房掌柜

与南城、万江区相邻，对于道滘而言既是一种压力，同时也是一种动力与机遇。
　　纵观整个东莞市区的房价，道滘房价一直是价格洼地，由于之前道滘交通环境的障碍，致使道滘的房价一直不温不火。
　　2009年，道滘投资38亿重启产业经济，打造“一岸三园”等大项目；2010年5月，道滘镇商业网点规划初稿制定完成，未来道滘将发挥区位、产业基础的优势，通过旅游与美食把道滘建设成为集文化、娱乐、休闲、购物、饮食于一体的新兴商贸强镇，最终与东莞市区融为一体，道滘因此有了腾飞的支点，开始迎来难得的二次启航机遇。
　　大修路网，广深高速、沿江高速、西部干线、港口大道、东莞大道延长线，以及莞惠城际轻轨、东莞R1线站点确定途经道滘，到如今道滘54平方公里的土地已位于东莞市区与沿海产业带的中间，这些路网的逐步完善，让道滘与南城、万江紧密相连，但如何成功突围成了一个难题。
　　随着道滘政府打造“宜居道滘”的城市定位，以及佛山钜隆地产的强势进驻，道滘的房地产业开始迎来新一轮的发展机遇。目前道滘已聚集了沿海地产、新世纪地产、富通地产、鼎峰地产、五福里、钜隆地产、富盈地产、水岸丽城等品牌开发商，道滘房地产正蓄势待航。
　　本期沙龙将围绕上述主题，为置业者展开热烈讨论，通过对道滘更深入和全面的了解，明辩道滘未来房地产市场的走向。

沙龙议题

1、南城、万江、厚街强邻环绕，道滘似乎被边缘化了，交通、区位都貌似不错的道滘，如何抓住当前的发展机遇突围？
　　2、道滘的房价洼地是怎样形成的？你认为道滘房地产业落后于其它镇的原因何在？相对南城、万江而言，道滘的房地产有何优势？
　　3、在缺少选择的情况下，不少道滘居民选择镇中心的小产权房，道滘商品房市场的发展空间何在？如何看待道滘的楼市发展前景？
　　4、东莞房地产市场，主城区的概念将进一步扩大，向南通过东莞大道延长线辐射道滘；向北石龙将加速融入主城区；向东，寮步也将成为主城区密不可分的一部分。道滘又该如何启航融入大城区？

出席人员

1、工商银行
　　• 中国工商银行东莞分行房地产业务部总经理助理 郭毅
　　• 中国工商银行东莞道滘支行行长 黄冬青
　　• 中国工商银行道滘支行副行长 陈学强
　　2、房企代表
　　• 五福里营销副总 胡晓明
　　• 五福里销售总监 麦焕连
　　• 水岸丽城策划经理 肖时善
　　• 富盈地产营销经理 林建华
　　• 新世纪地产总经理助理 陈彤彪
　　• 沿海地产高级策划经理 李明
　　• 鼎峰地产前期策划主管 黄超
　　3、代理公司代表
　　• 东莞合富辉煌市场研究部经理 李兴旺
　　4、正杰传媒
　　• 正杰传媒副总经理 袁冬平

协办单位

• 南方都市报记者 刘烨
　　• 道滘广电站广告部主任 刘凤柳
　　• 道滘广电站记者 叶瑞力
　　• 道滘广电站记者 叶月琼

主持人罗剑龙

中国工商银行东莞分行房地产业务部总经理助理郭毅

主持人罗剑龙

郭总非常的谦虚，郭总说了房贷的问题。房贷明年是否会萎缩，今年郭总向大家表达了，不用担心房贷的问题。
　　据我所知，五福里今天开放销售中心，本周末正式接受认筹登记，对于道滘而言，胡总一定有独特的看法，下面请胡总谈谈五福里和道滘。

