住宅成交主力户型面积80-100㎡ 大朗碧桂园热销

    第一部分：一周楼市观察

    注：依据住宅产品档次的高低，本报告将住宅产品划分为普通洋房、高端洋房、豪宅洋房、公寓和别墅五大类。另外普通洋房可再进一步细分为普通住宅（毛坯）、非毛坯修和高赠送楼盘、纯深圳盘三小类。根据2007年11月1日执行的东莞普通住房契税优惠政策的划分，把所有镇区划分为三个等级：一类区域：东城、南城、莞城、万江、松山湖、虎门、长安、厚街、寮步、塘厦；二类区域：石龙、常平、樟木头、黄江、大朗、茶山、横沥、凤岗、清溪、沙田、道滘、大岭山；三类区域：石碣、石排、桥头、东坑、企石、中堂、高埗、望牛墩、洪梅、麻涌、谢岗。

    本周商品房新增供应放量

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周(2011.10.10-2011.10.16)新增商品房供应项目数4个，新增供应1129套，面积合计3.18万㎡，较上周锐减，降幅达七成；其中住宅136套，面积合计1.64万㎡；非住宅供应993套，面积合计1.54万㎡；本周新增供应的四个楼盘，分别是位于万江的滨江公馆车位、樟木头富盈•山水华府的住宅和商铺、南城金域中央车位、大岭山领尚天地的住宅和商铺。新增供应大多在九月拿预售证扎堆入市，进入十月上市的项目逐渐减少。

    本周商品房量升价跌   普通住宅价格重心下移

    据东莞中原市场研究部监测数据显示，（2011.10.10-10.16）期间东莞商品房共成交2299套，环比上升124.95%，同比上升81.17%；成交面积21.12万㎡，环比上升101.85%，同比上升41.24%；成交金额17.74亿元，环比上升93.35%，同比上升43.04%。本周住宅成交1686套，合计18.82万㎡，成交金额15.24亿元；非住宅成交613套，面积合计2.90万㎡，成交金额2.49亿元。

    本周东莞商品房市场量升价跌，商品房成交中位数为7269元/㎡，环比上升；住宅均价8364元/㎡，较上周的8702元/㎡下降3.88%；普通住宅（洋房+公寓）成交的中位数为6443元/㎡，较上周的68091元/㎡上升5.38%，价格重心回升；非住宅成交均价8602元/㎡，较上周下降三成。

    附：本周各类型住宅成交量价一览表：

    本周成交的面积区间变化不大，主力户型是80-100㎡面积区间

    本周从住宅成交面积的区间分布来看，100㎡以下面积区间的中小户型成交比重变化不大，100-120㎡面积区间的中等户型比重上升最快，成交套数最多的楼盘是新世纪颐龙湾37套，120-140㎡面积区间的大户型比重下降最快，成交最多的楼盘是景湖荣郡27套；成交的主力户型集中在80-100面积区间，成交比重接近五成，成交套数最多楼盘是大朗碧桂园339套。综合成交户型来看，户型不大、总价不高的楼盘受市场热捧，如大朗碧桂园、景湖荣郡。

    一类、二类片区价格下降，二类、三类片区成交金额比重上升

    本周东莞住宅市场量升价跌，从片区分布来看，一类、三类片区价格下降、二类片区价格上升，成交金额的比重一类片区下降5%、二类片区上升4%、三类片区上升1%。从目前东莞房地产发展的趋势来看，一类片区东城、南城、莞城、万江、松山湖、虎门、长安、厚街、寮步、塘厦等仍然是发展商重点关注的区域，该区域开发商云集、楼盘多、经济发展水平高、购买强；二类片区石龙、常平、樟木头、黄江、大朗、茶山、横沥、凤岗、清溪、沙田、道滘、大岭山等有一定数量的楼盘，有些镇区房地产开发较早，房地产的市场的二手房较多；常平、樟木头；三类片区石碣、石排、桥头、东坑、企石、中堂、高埗、望牛墩、洪梅、麻涌、谢岗等大品牌开发商进入较少，基本是本土开发商在开发楼盘，市场份额很少。

    住宅价格片区分布情况

    首套房利率也进入上浮时代 住宅商品房交易成本上升

    中国建设银行北京分行日前上调首套房贷利率的消息，立刻引起关注，上海、广州、深圳等地也有部分银行首套房利率上调，目前的确东莞各大银行对于首套房利率大也多有所上浮，幅度在10%-20%，信贷额度则一直都紧张，部分银行出现贷款难的现象，等待周期也增长。从目前的趋势来看，银行首套房贷款利率全面上调不可避免，首套房利率也进入上浮时代。首套房贷款利率上调对房地产市场的影响是显而易见的，首先提高了住宅商品房的交易成本，变相提高了购房门槛，抑制了刚性需求；其次在现在的房地产市场，给购房者以心理传导作用，促使购房者的心理预期更加倾向于房价下跌。在这种市场状况下，“以价换量”通过恰当的方式降价促销为目前行之有效的销售手段。

    第二部分：一级市场

    中原点评：石潭埔社区5宗商住地，其中万科2宗，碧桂园3宗。主要优势：首先，这几宗地块面积都较大，实则拍卖前预设就为连片开发创造先决条件，这是其他区域很少具备的；其次，这些地块无一例外底价成交，除了土地市场相对冷静之外，也不排除政府与开发商、开发商与开发商之间的默契；再者，万科、碧桂园集中在一个片区进行抱团开发，虽然有正面竞争，但是也可以强强联合，合力促进该房地产板块的发展成熟，对当地政府、开发商而言，都是一个双赢的局面。

    网拍既然是试行，就有一些不够完善的地块，但政府的积极试点探索是顺应大势所趋，一方面，去除现场拍卖繁琐的程序，减少人力物力、办公费用；另一方面，网拍还可以避免现场剑拔弩张的竞拍气氛，减少企业拍卖的临时冲动性，有利于土地市场的长期稳健发展；当前主要顾虑是信息能否完全公开透明，后期可以引进网上公证，例如网上特价房的拍卖就已经引进，但如何完善仍需要一段路程。

    第三部分：二级市场

    一、商品房总体成交情况

    二、一周住宅成交量价走势

    中原点评：据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交1686套，合计18.82万㎡，成交金额15.24亿元；其中普通住宅（洋房+公寓）成交1635套，成交面积16.18万㎡，成交金额11.93亿元；别墅成交51套，成交面积2.04万㎡，成交金额3.31亿元；普通住宅成交的中位数为6443元/㎡，环比下降，普通住宅的价格中心下移。

    一周区域住宅成交情况

    普通住宅区域成交情况（洋房+公寓前10名）：

    本周洋房成交情况（前10名）：

    本周公寓成交情况（前10名）：

    本周别墅成交情况（前10名）：

    本周商铺成交情况（前10名）：

    本周车位成交情况（前10名）：