格林上院芭莎大道：松山湖西部商业门户的桥头堡

【时间】2009年11月29日（周日） 15：30-18：30
    【地点】东莞大岭山石大路与建设路交汇处
    【立场】公正、客观，为买卖双方搭建透明沟通渠道

■项目概况
    【距离松山湖核心消费群体最近的商业门户和桥头堡】
    【松山湖西部研发新城规划下的投资机会】
    【松山湖片区三深一莞楼盘中入住率和成熟度最高的楼盘】
    【金地携格林小城、梅陇镇之社区商业成功经验的演绎】

■实地看盘
    【交通条件】【行车指引】

■购买参考
    【芭莎大道社区商铺黄金比例保证成长空间】
    【具备社区商业与区域商业消费中心双重属性的商铺】
    【芭莎大道优生优育的先天潜质有哪些】
    【芭莎大道科学的商业业态规划】
    【金地高水平、系统化的商业物业管理】
    【芭莎大道商铺售价是否在安全区域】
    【社区商铺投资案例分享】
    【中建国际（深圳）操刀设计】
    【施工企业为九次鲁班金像奖得主中建三局】

■项目概况

【距离松山湖核心消费群体最近的商业门户和桥头堡】

金地格林上院的社区商业配套即——芭莎大道，项目背靠松山湖西部研发新城，除了聚集有广东医学院、东莞理工学院、东莞职业技术学院、中山大学研究院、广东电子工业研究院、东莞中学松山湖学校等一些大型科教单位之外，还有即将搬迁进驻的松山湖公安局等机构。据统计，在松山湖西部研发新城共有科研人员、教职员工及学生等14万余人，相当于3个大岭山户籍人口的总量。

芭莎大道区位图

然而目前在松山湖除了刚建成的创意生活城之外，还没有较成熟的商业生活配套，尤其是松山湖的西部片区，而相对于创意生活城，芭莎大道在距离上更贴近于松山湖西部，今后随着芭莎大道的逐步发展，必将成为松山湖核心消费群体的首选消费场所。

松山湖目前的核心消费群体主要集中在上述科教单位一带，存在巨大的消费潜力，他们的日常消费是去创意生活城近还是到芭莎大道近？对此，房掌柜采编人员以松山湖管委会大楼为起始点驾车做了测试，结果到达芭莎大道的时间比去创意生活城快两分钟，实际车程相当于两公里。

松山湖核心消费群体往大岭山方向的迁移，将造就芭莎大道商业门户的桥头堡效应，芭莎大道也由此真正融入松山湖。

【松山湖西部研发新城规划下的投资机会】

松山湖，东莞产业转型的核心和希望所在，是东莞乃至全国关注的焦点。2009年6月，《松山湖科技产业园区西部研发区控制性规划》的通过，标志着松山湖西部研发新城的崛起时机到来！

西部研发区是松山湖研发产业的主要组成部分，是松山湖推动科技创新和科技成果产业化的重要载体，西部研发区将成为东莞的研发服务中心、科技创新服务中心。

芭莎大道是走石大路就近进入松山湖西部的必经之地

芭莎大道位于大岭山石大路与建设路的交汇处，是走石大路就近进入松山湖西部的必经之地，而这一带目前并没有比较成熟的商业配套，因而芭莎大道无论在地理位置上，还是在规划上，无疑起到了一个商业门户的作用，将拉动松山湖与大岭山的商业氛围，衔接大岭山教育路商圈的商业旺势。

金地格林上院西侧的空地

另外，据不完全可靠消息，金地格林上院西侧的空地已被东莞本土某知名房地产公司圈定，目前已进入前期规划设计的阶段，该地块开发的楼盘将与此聚集形成“扎堆效应”。

【松山湖片区三深一莞楼盘中入住率和成熟度最高的楼盘】

松山湖片区已成为东莞地产巨头争霸的主场之一。

万科松山湖1号于2006年打响松山湖片区头炮之后，后续地块继续拿下，开发了万科虹溪诺雅，2010年又将开发松山湖北部工业园的合作项目；作为本土龙头房企光大集团则凭借其超级大盘锦绣山河，成为该片区最大住宅供应商；松山湖沁园路地块则由深圳老牌国企长城地产以2.3亿巨资竞得，长城世家第一期项目目前已卖完，第二期正全面开工；金地集团以2.13亿元将紧靠松山湖科技产业园的大岭山金桔村地块收入囊中，开发的即是金地格林上院。

