合富：房价七连阳终结 楼市成交分化明显（10月）

1、本月土地市场动态

09年下半年政府增加商住地的供应量

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年10月份东莞土地总体供应24宗，供应面积为99万平方米，供应面积为年内单月的新高；本月土地总体成交18宗，成交面积为62.5万平方米，成交总金额为8.7亿元，在今年土地成交面积单月中排名第二。

纵观今年1－10月份东莞土地的供求价，发现一个明显的时间节点。1－6月份土地供求量极少，进入7月份后土地供求量骤然增加，而且土地交易气氛活跃起来，与年初的冷清局面形成鲜明对比。2009年上半年全市商住用地供应53.9万平方米；而7－10月份供应面积为96.2万平方米，较上半年的供应量增加78%。 09年上半年商住用地成交面积为 29.2万平方米，成交金额为12.7亿元；而7－10月全市商住地共成交80万平米、28.9亿元，较上半年数据大幅上涨174%和128%。

土地市场的变化与楼市走势密不可分。08年楼市持续低迷，土地市场交易气氛也是非常冷清，土地流拍现象严重，因此在09年上半年政府刻意减少土地的供应量。09年初东莞楼市强劲回暖，前5月刚性需求迅猛释放，市场存货被迅速消化，“供求价”三升， 开发商资金得以快速回拢。楼市的好转带动土地市场交易气氛活跃起来，各大开发商拍地热情重新高涨，因此政府在下半年加大了土地的供应数量，特别是增加了商住地的供应量，以满足市场的需求。

2、本月地块供应情况

按照地块挂牌交易起始时间进行统计，2009年10月份东莞全市土地总体供应24宗，供应面积为99万平方米，环比上月55.3万平方米的供应量大幅增加79%，创下今年单月土地供应面积的新高（见图1）。

本月商住用地的新增供应明显增加，共7宗，供应面积为34.3万平方米，占总供应的34%，成为本月供应量最大的土地类型。本月供应的商住地全部位于镇区，城区没有商住地新增供应。这7宗地块主要集中在凤岗镇、黄江镇这两个个区域，其中供应量最大的是黄江镇，新增供应面积高达24.8万平方米。

本月黄江镇共有4宗地块供应，全部位于黄江镇三新村，4宗地块相连在一起，因此捆绑出让，其中包括两宗商住地，一宗商服用地和一宗幼儿园用地，总供应面积高达32.3万平方米。地块位置较为优越，而且面积大利于开发优质高端项目，预计该地块会引起各大开发商的高度关注。

3、本月地块成交情况

2009年10月份东莞市土地总体成交共18宗，成交面积为62.5万平方米，成交总金额为8.7亿元。本月成交面积环比上月增涨35%,仅低于8月份的64.4万平方米，在今年土地成交面积单月中排名第二。

对比今年1－10月份东莞每月土地成交面积，很明显进入第三季度之后，单月土地的成交量较上半年各月大幅度增加（见图3）。09年上半年总的成交面积仅有136.5万平方米，而7－10月份的总成交面积已经高达233.3万平方米，大幅增加71%。这与政府的推地节奏有关，09年上半年东莞楼市存货快速消化，开发商资金回拢，资金链压力得以减缓，拿地意愿增强。因此在进入下半年之后，东莞政府也相应增加了土地特别是商住用地的供应量，以满足市场的需求。

本月科研设计用地成交量最大

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年10月份成交的18宗土地中，成交量最大的土地类型是科研设计用地，共7宗，成交面积为28.9万平方米，占本月土地总成交面积的46%，这些科研设计用地主要位于松山湖西部研发区和北部工业园。成交量排名第二的是工业用地，成交面积为21.2万平方米，集中在松山湖北部工业园和麻涌镇漳澎村。08年至今，松山湖几乎每月都有大量的工业用地和科研设计用地成交，预计未来几年内将会有越来越多的高新产业和研发机构进驻松山湖，这也为该区域未来的房地产发展带来更丰富的客户资源。

