东莞土地市场吹来暖风 年关冲刺供应将再度走高

　　一、一周经济运行和房地产动态

　　国家统计局：11月份 49个城市房价环比下降

　　12月18日国家统计局发布报告显示，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有49个，持平的城市有16个。与10月份相比，11月份环比价格下降的城市增加了15个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。北上广深等一线城市新建商品住宅环比全面下降，降幅均为0.3%，比10月均有所扩大。

　　中央经济工作会议定调：明年房地产调控不放松

　　12月14日，备受瞩目的中央经济工作会议闭幕，传递出2012年中国总体经济政策走向的新信号。针对房地产市场，会议提出要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。

　　东莞公积金贷款再设限 须提交配偶社保证明

　　今年五一开闸放水的公积金贷款，年底“收”了。东莞住房公积金中心日前发布新规定，本月开始，珠三角七城职工在莞申请公积金贷款的同时，须提交配偶在莞一年以上的社保缴纳证明。此次增加审核材料的举措再对公积金贷款的渠道设限，目的为打击投资性购房。

　　松山湖房价将受控制 最高均价不能超过1.3万

　　目前东莞全市房地产楼盘中，松山湖的整体均价是最高的，均价达到12000～13000元。“这个房价问题也是亟待解决的，今后松山湖原则上不再做大规模的纯商品房了。一万三的均价，不能再高了，再高就达不到吸引人才的目的了。”松山湖工委书记刘宁透露，商品房这块也会收紧，今后松山湖倾向于建设“比较便宜的人才公寓”，而非高级住宅区。

　　长安镇长罗军文规划：建莲湖大道对接滨海新区

　　在接受媒体采访，长安镇镇长罗军文表示“长安将专门建设一条总长15公里的莲湖大道来承接滨海新区，这条大道连接山、湖、海、湿地等主要景点，形成南北走向的景观主轴线，并与东西走向的莲湖路、省道358、沿江高速、虎门滨海大道相连，使长安、虎门与长安新区连成一体。”

　　二、土地市场

　　1、上周土地成交信息： 邻深地块大热 塘厦四村村地块逆市溢价53%

　　上周(12月12日-12月18日)东莞市国土资源局对2宗邻深商住商服用地进行交易，分别位于凤岗镇雁田村和塘厦镇西村村。其中，编号2011WG008地块位于东莞最南端雁田村，紧邻雁鸣湖山庄，属于凤岗豪宅片区，附近有佳兆业水岸豪门、蓝山锦湾、翠湖豪苑等大盘，居住氛围浓厚，再加上近深地缘优势，土地价值不菲，最终被深耕东莞的三正地产收入囊中，折合楼面地价2363元/㎡。另一宗邻深地块争抢更为激烈，两家房企经过55轮网上竞拍才确定买家，东莞市发记实业投资有限公司以2.16亿元摘获，实现53%高溢价率，折合楼面地价2250元/㎡。该地块位于塘厦镇迎宾路和环市路交界处，紧邻莞深高速，片区发展较为成熟，配套完备。

　　在中央经济会议强调明年楼市调控不放松之后，东莞邻深土地市场表现抢眼，深圳持续的限购政策给东莞邻深市场造成利好，尤其是塘厦市场，今年土地大放量之后需求依旧强盛，未来几年塘厦市场竞争将进入白热化，在未来调控政策不明朗的情况下，各大房企应注意开发节奏以降低入市风险。

　　2、本周待拍土地：流拍地块重新入市 横沥山厦地块率先出嫁

　　本周(12月19日-12月25日)东莞市国土资源局将对2宗流拍地块进行重新交易，分别是横沥镇山厦社区地块和洪梅镇黎洲角村地块，其中前者土地用途从原来的商住改为商住和商服。根据瑞峰置业市场研究部最新监测数据，横沥地块于19日上午以被深圳市名巨实业以底价9600万斩获，折合楼面地价602元/㎡;预计洪梅地块底价成交的可能性也较大。虽然楼市大环境不好，且东莞土地市场遇冷，但是对于东莞楼市的普遍看好，致使今年东莞商住用地的成交率较高，深圳企业选择横沥这个非房地产热门区域试水，也间接体现外来房企对东莞楼市的信心，东莞楼市将走在全国楼市之前，率先走出低谷。

