9月住宅租金环比下跌3.6% 香港房价下跌加剧

美国的金融风暴、银行信贷的收紧、投资者信心的减弱和收入的下降，正一齐将原本已显疲弱的香港房地产市场逐步推向“寒冬”。

继香港房地产物业销售价格在第二季度出现下跌后，住宅租金也于近日下调。香港利嘉
阁地产最新研究报告显示，9月份全港50个交易最活跃住宅楼盘的平均租金成交价比8月下跌3.6%，创2005年以来单月最大跌幅。该公司研究部主管周满杰对《第一财经日报》表示：“未来可能以每月2%~3%的速度下跌，年底累计跌幅将达一成。”他预计，2009年租金将继续下跌10%~15%。

经济疲弱加剧租金跌势

香港房地产的调整始于成交量的大幅萎缩，之后房价随之下调。住宅租金向来被视为支撑楼价的支柱，此轮下跌意味着香港房地产的熊市加剧，负面影响也进一步扩大。

“现在香港楼市已经从量的调整变为价的调整。”周满杰指出。由于楼价不断下跌，业主又不想低价出售，因此改售为租，造成了租盘供应量大增。这又导致业主间减价抢客的局面，从而拖累租金下挫。另一方面，香港本地经济发展放缓、内需疲弱，租客支付租金能力也下滑，从而加剧了租金的跌势。

整体来看，香港的经济增长自第二季度出现收缩以来，下滑趋势日益明显。香港大学亚太经济合作研究中心预计，本地实际GDP增长在第三季度为3.2%，第四季度将进一步减慢至2.6%；个人消费开支在第三季度将增长3.9%，第四季度为2.4%；而失业率在第三季度上升为3.3%，第四季度上升为3.8%。

在疲弱的经济走势下，金融风暴对香港金融服务业又构成一个重大打击，加之股市下降给投资者带来的“负资产”，都打击了人们的购房意愿。

金融危机也给香港的银行业敲响了警钟。仲量联行香港及澳门研究部主管陈锦平称：“现在银行处理客户放贷申请更小心谨慎，对申请人的经济状况和偿付能力的调查也更审慎。”

高力国际物业服务研究顾问部主管卢永辉则指出，银行同时也在调整对物业的评估价值，“在过往的几个月里，银行一般将物业的价值评估在最近交易价9折的水平。”因此尽管目前房贷的利率仍然较低，购房者实际能拿到的贷款却可能减少。

房价还将下跌

在记者的采访中，分析人士一致认为，今年末到明年香港房地产价格总体是下降趋势。世邦魏理仕住宅部高级经理陈志文预计：“今年房价还将下降10%~15%，明年第一、二季度继续下降5%~10%。”里昂证券香港及内地地产研究部主管王艳则预计，房价从现在到明年底还将下跌20%~30%。

“去年第四季度房价的上涨是导致此轮价格下跌的主要原因之一，”陈志文指出，“香港的房价在2005、2006年都没有很大升幅，而去年美国一连串的降息(港元与美元挂钩带动香港连同美国一起降息)引发了买家积累的购买力，将房价推高了30%~40%。”而此次的金融风暴则进一步打击了投资者的信心，导致房价加速下挫。

王艳告诉记者，香港是一个二手房主导的市场，很多投机炒家去年买入了很多二手房，目前出于楼价下跌和套现等原因，这些空置物业又被推到市场上，使得供应量再次放大，从而造成短期内供大于求，进一步打压了房价。王艳认为，豪宅的价格跌幅和需求收缩今后会更严重。“高端物业是受金融界高收入人士推动的，随着该行业的收入下降，需求也会收缩得很厉害。”豪宅目前价格是普通住宅的1.73倍，预计未来会下跌30%。