东莞房价继续稳步回落 10月住宅均价8179元/平

    10月楼市总结：

    “银十”逐渐落下帷幕，本月东莞商品房共有25个新增供应项目，总供应面积为40.16万㎡，环比减少近七成，呈现一幅冲高之后短暂回落的态势。显然，经过9月份供应量爆发增长之后，本月主要供应方式以楼盘的后续推货为主，例如丰泰•东海城堡、江南第一城三期、富盈•山水华府二期、骏隆•君悦天城、深业•欧景城、万科•金域华府二期的新推货量等；全新楼盘较少，仅有石龙的滨江晋业豪园、中堂的东城国际、万科广场商铺、万科城•大栖地等等。

    从成交来看，10月东莞商品房成交面积为58.81万㎡，环比上升3.83%，同比上升10.36%，与大部分一线、二线城市成交哀鸿遍野相比，整体成交保持平稳，究其原因，首先，前期低价入市的大盘，本月进入签约高峰期，尤其是大朗•碧桂园单月签约近千套，起到强有力的支撑作用；其次，本月新鲜上市的部分楼盘，如景湖•荣郡、金域华府二期、怡丰公寓、东惠广场三期花园道都取得不错的开盘销售量；再者，当前东莞不少开发商明显加快开盘节奏，只要积累到一定数量的诚意客户资源，为了防止客户流失，一般都快速加推新鲜楼栋，抢先释放其购房需求，出货的积极性、紧迫感与日俱增。然而不能被表象所掩盖的是，10月底以来东莞楼市失去前期热销楼盘的支撑之后，成交已经有所回落，市场交投氛围的可持续性，有待开发商更多的让步。

    从价格来看，10月份东莞住宅价格为8179元/㎡，环比上升0.09%，与上月基本持平，但未来几个月豪宅仍然争相出货，想要保持平稳的价格，还需要多方的努力配合。10月是“金九银十”旺季的尾声，东莞楼市整体的折扣风潮，虽然没有北京、上海那么来势汹汹，但价格上升势头已经被明显遏制。当前楼市调控正处深度博弈期，温总理在国务院常务会议上再次强调，要坚定不移地搞好房地产调控，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果，增加普通商品住房用地，促进房价合理调整，此举再次表明，楼市调控的政策基调没有改变，珠海限购令11月应声落地就得到佐证。预计严苛的调控政策会一直延续到明年中，在通胀继续稳步回落，资源税、增值税及营业税的实施渐上佳境，保障房、商品房双轨制渐行渐近的情况下，货币政策、行政手段才会有所缓和，当然此时即使政策有所放松，房价反弹的动力、因素已经消之殆尽。

    （一）新增供应状况

    供应冲高之后短暂回落：10月份商品房供应40.16万㎡，环比回落近七成。

    2011年10东莞新增商品房供应总体情况：

    据东莞中原地产研究中心监测数据显示，其中10月全市共25个新增供应项目，总供应面积为40.16万㎡，环比减少67.86%，同比上升115.10%。可见，经过9月份供应量爆发增长之后，本月呈现短暂回落态势，主要供应方式以楼盘的后续推货为主，例如丰泰•东海城堡、江南第一城三期、富盈•山水华府二期、骏隆•君悦天城、深业•欧景城、万科•金域华府二期等；全新楼盘较少，仅有石龙的滨江晋业豪园、中堂的东城国际、万科广场商铺、万科城大栖地等等。

    开发商为了年底冲量需要，南城、虎门片区豪宅后续供应入市。

    据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从供应区域看，10月18个区域有商品房供应，占据前五位有：南城、虎门、塘厦、石龙、中堂，其中南城区域在江南第一城三期、万科•金域华府二期的带领之下排名第一，供应量达到9.51万㎡，占全市整体23.68%，在近期整体成交有所放缓的情况下，豪宅继续供应入市，一方面开发商是为了完成年底的冲量任务，继续抓紧时间出货；另一方面，则是明年楼市前景不明朗，此时供应豪宅尽量率先做出布局。

    10月供应产品以合拼户型为主，未来出货压力不言而喻。

    据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从户型面积上看，10月份东莞新增住宅供应中合拼户型较多，占供应整体的42.88%，包括江南第一城三期、滨江晋业豪园、万科•紫台、万科城•大栖地等等。公寓类产品中堂的东城国际也即将上市；此外，200㎡以上超大户型供应维持平稳，本月仅占全市供应的5.30%；中小户型也是呈现冲高回落态势，主要由银湖山庄五期•那湖湾、丰泰•东海城堡、丰泰•旗山绿洲等贡献。

