富盈扎根茶山 优质地块溢价58%打破土地市场沉寂

    一、一周经济运行和房地产动态

    10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况

    11月18日，国家统计局公布数据显示，与上月相比70个大中城市中，价格下降的城市有34个，持平的城市有20个。与9月份相比，10月份环比价格下降的城市增加了17个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。全国房价环比首次下跌0.14个百分点，京沪穗深4个城市的新建商品房价格环比分别下跌0.1、0.3、0.2、0.1个百分点。

    住建部：年内建成40城市个人住房信息系统

    11月16日消息透露住建部启动的全国40个城市的个人住房信息系统的建设工作将在年底前完成。该40个城市包括省会城市，计划单列城市，及一批大型的地级市。目前，长三角的上海、杭州、南京、宁波、温州、苏州、无锡等地的个人住房信息，大部分已先后联入住建部系统。

    恒大提前完成销售目标  年内不购买新的土地

    今年1-10月，恒大实现合约销售额787.72亿元，同比增89.2%，完成全年销售目标达111.2%。这也是目前国内首个提前超额完成目标(700 亿目标)的龙头房企。同时，许家印表示尽管公司有比较充足的现金流， 但在土地购买上，除跟踪一两年的项目外，不会在年内购买新的土地。

    全国未开工住宅用地需30个月消化

    根据国土部公布的数据，截至2011年10月，全国未开工的住宅用地共计16.5万公顷；未竣工的住宅用地35.5万公顷。按照前10个月全国16.5万公顷的未开工住宅用地并以1.5的容积率计算，约将带来24.75亿平方米的住宅供应。而今年1-10月，全国商品房销售面积约8亿平方米。就此计算，如果按照目前的销售速度，未来新增的住宅还需要30个月以上的时间来消化。

    央行首提适时微调货币政策 存准金率或下调

    11月16日，央行发布第三季度货币政策执行报告指出，继续实施稳健的货币政策，并首次提出适时适度进行预调微调。对比二季度的措辞，央行并未提及“把稳定物价总水平作为宏观调控的首要任务”，调控重心发生微妙变化。

    二、土地市场

    1、上周（11月14日-11月20日）无土地成交信息：

    2、本周待拍土地：富盈扎根茶山   优质地块溢价58%

    本周（11月21日-11月27日）茶山镇增埗村地块网上开拍，该地块体量较大，约5.4万㎡，是近年来该镇最大的优质地块。目前茶山镇仅新世纪丽江豪园少量单位在售，房地产发展潜力巨大，加上石龙新火车站的带动，土地升值不少。据瑞峰置业市场研究部监测数据，该地块已于11月21日上午由富盈集团新注册的子公司领富房地产开发有限公司，以1.31亿的价格斩获，溢价58%，折合楼面地价1206元/㎡。自五月土地市场进入淡季以来，东莞土地出让基本以底价成交，仅南城西平地块和石龙地块产生较高溢价，此次茶山地块终于打破几个月以来东莞土地市场的沉寂，以58%的溢价率证明其市场的价值，受到市场关注。

    3、上周无土地出让公告信息

    三、房地产市场

    1、新增供应：6大项目有新增供应 邻深片区占主流

    上周有6个项目有商品房新增供应，皆为旧盘新推。住宅方面共1732套，合计面积为15.51万㎡，环比飙升229%。别墅方面仅有金地博登湖一个楼盘有新推，为40套227㎡-248㎡的联排别墅，其他皆推洋房。如卓越蔚蓝城邦推314套，面积区间为75㎡-101㎡；东江豪门推529套，面积区间为44㎡-221㎡；香树丽舍推368套，面积区间为27㎡-76㎡公寓产品，五福里推172套，面积区间为67㎡-118㎡；金地博登湖推330套，面积区间为102㎡-138㎡；碧水天源枫景台推256套，面积区间为83㎡-94㎡。非住宅方面推58套，是以楼盘配套商铺为主。