　　3、上周土地出让公告信息：3宗大体量优质地块入市 明年1月份交易

　　上周东莞市国土资源局最新公布了3宗商住及商业金融用地公告信息，分别位于常平镇板石村、望牛墩镇赤滘村和横沥镇横沥社区。其中，常平地块临近常平中心区，居住和商业氛围都浓厚;望牛墩地块是08年以来首宗商业用地，作酒店用途;横沥地块体量较大，有一定的消化压力，3宗地块将于明年1月份进入土地市场交易。

　　三、房地产市场

　　1、新增供应：扭转连续的低迷状态 年关冲刺供应再度冲高

　　上周有11个项目有商品房新增供应，丰泰橡树谷和美丽湾畔花园为纯新盘，其他皆为旧盘新盘。住宅共新推586套，合计7.15万。新推别墅的楼盘只有丰泰橡树谷，推58套212㎡-261㎡的联排别墅。洋房方面有4大项目，富恒浅水湾(盈彩美地二期)推159套，面积区间101㎡-166㎡;万科金域松湖推146套，面积区间为90㎡-128㎡;中惠香樟绿洲推85套，面积区间109㎡-133㎡;美丽湾畔花园推168套，面积区间为93㎡-99㎡。非住宅方面有6大项目加推商铺，共215套，合计4.12万㎡。

　　房地产调控政策不放松、一线城市大幅度降价、观望情绪浓重等因素导致东莞楼市成交从11月份开始持续低迷，开发商把握不准时机放缓推货脚步，新增供应逐周减少，前周甚至出现零供应。然而供应这种低迷状态上周有所改观，为迎接即将到来的圣诞节和元旦节，为能在今年最后一波促销节点去货，开发商终于按捺不住，纷纷将新品入市;同时在住宅成交持续低迷之下，开发商为缓解资金压力另找出路，加大受政策影响较小的商铺产品。

　　2、成交情况

　　2.1商品房整体签约情况：连跌态势扭转 回升支撑强劲

　　瑞峰置业市场研究部监控数据显示，上周东莞商品住宅签约量止住连跌态势，住宅签约面积环比增加2成，签约套数增加26% ;非住宅签约面积环比增加62%，套数增加12%。住宅方面，由于合拼户型签约，故上周签约套均面积有所减少，从109㎡/套减少为103㎡/套，均价微降2个百分点。虽然环比出现较大增幅，但是东莞楼市仍然不容乐观，日均成交仅58套，与120套以上的平均水平相差较远。预计本周末迎来圣诞节，元旦又即将来临，两大营销节点将促使成交继续呈上扬态势，签约价格由于促销力度的加大有所下滑，但签约会有所滞后。非住宅依然有良好表现，受金域华府商铺和长安万科中心等支撑，建筑面积签约有较大幅度增长，均价也上升12个百分点，为18323元/㎡。

　　2.2 住宅成交量价走势：住宅均价坚挺 签约量低值徘徊

　　上周东莞住宅签约量止住两连跌态势，签约面积环比增长20%，但仍在低值徘徊;均价方面维稳，微跌2个百分点，为8311元/㎡。进入十一月楼市淡季，东莞住宅成交量明显萎缩，连续两周跌破春节以来最低值之后，本周止跌回升，圣诞节、元旦等传统营销节点的到来将支撑成交量稳步上扬态势，价格方面则会因折扣优惠的加大而有一定幅度的下滑，但排除福利房签约等原因，东莞春节以来签约价格比较平稳。

