香市1号：领航中央休闲区 广源寮步城缔造的“硅谷住宅”

　　【时间】2012年7月30日(周一)14：00-17:40

　　【地点】寮步香市路与富源路交汇处，镇政府西北部

　　【立场】公正、客观、中立，为买卖双方搭建透明沟通渠道

　　■项目概况

　　【中央休闲区统领全市未来商旅中心】

　　【魅力第五城，东城向东，寮步成新区扩张第一站】

　　【广源地产：寮步虎踞龙盘】

　　【香市1号——百万平米国际大社区中的标杆之作】

　　■实地考察 (交通路网、项目四周)

　　■购买参考

　　【缔造寮步城“硅谷住宅”】

　　【东莞首个高尔夫情景园林】

　　【欲建沃尔玛、家乐福 住宅升值潜力大】

　　【路网畅通 与轻轨为邻】

　　【124.33㎡可变式套型设计 超高赠送面积达30%以上】

　　【学前教育到高等教育呈现一体化】

　　【不足之处】

　　■项目概论

　　中央休闲区统领东莞全市未来商旅中心

　　谈起东莞寮步，多数人最为熟悉的要数“国际汽车城”美誉。寮步镇在中国版图上是一座历史悠久的小镇，始建于唐贞观年间，距今已有一千多年的历史，因此它自然还有另一张名片——“香市”。它与广州花市、廉州珠市、罗浮药市并称“四大名市”而名扬天下。寮步香市，一张古老而经久不衰的名片，经过千年的沉淀与洗礼，今天的寮步镇已不再停留在小镇的意义上了。

广源香市1号实景图

　　根据东莞市政府科学的城市规划，未来寮步镇将被定位为东莞的“两个中心”：一是东莞的地理几何中心，区位独特，交通便捷，建设中的莞惠城际轨道贯穿寮步，为市民的娱乐、休闲、生活、出行提供了便利条件;二是东莞城市“四位一体”布局的中心。

　　2011年9月，东莞市政府正式下发《东莞市中央生态休闲区建设实施方案》(以下称“方案”)。该方案中提到，“中央休闲区”选址涵盖部分市区及寮步、同沙生态园，面积共约302平方公里，目标是成为“珠三角现代休闲示范区”。

　　该方案还表示，2011-2015年，市政斥资10亿专款用于中央生态休闲区建设，对东莞大市区休闲资源进行整合，通过休闲节点、休闲廊道和休闲片区建设，构建生态休闲网络，形成东莞市民和外地游客认可度和美誉度较高的休闲目的地，努力打造“特色香都、岭南水乡、高端休闲”的城市品牌。

　　据房掌柜了解，中央生态休闲区以东莞山水格局的构建为核心，以“连山、亲水、续脉”为理念，围绕寮步香市文化产业等三大重点工作任务进行塑造。寮步作为唯一一个被纳入中央生态休闲区的镇区，它已处在进入了东莞大市区范围，地位可与主城区相媲美。

　　寮步所在中央休闲区未来将统领全市商贸旅游中心。寮步镇域发展格局为“一心四轴多组团”的模式，它以寮步为中心，以莞樟路、香市路、松山湖大道、蟠龙路为四轴，带动蟠龙路商务组团、佛灵湖生态旅游度假组团、香市休闲旅游组团等多样组团方式，全面发展商业和旅游业。

广源香市1号实景图

　　放眼未来寮步，以寮步政府为主心，30分钟内可链接的大生活圈涵盖了香市财富中心、香市科技园、牙香街、汽车文化城、东莞理工学院、东莞第六中学、东莞篮球中心、东莞生态园、佛灵湖郊野公园、香市动物园以及香市公园，等等。

　　莞樟路牵动了寮步“黄金地带”。其沿线分布着东莞国际汽车城、百业国际汽配城、鸿图广场灯饰城等多个专业市场。随着政府中央休闲区步建设伐的加快和推进，寮步中心区“黄金地带”的优势愈加明显。业内人士认为，寮步将成为未来全市商贸旅游中心的核心。