城区商住地继续受热捧

本月商住地共成交5宗，成交面积为11.8万平方米，成交金额为4.9亿元，平均楼面地价为1682元/平米。本月成交的5宗商住地，只有一宗位于南城区，其余的在凤岗、清溪和望牛墩镇。镇区这4宗商住地的成交地价都不高，楼面地价基本在1000元以内，只有南城区宏伟路东侧的地块以高价成交，因此拉高了本月整体的土地成交单价。

南城区宏伟路东侧地块，面积为32521平方米。地块处于天利中央花园和未来世界花园之间 ，周边有众多大型的住宅社区，如格林小城、景湖时代城、景湖春晓、未来世界、金色华庭等，地段优势明显。经过7家开发商90轮的激烈角逐，地块最终被深圳市嘉安达投资集团有限公司以3.02亿元的高价竞得，超出起拍价171%,成为今年溢价比例最高的地块。该地块折合2.45的容积率算得楼面地价为3790元/平米，成为西平又一高价地块。

回顾在8月13日拍出的西平东骏路地块，地段与2009G030地块较为相似，面积也是3万多平米，当时被深圳中熙地产以2.86亿竞得该地块,比起拍价超出142%，折合楼面地价为3399元/平方米。

楼市动态

总述

新盘上市缓解供应短缺 10月住宅成交井喷

房价“七连阳”终结   楼市成交分化明显

2009年的“金九银十”比以往时候来得更晚一些。

在利好政策的刺激下，09年初东莞楼市迅猛回暖，成交量大幅增加。基于08年低迷市场做出的对09年较低的市场预期，导致09年新开工减少。3月后超过半年时间，东莞楼市一直处于“消化存货，供应短缺，可售不足，需求强劲”局面。在宽松宏观房产政策下，短期内此种局面仍将持续。存货迅速消化、新增供应不足，以至于市场可售货量不足，成交量连续四月环比减少。

新盘上市缓解供应短缺 10月住宅成交井喷

09年出乎意料的楼市回暖，使开发商临时调高市场预期，虽已加快工程进度，但不少项目仍然在9月后即10月才能上市，故作为传统的楼市旺季-今年东莞 “金九银十” 楼市行情比以往时候来的更晚一些。合富辉煌东莞市场研究部显示，09年9月东莞市一手住宅签约面积约33.5万平方米，达到近7个月以来最低，成交量仅仅维持传统楼市淡月2月份水平。随着9月下旬新盘的推出，东莞楼市供应短缺的局面得到大大改观，9-10月两月全市住宅新增总面积达109万平方米，占前10月供应总量的30.5%.近期新盘上市有效减缓了供求矛盾，压抑超过半年的需求得到较大释放，10月成交井喷。合富辉煌东莞市场研究部显示，09年10月东莞市一手住宅签约面积达54.4万平方米，环比9月大幅增加六成，单月成交量达到07年以来第八，08年以来第四（见下图）。

10月房价微降  房价“七连阳”终结

从房价来看，经历史上罕见月度成交的“七连阳”后，10月房价冲高小幅回落。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年10月全市一手住宅签约均价约6959元/平方米，环比9月6995元/平方米微降36元/平方米，整体与9月份基本持平（见上图）。当前国家对首次购房和改善性住房需求给予较宽松政策支持，70-120平方米需求短期内仍较强劲，加之市场供应不足，故此类产品价格受到较强的支撑。120平方米以上中大户型市场存量仍然较大，尤其为160平方米以上户型存在一定的消化压力，大户型产品价格面临一定的下行压力，预计未来1-2月全市整体房价将“稳中微降”。

