中原地产车德锐:东莞楼市会存在温和放量的态势

6月份的中下旬市场又有所变化，因为万科虹溪诺雅的热销，价格非常高，因此带动了豪宅市场的重新定位，很多的豪宅具备了山水资源或者是比较好的资源价格，短期内有几个影响。第三季度会出现通货膨胀的危机，因为豪宅价格上涨后，就会有风险标的作用，开发商上半年资金得到恢复，因此出现了惜售的情况，慢慢的向供不应求的情况转变。环比6只是上涨了56.86%，万科虹溪诺雅的价格太高了，实际上用加权的价格来看趋势，目前来讲还是保持平稳，虽然说卖方和开发商想提价或者是已经提价了，但是市场暂时是不帐的，很快进入了观望期。库存从高位持续的回落，其中洋房、公寓库存回落的幅度是非常大的，也给市场做小户型公寓的开发商提供了信心，市场中小户型的公寓真的不多，最近城市中心区的第一国际、德方斯、风云汇等都是以小户型为主，出货的时机是非常好的，会导致价量齐升。

商品房是有待销期的，如果将600多万的库存量降低，滞销的货量大概在三年左右，空置率只有14.04%，这是比较合理的区间，属于供求相对比较平衡的格局。2008年上半年供求比达到了2%，今年上半年达到了0.8%或者是0.9%，今年下半年的供求比是0.7%，在下半年矛盾就会逐步的显示出来。按市场吸纳周期进行分析，截止到今年六月底，全市的货量需要11个月消化，城区只有8个月，先不看数据。商品房有12个月的待售期，只要市场的周期小于12个月，就逐步向供不应求转变，因此城区只有8.68个月消化完库存，就意味着待销期不用一年就可以完成，因此很多的开发商不急于出货。从三月份开始，全市的库存开素消化、供求矛盾逐步的显现出来。

后市展望

股市金融地产板块加速上行

从六月份初开始两个板块已经跳空高开，意味着这轮的通货膨胀的预期加剧，资金持续的流入股市和楼市，股市是先于实体经济或者是房地产的发展，因此后续投资的资金会持续的流入房地产中，外围股市反弹后已经进入调整性阶段，中国的A股面临较大的调整压力。恒生指数提前一、二个月进入了调整，黄金分割线的时候，阻力位很大，东京、台湾和香港以及东南亚的股市都提前A股几个月进行调整，我们意识到A股的增量是很大，由于外围的市场已经进入调整，因此A股市场的压力还是比较大的，楼市是否会受到股市的影响，经济是否会受到股市的影响，现在已经到了瓶颈，今天是3100多点，从黄金分割线来看，反弹到3300点就会差不多。剩下的一、二个月，股市很快进入调整，消息面来看，有几个方面对楼市而言是持续利空的，投资需求会有所平抑。一线重点城市会影响东莞的走势，一线城市现在是最后的疯狂，银行对于信贷的调整，会起到投资的平抑作用，房价近期会下调，东莞也会受到影响和压力。

预期东莞的交易市场会存在温和放量的态势

第三季度或现空涨危机，商品房成交缩量加速上行。第四季度优质个盘热销成为楼市风向标，房价持续反弹上行后有望站稳。很多新项目上市，产品也是非常丰富的。城区的景湖时代城和万科金域华府等项目可以感受到市场的关注度是很高的，也填补了上半年的空白。预期来看，热销是在所难免的，关注度也很高，热销的价格也会很高的，就会成为城区楼市的风向标，使得城区的房价经历了反弹后，经历了通货膨胀的危机后，真正的站稳了。下半年因为房价的热销真正的站稳，合富置业的也谈到会真正的站稳到6000元/平方米。

下半年城区二手房市场预期交投活跃并分流部分一手房需求

开发商下半年价格会出现调整的压力，下半年是分水岭，之前是一、二手房价价差很小，以前不看好东莞二手房，现在看一、二手房的价差已经有很大的价差，而且二手房的优势是地段好，产品选择的空间很大，地段很好，配套完善，价格比一手房低很多，营业税降低很多，截止到12月31日营业税的减免会告一段落，因此下半年的二手房市场很容易被激活。最近做了一手房成交面积的预测，大概是550万平方米，参考的数据来自于二个，一个是存量的消化和增量的消化，我们用存量的消化率推算下半年的消化率，得出了全面的预测数据是550万平方米，今年年初的时候，在这里也讲了报告，当时是谨慎乐观，成交量是470万平方米和480万平方米，现在的成交量来看市场有很多不可控和不确定的因素。省15条会出台，通货膨胀的预期会那么快的来到。我们无法预测市场，但是可以作为趋势作为研发的方向，下半年市场相对还是乐观的！