中熙弥珍道：南城南北景观中轴上的大盘

中熙弥珍道沙盘

    【时间】2011年11月2日（周三）10:00-12:30
    【地点】南城西平.南城体育馆北面
    【立场】公正、客观、中立，为买卖双方搭建透明沟通渠道

    ■项目概况

    【了解中熙弥珍道从了解西平开始】
    【现实版中央生活区 未来坐享千亿市政配套】
    【南城新的行政中心紧邻中熙弥珍道】
    【金地、深业等15家房企曾觊觎中熙弥珍道地块】
    【中熙弥珍道和香港弥敦道的不解情缘】
    【西平在售新盘中，南北景观中轴线最长的府前一号楼盘】
    【项目基本规划指标】

    ■购买参考

    【家乐福彩怡百货等商业配套助推中熙弥珍道更成熟】
    【轻轨R2、莞惠城轨、东莞大道在中熙弥珍道交汇】
    【项目周边名校云集教育配套齐全】
    【配套club艺术街区品味都市时尚】
    【78平米可做三房，户户赠入户花园，实用率达95%】
    【英伦风情园林，阔绰大堂体现豪宅气场】
    【不足之处】

    ■项目概况

夜色中的西平  

  【了解中熙弥珍道从了解西平开始】

    20年前，西平周围一带还是村民之地。那时，东莞大道建设还未提上议程，西平并不叫西平，杨西村是它的特定称谓。20年后，这里已成为东莞人口聚集度最高的一个区域。从房地产发展的角度来看，这20年，西平楼市承载的是一座城市地产发展的真正缩影。

    10年前，光大景湖花园开售，为西平楼市板块带来重大变革。2003年，金地进驻西平，具有强烈建筑现代感的金地格林小城全面落成。几乎与此同时，世纪城国际公馆也开始掀起造城运动，西平板块房地产发展因此提速、升温。

    2005年，东莞市政府公布并加紧实施了《南城东片区控制性详细规划》，完善了该片区的土地使用结构、道路交通系统、各外部环境条件形成等多方面因素，使南城东片区具备公共服务与居住服务双重服务核心价值，南城东片即西平片区，已成为东莞城区仅有可完整规划开发，城市设施统一，具有较大拓展空间的区域。

    自2010年东莞市城乡规划局公开中央休闲区初步规划方案后（其范围包括东莞市城区及寮步镇、同沙生态园，面积共约302平方公里），加上中央商务区和中央商贸区，三个规划新区近来动作频频。去年12月始，沃尔玛、吉之岛、家乐福三大零售巨头便相续在南城的开新店试业。

    一个以西平片区为中心，揽括中央休闲区、中央商务区、中央商贸区的新型商圈日渐成熟。据政府相关部门透露，未来五年内，南城将再现五六个新商圈，成为东莞的政治、商贸中心和消费力集中地。目前众多知名发展商已纷纷抢驻拿地，而莞惠城轨和轻轨R2线也恰好交汇于此。使西平片区成为东莞最具成长价值的城市核心区域之一。

    目前西平板块已经云集了近10家发展商，包括光大、中信、世纪城、中熙、天利、金地、佳兆业、篁城、嘉安达、新中银等等，在售和将售的楼盘超过15个，目前常住人口超过20万。

    2001到2011，是西平片区的黄金十年。2011又是西平黄金十年之后的一个蓄势爆发期，这一年，在景湖时代城卖完之后，光大景湖荣郡、中熙弥珍道、中信凯旋公馆、天利中央花园均已入市，与此前在售的世纪城国际公馆形成了“五虎争霸”的局面。可以预见的是，在接下来还会有不少的新盘将加入西平战团，包括世纪城玫瑰公馆、东骏朗晴居、佳兆业西平项目、迷你城市综合体项目九龙1号等等。西平房地产市场已进入全面开花的阶段，由此带来的种种生活配套全面升级，已可预见，西平居住价值，由此再上一个台阶。

    【现实版中央生活区 未来坐享千亿市政配套】

    2010年7月19日，东莞市党政领导班子联席会议召开，中央生活区确定变身为中央商务核心区。至此，历经十年蓝图规划的东莞“中央生活区”华丽谢幕，规划上的中央生活区从此“消失”不再。