    从新增情况来看上周再度走高，城区仅有一个项目有新增供应，其他集中在邻深片区，户型以刚需产品为主。可见，在市场惨淡的情况之下，刚需客仍是开发商主攻的客户群。

    2、成交情况：

    2.1 商品房整体签约情况：仅成交674套  住宅签约再度下滑 

    瑞峰置业市场研究部监控数据显示，上周东莞商品住宅签约再度下滑，无法延续止跌上升的态势，仅成交674套，环比分别下滑18%和7%。非住宅方面成交139套，面积约为4.4万㎡，环比分别下滑7%和15%，而成交均价却飙升46%，主要是因为万科长安中心成交所推动。十一月第三周，东莞商品房签约情况仍然萎靡不振，无法走出“惨淡”的困境。主要是开发商推货节奏有所放缓，支撑全市成交的优质楼盘逐显疲态，购房者观望情绪浓重期待更加优惠的价格等因素所影响。

    2.2 住宅成交量价走势： 高端项目签约走高  均价再度重上“8”千大关 

     上周东莞住宅签约量跌价升，成交均价回归“8”大关，为8382元/㎡，再度超越警戒线。松山湖教师村福利房以约3500元/㎡低价入市，成交51套，照理来说应该可以拉低整体价格，但却没有达到预期目标。主要是因为高端项目签约量走高，中低端项目签约走下坡所导致。

    2.3 区域住宅成交：松山湖蝉联冠军  热门区域“减产 ”

    上周松山湖继续以107套的签约量领跑全市各区住宅签约排名第一位，其中，松山湖教师村签约51套，属于福利房；同时万科•金域松湖洋房签约49套领先个盘签约排名前两位。南城虽然仍保持第二的席位，但是签约量大不如前，连续两周跌破100套，作为房地产最热门的区域之一，南城楼市淡季特征更为明显。凤岗、虎门、常平、大朗、万江、寮步、塘厦、东城等房地产热门区域分列3至8位，但是签约量都偏低。

    2.4 商品房各物业类型签约情况

    2.5 个盘成交排名：福利房松山湖教师村夺冠  万科金域松湖屈于第二名

     2.6楼盘活动：开发商力推新品  东莞楼盘活动相对活跃

    上周东莞楼盘活动相对前周有所活跃，不少开发商力推新品，中信凯旋公馆、御花苑天珑湾、金地博登湖等楼盘都有新品入市；同时个性化的营销活动也再现楼市，如中信森林湖兰溪谷举办“湖滨亲水平台体验优雅瑜伽”活动，葡萄庄园当代大师品鉴会，金地湖山大境举办香港顶级盘菜答谢宴等特色活动。

    此外，东莞开发商为刺激购房者出手，优惠力度也越来越大，如金地博登湖、东方银座中心城、丰泰旗山绿洲、鼎峰品筑、狮子洋1号都作出了大幅度的让步达到。未来为打破市场观望情绪拉动成交， “降价促销“的楼盘阵营将会继续加大。

    3、新开工工程:北大资源•御湾全面开工

    上周仅北大资源•御湾一个项目取得新开工许可证，新开工类型涉及洋房、别墅、车库和商铺四个类型，开工面积达22.80万㎡。该项目占地约10.50万㎡，建筑面积约31.50万㎡，目前销售中心已经开放。

    总结：

    1、11月18日国家统计局公布数据显示，与上月相比70个大中城市中，价格下降的城市有34个，持平的城市有20个。全国房价环比首次下跌0.14个百分点，京沪穗深4个城市的新建商品房价格环比分别下跌0.1、0.3、0.2、0.1个百分点。

    2、本周茶山增埗村地块入市，富盈集团子公司以13100万元斩获，实现58%高溢价，是下半年以来低迷的东莞土地市场一大亮点，主要由于其临近石龙新火车站，升值潜力较大，且起拍楼面地价不高等原因。

    3、上周有6个项目有商品房新增供应，其中住宅共1732套，合计面积为15.51万㎡，环比飙升229%，供应再度走高，以邻深片区为主流；非住宅推58套，是以楼盘配套商铺为主。

    4、上周商品住宅签约量再度紧缩，全周仅成交674套，均价则受高端楼盘成交支撑重回“8”千大关，且10月中旬以来首度超出警戒线。

    5、上周东莞楼盘活动相对比较活跃，开发商推货热情走高，中信凯旋公馆、御花苑天珑湾、金地博登湖等楼盘都有新品入市。此外，为刺激购房者出手购房，降价促销仍然不断上演，让利幅度也越来越大。

    6、上周北大资源•御湾全面开工，合计开工面积22.80万㎡。