　　2.3 区域住宅成交： 日均7.7套 塘厦登区域签约榜首

　　由于处于楼市传统淡季，近几周楼盘促销力度都不大，故各区签约主要以自然销售为主。塘厦博登湖三期延续开盘良好签约态势，以29套支撑塘厦再次登上区域签约榜首位置，合计签约54套。寮步以37套排名次席，南城虽然排名第三，但是成交并不理想，日均成交4.7套。与成交形成鲜明对比的是各区签约均价依然坚挺，上周4镇区签约均价过万，分别是塘厦、黄江、东城和莞城，黄江签约均价过万主要受金地湖山大境和花样年江山的别墅支撑。

　　2.4 商品房各物业类型签约情况

　　2.5 个盘成交排名： 金地两盘排名前二 大开发商领跑

　　2.6楼盘活动：富盈纯新盘入市 上周东莞楼盘活动较为活跃

　　上周东莞楼盘活动较为活跃，开发商为为抢在年底出货或提高项目的关注度，为明年入市准备，都有所加大营销力度。如富盈在石碣的项目富盈曦园举行新品发布会、沿海江湾国际70-90㎡N+1新品盛大开盘，汇景御泉香山6折房抢购，莲湖四季豪园设计师豪园论道等。面对即将到来的圣诞节和元旦，东莞楼盘活动将会迎来年度最后一波高潮。

　　3、新开工工程:开工趋势稳定 世博集团常平首个项目入市

　　上周有2大项目取得开工许可证，分别是天林湖花园和深业欧景城，合计29.09万㎡，环比上升128%。其中天林湖花园是世博地产在常平开发首个项目，开工面积为涉及洋房、美墅、别墅等产品，常平镇项目众多竞争压力大，近年来房地产市场销售进度较慢，大多项目遇到去货压力，该项目能否冲破困境取得佳绩，值得期待。而今年4月份开盘的深业欧景城年内第二次开工，合计5.14万㎡，以洋房和美墅产品为主。纵观近几个星期，东莞新开工项目逐步以纯新盘项目为主，旧盘项目新开工量有所减少，暗喻着开发商忙于去货，暂缓项目系列开发。

　　总结：

　　1、11月国家统计局公布报告显示，70个大中城市价格下降的城市有49个，下降数量近三年来首次过半，同时中国经济会议定调“明年房地产调控不放松”，预示着至少未来三、四个月房价仍会继续下跌。而在松山湖也传了信号“今后松山湖整体均价不得高于13000元/㎡”。

　　2、上周土地市场吹来暖风，两邻深地块受热捧，塘厦四村村地块经过两房企55轮争夺实现53%溢价率，折合楼面地价2250元/㎡，凤岗地块成交楼面地价2363元/㎡，邻深区域再度在逆市中被看好;受此利好，横沥“大龄”地块本周也得以出嫁，折合楼面价602元/㎡，上月流拍洪梅地块本周也再度入市接受考验，希望能借着这股暖风成功出让。

　　3、新增供应持续四周低迷的状态终于有所逆转，上周共有11个项目有新增供应，纯新盘的有丰泰橡树谷和美丽湾畔花园，其他为旧盘新推，住宅共586套，合计7.15万㎡。同时在住宅成交持续低迷之下，开发商为缓解压力另找出路，加大受政策影响较小的商铺产品，上周共有6个项目加推商铺，共215套，合计4.12万㎡。

　　4、上周东莞住宅签约量止住连跌态势，签约面积4.19万㎡，环比上涨2成，;均价8311元/㎡，微跌2个百分点。非住宅受金域华府商铺和长安万科中心等支撑，签约面积1.09万㎡，大幅增长62%，均价也上升12个百分点，为18323元/㎡。

　　5、开发商为抢在年底出货或提高项目的关注度，为明年入市准备，上周东莞楼盘活动较为活跃。富盈在石碣的新项目盈翠曦园举办新品发布会，预计年终会入市。面对即将到来的圣诞节和元旦，东莞楼盘活动将会迎来年度最后一波高潮。

　　6、上周共2大项目取得开工许可证，是分别是天林湖花园和深业欧景城，合计29.09万㎡，环比上升128%。其中天林湖花园是世博地产在常平开发首个项目，开工面积为涉及洋房、美墅、别墅等产品，将给市场带来何种惊喜，值得期待。