    那么现实版的中央生活区又在哪里呢？梳理东莞城区主流房地产开发板块，西平片区无疑对“现实版中央生活区”这个名号当之无愧。从自身来说，西平板块可以说是目前东莞房地产开发最成熟的板块之一，已开发完的项目包括光大景湖系列社区、金地格林小城、现代经典、未来世界、东骏豪苑、新中银花园、金色华庭等等，目前在售的项目包括中熙弥珍道、光大景湖荣郡、天利中央花园、世纪城国际公馆、中信凯旋公馆等等，未来入市的项目还包括世纪城玫瑰公馆、东骏朗晴居、九龙1号、佳兆业西平项目等等。

    随着房地产开发的日益升温，西平片区的商业配套也随之升级。家乐福、彩怡百货、国美电器等大型商业的相继开业，为西平片区的生活提供了更多便利。

    此外，通过东莞大道与轻轨R2线的链接，西平片区还与东莞中央商务区形成了紧密对接，未来坐享千亿市政配套，包括已经成型的市政广场、图书馆、科技馆、玉兰大剧院、行政中心等等，从中熙弥珍道驱车到东莞行政中心区仅10分钟车程以内。

    中熙弥珍道与南城体育馆零距离，在娱乐休闲方面可以得到充分的满足，而其地理位置正好处于黄旗山城市公园、水濂山森林公园、东莞植物园、同沙生态公园四大绿肺的中心点，去往各处景点均在10分钟车程左右。

宏图科技中心规划图    

  【南城新的行政中心紧邻中熙弥珍道】

    2010年10月，南城胜和、亨美的三旧改造规划出炉，房掌柜从公示的控规调整图上发现，南城政府所在地块在调整后却“不见踪迹”。从调整后的控规图上，没有行政办公用地，而南城政府所在地块则被公共绿地所代替。

    据相关媒体报道，南城政府将搬迁到中熙弥珍道附近，届时西平将成为南城新的行政中心，而南城政府将席卷而来的“府前经济带”，也颇令人瞩目——南城行政中心区的鸿福路口、银丰路就是最好的证明。

    此外，在中熙弥珍道附近，即东骏豪苑对面的地块上，正在兴建一高新科技的办公楼项目：宏图科技中心。房掌柜了解到，宏图科技中心办公楼位于南城东骏路西南侧，是由东莞健升实业投资开发建设的。项目规划总用地面积7058㎡，总建筑面积45442㎡，项目北面即全新的南城行政中心，距离南城新政中心最近的中熙弥珍道，成为新的南城“府前一号”楼盘。

    随着南城政府新政中心的落地和宏图科技中心的建成，西平将成为南城新的行政中心、体育休闲中心，同时还具备商业中心、商务办公核心等特征功能，无疑是东莞目前至优的居住片区。

当年拿地时中熙地产代表黄俊华举牌

   【金地、深业等15家房企曾觊觎中熙弥珍道地块】

    2009年8月，东莞市中熙房地产开发有限公司击败金地、深业、深城投等15家房企，以2.86亿竞得弥珍道地块，土地单价8496.48元/平米，折合楼面地价3398.6元/平米，是为年度高价地。

    2009年，西平房地产市场已经发展得如火如荼，光大景湖系列产品的陆续推出、世纪城的造城运动、金地格林小城的城市经典，使得西平片区成为东莞城区最受瞩目的居住片区，同时也促使西平片区寸土寸金，各大开发商励兵秣马，对西平不多的土地资源虎视眈眈。

    翻开二十四史，通篇写满的只有两个字：“土地”。能够在大鳄云集的西平房地产市场争食，作为外来开发商的中熙也需要极大的勇气和魄力。回忆起当初拿地的场面，中熙地产策划总监朱丽娟用了四个字来形容：“十分激烈”。但本着对进军西平的决心和对地块的看好，中熙地产还是最终以高价地价拿下了这块土地。这场土地战，迫使金地回归东莞城区的脚步被迫放缓，至今仍被金地集团内部成员引为憾事。

    一块土地能引来如此激烈的争夺，也证明了这块土地本身的价值吸引力所在。事实证明，中熙弥珍道当年“高价”拿地的举动并非得不偿失：2011年8月2日，佳兆业拿下世纪城国际公馆附近一幅地块，楼面地价已高达4767.7元/平方米。

香港弥敦道夜景   

   【中熙弥珍道和香港弥敦道的不解情缘】

    2011年中旬，中熙弥珍道的围墙广告出街，推广案名最终确定为“弥珍道”。艺术风的广告画面，煽情的广告语，让这个项目凭空多出了几分神秘感。而几乎所有对香港有所了解的人，在听到这个案名的第一时间，就会想到香港著名的“弥敦道”。