五福里营销副总胡晓明

五福里营销副总胡晓明

道滘镇中心的平移，以前道滘镇政府是在老的镇区，现在是向北、向东平移，新建的道滘镇政府没有多久，而且有几个开发商已经关注到道滘，道滘的半途是上面大，下面收窄，还有两条水道形成道滘的网络，交通基本上集中在道滘镇的北部，跟周边镇的关系也结合在这里。我们预计道滘将出现一次道滘镇居住模式的升级，因为镇政府向北偏移了，因此造成了市场的需求。
　　还有一些参考数据，不一定准确。道滘的常住人口大概是5万人，流动人口是8万人，现在珠江三角洲很多城市出现了特殊的人群“浮萍族”，一般都是外省通过城市化进入城中，道滘聚集了大概8万人。前一段时间因为小产权房的开发，大部分的消费人群以“浮萍族”为主。
　　我们现在开发的是有产权的大物业，希望道滘本地人和有消费能力的人群来支撑，道滘的存款余额大概是十几个亿，实际人口是5万人，加上外地工作的道滘人的存款大概是40亿元左右。人民币升值后，资金存在银行是无法实现保值增值的，因此对于居民而言储蓄是无法实现保值增值的，大概有30%的资金是可以启动的，就是说大概有12亿元的消费额度，如果没有其他的保值增值的产品的话，我认为房地产是无法限制住的，因此40亿元中还会有12亿元可以启动，大概是24亿元左右，一个是资金总额，另外一个就是市场空间，因为城市的中心平移了，固定4万人加上8万的常住人口，也就是十多万人，将近2万户，这是非常巨大的市场，也就是价值空间和需求总监的空间。
　　房地产的价格可以简单的计算一下，部分开发商已经在道滘进行土地的评估，目前东莞楼面地价已经拍卖到1500元/平方米左右，目前道滘的成本是多少，差不多达到4700元左右。
　　东莞黄金周后11个中心镇的均价是7130元/平方米，道滘即使达到5000元/平方米，也是严重的跟市场平均价格倒挂，因此道滘是属于那个片区，它是东莞核心区的故里，虎门、厚街、莞城三角地带的庭院。生态环境、城市基础设施和交通条件都是优越的，而且是通广州、穗莞深城际轻轨将会开通，因此大家可以想像，空间、价格落差，市场的需求总量，城市的变更等等都是道滘的利好。
　　国家在进行宏观调控，很多的资本都流向二、三线城市，会将坑洼处填平，东莞也是这样的。道滘对于房地产开发商而言是有洼地的，对于投资房地产物业的消费者而言是洼地，希望在三角区内改善生活，希望改善生活环境的人而言同样是洼地，我公司先下手为强，但是也觉得责任很。众多的开发商都是相继而来，五福里的定价也是划一条线，决定了道滘的起跑线，今天是来学习的，因为有众多的专家和领导，非常感谢房掌柜提供这样的机会，让我们来学习，听听大家的意见，在座还有很多的前辈，已经在道滘盘踞多年，甚至将道滘作为老“根据地”，我就说这些，谢谢大家。

主持人罗剑龙

胡总对道滘的整体看法是非常深刻，从道滘的历史文化说到道滘的厚积薄发。五福里的开发将成为各位开发的起点，将会为各位提供更好的基础。

主持人冯观樱

水岸丽城的曾总也来到了现场，请你们介绍道滘房地产的项目，还有对道滘今后发展整体的看法。

水岸丽城曾总

今天过来主要是跟大家进行交流，我是刚来，对项目的情况不是很了解，下面请销售部的肖总介绍。

水岸丽城策划经理肖时善

主持人冯观樱

感谢肖总的发言，那么我们请五福里营销总监麦焕连来 谈谈她的观点。

五福里销售总监麦焕连

主持人罗剑龙

麦总从四个方面对道滘进行了全方位的介绍，我相信道滘一定会成为宜居居住幸福的地方，下面请陈总介绍道滘的情况。

新世纪地产总经理助理陈彤彪

主持人冯观樱

沿海地产开发的项目是道滘第一个项目，而且在2004年就进入了，沿海地产对道滘一定有深刻的了解，现在就有请沿海地产的李总谈谈道滘房地产。

沿海地产高级策划经理李明

主持人罗剑龙

谢谢李总的精彩发言，、南城、万江、厚街强邻环绕，道滘似乎被边缘化了，交通、区位都貌似不错的道滘，如何抓住当前的发展机遇突围？下面有请富盈地产的林总谈谈自己的看法。