    （二）库存供应状况

    10月商品房可售存量为585.29万㎡，环比减少2.55%。

    截止2011年10月31日，东莞全市商品房存量为585.29万㎡，环比小幅减少2.55%，其中住宅存量为434.87万㎡，环比减少3.26%，共36273套；洋房存量为340.75万㎡，环比减少3.50%，共30488套；公寓存量17.74万㎡，环比减少4.05%，共3617套；别墅存量76.38万㎡，环比减少1.97%，共2168套。10月商品房存量短暂轻微下降主要受供应冲高回落，而同时大朗、南城、虎门等楼盘延续前期的热销，快速去货所致，但未来几个月供应仍将活跃，库存将阶梯式上升进入高位区间。

    （三）市场成交状况

    前期热销楼盘持续签约，10月成交面积58.81万㎡，环比上升3.83%。

    2011年10月东莞市商品房成交总体情况：

    2011年10月东莞商品房成交面积为58.81万㎡，环比上升3.83%，同比上升10.36%；成交总金额为48.89亿元，环比上升3.87%，同比上升10.61%；其中商品住宅成交51.99万㎡，环比下降4.71%，成交金额为42.93亿元，环比下降3.72%，共成交4984套；非住宅成交面积为6.83万㎡，环比上升229.95%，成交金额为5.96亿元，环比增加140.32%。

    与大部分一线、二线城市成交哀鸿遍野相比，10月东莞楼市整体成交 “银十”保持平稳，成为为数不多成交保持较好的城市之一，究其原因，首先，前期低价入市的大盘，本月进入签约高峰期，与本月新开的楼盘合力促进楼市的活跃度；其次，10月东莞不少开发商加快开盘节奏，只要积累到一定量的客户资源，马上加推新鲜楼栋，出货的紧迫感与日俱增。

    后市东莞楼市走势，由于东莞房价继续稳步回落，个别周成交均价甚至下探到8000元/㎡以下，在全国楼市调控丝毫不放松，一线城市调整加剧，中海、龙湖、星河湾、华润等品牌开发商纷纷降价促销的情况下，楼市的大幅度调整似乎不可避免，而东莞市场虽然整体情况较好，但年底要想保持近期的交投量，仍然需要后续开盘或加推的项目定价上面迎合大势。

    （四）供需比较

    10月供应短暂回落，需求仍然保持平稳态势。

    2011年以来，除了3月、9月出现供应集中，楼盘扎堆上市之外，其他正常月份，特别是淡季的二季度供应持续偏紧，10月东莞商品房经过前期9月的放量之后，也是呈现快速回落的现象，但是得益于前期热销大盘后续网签，成交量仍然保持平稳。

    （五）价格分析

    10月住宅价格为8179元/㎡，环比上升0.09%，与上月基本持平。

    2011年10月东莞各物业成交量价情况（单位：元/㎡）：

    据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，2011年1-10月东莞住宅价格为8368元/㎡，2010年1-10月份7611元/㎡，同比上升9.94%；其中10月份住宅价格为8179元/㎡，环比上升1.05%，与上月基本持平。

    其实，本月东莞普通洋房均价仅为7400元/㎡，环比小幅调整，而其他物业如商铺、写字楼、车库均出现结构性大幅回落。10月“金九银十”旺季的尾声，东莞楼市整体的折扣风潮，虽然没有北京、上海那么来势汹汹，但价格上升势头已经没明显遏制。

    2011年以来住宅成交月度情况：

    南城、大朗楼市成交一枝独秀，遥遥领先其他区域。

    10月份东莞成交的30个区域住宅成交51.99万㎡，成交排名前五的有：南城、大朗、寮步、东城、高埗。这些成交量较多的区域，都是近期有某一个超级大盘持续热销，或几个标杆楼盘集中加推新品的区域，特别是南城在景湖荣郡、万科•金域华府二期、中信森林湖•兰溪谷的烘托下，成为最理想的片区。价格方面，松山湖、塘厦、虎门、东城区域住宅价格保持“破万”，这些区域非毛坯豪宅及别墅成交比重较大。

    10月份普通住宅中位价格为6467元/㎡，环比下降0.22%。

    中位值法：1、定义：一组数据按从小到大的顺序依次排列，“奇数”取处在中间位置的一个数（偶数取最中间两个数据的平均数）。2、中位数的优缺点：中位数是样本数据所占频率的等分线‘它不受少数几个极端值得影响，有时也会成为优点。

    10月份东莞普通住宅成交47.31万㎡，环比下降3.55%，共4859套。从价格上来看，普通住宅中位房价为6467元/㎡，环比下降0.22%，这主要是由于10月份东莞楼市优惠折扣进一步扩大，前期价格高企的楼盘，也适时拿出部分素质较低的产品进行促销，形成中位房价的理性回归。接下来的11月、12月，东莞库存仍处高位，大部分开发商出货压力与日俱增，要完全全年业绩的时间所剩无几，预计新开楼盘的定价更趋谨慎。

