德思勤徐治政：一半火焰一半水 三级疯狂二级淡

德思勤副总经理徐治政

最近，二套房贷又要收紧了，市场会不会回到07年的冬天？可以看到的是，现在房地产市场是在萎缩了，成交量是在萎缩了。我们研究数据的话，07年的冬天和09年的冬天的市场态势和环境是完全不同的。在房地产市场上，太阳每天都是新的。我们之所以希望业内人士研究房地产市场，因为房地产市场是在变化的。

目前深圳的房地产市场主要有两大特点：

第一，新房市场是2007年的天价，是2008年的地量。深圳楼市又到了微妙时期。可能媒体都在说今年5个月，从2月到7月，连涨了5个月。算下涨幅，平均每个月是975.4元，2月份的成交价算到7月份的成交价。每个月平均涨1000元。

回过头来看，2007年最疯狂的最后5个月，从5月到10月，平均算出来是月上涨625元。这一对比，拿数据说话，实际上，大家会幡然醒悟，2009年不是“小阳春”，比最疯狂的2007年还要热闹。最近5个月上涨幅度是44%，2007年5个月上涨的幅度是22%，可以说是一倍。虽然现在均价没有达到07年的房价，3月份创出了新房成交8500套，天量之后是天价。6月份的成交量已经在萎缩了。5-6月份成交量萎缩17%，6-7月份成交量萎缩21%，最近两个月成交量萎缩了35%。7月17日以后，平均每天成交119套。08年最低迷的时期，3-10月份平均的日成交量是107套，差不多了。

回到08年的最低迷时期的成交量。最初在讨论政府是否救市的时候，珠三角地产网08年的秋交会上提出政府要救市，救量不救价。

很奇怪的是，今年3-6月，平均是259套。我记得秋交会上，我对网友说：在我们公司内部也会讨论，深圳的日成交量保持在200套左右，没有事；如果是100套左右，就很危险了。因为08年最低迷时期都是100套左右。当然，大家会说环境不一样了。那时候房地产开发商拿到房没有钱，现在钱很多。但是要注意的是有4万套新楼盘要上市，新楼盘怎么想？现在的成交率已经达到30%以下了。如果成交率不能上升，开发商又要慌了。07年，买房的人慌，没有房买。08年，开发商慌。现在，准备开盘的开发商开始慌了，不知道如何定价。所以，现在又回到一个很微妙的时期。这个微妙的时期和07年不一样。现在是价格达到07年的最高价，成交量达到08年的最低量，这是很有意思的一个现象。就像股市一样，股市出现“M头”，别人就会说能不能到“W底”。用在楼市上，也是一样的。

我觉得，第一要“做功课”，第二要“听党的话”。在中国要看供需矛盾的变化。今后，深圳的楼市何去何从？还是要取决于政策。可能主要有两种趋势：

第一、如果二套房贷像现在这样外紧内松，随着房价的上升，成交量会萎缩。07年一路上涨，每个月的上涨都代表了成交量的萎缩，这是正常的。追高的现象越来越少。只有达到一定新的平衡，不愿意追高了，价格也上去了。最终，如果是政策稍微外紧内松的话，会有市场无形的手来调整，不会大起大落。

第二、如果二套房贷严格收紧，二套房贷就是一直消费，它在供应不足的情况下，投资客不要买房了，你缓一点再买房，先让刚性需求的人买房。从2002年到今年上半年，8年的时间里，2009年上半年市场供需是最小的。

今年，房地产市场的另一个特点，也是和07年完全不一样的。我想简单概括一下，可以说是：一半是火焰，一半是海洋，三级疯狂，二级淡。

07年7月29日，二套房贷收紧以后，首先三级地铺首当其冲，关地铺、裁员等现象大量出现。

三级市场可以看作是房地产市场的风向标。二手房的成交量和一手房的成交量，原来一直是习惯1：1，到今年3月份已经是1：3了。从不到1：1到超过1：1的这条警戒线，就是警戒信号。果然，投资客越来越多，超过了20%，甚至超过了30%。

到今年的7月，一手房和二手房的成交量比是1：1.87。上个星期的成交量比是1：4.57。所以说，09年和以往的情况完全不一样。

三级市场二手房的需求真有那么大吗？无论是网络上，还是业内，分析二手楼成交，只有成交量的分析，没有成交价格的分析，甚至最多只有一个挂牌价。为什么二手房还是维持那么高的量？为什么不能分析二手房的成交价格？我想提出问题，让各位网友们去分析、研究。