富盈地产营销经理林建华

非常感谢张总提供互相交流的平台，我公司虽然有项目在道滘开始启动了，但是我个人参与的并不多，道滘房地产的发展我认为是水到渠成的过程。
　　道滘目前有三个方面的优势。
　　第一，地缘方面的优势，道滘处在万江、南城、厚街腹地的位置。随着市区房地产的发展，道滘作为大城区的定位，位置是非常明显和突出的。
　　第二，交通方面，轻轨、东莞大道延长线、港口大道、西部干线等等路网可以使道滘快速的融入大城区的作用是显而易见的，因此道滘的地理位置是明显的。
　　道滘在资源方面的优势是不可忽视的，大家很清楚道滘是水乡，江景资源方面甚至比其他水乡都要有更大的优势。
　　第三，文化资源，例如旅游资源，岭南水乡文化，水域文化。道滘也是中国民间艺术之乡，文化资源方面道滘是非常丰富的。
　　第四，价格优势，相对于周边的市区和镇区而言，道滘的价格是处于明显的洼地，整个房地产市场健康的发展起来后，道滘对于开发商和购房者而言都是很好的选择。
　　针对以上的优势，道滘接下来的发展前景会更好。几年前我去过道滘，当时在镇区基本上看不到楼盘，新世纪、沿海地产、水岸丽城、五福里都接下来进入，还有顶峰、富盈地产都会进入道滘，发展潜力是巨大的，一定会将市场做大做强的。
　　开发道滘市场的过程中，有几个方面值得探讨，产品设计上，每个开发商都可以做得很好。
　　景观资源价值最大化方面，还要注重自然生态的保护，在做一些项目的时候需要考虑，包括富盈地产的水岸华庭希望在水岸的基础上保留原有的资源。
　　区域定位，道滘开发项目的时候，基本上不定位于道滘的项目，而是大城区的项目，从镇区的定位提升到城区的概念上。
　　文化因素，道滘是民间艺术的文化之乡，应该予以导入。
　　今天来了众多的同行，今天大家坐在一起探讨，希望今后大家多一些沟通和交流。

主持人冯观樱

谢谢林总的发言，道滘的发展潜力是巨大的，我们对鼎峰地产地产的项目了解的不是很多，接下来请鼎峰地产的黄主管介绍项目。

鼎峰地产前期策划主管黄超

鼎峰地产在寮步和道滘都有投资，两个项目都是东莞主城区的后花园，两个镇区相比各有各的优势，这里浅析投资道滘的考虑。
　　大的趋势来看，刚才五福里开发商的胡总和麦总都提到了东莞是呈个字型的结构，五福里处在中心位置，无论是个字型还是穗深港长廊中部枢纽位置，道滘在珠三角而言还是扮演非常重要的角色，可以从以下几个方面探讨，首先就是交通，先不要说今后的交通规划如何，先看目前已有的交通，对外有广深高速，沿海高速、港口大道、东莞大道延长线、城际轻轨、环城路、西部快速，东莞的32个镇区，据我所知没有那个镇区可以匹配道滘如此完善的交通设施，如此多的交通设施集中在一起，让我想到了两个字就是“门户”，作为东莞西部的交通枢纽，道滘未来的经济发展是可想而知的。
　　道滘的产业布局，主要是以轻工业为主，而且不是很强的产业，另一方面健康产业、农业产业、旅游产业、食品产业有很好的前景和潜力。无论是城市建设还是地产开发，都离不开健康、绿色、环保两个字。
　　道滘的后劲和发展强，道滘处于经济强镇周边，周边有厚街、沙田、莞城、南城，因此为道滘提供了很强的发展后劲。
　　江景资源
　　东莞很多项目的核心卖点是山景，例如黄歧山、水恋山等等都是以水景作为卖点，在未来的二、三年内，作为水景核心的资源，道滘将会给整个东莞地产提供更多的水景资源，也将会使山景资源向水景资源逐步的过渡。
　　正如各位前辈所说的，我们要将蛋糕做强做大，新世纪、沿海地产在三至五年内都是孤军奋战的，我相信在未来的二至三年内，众多的开发商加入，你们就不会再孤单了，大家齐头并进，共同发展。
　　房地产开发不是政府或者是几家开发商就可以做起来的，用通俗的话来说，政府和开发商强强联手，共同合作，为政府多创政绩，为开发商多谋利益，为老百姓多谋福利，谢谢大家。