　　魅力第五城，东城向东，寮步成新区扩张第一站

　　众所周知，东莞市主城区一直以南城区、东城区、莞城区、万江区四个片区为主。早些年，随着东莞城市化进程的加快和人口的大量增多，主城区开始逐渐饱和，东莞便开始了外扩的步伐，而紧邻主城区的寮步镇紧跟着政府的步伐，同时喊出将要打造东莞“第五城”的概念。

　　2012年7月，伴随《东莞市中心城区近期建设规划(2011-2015)》(以下简称《规划》)审批的落地，未来寮步从东莞市版图的城区边缘被规划纳入市中心的范围之内，已不再是三十万寮步人心里的疑问。事实上，寮步“融入大市区”的美好愿望终将梦想成真。

广源香市1号鸟瞰图

　　另外，《规划》称，东莞中心城区常住人口到2015年为146万人，建设用地控制在164平方公里：将根据“智慧、包容、人本、绿色”的“理想城市”要求，建成辐射全市的现代服务业核心聚集区，体现岭南山水特色、城市魅力的标志区，文明宜居、承载力和可持续发展能力强的“幸福中心城市”。

　　除原先的莞城区、东城区、万江区、南城区4个街道在内，“中心城区规划”还将寮步镇西北的7个自然村(下岭贝、岭厦、新旧围、霞边、横坑、竹园和上屯)划入其中，其总面积约为237.6平方公里。这一举措对东莞市未来的发展无疑是一个具有重大的决定。

　　此举意义在于，它使得东城以东的寮步成为未来东莞市“第五城”的这一说法成为既定事实。当然，尽管目前只是锁定寮步7个自然村划入“中心城区规划”版图，但它们已为寮步进城之路奏响了前奏，为其扩张成为“魅力第五城”打响了第一站。

　　不论是对主城区还是寮步，一个地方的行政版图进行重新规划，其潜在的经济意义绝不亚于政治意义，必将带来巨大的连锁效应。

　　广源地产：寮步虎踞龙盘

　　从经济发展角度来说，寮步入城同时意味着寮步经济、文化以及城市各项基础设施的发展速度都要跟得上主城区的步伐。而对此，寮步政府未雨绸缪，早已采取了一系列招商引商的举措，而且这些举措取得了喜人的实际效果。

　　以房地产行业为例，寮步是房地产开发商的聚集地之一。据房掌柜采盘发现，近两年来，寮步房地产行业的发展速度可用“迅猛”一词来形容。而进驻寮步的有星城地产、鼎丰地产、广源集团、惠明盛鹏城地产、时富花园、罗马假日、三正地产等在内的十几个房地产开发商。

广源香市1号效果图

　　在寮步的众多开发商中，不得不提的是广源集团。广源虽不是入驻寮步最早的开发商，但却是寮步今天最重要的一个开发商之一。

　　广源集团的房地产开发有限公司成立于2004年5月，2005年海怡新都会项目进驻寮步。其成立以来，公司始终秉承“规范经营、稳健经营、追求卓越、注重品牌、讲求信誉”的经营理念，力图为社会提供最舒适的建筑。

　　在寮步，广源先后主要开发的项目有海悦花园大社区，位于东莞市寮步镇新城市中心，本项目总开发面积约54万平方米，分四期进行，产品涵盖了别墅、洋房、高层住宅等住宅产品，其中海悦花园、海悦花园新都会、中央公馆海德堡、中央公馆、中央公馆蟠龙别墅及洋房目前已全部售磬。

　　目前，广源正在寮步兴建的和出售的项目有香市1号及其人才公寓。而后期主要规划项目海悦世家、海悦香郡等也正在积极筹备中。广源集团自2005年始，已在寮步已经扎根多年，可以说，如今的广源在寮步镇广褒的区域里已逐渐形成虎踞龙盘的态势。

