2010是房地产行业再次不平静的一年，整个楼市在四月的调控之后，从旺销态势急转直下,进入新政后的观望期，五六七月成交低迷，八月楼市观望消减，积压需求加速释放，房价重拾态势，从而引发二次调控以及部分城市的限购令。
作为与深圳有紧密关联度的东莞楼市，在有近50家深圳房企进驻东莞的背景下，深圳限购令并未带给东莞房价向下调整，反而体现出阴晴不一、彼忧此欢的不同轨迹，显现出“深圳喷嚏，东莞感冒”的高关联迹象，加上东莞豪宅成交结构性拉升的因素，东莞楼市有史以来首度出现的“签约均价破万”的现象，在第四季度则时有发生。
新的2011年即将到来，房掌柜以不一样的角度和立场，邀约东莞知名地产业内人士，共同梳理和回顾不平凡的2010，同时研判2011年的房地产市场走势，展望2011莞深楼市关联互动的变化何在。
理清思路，明晰未来，欢迎关注房掌柜“2011房地产市场走势研判暨2011莞深楼市联动展望”沙龙。
1、在2010年4、9月两次调控的背景下，简单概括一下2010东莞或深圳房地产市场情况。
2、2011年房产税试点几成定局，行政调控手段的限购令何时终结？是否会导致房价的报复性反弹？未来还可能出台什么样的调控措施？2011年房价升降幅度如何？请各位嘉宾对2011房地产市场做一个预判。
3、据房掌柜不完全统计，抢滩进驻东莞的深圳开发商已接近50家，东莞俨然成了深圳房企的第二主场，如何看待这种现象？深圳限购令让东莞意外受益，2011莞深楼市的关联互动又将出现什么样的变化？
4、2010深圳扩关，似乎让二线关扩移到了莞深交界处，在莞深一体化趋势不可逆挡的背景下，两个城市的关联和交集越来越多，各位嘉宾对莞深一体化置业又有何建议？
沙龙的第一个主题是在2010年4、9月两次调控的背景下，请东莞金地总经理助理陈君斌先生简单概括一下2010东莞或深圳房地产市场情况。
下面有请正太联合总经理黄海涛为2010东莞房地产作回顾。
我们看了一个数据，整个占了全国7万多亿，销售比重是12万亿。房地产市场整个居民消费当中不适当，同时占整个国民经济的比例非常大。一个矛盾就是老百姓如果把钱都用来买房子，那么其他的衣食行等方面的消费就低，所以就要想到拉动内需，这是矛盾的。第二个方面，房地产增速放慢，因为占GDP比重比较大，在此情况下，一方面要稳定民心，第二方面要发展，中央在政策出台方面，是抱着一种矛盾心情的。我们发现一个定律，在房地产整体环境比较稳定的城市，做投资也罢，做居住也罢，不应该受外界政策性的波动而变化，这是我要对消费者和市场说的及，保持良性房地产的价格的比例话，对国民经济的发展是非常有利的。
温州、杭州这些城市房价都已经是五六万、六七万了，这些地区可能成为政策关注的一个重点。东莞区域，我认为还是稳健的，购房者还是要有信心去消费。
接下来有请瑞峰置业总经理陈强发表看法。
最近房地产的，像过街老鼠，人人都在喊打。我觉得今年少说话，多做事，还有一个是多待在自己的空间里头多琢磨一些事情，这是我对房地产的总结。确实来讲，原来市场上一直把目光聚集在房价上，我对房地产的总结三句话。第一个，房地产这样的增长很可怕，结构性的调整不可避免，在政策环境下，坦白讲，房地产有麻烦。这是对市场的大致概括。
回过头来看，还有三个观点。房地产长期看有前景，没问题，但短期看，有压力，应该讲有压力，要调整。从东莞来看，应该讲风险比较小，是这么一个概念。从局部市场来看是这样。为什么会有这样的观点？其实从长期看，为什么说房地产是比较好，过去我们看了很多大家都没关注到的，银行存款有20多万亿，总是要流出来，肯定是相当于有承接的东西，那么有哪个可以承接银行存款出来之后，房子肯定是一个很好的载体，这是一个概念。
我们回过头来看，目前现在通胀，是10%的增长速度，或者说7%的安全增长速度，第一7%可能对中国整体社会会带来很多问题，所以底线是7%的要求。还有43万亿的摆脱危机，进来的发钞，就是要人民币不升值，对内大量印钞，带来通胀，无疑会带来人们的投资行为，想投资会到哪里。现在黄金炒起来了，玉石也炒起来，字画都炒起来了，房子不涨就不正常了。房子上涨从短期看，应该还是具有很大的一个很正面的趋势，还会涨，这是一个过程。
