看楼人数增 成交未见涨

看楼的人虽多了不少，不过成交量并未看涨。 记者卢政 摄 

新政出台后，看楼的人多了不少。 记者卢政 摄

前天，央行宣布再次下调金融机构人民币存贷款基准利率，人们盼望已久的银行细则出台，东莞楼市似乎又看到了新的希望，新政实施后一周多，东莞市场情况如何？连日来，记者踩盘时发现，东莞楼市看楼的人数多了不少，但是成交量仍然不高，部分楼盘看楼人数上涨20%，成交量仍然处于个位数，消费者观望情绪仍浓，而不少开发商也表示，要静待细则出台，再做进一步的动作。

现场：

看楼人数增加两成

上周末，是新政出台后的首个周末，东莞楼市迎来了一次看楼高峰。不少在周末开盘的楼盘迎来了许久未见的客流量，许多楼盘也推出了多种营销手段吸引看楼人。

10月26日，塞纳城市嘉园开盘，当天推出的38套特惠单位起售价为3980元/平方米，封顶价为4680元/平方米，前来看房的人不少。10月25日，中信森林湖山水大门正式开启，由该公司出资的东莞市政迎宾公园也同时正式对外开放，也吸引了不少看楼人。10月26日开盘的上东国际当天认购280套，不过没有一宗签订购房合同。在东莞星彦地产监测报告中显示，前来上东国际看房的人当中，年龄在30~45岁，一般为在东莞东城、万江、莞城上班的本地客户。

尽管看楼人数上涨，但消费者的观望情绪仍浓。富通地产理想0769营销部副经理梅华锋也表示，新政出台后的首个周末看房人数增加了20%，仅理想0769就增加了100多位，但观望气息很浓，交易仅为个位数。

开发商：

按兵不动静待细则出台

新政出台一周后，东莞开发商仍然按兵不动，不少开发商向记者表示，仍然在观望当中，静待细则出台。

田禾地产相关人士向记者表示，公司暂时未收到任何变动的通知，仍然在观望当中，等候新政细则出台。佳兆业地产相关工作人员也告诉记者，目前还没有收到针对新政而进行的任何通知。许多地产公司向记者表示，目前公司仍然处于观望状态，等待新政细则出台后才有进一步的措施。

东莞中原地产市场研究部分析认为，发展商受年末资金回笼问题和上市的地产公司的业绩压力问题，都会令发展商积极利用此节点稳定价格，甚至降价增加成交量、抢占市场份额。光大地产项目经理田桂荣则表示，新政对于开发商而言是政策利好，绝对是一次出货良机，但价格下探幅度有限，对于购房者来说，小区的物业管理、社区文化上不去，只有贬值的前景，因此开发商做好楼盘品质和后期管理才能真正吸引购房者。

预期：

未来俩月或会迎来小高潮

东莞中原地产市场研究部认为，东莞楼市经历一年时间的快速深幅调整后，房价基本回调到位。而新政对于提升信心、稳定预期、防止大跌无疑是有作用，而交易成本的下降以及降低首付和利率相当于降低了入市的门槛，会释放一定的自住购买力，估计未来两个月楼市会迎来一个久违的小高潮，不过由于政策从11月1日实施，所以10月下旬楼市成交会出现政策性萎缩，也会有小部分业主或发展商因此而提高价格，但市场预期也不能过于乐观。

此外，受政策面影响，预计部分置业者会担心错过入市时机，缩短决策时间、结束观望出手入市，预计新政后短期内东莞楼市成交量和价格有小幅反弹，但由于政策是实质性的刺激力度有限，而经济基本面和预期并没有发生好转，整体房地产市场仍然处于下行趋势中，因此随后市场出现冲高回落的机会比较大。

细则

猜想

新政细则目前仍未出台，开发商、市民都在观望。日前记者专访了部分业内人士，就连日来出台的一些政策，综合分析了东莞可能出现的情况。

贷款利率：东莞或会将下限扩大为0.8倍

根据：前天，央行宣布再次下调金融机构人民币存贷款基准利率，从今年10月30日起，一年期存款基准利率由现行的3.87%下调至3.60%，下调0.27个百分点；一年期贷款基准利率由现行的6.93%下调至6.66%，下调0.27个百分点。

分析：东莞中原市场研究部认为，这次人民银行决定将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，如果实行“0.7倍”，五年期的贷款利率为5.229%，略微高出存款基准利率，对于以盈利为本的银行作出这样的决定可能性不大。

富通地产梅华锋认为，东莞的银行作风一直比较保守，估计东莞的银行方面很难实行“0.7倍”，保守估计东莞的银行方面将会实行“0.8倍”。而如果以0.8倍房贷利率计算，在东莞购买90平方米均价为5000元/平方米的普通住宅可节省利息约3.04万元，约占购房总付出的4.27%。

降税：东莞政府降低税费可能性不大

根据：东莞房地产税收仅占财政总收入约6%，房地产税收对财政收入的拉动作用比其他城市小。此外，房地产投资对GDP贡献低，东莞统计局的数据显示，今年前三季度房地产开发投资175.09亿元，占GDP比重为6.4%。

分析：东莞中原地产市场研究部认为，房地产业在东莞目前来说并不是支柱产业，因此政府对房地产行业的态度一直以来都是不冷不热的，这也就决定了在落实中央新政上，预期东莞政府出台更大力度的降低税费政策可能性不大。

二手房：首付比例仍维持三四成的水平

根据：市场上对政策中提到的“改善型普通住宅”的认识分歧较大，此外，自住与非自住的界分也不明朗，有待政策细则进一步说明。

分析：东莞中原地产市场研究部分析认为，东莞金融机构在个人房贷的首付比例和利率优惠上预期调整空间不大，购买二手房首付比例预期还将维持之前的30%~40%的水平。