紧时机推货，楼市延续高涨的推货量，仅仅9月新申请领的预售证，商品房就达到137万㎡，还有相当多楼栋、户型产品没正式推出，加上庞大的存量，截止9月31日，东莞商品房存量再次攀升到600万㎡的关口，尤其是合拼户型方面，竞争越来越激烈，并且是开发商普遍难啃的骨头，所以接下来的几个月，开发商依然有较大出货压力。

    ▲“以价换量”将成为共识，价格调整范围拟扩大。

    随着大朗•碧桂园、金地外滩8号、中信森里胡•兰溪谷等等楼盘的打折优惠增多，价格调整范围将继续扩大，“以价换量”成为市场共识，要获得较高的开盘销售率，价格让步是开发商要采取的一种方式，可以预见，部分完成全年业绩还差之深远的开发商，将成为下一波打折的主力军；其中完成业绩较差的开发商，主要有中信、光大、益田、中惠、金地、联华等等，目前已经采取措施的有中信、金地，旗下价格有所调整的楼盘，短期之内都取得十分理想的销售量，这对其他开发商形成更加压力，对后市的走势具有一定昭示作用。

    ▲高折扣将成为激发前期淡季累积客户的有效手段。

    第四季度，楼市传统销售旺季并未过去，“银十”已经正式到来，市场上的货量将十分充足，竞争压力如影随形，而前期淡季累积的部分客户，在折扣加大的情况下，可望打破观望踊跃入市，开发商可以有针对性的通过增加供应、扩大优惠的方式双管齐下，充分激发他们的购买欲望，使楼盘销售情况能够脱颖而出。

    ▲东莞房价冲高回落，限购预期被削弱。

    对于后市东莞楼市走势，由于当前东莞房价已经冲高回落，并且得到有效控制，最新的9月份，除别墅之外住宅价格全面回落，全市住宅价格为8172元/㎡，环比下降3.92%，已经下探到8200元/㎡的政府警戒线下方，限购预期被削弱。

    ▲二手房停贷市场转淡，增加一手房出货机会。

    由于近期东莞银行二手房逐渐停贷限贷的缘故，致使部分购房者被无情拦截，并重新流回一手房市场，开发商可以借此机会，加大楼盘打折优惠的幅度，增强楼盘性价比，从而扩大目标客户群，实现出货。此外，对于有二手房门店资源的代理商而言，二手方面可以积极转介客户到二级市场公司代理项目，拓宽业务渠道，增加收入，实现二三级的联动双赢。