主持人冯观樱

非常感谢黄超的发言，目前道滘聚集了众多的开发商，银行对道滘的开发商是怎样支持的，开发商又应该如何跟开发商进行配合，下面有请东莞工商银行的陈行长发言。

中国工商银行道滘支行副行长陈学强

主持人冯观樱

下面有请合富辉煌的李总谈谈道滘房地产业是如何发展起来的，落后于其他镇区的原因是什么，相对于南城、万江，道滘存在怎样的优势。

东莞合富辉煌市场研究部经理李兴旺

主持人罗剑龙

感谢李总的精彩发言，对于资深的前辈，刘主任对道滘是非常了解的，您是如何看待道滘价格洼地的。

道滘广电站广告部主任刘凤柳

主持人冯观樱

感谢刘主任的精彩发言，下面有请五福里的营销副总胡总谈谈道滘楼市发展的前景，目前小产权房比较多，道滘今后的楼市应该如何应对。

五福里营销副总胡晓明

我们是一路走一路学习，也不能说把握的很准，现在小产权房是属于政策边缘的问题，最大的问题还是价格的问题。如果能买得起产权房的话，谁都愿意拥有物业产权，而且是受法律保障，而且还是可以继承的，道滘前几年发展的小产权房和宅基地还是需要时间消化的。城市不断的发展，城市不断的变迁，以前买了一块地，就可以开发了。里面住几个人，养几条狗，这轴情况正在不断的改变，城市的商业设施不断的完善，正在向北片区发展，还是住在自己的老屋内还是离开道滘，据我们了解，有的人到万江、南城居住，距离可能不是问题，但是价格是不得不考虑的问题，目前南城的房价已经是在六、七字头上徘徊，人总是恋土的，在这片土地上生长很多年，白天开车到其他的区域工作，晚上又回到这片土地，这是人难以割舍的。
　　我记得有一次跟朋友聊天，2001年在东泰做项目，当时的东城区只有一条笔直的大道，第一批先知先觉的人进驻的时候，现在都保值升值了。东莞向东很多年了，是否还要向西走，看一看。城市发生了变化，生活更加的精致了，我们发现在西边丢下了一颗珍珠，城市的配套和面貌在悄无声息的发生变化，先知先觉的人是知道如何进行选择的，因此道滘的空间是很大的。
　　价格有巨大的空间
　　目前的通货膨胀是属于外部输入型的，40万亿元不离开中国，房地产、CPI、PPI都无法下降，整个的物价会处于高位振荡。松山湖主要的消费群是以深圳为主，达到了30%，价格已经非常高了，东莞人如何拥有房屋，如何选择购买，因此价格溢出和倒挂不用说了，东莞人和道滘人是可以感受到的，不一定要购买五福里，但是身边的变化应该感受到。如果有需要改善居住或者是想投资者都可以考虑道滘。
　　我曾经在国外跑了一段时间，感触最大的就是日本。日本的活动和节庆日是连续不断的，商业文化是隐藏在下面的，可以作为道滘产业的起点，而且是可以作大的。
　　我研究道滘城市发展的资料，当时有这样的信息。十一五规划出台后，拿到市里批的时候，刘书记说园区搞的不错，千万不要搞成圈地项目，媒体上进行了报道，这说明了怎样的问题。前几年靠城市运营，大搞科技园区的故事今后不会再发生了。
　　道滘未来的产业发展方向会有新的出发点，文化产业、民俗产业、旅游产业是道滘土地上长出来的内容，用怎样的模式发展起来，辐射到地产旅游、景观行业，可以想像的行业太多了。
　　道滘人也好，还是不在道滘的东莞人也好，都应该将目光集中过来，就象歌中说的，对面的女孩看过来，我就说这些，谢谢大家。

房掌柜总经理张毅

今天本来是邀请佛山钜隆地产总经理李永昊，但是有会要开，他向各位问好，前不久佛山拿下了一块土地，李总本来是想跟大家聚一下的，实在来不了，因此让我代问好。
　　大家说了很多感谢我的话，实际上我是感谢在座的各位，大家可以赏脸坐在一起，也是给房掌柜面子，我要感谢大家。
　　刚才各位说了很多，大家喝一点茶，吃一点水果，随意的聊一聊，我们请曾总谈一谈他的一些看法。

水岸丽城曾总

我们的项目刚过来，对东莞和道滘的情况不是很熟悉的，大家进入道滘既有竞争，又需要整合资源。例如目前电都不够用，开发商如何启动项目，就要跟政府进行协调，这就是资源的问题。