　　香市1号——百万平米国际大社区中的标杆之作

　　如果站在寮步高处放眼望去，屹立在寮步核心区域新城中心区的海悦花园、海悦花园新都会、中央公馆海德堡、中央公馆与中央公馆蟠龙等高楼，均为广源集团所打造。

　　回眸广源，8年中，它以“建筑生活本源”为理念，致力于为高端客户群体铸造智能化的品质家居。8年中，它先后在54万平方米领土上涵盖了别墅、洋房、高层住宅等住宅产品。从海悦花园别墅小区到海悦花园新都会住宅小区，从中央公馆海德堡高层商住小区到中央公馆别墅及洋房，再到到中央公馆蟠龙，广源板块已经占据了寮步新城市中心的大半壁江山，主宰了寮步住宅核心区。

　　2012年，广源联手寮步镇政府，在寮步中心区推出的广源香市1号也即将完成,。香市1号的崛起，这将使得广源集团早些年提出打造颇具影响力和标杆性的高素质人才积聚区这一口号，即将成为现实。

广源香市1号实景图

　　香市1号汲取了巴黎古典主义元素及左岸地区的生活方式，创造了一个别样生活居住区，也将为“都会品质生活圈”带来全新品质生活方式，实属优雅与时尚完美结合的住宅。

　　据房掌柜了解，根据市、镇两级政府“人才战略”的规划和实施，经过广源集团8年努力和精心的打造，目前百万平米国际大社区内配套齐全，教育、医疗、休闲购物、金融服务等一应俱全。香市1号拥有无可比拟的地位，因而，居住在香市1号里的市民，将能一起共享价值百亿的市政配套。

　　■购买参考

　　广源缔造寮步城“硅谷住宅”

　　说到“人才战略”，寮步镇实施人才强镇战略的总体目标当中就有提到，争取用5年时间，引进和培育一批有利于我镇经济社会发展的高素质技能型人才和创新型人才。

　　业内人士分析，寮步镇近年来非常重视市政府“人才东莞”的战略，希望能实现从“人力资源大市”向“人才资源强市”的转变、从“招商引资”向“招商引资”与“招才引智”并重的转变。寮步镇政府抓住了市政府“人才战略”的核心思想，2011年联手广源集团隆重打造香市1号。

　　据了解，香市1号一期用地面积占6.4㎡，建筑面积达15.6㎡，共由11栋经典现代风格高层建筑组成。其中6-11栋为广源地产与政府为吸引高薪科技人才，联袂打造的香市人才公寓。1-5栋为广源地产倾8年大成倾情铸造的智能化品质家居。此外，项目二期计划用地4万㎡。

　　有数据显示，6栋人才公寓沿香市路与富源路呈“L”型分布，共798套，建筑面积120㎡以上的有266套，面积90-100㎡的有532套。申请公寓分五个类别：社会各界别高层次人才，分配名额23名;镇龙头企业高层次人才，分配名额50名;领取财政工资的高层次人才，分配名额50名;专业人才，分配名额648名;企业突出贡献人才，分配名额27名。

　　不难猜测，对人才公寓这样一个高素质人才的集聚区来说，它很可能为小区或区域带来浓厚的人文气息。有专家认为，人才环境良好的区域必然获得越来越多的人才，人才环境差的区域内人才将越来越少。而事实上，人才公寓恰恰属于第一种。

广源香市1号地块图

　　不容置疑，百万平米国际大社区即将从中诞生未来寮步城第一座“硅谷住宅”，而这座东莞未来的“硅谷住宅”已于7月13日启动了高端精英选房仪式。

　　东莞首个高尔夫情景园林

　　如果说您不在香市人才公寓选房的五个类别里，也不必担心。普通购房者购买香市1号1至5栋产品，既能与人才公寓的高端素质群体为邻，又能享受高素质、高智慧人群带来的浓厚居住氛围，还能共享香市1号诸多的资源配套。