从东莞看，过去我们在2000年，黄总和陈总都知道，深圳中心区的楼价是两倍距离，现在中心区的楼价达到3万多了，而东莞的中心区的楼价才八九千，说明在这一轮的经济房价上涨中间，东莞房价走的很慢。大家看到新闻，东莞是很幸福的城市，跟人均拥有面积比较大，始终是东莞的一大特色。过去投资追求房子差价，在几十年中东莞追求的房产稳定的回报。从这个概念上讲，我们看到拉差，为什么东莞涨的慢一点，可能很产业升级有关，跟经济调整有关，跟租金上涨的压力比较大有关。换过来说，如果经济得到恢复，或者再把东莞拿到珠三角的环境看，未来的区域经济发展给东莞经济增长所带来的潜能，东莞的房价可能有必要再升一升。不可能经济规律的作用处于拉力作用。
从整个珠三角环境来看，东莞的房价比较低，还有资源、居住环境比较好。如果再加一个条件，例如东莞如果真正的深莞惠一体化，真正实现行政体制下的一体化的话，房价肯定是加速过程。这个过程是否出现？我相信在三年内一定会出现。为什么这么讲？因为东莞本身的经济发展遇到了瓶颈，调整需深感。现在深港的调整土地需要东莞，第三，本身国家发展政策在过去是以城镇化发展为主，发现一个特点，在内地的投资，城镇化的投资回报不高，就是你投了内地的公路、铁路，每一元钱投的回报很低，投到沿海，回报会高很多。作为西部源头自然环境的脆弱，环境的要求影响了国土影响，不允许大规模工业开发，决定了我国城镇发展战略很有可能在楼市相对稳定，并具有一定下调时做一个改变。也就是说，发展以大城市为主体的，周边为星级城市弥补的规划。长三角已经在开始进行这样的概念，包括珠三角的轻轨、深莞惠的轨道交通要建。政策不说在做，大家看这样一个概念之后，发现政策微妙。未来大城市群的发展会推进城市化末进程的一个方向。未来东莞10年或者15年面临巨大机会，对东莞楼市非常看好。
最近我们说房地产有没有风险，有一个指标非常重要，就是空置率。入住率不到10%，这样的城市房产说没有风险是假的，一定会跌，东莞是做投资，这种地区入住率很高，如果入住率达到了很高水平，投资行为和居住行为都是合理的，因为有需求的。所以说，未来的房地产调整只可能是结构性、区域性的调整，不可能是全面的调整，这是一个趋势。对于东莞的楼市，有隐忧，不可避免，东莞环境相对会好很多。我并不认为国家、社科院所出的研究报告 ，说一线城市的泡沫还要等很久，甚至更高，30%-40%，一线城市，房地产下跌幅度要比一般中小城市来的更高，中小城市来自原始性的需求，而一线城市因为经济增长所带来的改善性需求，所以我认为有调整。即将出来的市场报告也会对东莞楼市有一个预测，我们认为东莞一定是量价齐升的。而这种升幅应该讲还是比较明显的，我们认为应该有10%左右的升幅。2010年到10月份整个市场成交率500万平方米，我们相信2011年应该大于2010年，应该接近2007年的600万平方米，这才是合理的。主要是经济回暖、复苏，第二就是开发量增加，第三个是深圳置业转移，这三大因素都促进了我对东莞楼市比较看好。2010是波澜不惊，在5月份之前，我们还是比较困难的，房地产商还是比较困惑的。后来深圳军团加入到东莞之后，给了东莞市场一剂兴奋，所有楼盘高速改变，2010来讲，东莞还是上半年差一些，下半年好一些，大致状况是这样的。
2011房产税试点几成定居，行政调控手段的限购令何时终结？是否会导致房价的报复性反弹？未来还可能出台什么样的调控措施？2011年房价升降幅度如何？下面请有请开发商梅华锋对2011房地产市场做一个预判。
接下来有请东莞星彦地产总经理助理马楠谈一下刚刚的议题。
几位前辈都把宏观的回答 一下，到了年底一号，媒体也好，行业内也好，都在五这个话题，就是2010房地产情况的情况。有两点，我要更正一下。第一个，2010开发商赚的盆满钵满，这是要更正一下，第二个，东莞房地产日签约均价破万，这是局部性的点不应该作为看东莞市场整个区域市场的环境的点。今年4月、9月两次调控是在全国大的背景下进行调控的，对于东莞市场，一直是比较理性的市场，而且不会随着大众下的调控有非常大下降，也没有随着调控放松以后有大幅度上涨。目前最贵的东莞上盘也就在一万多，整体均价在12月初在6800、6900的幅度波动。对于东莞城市来说，这应该是一个正常的均价水平。
早几年的房价其实低估了东莞的消费市场，我们现在看大家总是网上说房价过高，要补助住房消费。我们看真正在中国买房，应该是在30、40岁左右才是真正的买房群体，而刚刚参加工作他们买房时因为收入比较低及职业还没有得到发展，个人消费能力还在刚刚起步阶段，这样的声音对于反映出来的问题是有问题的。2010整个成交情况比09年有小幅下降，大约是下跌20%。这是很正常的，现在房价，是跟着CPS数在走。对于2010，东莞整个市场还是非常理性的市场。
接下来有请李兴旺对2010房地产市场做一个看法.
