所谓的豪宅概念,无非是不可复制的资源、大的楼盘等,另外地段和优势都是豪宅的因素之一。同事,豪宅的项目特点最终还是要体现在细节处,无论是产品、服务、企业品牌对业主带来的服务等。比如高端的建材、环保的建材,高端的智能化。要从各个方面的细节着手才可以大作豪宅。
东莞藏龙卧虎、藏富于民,在别人恐惧的时候我们贪婪,别人贪婪的时候,我们恐惧,如果把握的好,无论是股市还是地产都会有所收获的。现在大家都做营销,客户购买的是产品,营销是在前期的推广、树立跟产品定位相符的内容,找对客户,这跟之前的楼花是不同的,无论玩什么样的概念,真正体现的是产品的细节,虽然当时环境补货,但是我们认为产品是缺失的,加上市场有很多的独特性,每个公司对市场的理解是不同的,做的产品也是不同的,我们就恢复了豪宅的信心。
我觉得别墅的客户会分流一部分城市和高端性的豪宅的客户,例如大复式也会分流一部分大平层的客户,因此客户对首付的要求不是很高,不象刚性需求,首付就是几万元。例如独栋别墅和类别墅都会分流其他豪宅户型,通过现场的营销就可以体现,人到了现场后,看了豪宅项目后预期的需求就会改变,就像非毛坯一样,原来预算是10万元,到了最后可能花15万元,因此跟刚性需求是有所不同的。
中国人具有一种情节,就是有天、有地的情节,这跟中式的建筑有关的,如果中国的建筑起源都是独门、独院的,不单单是东莞本地人有这样的需求,只要是有中国情节的人都有这样的需求,只能加中国的元素在其中。
经济方面,通货膨胀意味着人民币贬值的问题,投资房地产是相对稳定,不能象2007年的心态进行投机,投资房地产是保值和变相的增值。任何的货币和投资都不会投资于同一领域。房产抗风险的能力是很强的,例如银行推出了职业理财人或者是理财顾问。投资应该是综合性的,目前经过2007和2008年后大家对股票开始冷静,不会将房地产卖了以后再购买股票,这样的情况应该不会出现了。一、二线城市以及中小城市而言都是一样的,都会扩大投资的需求,因为房地产更具有抗风险的能力。
我在东莞做地产几年,我认为2007年快速成倍的增长在任何的市场中都是不正常的,东莞的GDP为什么如此的高,楼价为什么会如此的低,跟广州、深圳、上海、北京一线城市的价格相比是非常低的,实际上价格优很多支撑的,我们要考虑东莞财富价值是由谁创造的,如果东莞的房屋在大的诚实的话,豪宅就会价值1000多万元,但是我们不要跟一线城市对比。如果退回2006年的时候,也没有卖到1.5万元/平方米或者是2万元/平方米,因此高价是不正常的,只要量减少了,媒体就会认为又要向上走了,有一点草木皆兵,我认为是稳健向好,就像对市场评估也好,对经济预测也好,不可能预测到下个月,而是长远的预测,因为所有的行业都是有周期和波段性的,不能在某一个点上预测,那样是不客观的。
媒体上说银行要收紧二套房的政策,我认为媒体应该往正面引导消费者,政策并不是影响和打击房地产,货币政策的调整可能是对于完全投机和短期投机的房地产炒客,东莞是没有这样的现象,东莞购买了房屋后到完全的确权需要一、二年,拿到二手市场炒作要几年,这样的情况在东莞是不可能出现的。东莞的房地产市场是更稳健更健康的,对于房地产商而言,短期卖的很快,都卖完了,但是最后影响的还是房地产市场,我认为房地产商还是要理性和健康的来操作,不应该是不理性的操作。
我们是明显的上涨,从营销来讲,应该是低开高走,2007年就不能高开低走。我认为东莞有一个特性,有些开发商会觉得盘要慢慢的卖,才可以体现价值的最大化。东莞的消费群体要比深圳强很多,例如盲目性,不象深圳的客户很理性,相对会冲动一点。洋房实收均价要保证,我们感觉房价不断的上涨,第一批的业主,例如购买了别墅的客户,带朋友来看的时候,价格已经上涨了。
关于土地的拍卖,我认为土地一定是有价值的,对于外来的发展商,我们不能在二级市场购买,只能在一级市场购买,因此我们对土地的招拍挂是相当关注的,我们有责任将所有的优质挂牌地进行可行性研究,最后的价值都会进行分析,最后由总部的领导决定的,这块地的价值,不管是同行还是普通的业内都认为该土地是有价值的,平衡点在哪里,超出预期范围是否会增加风险,就要看每个开发商根据自己的要求来判断,例如利润点是多少,还有成本控制以及产品打造的优势来决定。
2023-11-03 12:00
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