瑞峰：淡季楼市走出热闹行情 成交同比大幅增长

　　1、商品房签约概况： 淡季东莞楼市走出热闹行情 住宅非住宅同比大幅增长

　　瑞峰置业市场研究部监控数据显示，2012年8月东莞商品房签约6850套，合计面积62.89万㎡，环比分别上涨7%和2%;同比分别大幅增长47%和38%。其中住宅签约5771套，合计56.93万㎡，套数环比微张2%，同比大幅上涨51%;面积环比微张1%，同比上涨32 %。非住宅签约1079套，合计5.96万㎡，环比分别上涨43%和18%，同比分别上涨26%和142%。

　　7月以来，东莞楼市持续热销，8月更是进一步升温，本属于淡季的楼市火了一把。同比去年同期，8月住宅、非住宅成交量都有大幅增长，累计前8月住宅销售套数与历史高位的去年同期相比差距只缩小到1个百分点，4月份此差距曾经达到了31%。之后5月东莞楼市一路飘红，连续4月成交量都在50万㎡以上。前8月累计住宅面积签约同比下降6个百分点，由此看出畅销户型与去年相比面积有所减小，去年户均面积约106.7㎡，而今年为101.3㎡，主要是刚需户型的成交比例上升。非住宅的表现则与去年相比差距较大，尤其是签约面积，累计1-8月非住宅签约面积同比下降43%，主要因为办公、商铺的签约减少，开发商把精力放在了刚需的推货上，但是后市商业项目的压力是明显的，加上本月成交的总部基地二期地块，非住宅市场出货压力预期将进一步加大。

　　东莞楼市之所以能在淡季走出如此高亢的行情，原因主要有以下几个：一、全国楼市处于一个反弹期，多地出现量价齐升局面，一向表现不错的东莞楼市自然能在本轮反弹中交出满意成绩;二、1-4月份由于楼市低迷导致东莞置业者观望情绪加剧，大量刚需购房需求受到抑制，5月楼市开始回暖大量刚性需求释放;三、开发商推货积极，虽然从政府层面和房企方面来看都乐意维持当前局面，当但是房产税试点城市范围扩大的声音仍然充斥市场，为了抢占市场，不管是淡季还是抢跑“金九”，东莞房企都花大手笔动作如请明星做宣传，而不是以前淡季时采取的小打小闹;四、泛深镇区、东部镇区等轮番启动，助力东莞楼市持续升温;五、以价换量取得了成效，并仍然持续动作。

　　2、商品住宅签约走势：签约量再创同期新高 连续三月创同期最高水平

　　从东莞住宅签约走势可以看出，8月东莞住宅签约56.93万㎡，连续4个月签约总量超过50万㎡，并且连续3个月刷新了08年以来同期最高位水平，东莞住宅市场进入了昌盛时间。纵观全年，东莞楼市从3月开始回暖，4月回落，5月开始全面回暖，然后一路高歌，5月-8月连续创下08年以来同期最高记录，可以预见的是，众房企不会错过如此热闹时机推货继续加码，也不排除推出之前滞销的大户型和双拼户型。但是接下来虽然行情普遍被看好，土地市场也再度进入疯抢时代，但是应警惕部分项目因热销而提价招来调控“横祸”。

　　3、非住宅签约走势:签约量走势平稳 多个商业项目有待突破

　　从东莞非住宅签约走势图可以看出，2012年8月非住宅面积为5.96万㎡，环比增长18%，但是从全年走势来看，相比于住宅出现热闹行情，非住宅则显得略微惨淡，过去8个月都靠车库成交支撑，办公和商铺都出现不同程度的下滑，而去年和今年商业地块和商业项目都出现大幅增长，这表明东莞对商业市场的信心，然而今年商业项目的成交却没有出现预想的行情，多个大型商业项目未来入市有待考验。

　　4、商品住宅量价走势：住宅均价呈结构性下探 基本维持去年平均水平

　　据瑞峰置业市场研究部监控数据显示，2012年8月东莞商品住宅新增60.58万㎡，成交签约56.93万㎡，供需比是1.07:1，基本维持供求平衡关系。而8月签约均价为7822元/㎡，跌破8000关口，环比下降5%，主要是受寮步香市1号人才公寓放量签约影响，签约价格约4600元/㎡，寮步整体均价也随之下探至5066元/㎡。若剔除该盘影响，东莞均价约8246元/㎡，基本与上月持平，维持在去年平均水平。纵观今年住宅价格走势，年初由于海逸豪庭等高端盘集中签约而带动均价一度飙高至9000元/㎡以上，而后高端楼盘签约释放完毕遇上楼市低迷时期，开发商转变策略以价换量取得成效，价格也随之回调，扣除人才公寓影响，住宅均价基本维持在去年平均水平，因为高端楼盘和部分楼盘降价形成抵消，所以今年价格走势以稳为主，基本符合我司去年预测报告。

　　5、各类型物业签约情况

　　6、住宅各区签约：人才公寓助寮步登榜首位置 各区域涨跌不一

　　瑞峰置业市场研究部监控数据显示，由于香市1号人才公寓集中签约849套，带动寮步签约超过1000套登上各区域签约排名第一位，该区域签约均价也随之滑至5066元/㎡，环比下降21%。南城虽然丢失冠军宝座， 但是签约总套数比7月增加8套，恒大御湖、中信森林湖均进入个盘排名前十位，价格环比微涨2%。上半年常平卓越蔚蓝城邦无疑是今年最受瞩目的楼盘之一，多月来持续热销，8月合计签约262套，再次助推常平跻身三甲位置。桥头均价降幅最大，主要是由于7月份别墅比例较大，富盈御荷共签约133套，成功带动桥头镇排名靠前。另外，泛深片区表现持续抢眼，在本次楼市反弹中作出重要贡献。

　　7、商品住宅区域签约面积前十五名

　　8、住宅签约均价前十五名

　　9、楼盘签约前十名