　　除了拥有2200㎡的罗马广场之外，普通住宅区尤为突出的资源要数高尔夫情景园林。据介绍，这是东莞市住宅区内的首个以高尔夫情景为主题的园林。

　　据房掌柜实地踩盘发现，2800㎡的高尔夫情景园林位于1至5栋普通住宅的中央地方。高尔夫特色的地形、道路、水体、沙坑、丛林以及草坪等景观概念十分鲜明。整体景观均融合赋有高尔夫个性的设计风格，手法多变，在整体格调统一的前提下，形体塑造魅力十足。

　　仔细观察，高尔夫优美的地形(壹号果岭)与人才公寓附近的水上欢乐世界、棕榈大道、阳光布拉格广场、柯罗玫瑰园、台丝花园、米勒花园等是连在一起的，共同组成多层次赋有人情味的生活场所。香市1号营销工作人员表示，项目内情景资源由物管统一管理，各景区道路相通，业主们都能“利益均沾”。

　　欲建沃尔玛、家乐福 住宅升值潜力大

　　除了宜人和独特风景资源外，香市1号住宅的未来升值空间和潜力也不容忽视。

　　据香市1号项目营销人员介绍，位于富源路旁的美尔顿地块将被改造成为商业和房地产用地。另据房掌柜采盘及查阅相关资料证实，该地块位于香市路边，东至蟠龙路，南至香市路，西至富兴路，北至富荣路，寮步镇政府已于2011年对外公示了美尔顿地块的三旧改造方案。

广源香市1号高尔夫情景园林

　　该地块原为美尔顿车业(东莞)有限公司旧厂，其用地面积约为11.1621公顷，其土地权属分为两块，均为2000年开始使用。根据三旧改造的规划安排，该地块将采用原土地使用权人自行改造的成片拆迁方式进行改造，并按照协议出让方式供地，由美尔顿车业(东莞)有限公司投入超过3亿元资金自行改造。改造后，该块土地将用于商业和房地产等用途，改造后的总建筑面积约为30.1万平方米，容积率为2.7。

　　这块地是政府在香市路构建高端商住空间轴、打造未来城区中心商圈的一部分。除规划部分住宅外，还会建造沃尔玛、家乐福等大型的商业场所，届时将集消费娱乐、居住于一体的高品位商住空间。

　　“这块地的规划首先对完善香市路、蟠龙路交汇处的金融、商务功能及香市西路段的高端居住功能都有很大的影响;其次为我们项目住宅创造了不可估量的升值空间。”广源香市1号市场营销部经理宋坪表示。

富源路右侧为即将改造的美尔顿地块

　　路网畅通 与轻轨为邻

　　从项目规划图上看，广源香市1号座落于寮步的中心区域，正处于四通八达的交通路网中心。从高空俯瞰寮步城，莞樟路、富荣路、香市路、寮城中路以及松山湖大道与东部快速、蟠龙路、石大路成“井”字型密集分布，纵横交错。

寮步轻轨站点

　　在项目和市区之间，房掌柜择其两条路而体验。从香市路出发，往北经蟠龙路，再进入松山湖大道，行车十分钟左右再到八一路可以通往南城，进入市区全程所需时间不过20来分钟;由香市路南下进入寮城中路，再入东升路，经环城东路不久即可到达东城，全程仅需十来分钟便可。在项目与景区之间，30分钟可链接的景点有香市科技园、香市动物园、香市公园佛灵湖郊野公园、东莞篮球中心等。此外，在寮步城区，5分钟内可步行至各大型商业城、购物中心、影剧院、医院、银行和酒店。

　　除了便捷的公路网，而今年最为令人兴奋的一件事：R1线一期工程已经动工。莞惠城际轨道寮步站，位于寮步镇药勒村即原龙华胜鞋厂旁，西邻香市路，南接松山湖大道，北面是马自达4S店，占地面积7000㎡以上。