    弥敦道，位于香港九龙半岛，连接旺角与尖沙咀这两个主要商业区，是香港最著名的街道之一。中熙弥珍道案名的寓意在于打造类似于弥敦道这样一条城市精品街区，成就一段百年传承的经典传奇。

    如果过于纠结于这个案名与弥敦道之间的种种，无疑会显得过于牵强附会与溜须拍马。中熙弥珍道自身配套有精品街区，所倡导的住家理念是“淡出名利场，旁观浮华圈”，提倡回归自我，享受生活。

  【西平在售新盘中，南北景观中轴线最长的府前一号楼盘】

    西平目前在售的楼盘包括中熙弥珍道、光大景湖荣郡、中信凯旋公馆、世纪城国际公馆、天利中央花园等等，从项目总体规划设计上来说，中熙弥珍道和光大景湖荣郡是最可圈可点的楼盘。

    中熙弥珍道在建筑规划布局中采用了“点式布局”的规划思路，在放弃了一定的建筑面积之后，换来更大的楼间距与空气对流，是南北景观中轴线最长的楼盘，保证了楼栋之间的采光通风，相对于部分楼盘的围合式布局，中熙弥珍道有更多的采光通风空间。

    中熙弥珍道原地块中有一个高度不低的土坡，一般发展商在开发此类地块时，会选择因地制宜，将土坡打造成“山体公园”，而中熙弥珍道则不惜成本将这个土坡铲平，最终保全了社区的整体规划感，形成了良好中轴线的“庭院式”园林布局。从此角度而言，中熙弥珍道是南城府前经济带中南北景观中轴最长的府前一号楼盘。

    【项目基本规划指标】

    中熙弥珍道位于东骏路16号，南城西平体育馆斜对面。项目占地面积为33660.9㎡，总建筑面积为102434.9㎡，其中商业建筑面积为10678.709㎡，容积率2.5，建筑密度≤39%，园林绿化面积为11866.428㎡。

    中熙弥珍道共9栋楼，其中5-7栋为两梯三户，1、4、8、9栋为两梯四户。有机动车停车位505个,其中地下445个、地上60个。一期主打75-83平的二房、97-133平的三房和143平的四房产品。

    ■ 购买参考

    【家乐福彩怡百货等商业配套助推中熙弥珍道更成熟】

    今年初，西平家乐福和彩怡百货相继开业，终结了西平大社区没有大型超市的历史，同时也为西平的居住生活带来了全面的品质提升。虽然始作俑者是光大景湖时代城，但周边项目的受益无疑是十分明显的。对于西平这样一个紧邻CBD的较为纯粹的居住区来说，大型超市的作用显得尤为重要。

    中熙弥珍道与家乐福、彩怡百货、国美电器、喜伴购物广场等商业配套的步行距离在5分钟左右，而如果驱车，则5分钟以内可达鸿福商圈、城市风景步行街商圈、南城步行街商圈、第一国际商圈，生活购物十分方便。

    【轻轨R2、莞惠城轨、东莞大道在中熙弥珍道交汇】

    东莞市域的轨道交通一共有R1、R2、R3、R4四条线路，线路总长194.37公里，途径21个镇街，设置55座车站，率先动工的R2线全长58.87公里，从石龙镇一路经过茶山、东城、莞城、南城、厚街、虎门等镇街，首建段共设置15座车站，中熙弥珍道紧邻轻轨R2线，R2线于2010年6月动工，预计2015年完工。R2线在南城的线路为：旗峰公园站—会展中心站—新城中心站—南城水濂公园站，中熙弥珍道在会展中心站与新城中心站（万科金域华府旁边）之间。

    莞惠城际轨道是广东省内链接东莞和惠州的一条城际轨道交通线，是珠三角城际轨道交通线网规划的放射线之一，与穗莞深城际轨道交通相衔接，由东莞市洪梅镇连接至惠州市惠城区江北街道。路线全长96.96公里，经东莞市洪梅、道滘、南城、东城、寮步、松山湖、大朗、常平、谢岗等镇（区），惠州市沥林、陈江、惠环、惠城等镇（区）。其中东莞市境内长67.460公里，惠州市境内长32km，总投资253亿元，计划建设工期3年半。2009年5月8日在常平正式开工，预计于2012年10月底建成通车。莞惠城轨的速度目标值为200公里每小时，预计全程运行时间一小时以内。建成通车后，从广州、东莞到惠州市区分别只需要1小时和35分钟。按照规划，项目西端将向广州方向延伸，从洪梅站接驳穗莞深城际至广州地铁5号线鱼珠站，与珠三角城际轨道交通网的内环相通；东端将与广惠城际（北线，经增城）、深惠城际（深圳－惠阳－惠州）相连，并向河源方向延伸。      