目前片区在售的四个楼盘中，三个属于深系地产公司开发的项目，锦绣山河独为本土企业。在上述金地、光大、万科、长城等楼盘的建设推进中，金地格林上院不是最早开发开盘的项目，但根据房掌柜的数据统计，金地格林上院却是目前入住率最高的楼盘，其中与置业需求有很大关联，其余三个楼盘截至目前鲜有业主和生活配套身影。

随着金地格林上院前期业主的非毛坯入住，定位于商业配套的芭莎大道也在逐步成长完善中，目前已有中国建设银行、美宜佳、天福、嘉洲家具、达美装饰、美旺装饰等等商家进驻，成为松山湖片区成熟度最高的楼盘。

【金地携格林小城、梅陇镇之社区商业成功经验的演绎】

金地作为“万保招金”四大地产上市公司中的一员，秉承“科学筑家”的开发理念，是最早进军东莞的深系开发商，2004年凭借南城与东城交汇处的金地格林小城成功撬开东莞市场，正式拉开了深系开发商全面布局东莞市场的序幕。

东莞金地除了目前在售的金地格林上院之外，还有塘厦的金地博登湖，以及明年下半年可能入市的万江项目、黄江项目，在东莞形成了“两江一城一山一塘”的开发布局。

金地格林小城是金地在东莞开发的第一个项目，目前的社区商业已趋于完善和成熟，是东莞社区商业成功开发的典范之一；位于深圳关外龙华的金地梅陇镇，当初开发时的周边地块环境类似于目前的金地格林上院，依托于龙华片区的成长成熟，目前已不仅是金地梅陇镇自身的消费中心，还成为了楼盘所在片区的商业消费中心。

比照金地的社区商业开发模式和经验沉淀，其中良好的社区商业业态规划、科学的商铺格局划分以及后续正确的商业经营管理思路，是其社区商业开发成功的三大因素。金地格林上院自然也将携其格林小城、梅陇镇之社区商业成功经验，全力演绎芭莎大道的商业经营。

■实地看盘

【交通条件】

金地格林上院.芭莎大道东接石大路松山湖西部研发区，南靠大岭山中心商圈，与镇政府、文化广场、帝京酒店仅三分钟车程，距莞深、龙大高速仅5公里，同时对接松山湖西部研发区的新城大道、兴园路、大学路、沁园路、玉兰路等城市主干道，大多直通芭莎大道，常虎高速和规划中的R1、R3轻轨松山湖大学站，均与芭莎大道相距不远，交通便利，最大限度降低了时间成本。

【行车指引】

城区——莞长路，在广发路帝京酒店路口左转，经振华路口直行，南一路口左转直行；松山湖大道转石大路向南行驶8分钟。

长安——莞长路，右转石大路，向北行驶5分钟。

寮步——沿石大路南行。

大朗——松山湖大道转石大路向南行驶8分钟；

深圳——龙大与常虎高速大岭山出口下，沿莞长路往大岭山或城区方向行驶，右转石大路北行5分钟；莞深高速石大路出口下，沿石大路往大岭山方向行驶8分钟。

■购买参考

【芭莎大道社区商铺黄金比例保证成长空间】

按照商业发展规律而言，一个社区商业的发展成熟期需要3-5年时间。专业商业地产科学研究表明，社区商业配套建筑面积占整个社区的比例不应该超过10％，通常情况下在5％左右较为合理，既不容易因商业配比过大，社区需求相对不足而导致经营问题，也不容易因商业规模过小而导致人气不足的现象。

某些开发商为追求利润盲目扩大社区商业规模，规划的商业面积甚至超过总面积的20%以上，体量大大超过了区域内的消费能力和消费数量，导致竞争激烈，投资者、经营者利润减少，影响整个社区商业的良性发展。

一般来说，规模在10万平方米以上的社区经营性较强。中档偏上、居住人口密集的项目社区商铺投资价值较高，这些项目的居住人群消费能力多元化，具有一定购买力，经营者的业态和业种选择性强。随着社区入住率的提高和居民购买力的增强，投资回报或租金也稳步上扬，未来周边房地产楼盘的开发规划，也将推动社区商铺价值的上涨。

