万科：没打价格战 松山湖1号后续更激动人心

关于降价：

关于退房：要像炒股般接受涨跌

万科打的不是价格战

今年2月29日，东莞市万科运河东1号针对建设银行东莞分行的客户推出一批7折优惠的团购房，最低价4182元/平方米的“震撼消息”吸引了一批消费者连夜排队购房。万科此举是一石激起千层浪，随后东莞城区进行着大范围大幅度的降价活动。

“万科是随行就市，这个时候没有别的选择。”前日，东莞万科助理总经理王永飚在接受本报记者专访时表示，从“9·27”新政出来至今年3月将近半年的时间，房地产企业都很难熬，如果这个市场僵持下去的话几乎没有成交量，万科在当时正好给大家（房地产公司）提供了一个出口。“当时并不是万科要降价，而是整个房地产市场出现了状况，万科刚好是一个比较有影响力的企业。但万科在城区只有运河东1号和城市高尔夫花园两个项目，而且目前已经是尾盘，影响力并没有大家想象的那么大。”

“事实上，万科打的并不是价格战，而是一个团队综合能力的比较。”王永飚认为万科在东莞拿地没有价格优势，不可能打价格战，只能理解为是万科对市场的敏感度较高，对自身产品的把握和对竞争对手的把握都很强，加上团队的高效，打了一场效率之战。

关于退房：

要像炒股般接受涨跌

9月4日，东莞万科松山湖1号的几十位业主以新房交接中存在的质量问题为由，在与东莞方面协商未果的情况下，一起来到万科深圳总部要求补偿。

王永飚表示，万科整个质量体系是好的，但是同样也会存在质量瑕疵，现在万科的每个项目都成立了一个质量大使，由一个专门的工作小组负责质量问题，如果是因为万科的产品哪里做得不好，这个小组会一直修缮，直到业主满意为止。

“但有的业主是在价格高的时候买的，以质量为由来退房，我们没有权利退。”王永飚表示，去年高位买房的消费者，现在房价下跌了，会比较痛苦，这是可以理解的，但经济调整不仅是房地产行业，股票、黄金都有重大波动，只能说是市场经济给大家上了一课。“下跌的时候要退房，上涨的时候，发展商能不能把房子拿回来呢？买股票都知道亏了本也不可能退钱，买房也是同样的道理。”

关于后市：

未来4月是最后盛宴

6月23日，《东莞市住房建设规划(2008-2012)》(以下简称《规划》)正式“出炉”，其中规定， 2008年~2012年，东莞将新增各类住房60.32万套，新增住房面积5564.4万平方米。王永飚认为，政府的规划归规划，企业要在这里生存，就不可能逼着企业不挣钱开发楼盘，企业作为一个理性的人，“要么延迟开发，要么减少开发量，要么放缓开发进度，资金链比较紧张的干脆停工，或者改用途调整产品，这对企业来讲是很正常的一个反应。”

“事实上，未来4个月应该就是东莞最后一波盛宴。”王永飚表示，现在大家还能买到3000元~4000元/平方米的房子，主要是因为发展商要生存。9月份以前降价的楼盘基本上都是2006年以前拿地开建的项目，但2007年以后土地价格基本上在2500元/平方米以上，加上建筑成本和利息就将近6000元/平方米了，等2006年的楼盘消化完之后，发展商不可能再提供目前这样低价的房子。开发商一定会进一步紧缩供应量，因此，未来的4个月是东莞的最后一波盛宴，能买房的可以乘机买房，以后东莞将在相当长一段时间进入供应量偏紧的状态。

“经过三轮的调整，东莞的泡沫成分已经挤得差不多了，市场不能再低了。”王永飚认为，有些城市才刚开始降价，东莞已经降了三轮，目前已经是保底的价格了，平均到每年利润可能不到10%，东莞的部分镇区的房价已经回落到2005年的价格，从目前的成交情况来看，2008年与2007年的成交量没有可比性，但与2006年成交量比较是正常的，随着这种调整的继续，东莞会比别的城市走出困境要快。

