深业地产熊思扬：豪宅的概念不单是硬件上的优势

所谓的豪宅概念，无非是不可复制的资源、大的楼盘等，另外地段和优势都是豪宅的因素之一。同事，豪宅的项目特点最终还是要体现在细节处，无论是产品、服务、企业品牌对业主带来的服务等。比如高端的建材、环保的建材，高端的智能化。要从各个方面的细节着手才可以大作豪宅。

东莞藏龙卧虎、藏富于民，在别人恐惧的时候我们贪婪，别人贪婪的时候，我们恐惧，如果把握的好，无论是股市还是地产都会有所收获的。现在大家都做营销，客户购买的是产品，营销是在前期的推广、树立跟产品定位相符的内容，找对客户，这跟之前的楼花是不同的，无论玩什么样的概念，真正体现的是产品的细节，虽然当时环境补货，但是我们认为产品是缺失的，加上市场有很多的独特性，每个公司对市场的理解是不同的，做的产品也是不同的，我们就恢复了豪宅的信心。

我觉得别墅的客户会分流一部分城市和高端性的豪宅的客户，例如大复式也会分流一部分大平层的客户，因此客户对首付的要求不是很高，不象刚性需求，首付就是几万元。例如独栋别墅和类别墅都会分流其他豪宅户型，通过现场的营销就可以体现，人到了现场后，看了豪宅项目后预期的需求就会改变，就像非毛坯一样，原来预算是10万元，到了最后可能花15万元，因此跟刚性需求是有所不同的。

中国人具有一种情节，就是有天、有地的情节，这跟中式的建筑有关的，如果中国的建筑起源都是独门、独院的，不单单是东莞本地人有这样的需求，只要是有中国情节的人都有这样的需求，只能加中国的元素在其中。

经济方面，通货膨胀意味着人民币贬值的问题，投资房地产是相对稳定，不能象2007年的心态进行投机，投资房地产是保值和变相的增值。任何的货币和投资都不会投资于同一领域。房产抗风险的能力是很强的，例如银行推出了职业理财人或者是理财顾问。投资应该是综合性的，目前经过2007和2008年后大家对股票开始冷静，不会将房地产卖了以后再购买股票，这样的情况应该不会出现了。一、二线城市以及中小城市而言都是一样的，都会扩大投资的需求，因为房地产更具有抗风险的能力。

我在东莞做地产几年，我认为2007年快速成倍的增长在任何的市场中都是不正常的，东莞的GDP为什么如此的高，楼价为什么会如此的低，跟广州、深圳、上海、北京一线城市的价格相比是非常低的，实际上价格优很多支撑的，我们要考虑东莞财富价值是由谁创造的，如果东莞的房屋在大的诚实的话，豪宅就会价值1000多万元，但是我们不要跟一线城市对比。如果退回2006年的时候，也没有卖到1.5万元/平方米或者是2万元/平方米，因此高价是不正常的，只要量减少了，媒体就会认为又要向上走了，有一点草木皆兵，我认为是稳健向好，就像对市场评估也好，对经济预测也好，不可能预测到下个月，而是长远的预测，因为所有的行业都是有周期和波段性的，不能在某一个点上预测，那样是不客观的。 

媒体上说银行要收紧二套房的政策，我认为媒体应该往正面引导消费者，政策并不是影响和打击房地产，货币政策的调整可能是对于完全投机和短期投机的房地产炒客，东莞是没有这样的现象，东莞购买了房屋后到完全的确权需要一、二年，拿到二手市场炒作要几年，这样的情况在东莞是不可能出现的。东莞的房地产市场是更稳健更健康的，对于房地产商而言，短期卖的很快，都卖完了，但是最后影响的还是房地产市场，我认为房地产商还是要理性和健康的来操作，不应该是不理性的操作。

我们是明显的上涨，从营销来讲，应该是低开高走，2007年就不能高开低走。我认为东莞有一个特性，有些开发商会觉得盘要慢慢的卖，才可以体现价值的最大化。东莞的消费群体要比深圳强很多，例如盲目性，不象深圳的客户很理性，相对会冲动一点。洋房实收均价要保证，我们感觉房价不断的上涨，第一批的业主，例如购买了别墅的客户，带朋友来看的时候，价格已经上涨了。

关于土地的拍卖，我认为土地一定是有价值的，对于外来的发展商，我们不能在二级市场购买，只能在一级市场购买，因此我们对土地的招拍挂是相当关注的，我们有责任将所有的优质挂牌地进行可行性研究，最后的价值都会进行分析，最后由总部的领导决定的，这块地的价值，不管是同行还是普通的业内都认为该土地是有价值的，平衡点在哪里，超出预期范围是否会增加风险，就要看每个开发商根据自己的要求来判断，例如利润点是多少，还有成本控制以及产品打造的优势来决定。