芭莎大道

建筑面积21.7万平方米的金地格林上院，合计2008户，分三期开发，是金地继格林小城之后为东莞城市中坚阶层打造的又一高尚社区。依此黄金比例，金地格林上院量身打造了芭莎大道商街，社区商铺总面积将近1万平方米，占总建筑面积的比例约4.6%，也将分三期逐次推出，目前正在热销的是芭莎大道二期。

芭莎大道依托金地格林上院2008户城市主流家庭及周边区域内社区的高消费力人群，辐射整个大岭山的4万常住人口，以及松山湖西部研发新城11万科研人员和2.3万高校师生等高素质人群，将有力的支撑芭莎大道未来的快速发展，为商铺创造巨大的利益动力。

【具备社区商业与区域商业消费中心双重属性的商铺】

在商业发达城市如北京、深圳等，社区消费大约占整个城市社会消费品零售总额的1/3，这个数据还在增长，根据东莞经贸局的数据，东莞的社区消费比例还不到1/5数据。按发达国家经验，社区商业是在人均GDP超过3000美元之后产生的新型消费需求，它占消费零售总额比例一般在40％左右，由此可见，东莞社区商业还有相当的成长空间。

社区商业的开发模式主要有两种，一种是以服务本社区为主体的小规模纯街铺商业开发模式，一种是以周边社区组团为服务半径的社区商业中心开发模式。根据金地格林上院.芭莎大道周边的实际情况，附近均无生活消费中心，该社区商业既属于前者，也有后者的特性。

金地格林上院.芭莎大道的规划图

由于社区商业立足于居民日常消费，拥有客源稳定、生意易旺等特点，成为众多投资者的新宠，而且社区商业随着社区开发的不断成熟，商铺投资有着一定的增值空间，因而受到投资市场的追捧——社区及社区组团不断涌现，社区居民消费力强劲，各类社区品牌商家纷纷抢驻社区商业，使得社区商业前景十分广阔。

社区商业，地产投资中的“成长股”。社区商业就像股市中的成长股一样具有投资少、升值空间大以及回报率高的特点。社区商铺进可攻，退可守，“比一比，算一算，投资底商更划算”，社区商铺投资已经成为继公寓和写字楼之后个人房产投资的新宠。

【芭莎大道优生优育的先天潜质有哪些】

◆一层商铺可抵两层用，使用率高

芭莎大道商铺突破传统格局理念，拥有6米层高，一层可隔两层用，大大增加了空间的利用度，轻松获得双倍空间价值，同时平均14米进深、3-8米的开间，通用性很高，合宜尺度提纯收益含金量。

◆七十年产权，高性价比

芭莎大道面积30-100㎡的临街商铺，面积适度合理控制总价，有利于提升单位面积的产出效益，同时都拥有70年独立产权，相比一般商铺50年的产权多出20年的产权，性价比高，带来真正长期收益，投资松山湖未来蓬勃向上的区域经济，赚够70年超值利润，是值得首推的商铺投资品种。

芭莎大道商铺同时配有独立烟道，专属美食文化建构布局，集餐饮美食、休闲娱乐等于一体，适应社区及周边庞大的餐饮需求；铺前超宽30米的商业街休闲带，可满足客户随时轻松停车之便。

【芭莎大道科学的商业业态规划】

社区商铺的经营对象主要是住宅社区的居民，主要满足社区居民的生活用品和生活服务需要，其主要商业形态表现为：便利店、中小型超市、药店、图书音像店、餐厅、健身房、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰公司、幼儿园以及少量服装店等。

小区里的中小型超市

据了解，芭莎大道的商业业态聚合健全、地理位置优越、沿街开放度高，集时尚、生活、美食等多重业态为一体，力图组建多层次的都市生活消费区，具体规划如下——

◆旺角：石大路与建设路交汇处，直接松山湖，集南北美食之大成。

◆新蒲点：正对大岭山体育公园，为茶艺馆、酒吧、西餐厅休闲街区以及社区服务配套。

◆食馆区：临石大路，为特色美食商家和大型餐饮连锁店等，打造美食餐饮消费中心。

◆潮人坊：临南二路，时尚饰品、潮流服装和年轻化休闲饮吧、酒吧街区。

◆生活馆：临建设路，是时尚家居用品、家装建材等生活便利服务街区

要做好社区商业，首先需要开发商的良好商业规划，为不同的社区商业业态留下一个正确经营的位置，为入住商户营造一定的商业价值。

金地从深圳走向全国，多年的社区商业开发无疑是可贵的经验保障。东莞是距离金地总部最近的战略城市布点，因此金地在深圳开发社区商业的成功经验，可最快捷地得以复制和传承，金地格林小城的社区商业就是成功的先行者，金地品牌成为商业经营发展的重要保证，为商家的选择创造信心。

