瑞峰置业陈强:不要忽视量价齐升背后付出的代价

瑞峰置业总经理陈强

春节过后，随着国家政策效应的累计显现和鼓励购房方向性的引导，以及基于4万亿贷款和全国政府、地方政府的救市工作，CPI指数的向上抬头，国民经济环境的逐渐恢复，压抑了一年半的购买需求得到了一定的释放。

从年初楼市的恢复让大家看到了楼价的波动状况，G20峰会的召开之后，进出口数字在恢复等等迹象，经济可能还要有所调整。接下来楼价将继续调整，不可能维持现状。

对于房价涨跌，我认为大家要进行综合性的判断。

第一，基于区域性市场的判断。全国房地产市场的调整是不可避免的，楼价继续调整也是不可避免的。从南方到北方，南方楼价在调整的时候北方楼价还在上涨，而且涨幅不小。区域的差异性市场化程度不同，对于政策的反映和各方面都是不同的，有一个滞后性的关系问题，区域性的趋势变化并不能代表全国大市场的趋势变化，但接下来，全国的房价仍然会以“跌”为主。

大家不要认为跌到底了就会弹得很高，我认为是价格修复的一个过程。可能跌过头了就要修复一下，恢复到原来的价格水平。可能很多发展商认为是生死的开始，但其实不然。从目前购房者年龄段来判断，年龄段都在下跌，30岁左右为主，以首付为主，基于这样的前期判断，30岁以前的购买力是对经济型住宅非常感兴趣的刚性需求主力军，目前看到这种刚性需求在年初爆发是很正常的现象。

珠三角这个地区是否已经触底？我认为已经触底了。有两个条件：一、从造房的各项成本来看，目前东莞的楼价在往上上涨。第二，从2000年以来分析东莞房地产这一波涨价趋势，从购买力的角度来看，2000年的楼价2600元/平方米均价到现在的趋势；从GDP每年10%购买力的增长能力来看，认为往前向上是符合购买力的需求。证明目前的价格水平已经跌到了东莞经济整体购买能力所能承受的范围之内。

第二，基于整个东莞的经济环境短期内要恢复几乎是不可能的。东莞的经济增长至少能够恢复14%以上，但是现阶段指望房地产行业的购买力重新上升到一个更高的程度，没有3-5年是不可能恢复的，深圳也用了3-5年的时间。

目前东莞市场上出现了量价齐升现象，我建议大家要看到量价齐升背后付出的代价。现在全国的住宅最好售的是60平方米的小户型，一旦经济危机来临的时候，首当其冲的是豪宅市场，因为改善性需求是可以抑制的，刚性需求是需要爆发的。

我认为刚性需求产生这种可能性非常大，但是改善型需求的抑制作用没有消除，仅仅解开了政策的门。如果这样供应下去，事实上又会有一个现象产生，就是货币产生。另外一个作用就是促进楼价快速上涨。

谈楼价涨还是跌，是两种现象作用的结果，最终表现为哪种力量更强。靠货币增加来刺激楼价，跟股市是一样的。在前端是刺激股市的上升，在后端是促进股市的下滑。在中国的经济周期中，已经是很多次的。如果楼价短期内上升，就意味着2010年楼市快速下滑。作为发展商或者消费者都要理性。但我要建议消费者的是，当房价涨到一定程度不买它，当房价跌到一定程度就买，这才是正常的。

楼市接下来走向如何？东莞的房地产市场“前高”“后高”的可能性非常大，甚至“后高”要超过“前高”，预计今年楼价会在10%以内的幅度上涨。