楼市成交分化明显  向优势资源集中

10月东莞楼市分化较明显，楼市成交向优势资源集中。如楼市成交集中于热点区域—南城区；集中于全国知名品牌开发商—万科地产、中信地产及东莞本土品牌开发商—光大地产；集中于城市核心地段—泛东泰片区、新城市中心区；集中于精准户型—满足刚性需求为主的70-110平方米户型。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年10月全市一手住宅签约面积前5名项目面积总和达12.7万平方米，占全市比重达23.3%。前5名项目均为新盘，其中城区占四席。城区中，南城区占三席；前5名项目主要为品牌开发商如万科、中信等；前5名项目中房价“6字头”以上占四席；前5名项目中主力户型为70-110平方米占四席。（见下图）

一.东莞大市整体供求特征                             

（一）整体特征    

供应环比减五成 成交环比增六成 价格环比基本持平

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年10月全市住宅供应面积仅约33.9万平方米，约2153套，环比均大幅减少约五成，市场仍以消化库存为主; 10月全市住宅签约面积约54.4万平方米，同比大幅增加约八成，环比大幅增加约六成。由于东莞“金九银十”行情在9月下旬后才开始显现，故10月成交量环比9月大幅增加。

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年10月全市住宅销售均价约6959元/平方米，环比9月6995元/平方米略有下降，整体基本持平，房价“七连阳”终结。09年7月始，东莞住宅均价从此踏上6000元轨道，近两月价格直逼7000元。与08年同期相比，10月均价表现大幅上涨，涨幅超过三成。主要原因为去年10月东莞房价跌入谷底，且市场不乏中低价位产品，而今年10月市场存货主要以中高端项目为主，且价格经历了连续7个月的环比上涨，故10月价格同比大幅上涨。

楼市供求关系相对宽松

自08年10月后东莞楼市供求关系逐月缓和，供求比整体处于下行轨道。2007年1月至09年10月，全市累计新增住宅面积约1631万平方米，累计签约面积约1442万平方米，整体供求比为1.13：1，楼市供求关系基本回到07年底，处于相对宽松，供求趋于平衡。

南城区一枝独秀 占全市比重近三成

10月东莞楼市成交区域分化较明显，主要集中于热点区域，如南城区。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年10月全市一手住宅签约套数约5069套，全市约有31个镇（区）成交。其中南城区一枝独秀，签约套数达1463套，占全市比重高达29%,主要原因为9-10月城区新盘主要集中于南城区，且均受到了热销。其次为东城区，签约套数约452套，远落后于南城区。第三为虎门镇，约375套，第四为常平镇，约270套，第五为万江区，约260套。四大城区签约总量约2250套，占全市44%.

二．东莞城区整体供求特征

（一）整体特征    

供应环比萎缩近五成 成交环比增加超一倍 均价小幅回落

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年10月东莞四城区新增住宅面积18.3万平方米，约1581套，同比、环比均大幅五至七成；签约面积约23.7万平方米，同比大幅增93%，环比大幅增加124%；住宅签约均价约7135元/平方米，同比大幅上涨31%，环比略降6.9%.10月中信凯旋国际首次开盘当天卖完，整体价位低于城区平均水平，大量成交拉低城区整体均价。

（二）月度销售

结束“六连阴”10月成交量达近七个月最高  整体价位已过7000元

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年3月后成交量持续下滑，达到历史罕见“六连阴”。9-10月城区万科、中信、光大几大新盘入市，10月成交量大幅增长。 在价格方面，城区住宅自09年2月始整体处于上升趋势，并在8月份后整体价位突破7000元/平方米。

（三）城区住宅价格段签约情况

5000-6500元/平方米成交量最大  占总体39%

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，城区普通住宅成交主要集中于5000-65000元/平方米区间，面积占城区比重达39%.其中5500-6000元/平方米成交面积比重最大，约占13.3%.此外9000元以上成交亦占不少比重，约占22%，此部分产品主要以高端洋房和别墅产品为主。其中10000元以上成交比重占9.1%。

三．各类型商品房供求分析                                                 

（一）别墅

别墅供应与需求均同比大幅增加  价格同比涨三成，环比降两成

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年10月全市新增别墅约11.2万平方米，约332套，同比大幅增加四倍，环比9月增加35%；签约面积约7.3万平方米，约223套，同比大幅增加近三倍，环比大幅增加66%；签约均价约13363元/平方米，同比上涨约三成，环比降近两成.09年类别墅供应增多，整体均价下滑明显。

