星彦地产张锐：楼价会上涨 但平稳不会大起大落

星彦地产张锐

2008年是房地产的调整期，大家都很悲观，这种冰峰期会延续一、二年，甚至更长的时间，但是没有想到，今年上半年出现了改变。目前东莞房地产市场是热闹的，可以持续多久？未来的趋势是怎样的？东莞的房地产市场究竟可以火多久？从成交面积和成交价格来看，可以清楚的发现，东莞的房地产市场目前是很火的，成交量是持续的攀升，成交量的拉动下，价格也在逐步的上扬。我们关心的是，未来的趋势是怎样的，如果要探求未来的趋势，就要了解到，今年上半年出现热闹局面背后的原因是什么，我们认为市场热闹的第一个原因是刚性需求旺盛，大家都知道2008年是东莞房地产市场大调整的一年，很多的客户是在持币观望，压抑一年的刚性需求在2009年第一季度得到了释放。

在第一季度后半段刚性需求放缓的情况下，城区豪宅集中放量，例如南城的森林湖和御花苑等豪宅集中放量，别墅盘推出的价格被东莞的消费者所认同，形成了豪宅热销的局面，一定程度弥补了刚性需求减弱的现象。因此出现了十分热闹，这是需求的角度。市场热闹的第二个原因是国家利好政策的原因，2008年贷款基本利率和存款准备金利率持续的下调，国家在增大货币的供给量和货币的流通性。

2009年各大银行也放宽了第二套房屋的限制，国家通过利好的信息有效的刺激了自住市场的需求。市场对通胀的预期：从目前来看，国家的经济形势并不是非常明朗的情况下，房地产市场出现了单边上扬的局面，走出了背离经济面的情况，经济未提振，但是房地产市场向上，这说明大家对通货膨胀产生了预期，房地产对于经济层面来讲，保值性和稳定性实际上会更强一些。房价进一步上涨的预期拉动了成交量的上涨，也带动了土地市场的活跃，这就是形成市场热闹的第三个原因。市场热闹的第四个原因就是热钱。

国家出台了4万亿元的刺激计划，大部分被央企和国企拿走了，如果这些钱完全的投入实体经济中，技术难度比较大，增值的周期比较大，放在故事中是否合适，钱只能流到楼市。昨天跟做金融的朋友聊天，他提供的一个观点是，实际上现在国企和央企现在开始炒作土地。我国积极的财政政策和宽松的货币政策使得市场货币量的增加和货币流动量增强，这些资金没有完全流入实体经济的时候，必然流向资本市场，同时推动资产的价格。

全球金融危机之下，欧美央行此阶段始终是释放货币流动量，中国的经济从世界的角度来说是相对平稳的，央行释放的热钱必然会流向中国市场，通过各种渠道流向中国市场，这些钱去了哪里，去了股市风险太大了，因为中国股市还处于动荡的状态，实体经济的周期太长，国内目前低风险的机会就是房地产市场，因此热钱就通过各种渠道流入房地产市场，热钱的涌入也形成市场热闹的原因。

我们对市场是有判断的，政策一定会调整，调整的结构和力度是逐步和缓慢的，不会象2007年9.27新政那样进行调控，2009年保增长是我国基本的原则，房地产和汽车等支柱行业成为拉动中国经济增长的动力，如果一帮子将房地产市场打压下去，显然整个的经济增长会出现问题。

今年是建国六十周年，在我国的政治背景下，也没有任何人敢拿社会的稳定性进行赌博，因此不会出台力度非常大的调控政策。国家开始发布利好政策的时候，从2008年开始降低利率的时候，当时市场的反应并不是很大的，随着其他政策的出台，大家感觉到利好政策逐步的放松，收紧的时候也是逐步的，这是大的原则。

东莞的市场要持续的爆发和增长，必须要有外部的作用支撑。熟悉东莞房地产的同事们都知道，东莞的房地产历史上曾经出现过两个高超，第一个是1997年，第二次是2007年上半年，当时东莞市场有大量的香港客户来炒房，短期内形成了上涨，2007年大量的深圳客涌入东莞房地产市场，形成了短期飞涨的局面，两次爆发的高峰期都是外来的客户起到了非常大的作用，实际上对于东莞本土的客户而言都有自己的住房，他们对于住房的需求并不是非常的迫切，这就形成了东莞房地产市场除了几个高峰期外，其他都是比较平缓的。

东莞的产业结构和人口结构，尽管现在每天都在喊调整，但是我们认为从产业链的调整到人口的调整以及购房需求的转变是需要比较长的过程，例如三至四年或者是更长的，市场要爆发必须要有外力支撑。投资客即深圳客再回首的可能性很大，深圳市场上的供应有30%被投资客消化，到了五、六月份上涨的趋势已经开始放缓甚至出现了下降，相反的，三级市场和二手房成交量是上扬的，为什么会出现这样的情况。

深圳的一手房市场涨势太凶猛，深圳供应的房屋据不完全的统计30%被投资客拿走了。他们又转为短线投资，主要是炒二手房，深圳二手房的流通速度是非常快的，购买了一手房后等待的时间是比较长的，要等待办理产权证，二手房一个月就可以拿到产权证，因此很多投资客转向二手房，深圳骨子里就有投资房地产的理念，深圳大量的投资客都是房地产投资的既得利益群体，实际上从九十年代深圳本土的富人都是通过炒作房地产发财的，通过这样的判断，我们认为深圳客重回东莞市场的可能性是非常大的。

综合前面的几点，从短期来看，东莞房地产市场依然会上涨，但是上涨的幅度会相对平稳，局部有效的波动，不会大起大落。整个房地产的支撑动力进行分析，第一季度毫无疑问是自住型的需求，第二季度是豪宅和别墅，明年很有可能就是深圳的投资客。

东莞城区别墅有三大片区，水濂片区的御泉山总共有55套一个月卖完了，御花苑53套别墅基本卖完。国际公馆10多套别墅也基本卖完。我公司代理的花样年君山处于客户升级阶段，将于近期推出，目前累计了90多个客户，只有41套别墅，但是有这么多的客户购买，说明目前的房地产市场是非常热闹的。对于别墅而言，赠送面积大行其道。别墅的基础应该是资源，目前，东莞的别墅项目在产品创新上投入的力度是越来越大，通过赠送的面积提高产品的附加价值，赠送的面积成为主流，赠送的部分包括花园、阳台、地下室、露台，我们做了两层地下室，而且全部都是赠送的。

别墅客户仍以本土为主，但外来客户有增加趋势。从我们做的项目来看，90%的客户还是东莞本土的客户，他们置业的目的是以自住为主，一小部分的客户具有保值的需求。外来可有增加的趋势，我公司具备深圳总部的资源，目前很多的项目都有深圳的投资客来看，这说明投资客越来越活跃。从价值的角度来看，东莞城区的别墅市场的价格是比较合理的，也是受到市场别墅客户的认同，从销售的情况来看就可以反映趋势，另外一个角度来看，在平稳的价格上也出现了价格升高的趋势，同御泉山17000元/平方米，御花苑13000元/平方米的趋势反应，豪宅项目是逐渐升高的。