专家分析

万科再次降价即将来临

昨日，地产观察家戴欣明在接受本报记者采访时表示，万科从2007年10月、2008年2月降价试探后的小试牛刀，即将展开2008年第三季度大规模降价，也就是第二轮降价，降价从珠三角到长三角，也影响到北京及渤海湾一带。

“万科肯定缺钱。”戴欣明表示，房地产自有开发资金很少，目前贷款很难的情况下，项目难以持续下去，如果不低价卖出现有楼盘，就会变成坏账。以万科为例，去年高价拿地成本远远超过盈利，即使今年降价，也已经亏损了。随着年终的到来，万科必须低价卖房回收资金，才能降低损失，而这也是对股东的交代。

至于松山湖1号将推出的湖景高层如何“激动人心”，戴欣明认为这就是降价的暗示。戴欣明表示，真正市场化情况下，按房子的价值定价是不合理的，房地产行业在降价时，和成本并没有必然关系。真正的市场化，是以需求来定价的。为何牛奶要倒进海里？就是这样的原因。从这个角度看，下半年还有10%~20%的下降幅度。

松山湖1号推出将会“激动人心”?

9月7日晚，网络上忽然出现一篇题为《万科松山湖会议纪要》的帖子，称万科将再打降价牌，并举例“松山湖1号三期15000元一平方米卖不出去，是不是打算不卖了，等什么？”松山湖1号的后期推广也成为关注的焦点。

“后续地块是非常独特的产品”

王永飚澄清说，松山湖1号项目分为1期1标和1期2标，根本不存在网上流传的2期和3期开发，但仍会有后续地块的推广，主推湖景高层，预计在今年下半年的恰当时机推出。“后续地块一定会激动人心，是非常独特的产品。”王永飚说。由于同在松山湖区域的长城世家卖的是普通洋房，光大的产品种类较多，三家并没有什么竞争关系，他也否认新推的产品会降价这一说法。

近日，又有媒体报道万科松山湖1号5亿元工程款涉嫌违规一事，称万科的预售款账户与政府规定的账户不同，按规定，预售房购房款应划入政府部门指定的工行账户，作为工程款专用，但该预售款进入的却是东莞万科的招商银行账户，因此不用受到政府监管。

对此，王永飚解释说，万科每个项目都专款专用，松山湖1号1标总共只有367套房，只剩下2套没有卖，所有预售款项都存在松山居置业公司账户下，预售资金是严格封闭运作的，项目开发、建设从未受到资金影响。“预收款账户的目的是希望不要烂尾楼，现在松山湖1号全部都已经交付了，怎么还会存在挪用、违规的问题？如果有问题，建设局早就查出来了，也不用等到现在。”

东莞万科已签约金额达109亿

东莞万科共有9块地，除去基本开发完毕的，还有万科金域蓝湾、金域华府、四季花城、万科城、棠樾等几个项目。其中去年拿地的、位于塘厦镇的万科棠樾开发进度较快，一期首批和二批产已开始售盘，但目前水濂山附近的万科翡丽山项目至今未动工。

今年5月，万科将去年4月27日以14.12亿元拍下了的东莞南城水濂村水濂中心路地块（万科翡丽山项目）50％的股权转让给了广东宏远，转让价格为500万元，万科将与宏远共同开发该地块。除此之外，万科在东莞还分别与东莞本土大型房地产企业新世纪合作塘厦万科棠樾项目，以及中天力通合作科技大道项目。

此前，有业内人士分析，东莞“四大家族”中的中信地产在东莞的土地储备有限，而新世纪与宏远已经和万科结盟，剩下另一家东莞本土发展商中的“老大”——光大地产除了本土品牌的影响力和已具规模的市场份额，还有数千亩令万科不能轻视的土地储备。因此有人断言，将来的东莞楼市，就是万科与光大的角力场。王永飚表示，万科擅长专业管理，本地企业对成本控制和社会资源会更擅长一些，合作可以把双方资源最大化，这和资金链紧张没有必然联系。

记者在东莞万科办公室的墙面上看到，截至9月17日，东莞万科今年已经完成签约金额109亿元。王永飚表示，完成任务不成问题，公司未来一段时间的营销重点将在大朗和常平。