中原：中小户型持续释放 单价平稳上升（10月）

从今年下半年开始，市场新开工项目逐渐增多，政府也有意促使新项目开工拉动上游需求保经济增长。在全国万科8月4日公布2009年中期报告显示，鉴于市场形势的快速好转，万科将今年的新开工面积由年初计划的403万平方米增加到585万平方米，提高了45.2%。其他发展商普遍也是加大了新开工面积。而这些新开工的项目中中小户型的普通住宅项目较多，这些项目预期在年底到明年将会持续大幅放量，为市场带来更多的成交机会。第四季度外资仍然看好中国房地产的发展，一些外资银行纷纷增持万科A股，当中主要看中的就是这个结构性的投资机会。

投资需求仍然持续释放，高端优质物业仍然有较好的成交机会

从别墅物业的成交来看，10月的别墅（含类别墅）成交超过200套，呈现持续放量态势；从高档洋房物业的成交来看，万元单价以上的项目成交稳定，保持持续稳定的出货速度；从小户型公寓成交来看，10月成交套数超过400套，在小户型公寓供应偏紧的状况下这样的成交量反映出投资需求仍然较为旺盛。总体而言，现阶段市场投资需求、高端改善型需求仍然持续释放，同时综合宏观经济面的分析，未来通胀及人民币升值预期加剧，国内资产价格上涨预期也比较强烈，国内投资意愿也在持续上升，出于抗通胀、资产保值等考虑，优质、稀缺的高端房产成为投资资金关注的重要品种，资金持续流入趋势明显，为高端优质物业带来较好的成交机会。

政策收紧预期加剧，部分项目年底借机出货，整体市场成交量预期维持高位

从目前的市场来看，新项目上市数量较少，存量消化压力缓解，整个市场表现较为平静，市场人气主要集中在热推的个盘，整体较为平淡，开发商出货意愿不强，推广力度放缓，市场处于自然消化状态。随着政策变向预期的逐步加强，配合媒体消息面、市场销售一线的造势，意向购房者的“赶末班车”心态开始逐渐产生并加快入市步伐。对于一手房市场影响较大的政策主要是二套房贷的收紧以及7折优惠利率的调整，基于这两方面政策的收紧，市场上部分项目出货意愿加强，预期将调整策略，加大宣传推广力度，顺势而为，借机出货。这些项目主要是存量较大的项目、合拼户型为主的项目、新上市的项目、迎合刚性需求的中小户型项目等。

二手交易优惠政策终止预期刺激一线重点城市成交放量，对东莞二手房市场影响有限

去年年底，财政部、国税总局下发通知，自2009年1月1日至12月31日，个人购买不足2年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人购买超过2年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人购买超过2年(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。今年三月份，“省十五条”出台，除了在营业税上执行中央的减免政策外，还规定个人转让自用2年（含2年）以上、并且是家庭惟一生活用房的所得，个人不负担个人所得税地方收入部分。个人首次购买普通住房，其契税按1%征收。港澳台居民在广东省境内购买住房，执行内地居民同等政策。而这些政策的执行时间都是截止到2009年12月31日。

随着临近年底优惠政策进入倒计时，市场普遍预期优惠政策在到期后会被叫停。受这一预期影响，一线重点城市成交量明显反弹。由于这些城市购房投资需求较为旺盛，今年市场回暖投资者追涨入市，在房价进入高位运行时部分业主担心市场有变开始选择套现，这些业主为了能搭上优惠政策的“末班车”，纷纷主动在二手房交易市场挂牌，甚至开始降价出售自己的房产，特别是一些高档住宅业主反应更为明显，由于总价高税费也高，虽然可以转嫁给买家，但也担心优惠政策叫停后增加出售的难度；对于买家而言，刚性需求则担心营业税恢复后增加购房成本而积极出手，导致部分城市二手房市场出现“价跌量涨”。值得一提的是，与刚性需求相反的是，目前投资客则放缓了入市的步伐，观望为主。

二手房交易优惠政策的进入倒计时对一线重点城市影响较大，但对于东莞市场而言，影响有限。主要原因是东莞市场多为长线投资的房产，短期抛售套现意愿不强；其次是二手房交易业主都会要求“实收”，税费等都由买方承担，因此业主反而不着急，甚至会以这个理由加价，态度较为强势。另外，由于近期东莞市场上中小户型的新上市楼盘较多，作为买家而言更倾向于购买新房，因此二手房整体交易量并没有出现明显的反弹迹象。

版权声明：

东莞中原物业顾问有限公司版权所有，未经授权，禁止复制。所有提供的信息均通过本公司可靠途径获得，其准确性、有关观点及预测均以此为基础推断所得，仅供参考。