正杰传媒副总经理袁冬平

房掌柜总经理张毅

首先，我们可以望文生义地看下“道滘”这两个字，不妨拆开来看，“道”可以理解为前面几位嘉宾讲的现在道滘的优势“道路”和交通规划，而且优势是前所未有的，经过道滘的有轻轨、高速、城市快速路、国道、省道等等，说起来都有几纵几横，优势的“道路”到了之后，可以算是道滘的发展机会到了；再就是“滘”字，我们不妨理解为，“滘”与“洼”是相通的，“滘”有三点水的偏旁，“洼”也是，可以等同于“水往低处流”，而且是很有东莞水乡镇区命名特色的，旁边的万江、洪梅、麻涌都有三点水的偏旁，体现了水乡的特点，也因为这样，道滘可以算是洼地，是资金的洼地，是东莞房价的洼地。
    刚才大家提到的东莞健康产业园、大麦客、中大附属学校，包括外来的佛山钜隆地产等等，都是资金流进了“洼地”道滘，甚至是前几天道滘刚刚出了一个上市公司“搜于特”，上市当天市值60多个亿，在东莞仅次于生益科技和东莞控股，也算是资金流进了道滘，在此之前，我们几乎不敢想象道滘有公司在深圳中小板上市，这说明了资金流向的问题，道滘正从水乡洼地变成资金流的洼地。
    有句话是“世界是平的”，道滘这个“洼地”迟早也会被填平，资金的洼地，房价也是洼地，所以这里我们提出一个问题，东莞城区也就是环城路范围内，单价6000元以下的房子逐渐绝迹的时候，置业方向往哪里去？
    我们知道，第四季度东莞楼价因为供应结构的问题，一直是高位运行，10月份到现在，月度成交均价在七、八千元左右，当然其中主要是因为豪宅产品拉升，但即使是排除这些因素，单价六千元以下的楼盘也是越来越少的，包括目前万江的阳光海岸均价也接近六千元了，因此道滘自然会成为价值低估情况下的资金流向地。
    套用广州城市发展的一句话，“东进西联南拓北优”，东莞城区目前的发展也是类似的，而且目前就剩“西联”是欠缺热度的，大家知道“东进”有寮步的“中央生态休闲区”，“北优”有石龙强镇和率先动工的R2轻轨，起点就在石龙石碣；“南拓”就更不用说了，南城是目前东莞楼市的主场，而且在往厚街不断的融合，很强势。
    那么接下来就应该轮到“西联”了，“西联”之前只走到万江环城路的边界，现在就应该是道滘和万江的融合，也即道滘和市区的融合。
    之前道滘的楼盘基本是城郊型的大盘，例如沿海丽水佳园和新世纪上河居等大盘，那么接下来在道滘镇中心喝头啖汤的楼盘机会不小，五福里可以算是道滘镇中心第一个有产权的商品房楼盘，我看了五福里的规划和户型产品，让人很意外，在道滘镇中心也有了如此好的规划设计和创新户型，在延展空间和性价比上是可圈可点的。
    常规而言，一个大盘刚开盘时，一定会给购房者预留升值空间，我们不妨把道滘整个房地产市场看作是一个大盘，我相信佛山钜隆地产之后开发的楼盘，价格一定不会低，起码1000多元的楼面地价已经摆在那里。
    今天在座的各位来捧场，我初步梳理了一下，目前道滘房地产的开发力量非常多元，有上市公司的沿海地产，有早期就是东莞四大家族的新世纪地产，有跨区域发展的富盈地产，有目前市场中坚力量的鼎峰地产，以及新晋黑马五福里和水岸丽城等，因此道滘的多元化开发力量，更容易将片区开发热度快速提升。
    对房掌柜的网友们，我建议如果要寻求高性价比的产品时，发现6000元/平方米以下的房子很难买的时候，大家不妨将道滘作为重要的考虑区域，可以过去看看新项目。
    前几天我去道滘的时候，我深有感触，没有走常规万江去道滘的“万道路”，改走的是新建的沿江路，虽然目前汽车总站靠江边这边，还没完全与新的市人民医院那边连接起来，但感觉已经非常好，因为一路道路宽阔，没有红绿灯，我跟同事开玩笑说，从总站开车到道滘是“一路江风吹回家”，一个红绿灯也没有，而且车也不多，周边环境和绿化非常好，开车的时候很享受。沿江路旁边还有贯穿珠三角的“绿道”，道滘段也已经建好了，不少人在那里骑自行车。
    因此道滘的变化是非常明显的，选择道滘的新盘也是不错的考虑，省钱买辆车，可以买房买车一举两得。

房掌柜

非常感谢各位嘉宾的到来，本期的沙龙到此结束，下一期再见。