09年10月东莞新增别墅供应项目7个,项目南城区3个，其余分布于镇区。新增套数共328套，以联排和双拼别墅为主

（二）公寓

供应萎缩  以消化存货为主  价格平稳

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年10月无公寓新增，签约面积约3.4万平方米，同比增17.2%，环比增36%.签约均价约6212元/平方米，同比略增6.2%，环比小幅下降3.9%.09年东莞公寓以消化存货为主，新增供应较少，可售货量略显不足，成交量保持较低水平。

（三）洋房

供应大幅减少 成交大幅增加  价格稳中有升

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年10月全市洋房新增面积仅22.7万平方米、约2349套，面积同比及环比均减少约六成；其中城区新增12.8万平方米，约1430套；全市洋房签约面积约45.3万平方米，同比大幅增加近九成，环比大幅增加约六成。其中城区销售面积约20万平方米，同比增加近一倍，环比大幅增加146%.10月洋房签约面积大幅增加主要原因为几大新盘的热销，如万科金域华府和中信凯旋国际等。

从价格来看，10月全市洋房均价约5940元/平方米，同比涨23.8%.其中， 城区洋房价格上涨明显，10月均价约6947元/平方米，同比上涨约四成。城区在售以中高端或高端洋房为主，整体均价较高。

10月全市新增洋房分布

城区以新盘供应为主

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，10月全市新增洋房供应2349套，其中城区供应1430套，占全市61%.城区供应三大楼盘，其中新盘占两席。

南城洋房销售一枝独秀 东城均价最高

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，从成交面积前16名区域来看，南城销售一枝独秀，签约面积约13.45万平方米，约1293套，面积占全市洋房比重达30%，主要成交项目为万科金域华府和中信凯旋国际,第二和第三分别为东城区和虎门镇。10月全市洋房成交价格最高为东城区，均价7779元/平方米，主要由天骄峰景等高端项目拉动。签约面积前16名区域中，洋房均价第二至四名区域分别为：南城区6936元/平方米，长安镇6850元/平方米和虎门镇6754元/平方米，其余12个区域均价在6000元以下。

（四）办公

10月签约均价7954元/平方米

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年10月全市办公类商品房签约面积约0.84万平方米，约129套；. 签约均价约7954元/平方米； 10月仅有塞纳嘉园少量办公新增供应。09年10月东莞办公主要签约楼盘为第一国际、丰硕广场和鼎峰卡布斯等项目

（五）车库

10月签约均价9831元/平方米

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年10月仅有塞纳嘉园少量供应；签约面积约0.43万平方米，约301套。成交主要集中在金地博登湖、星河传说和石竹山水园等项目；10月全市车库销售均价约9831元/平方米。

（六）商铺

10月签约均价12914元/平方米

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年10月全市新增商铺面积约2.7万平方米，主要来自塞纳嘉园和阳光海岸等项目。10月签约面积约0.4万平方米，主要来自城市风景等项目；10月全市商铺销售均价约12914元/平方米。

四．潜在供应分析   

10月东莞商品房新开工面积约17.29万m2，环比减少约83%，同比减少约30％

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年10月份东莞全市商品房新开工面积约17.29万平方米，环比09年9月份101.61万平方米减少了83％；同比08年10月份24.82万平方米减少了30％。10月份商品房新开工项目分布在三个镇区，其中南城区占全市商品房新开工面积第一，约11万平方米，新开工项目为景湖时代城，产品以高层洋房为主；清溪镇新开工面积为4.97万平方米，新开工项目为柏丽华庭，产品以洋房为主；寮步镇新开工面积为1.33万平方米，新开工项目为鼎峰品筑，产品以洋房为主。

注：上表建筑面积主要指商品房，含少量住宅底商铺，车位及公共设施等