    新城中心站作为莞惠城轨在东莞境内的最大站点，其东起东莞大道，西临宏图路，北接四环，位于中央商务区板块。新城中心站建成之后将与东莞市轨道交通R2线交汇，届时，R2线站点设在地下二层，新城中心站设在地下三层，横跨东莞大道，设侧式站台两座。

    东莞大道则是东莞版的“深南大道”，是东莞市区同往各地重要的交通脉络，东莞市委书记刘志庚曾表示，未来的东莞将引导金融、保险、证券、贸易、通信、科技、法律等机构的地区性总部进驻东莞大道两侧。有人认为，这是东莞“造心”的又一重大事件。而目前东莞大道就是主要对接东莞CBD和中熙弥珍道之间的一条重要“命脉”。

   【项目周边名校云集教育配套齐全】

    在近20年的发展历程中，西平吸引了越来越多的社会精英人群入住，同时也催生了教育行业的蓬勃发展。目前，在中熙弥珍道附近就有爱弥尔外国语幼儿园、阳光六小、南城初中、新亚外国语学校等高端教育资源配套，可充分保障业主子女的就学需求。

    同时，因为项目紧邻东莞CBD，与东莞市图书馆、展览馆、科技馆等城市配套交通距离极尽，也有利于业主子女从小接受文化的熏陶。

    【配套club艺术街区品味都市时尚】

    中熙弥珍道自身配套club艺术街区，引入国际名品店、酒会、咖啡吧、私人会所等消费场所，作为对片区商业的补充，提供给业主更浪漫的生活享受。

    中熙弥珍道总建面约10万平米，商业建面就超过了1万平米，对于西平这样一个商业配套已经比较成熟的区域来说，这样的手笔不能说不大。而且这条艺术街区位于小区入口之外，既方便业主消费，又不会对小区业主的正常生活造成影响。

    【78平米可做三房，户户赠入户花园，实用率达95%】

    我们曾惊叹东莞90㎡做到三房的产品，殊不知78㎡也可以做三房。在深圳这样的产品并不少见，但在东莞能将78平米做成三房的，中熙弥珍道尚属首例。

    中熙集团出身深圳，对于怎样寸土寸金的利用土地深有心得。房掌柜参观中熙弥珍道78㎡三房之后，并没有感到预想中的狭窄和局促。中熙弥珍道在建筑涉及上采用了“点式布局”，基本上保证了每栋都是南北朝向，每一户的通风采光都不错，不存在暗室的情况。加上赠送的超大入户花园，“N+1”的灵活设计，因此78㎡做成三房也并不显得捉襟见肘。

    商品房有建筑面积、套内面积等等概念的划分。所以购房者在选购商品房的时候，不应该只看房子的建筑面积，还要看看它的实用面积到底是多少。

    根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》中的定义，使用率=套内使用面积÷商品房销售面积×100%。而实用面积=套内使用面积+赠送的面积。所以，除了使用率，实用率的高低也是衡量房子性价比的一个重要指标。

    在其他高赠送率的区域(如万江)，实用率或许会达到100%以上，但是在西平这个寸土寸金的高尚生活片区，90%的实用率就已经很惊人了。而业内人士透露，中熙弥珍道的户型不但方正实用，实用率均在90%以上，最高的达到95%。

  【英伦风情园林，阔绰大堂体现豪宅气场】

    中熙弥珍道采用英伦园林风格。充分运用自然主义手法对项目景观设计赋予创意构想，通过景观休闲步道、特色小广场、特色雕塑等各种小节点巧妙分布，结合水景，加上配备齐全的休闲运动空间，打造尊贵、舒适、高档的休闲运动概念。营造出英伦的浪漫、尊贵、舒适阳光的休闲空间。开辟现代英伦风情的贵族生活新体验。

    房掌柜在中熙弥珍道看到，中熙弥珍道的入户大堂、入户大门、小区大门都十分阔绰气派，品质豪宅的气场很足，让有身份的业主很容易找到归属感。

    【不足之处】

    由于轻轨R2线和莞惠城轨的建设，加上景湖荣郡、天利中央花园等项目都处于土建施工阶段，目前这一片的噪音污染和粉尘污染较大。不过几个楼盘的交楼时间大致都差不多，后期这些问题可以逐步得到缓解。