【金地高水平、系统化的商业物业管理】

很多社区商业商铺分割销售后，基本上由业主各自进行招商，对业态没有统一定位。业主基本不管经营哪种业态，谁出的租金高就租给谁，于是地产中介、医药、美容美发行业拼租金，蜂拥而上。这样就导致社区商业整体业态分布不合理，某些业态竞争过于激烈，而有些社区必要的业态则形成空白，并给社区居民生活带来不便。

地产中介也纷纷扎堆芭莎大道

金地物业则秉着“统一管理，分散经营”的管理理念，对芭莎大道进行高水平、系统化的商业物业管理，在商铺入驻品牌、租约签订、管理人员配备等方面严格把关，对于那些杂牌店，即使租金再高也不宜引进，而对于那些社区居民特别需求但承租能力较低的业态，开发者应通过适当降低售价、给予租金补贴等方式引进，以保证社区商业服务功能的完整性，做到服务高效、维护及时、安保有力，充分保障业主、商户、社区居民等多方共赢。

【芭莎大道商铺售价是否在安全区域】

大中型社区的形成需要一段时间，因此商铺前期销售价格往往较低，但随着社区发展的日益成熟，商铺的价值也日益提升，因此造就了商铺的良好成长性。

商铺的价格有一个大致的参考数据类比，即与同位置的住宅价格相比，商铺与住宅价格的比率在3：1之内，就具备较大的升值空间，如果过高，则风险过大。

目前金地格林上院的住宅均价将近5000元/平方米，也即芭莎大道商铺的售价在1.5万元/平方米之内，属于安全投资的价格范围。

【社区商铺投资案例分享】

2003年5月，刘先生听朋友说怡丰都市广场推出了社区商铺，凭他多年的经商触觉，认为该商铺会带动周边商圈的发展，加之该楼盘的商铺产权长达70年，便以9000元／平方米的价格投资了两套共150平方米的相邻街铺。

怡丰都市广场陆续入伙后，刘先生对承租商户进行了认真选择，最后两个商铺一起租给了某品牌药店，当时租金水平为35元／平方米。之后该楼盘以及周边的楼盘全面入伙，人气渐旺，他投资的商铺目前租金随之飙升至90元／平方米。刘先生透露，目前该楼盘的商铺的租金普遍都涨到了80-100元／平方米，市场的转让价已达18000-30000元／平方米，净升幅高达200%以上。通过对刘先生的成功投资案例了解，我们可以得出以下启示：

市政规划最能说明城市未来的发展趋势，通过市政规划可以推断出该区域未来的发展潜力。市政规划包括商圈、住宅区的设立，交通道路的改善，旧城改造和市政动迁等。商铺对环境的依赖不言而喻，投资者必须对该商铺的未来环境有一个深入的了解。

当松山湖科技产业园区西部研发区规划出台时，敏锐的投资者将可察觉出松山湖未来房地产的发展趋势，随着城市化进程、产业升级、交通利好等相关政策出台，先下手的投资者就可以坐享其利了。

【中建国际（深圳）操刀设计】

中建国际（深圳）设计顾问有限公司，隶属于建设部中国建筑工程总公司组建的中建国际建设公司，拥有国家甲级建设工程设计资质，多次荣获国内外建筑规划设计奖项，代表作品有：2008年北京奥运会国家游泳中心、中国国际高新科技成果交易会展览中心（深圳）、阿尔及利亚外交部大楼等。

【施工企业为九次鲁班金像奖得主中建三局】

中建三局是中央直属大型建筑安装施工企业,具有房屋建筑工程总承包施工特级主项资质等级。公司承建了以深圳国贸中心、深圳高价地大厦、上海太平洋大饭店、广州内环路、广州体育馆等国家和地方重点工程或标志性工程，创造了二十世纪的“深圳速度”和广州市“内环建设速度”，公司九次获得全国建筑业最高荣誉——鲁班金像奖，三次获得国家优质工程奖。