郁亮:万科目标是跑赢大市 现阶段生存放第一位

万科总裁郁亮昨日在京沪深三地视频连线的“万科公司债成功发行媒体见面会”上表示，万科的目标是跑赢大市。

顺应市场变化

郁亮认为，房价下跌不一定必然造成业绩下滑，但万科更注重综合业绩表现，包括重视股东回报，跑赢大市，快进快出快速周转以提高回报等。

他表示，万科为“过冬”采取一系列措施，而不仅仅是降价销售，比如调整产品结构，调整开工、加强对市场判断等，从而保持了市场竞争力。他还表示，并不是万科的每一个项目都在降价销售。

郁亮指出，万科的种种行为是基于市场要求，而不是基于回笼资金要求和业绩压力。

针对近期发生的客户矛盾，万科执行副总裁肖莉指出，这一矛盾源于市场调整，但万科的产品、品质与服务亦得到了认同，并且市场调整还是一个阶段性的调整，一定会结束的。郁亮则表示，不会做出违反合约精神的承诺，亦不会无原则地给出补偿或退房方案。他同时强调，很清楚和理解客户因市场调整所受的伤害与煎熬，而万科提供的优秀产品与优质服务长达70年，相信买房时的煎熬，在未来70年是可以得到解决的。

现金充裕暂无新融资计划

郁亮和肖莉均表示，万科所持有的现金不但能够安全度过地产行业冬天，而且可以为将来发展提供充足准备。

目前万科是土地仓位较轻的地产企业。郁亮表示，万科真正称得上“高价地”的只有两个——东莞棠樾和福州项目均已开盘，成本偏高，但不至于不盈利，万科在高价买地方面刹车较早，但不会停止买地步伐，只是会更慎重。

截至今年中期，万科持有现金153亿元，这还不包括刚刚发行成功的59亿元公司债，而未来一年到期债务为147亿元，现金总额远远超过未来一年到期的债务。郁亮和肖莉还表示，万科的净负债率只有37%，在全行业最低，而且还在进一步下降中，行业的平均水平则是60%至70%。

肖莉还表示，万科暂时没有新的融资计划。

市场前景坚定看好

在谈到房地产行业形势时，万科总裁郁亮表示，市场理性调整，前景坚定看好，调控政策见效，金融风险可控。

他表示，中国持续30年的经济高速增长，是住宅行业持续发展的强大背景，城镇居民可支配收入的持续增加，也给住宅市场足够的支撑，中国城市化进程远未结束，将成为住宅行业持续发展的原动力。

郁亮认为，5年的宏观调控，使中国房地产市场资金风险有限，难以向金融业传导。房地产企业自筹资金比例同比增幅今年1至7月份已达40%。与此同时，调控管制对于房地产行业是有利的，使行业不容易出现大的危机、事件。

在郁亮看来，中国不存在发生次贷危机的前提。从上半年市场成交结构看，中小户型为主的首次置业和首次改善已经占72%，成为绝对主流，其中首次置业比例达到43%，并且中国购房者首付比例高达37%，使个人按揭贷款违约风险得以有效控制。

行业自救最要紧

对于“两率”下调的利好，郁亮强调，房地产行业不要仅仅依靠救市，要从困难局面中解脱出来，最要紧的是开展自救，靠自己、靠市场。

就万科而言，郁亮表示，现阶段生存放在第一位，提供与市场匹配的产品放在第二位，第三位是强化成本管理，第四位是抓住市场机会谋求发展。

对于前段时间传得沸沸扬扬的所谓“松山湖讲话”，郁亮表示，公安机关正在调查该事件。

他指出，自宏观调控以来，房地产行业洗牌一直在延续中，但没有必要夸大今天遇到的困难，相比制造业等其他行业，房地产行业不过是好日子过惯了。他表示，既要防止包括股票、房地产等非理性上涨，也要防止其非理性下跌。

这一轮房地产行业调整带来竞争格局变化，郁亮表示，新进来的都是有实力的中央企业、家电企业等，带来了资金、品牌、管理、售后服务，将对行业产生积极变化。他表示，希望这一局面持续下去。