　　在寮步站施工现场，房掌柜了解到，轻轨寮步站2010年正式启动建设，目前车站土建工程基本完工，预计2012年完工。现场施工人员表示，该段工程进度目前已走在沿线各镇街的前列。寮步镇药勒村村民张先生认为，轻轨站一旦建成，对周边的影响非常大，轻轨物业升值空间可见一斑：一方面带动周边商业的发展;另一方面促使附近楼盘升值。

　　香市1号项目恰与轻轨为邻，经测算，从项目步行至轻轨站台，最慢不过15分钟;从轻轨至市区，仅需3、5分钟。

　　124.33㎡可变式套型设计 超高赠送面积达30%以上

　　香市1号规划之初，就把建筑风格定位为ARTDECO风格，以巴黎古典建筑风格为基调，着重体现欧式建筑精致的比例关系。其在布局、形体、以及取材上，特别注意同周围环境的配合，形成一种具有浪漫主义闲情逸致的自然风格。另外，它还利用永恒的玻璃，石材将古典的元素融入进设计的每个细节，打造一个尊贵典雅、高品位的国际社区。

香市1号样板房大厅

　　项目一期产品主推83-204平米的2-4房，以两梯两户和两梯三户、两梯四户的户型为主，使用率比较高。客厅、餐厅南北通透，户型设计方正实用，使用率高，空间布局合理;客厅、主卧等重要空间宽敞舒适，注重细节处理，处处体现人性化设计;大主卧、270度观景凸窗，宽敞舒适。

　　引人注意的是124.33㎡三房两厅两卫的户型，这个户型的设计比较独特，采用可目前最为时尚和流行的做法，三房可以改成两房，空中花园可以根据生活需要扩充为茶室、书房、游戏娱乐室等。此种可变式套型设计，更好的适应由于家庭结构变化而产生对居住空间的需求变化。

香市1号样板房主卧

　　香市1号所有产品都具有超高赠送面积，而赠送幅度在20%至35%之间。在众多所有户型当中，赠送面积最高的要数124.33㎡的可变式套型设计户型，赠送面积占据建筑面积的30%以上。因此，买一套124.33㎡的房子，总建筑面积可以达到170㎡左右。

　　学前教育到高等教育呈现一体化

　　据房掌柜了解，目前寮步镇政府正在打造一座涵盖幼儿到高等教育的高水平、高标准香市教育城，而香市教育城就在香市1号项目附近。

　　寮步镇政府在东莞松山湖大道文阁塔周边规划了3000亩多亩土地。其中，东莞理工学院城市学院、东莞市第六高级中学已建成投入使用。东莞市第六中学投资了3亿元，与东莞中学开展联合办学。东莞理工学院城市学院，投资20亿元，规划占地面积1200亩，在校生规模预计将达2万人以上。除了东莞市第六中学、东莞理工学院城市学院、育才职业学校等高等教育，香市教育城还高标准规划建设幼儿园、小学和初中，形成由学前教育到高等教育一体化的教育体系，整个教育城的规模预计可达5万人以上。届时，寮步将成为东莞甚至整个珠三角重要的文化教育基地。

广源香市1号区位交通图

　　香市1号恰处在这座未来的文化教育基地里。香市1号作为置身教育城里的高档社区之一，必然随着教育城规划的建设受到广大置业者的关注。香市1号样板房开放之际，项目的很多业主都是看中这里的教育环境，尚未开盘一周内便已销售近200套，这不仅是因为社区内建有幼儿园，同时还赠送附件公立中小学学位。此外，还有寮步现代教育城的配套，更是引发置业群的购房热原因之一。

　　不足之处

　　香市人才公寓不足之处有二：其一、其6-11栋以“L”型陈列在香市路与富源路旁，由于地处城区中心板块，香市路与富源路为城区主干道，人流与车流所产生噪音污染是必不可少的;其二、6栋人才公寓之间的楼间距，略微要比香市1号的普通住宅密。