    （六）东莞房企及普通住宅销售情况

    10月品牌开发商中的万科、光大、碧桂园成为销售冠亚季军。

    10月份，受到“金九银十”旺季的成交带动，以及楼盘定价趋于谨慎理性，品牌开发商的出货能力不容小视。从前十名开发商业绩排名来看：本月万科地产以7.27亿元的销售额，继续领跑东莞房地产行业，成交主要来源于万科•金域华府二期、万科•松山湖悦、万科•紫台，以及长安万科中心的商铺成交；亚军的光大地产主推2个楼盘，其中锦绣山河•锦园的独栋别墅时隔多年，再次入市热销，此外，景湖荣郡也首次开盘获得较高的销售率；排第三的碧桂园集团则是依靠底价走货策略，以一个楼盘的庞大成交量就占据排行榜一席之地。

    2011年10月开发商销售排名前十名：（按销售金额）

    10月大朗•碧桂园继续签约近千套，成交总量一骑绝尘。

    根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，从成交排前十名项目分析：本月的明星楼盘当属大朗、南城外来知名房企的标杆楼盘，其中大朗碧桂园继续大量签约，成交一骑绝尘；而沉寂良久的万科•金域华府二期，此次加推叠桦轩、品桂轩的3栋洋房产品，实际10626元/㎡的销售均价，相比前期产品有较大幅度的让利；此外，本月城区以景湖•荣郡、黄旗山1号、中信森林湖•兰溪谷为代表的成熟豪宅片区高档洋房，均价维持在9000多元/㎡。

    2011年10月普通住宅销售套数排行

    （七）后市展望

    ▲全国楼市步入深度调整前奏，品牌开发商率先举起降价大旗。

    近期全国房地产市场开始进入深度调整的前奏，北京通州、房山多个楼盘价格也大幅跳水，更为甚者，位于上海嘉定的龙湖、绿地的项目，则因大幅降价遭到老业主抗议，售楼处被砸毁，2008年杭州万科降价售楼处被砸一幕，再次热闹上演，但这次不同的是舆论方向发生明显转变，认为楼市有涨有跌，如果不能证明开发商有明显的欺骗行为，业主的诉求很难得到满足，何况是符合政府调控、普通购房者预期的价格调整行为。

    近期国务院常务会议再次强调，要坚定不移地搞好房地产调控，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果，增加普通商品住房用地，促进房价合理调整，此举再次表明，楼市调控的政策基调没有改变，在接下来的一点时间，政策面仍然维持一定的威严，开发商寄往年底放松的预期已经逐渐落空，所以越早抓住楼市发展形势降价，则越能够在有限的潜在购房人群当中挖掘需求，抢得先机，防止最后楼市调整深度阶段客户的观望惰性。

    一线城市典型降价楼盘：

    ▲“金九银十”远去，东莞年底营销大战仍将层出不穷。

    “金九银十”渐行渐远，东莞楼市成交十分契合旺季的特征，部分开发商继续跑赢大市，取得非常不错的销售量，当中以万科地产、碧桂园集团、新世纪地产、世纪城地产为代表，但是也有部分开发商仍需积极冲量，当前需要面对的难题是，年底信贷枯竭效应逐步凸显，更遇到银行上调首付房贷利率的雪上加霜，客户看跌楼市观望的氛围在积聚，10月下旬，随着大朗•碧桂园、新世纪•颐龙湾等楼盘的签约接近尾声，东莞楼市表面成交旺盛的隐忧袒露无疑，部分老盘去货速度继续偏弱，所以在年底最后的出货时间里，9月、10月以来的密集营销活动，优惠方式将层出不穷，价格为导向的市场态势逐渐确立。

    ▲楼市转为“买方市场”，价格让步是当下最奏效手段。

    不难发现，每一次楼市形势逆转，都伴随买卖双方地位的转变，09年、10年楼市最为火红的时候，开发商拥有市场主导地位，购房者则明显处于被支配局面，即使开发商每次开盘价格节节攀升，购房者也只能无奈接受，形成越涨越买的怪圈；如今，楼市再次走到调整的十字路口，在短期楼市调控没有丝毫放松，银行信贷收紧的大环境下，买卖双方的地位逐渐逆转，购房者观望气氛浓郁，撇去各种纷繁复杂的营销活动，当下最奏效的手段唯有通过价格让步，随势而为。对不同的开发商而言，最早采取降价的往往效果最明显，一旦购房者对后市长期看空，后期的降价效果就大打折扣，况且之前的客户已经被不断消化。

    ▲年底仍将有部分新盘上市，客户资源争夺将趋于白热化。

    年底东莞楼市并不平静，大部分楼盘继续有新品加推，其中不乏豪宅产品，据监测加推楼盘主要有中熙•弥珍道、景湖•荣郡、万科•翡丽山、金域中央•藏峰、联华•半山湖、江南第一城、大朗•碧桂园等等。不过，全新楼盘较少，仅有联冠广场、保利•红珊瑚、金地博登湖三期、恒大雅苑、北大资源•御湾、粤港澜湾等楼盘，在年尾东莞企业主回笼资源，企业发年终奖的刺激下，购房者出手的冲动会有所增加，此时客户资源的争夺更加激烈。