价格战无益渡难关

--访东莞中原物业顾问有限公司董事总经理王英君

东莞中原物业顾问有限公司（以下称东莞中原）于2004年初正式成立，经过4年多迅猛发展，业务遍及东莞城区及25个镇街，已成长为东莞地区最具实力的策划销售代理服务机构。为了解东莞中原所代理项目上半年以来的市场表现，探讨东莞楼市“金九银十”的发展趋势，记者日前专访了东莞中原物业顾问有限公司董事总经理王英君女士。

【关于市场】

央行降息是对楼市利好

业内普遍认为，房地产行业属于资金密集型行业，最近的“央行降息”有利于缓解房地产行业资金压力，但在当前房价下跌、楼市成交低迷期，增加的信贷额度在房地产行业的投放可能还会比较谨慎。

王英君董事总经理分析说，利率的下调，对于已采用按揭购房者而言，大多数购房者选择5年以上按揭贷款期限，此次下调幅度为0.09个百分点，这将减轻按揭贷款者负担，但月供实际影响不大；总价100万的商品住宅为例，贷款额度为70万元，20年等额本息还款，月供由5284元下调到5252元，月供减少32元，相当于每月减少月供0.6%。对于开发商而言，开发贷款一般在五年以下，六个月下调0.36个百分点，这将降低开发商资金成本和利息支出。

“房价适度下降、让利于民，有利于真实需求的释放，从当前低迷的成交量来看，楼市回暖仍需时间和过程。总的来说‘央行降息’下调有利于房地产行业，尽管影响较小。” 王英君指出，从购房者和开发商两方面来看，利率下调有利于减轻按揭贷款购房者的还款压力和减少开发商的利息支出，对楼市来说具有一定的积极意义。地产行业的前景关键还要看商品房的成交情况。决定当前房地产行业调整深度、广度和速度的关键要看房价下调的幅度和速度，最终将反应在商品房的成交量上。”
“作为开发商，首先要理性对待市场，毕竟宏观调控是房地产发展的必由之路；其次要顺势而为，在产品上要尽量完美，不断提升性价比；再次要不断提升客户服务，努力满足客户需求。”王英君建议，东莞的开发商不要一味去打价格战，应齐心协力打破困境，共同渡过难关。

【关于走势】

国庆前后销售小高潮

据东莞中原研究部的统计数据显示：上半年，整个东莞楼市相继出现了低折扣、抵现、送非毛坯、团购优惠等各种举措，8个月内楼价连续3次探底，最低时已经降到5006元/㎡，有开发商甚至喊出“楼价回到2005年”的口号。今年以来，东莞楼市出现了3次探底，东莞房价越走越低：从5576元到5683元再到5006元。

2月29日，万科运河东1号针对建设银行东莞分行的客户推出一批7折优惠的团购房，打出最低价4182元/㎡。3月1日，光大地产景湖湾畔推出两栋洋房，相比之前推出的价格有7折左右。其他发展商受其影响或多或少作出降价回应，最终，3月东莞的普通住宅均价以5576元/㎡快速探底。

随后的4月至6月，东莞城区楼市再次进行大范围、大幅度的降价活动。5月，凭借传统销售旺季，楼价作了第二次探底，普通住宅均价回落到5683元/㎡，使得需求得以更大幅度的释放，成交量环比大幅反弹。7月开始，丰泰城、万科城市高尔夫花园等以3500元/㎡的低价抛售产品，带动了其他开发商跟进，再次掀起降价风潮。而到了8月，东莞全市普通住宅均价更是再创新低：5006元/㎡，成交的房子中有57.5%的价格在5000/元㎡以下。受此影响，消费者的心理价格预期持续走低，市场心理价格整数关口从去年高峰期的8000元/㎡快速跌破5000元/㎡，也使得短期买方观望心态更加严重。

对于今后东莞楼价发展趋势，王英君认为，9月中旬至国庆期间，东莞中原在东莞代理的近40个地产项目都会举行促销活动，以抢占“金九银十”的营销先机。“尽管当前东莞各楼盘不断降价促销，但预计今年国庆前后楼市会有一个销售小高潮，但楼价基本企稳；有刚性需求的自住型消费者可擦亮眼睛，结合自身经济实力选择性价比高的楼盘入市。”

【新闻背景】

企业介绍

东莞中原物业顾问有限公司于2004年初正式成立，系中原（中国）物业顾问有限公司在东莞的独资分公司，主力代理策划营销东莞房地产项目。

东莞中原吸取中原（中国）旗下最成功的一家分公司——深圳中原（1999—2003年的市场占有率始终名列深圳地产代理行业第一，成为毋庸置疑的行业翘楚）的策划营销经验及管理模式，由深圳中原的董事长赖国强先生兼任东莞中原的董事长，深圳中原的总经理李耀智先生兼任东莞中原的总经理，并在深圳中原抽调策划营销精英组建东莞中原。

基于中原（中国）旗下各地分公司的资源经验共享，尤其是深圳中原的鼎力支持，东莞中原在成立分公司后的短短4年发展迅速，员工人数已达400多人。东莞中原目前合作项目逾100个，遍及东莞城区及25个镇街，城镇覆盖率80%。主要服务客户有：光大地产、万科地产、佳兆业地产、中信华南、中惠地产、南峰地产、信义地产、长城地产、深业地产、深圳城投、富通地产等。服务项目主要有锦绣山河、松山湖1号、水岸山城、中央豪门、帝景湾、中信·德方斯、中惠·香樟绿洲、南峰·御鹿华庭、碧水天源、信义·长安1号、长城世家、深业·御泉山、城投·滨江公馆、富通·理想0769、虎门1号、花园1号、香槟城市花园、尚书银座、丽骏豪庭、滨江花园、君汇华庭、财富广场、星耀国际等。

在东莞的这几年中，东莞中原积累了丰富的操盘经验，拥有一支强势的策划销售精英团队，形成了一套成熟的营销管理模式。除此之外，还有深入全面的市场资讯平台、独立的商业地产运作团队，在项目营销推广、专业资源共享、客户资源共享等方面都可以有效整合中原地产国内23间分公司的网络资源，形成高效联动。

东莞中原一向以“纯房地产服务公司”的经营理念，“不炒楼、不食价、公开资讯、公平交易”的经营宗旨、“为您、我做到”的服务理念，以专业的策划销售能力、优质的服务、良好的职业操守、爱岗敬业的精神，全力打造“王牌代理，信心标记”的品牌形象，为客户提供全程策划销售代理服务。