从今年当年的供应量、需求量来看，基本达到平衡。就是说供应量410万平方米，需求量420万平方米，如果从07年到今年的累计情况来看，07年到10年累计的竞争供应量为2100万平方米左右，累计销售量1960多万平方米，从这个量看是基本平衡的。另外一个比较有意思的现象，发现从07年到现在以来，房地产调控周期一般是2年左右。很明显的可以看到，07年市场政策是很宽松的，08年紧缩，09年又到了宽松，10年又紧缩，所以说，房产的调控政策会直接影响到住宅的成交量。07-08年两年的住宅成交总量大概在880万平方米，09年-10年，这两年的成交总量也是在880万平方米左右。也就是说可以看东莞一每年的成交量基本维持在480万平方米，这个量还是比较稳定的。今年主要是由于政策两次比较大的累计，所以今年成交量受到很大的抑制，所以今年的成交量为420万平方米，低于正常水平。一个正常水平的东莞成交量大概在480-490万平方米。对于10年的简单概括就到这里，接下来简单谈一下对2010的预测，主要从供应量还有从宏观政策来看。
供应量从新开工数量来看，2010住宅新开工量会达到700万平方米，这个量应该是07年以来开工量最大的一年，也可以反映到2011东莞供应量将呈现井喷的局面同时供应量的增加，反映了市场竞争激烈，第二方面也会使东莞住宅需求得到一定释放。从09年到10年维持两年的时间，东莞的楼市需求仍然是处于供不应求的状态，需没有得到充分的释放，2011市场供应量增加时，市场需求量也会得到激活。从供应量井喷的局面也可以想象到2011市场的成交量肯定比2010有一定的突破。
在房价方面，从我们监测到的一些潜在楼盘来看，特别是市区，可以看到2011市区的新盘将是以高端盘为主，其中有不少项目是07年的地王项目。所以2011的高端盘增加比较明显，而普通住宅相对略显不足，所以从整体房价来看，明年的房价不会太便宜。
据房掌柜不完全统计，抢滩进驻东莞的深圳开发商已接近50家，东莞俨然成了深圳房企的第二主场，如何看待这种现象？深圳限购令让东莞意外受益，2011莞深楼市的关联互动又将出现什么样的变化？下面有请陈君斌来谈一下看法。
刚才大家讲到比较对2011的研判，房价，还有量，现在东莞跟全国大致一样，其实刺激房价的因素，从今年到未来这两年，成本控制下降，包括土地供应的政策，房产税的政策，包括流通环节上的层层叠码的费用会不会下降。第二个是土地价格，明年增长比房地产的价格增长可能会更快。第三就是跟CPI关系比较大的，就是材料成本下降，相信明年会下跌，资源越来越贫乏，这些都是主推房地产的一个特点。还有是需求的供需，人群的怎么必然使房地产的需求增加。我们最近看到房掌柜给我们发的信息所了解的，成交都是在10万平方米以下的供应，未来1-2年的上市供应量是偏紧的。刚才李总业提供一个数据是几百万的供应量。东莞的供应一直在1400万，这也是为什么东莞的房价一直是这样的状况。东莞房价相对其他城市，是比较好的，如果这个瓶颈打破了，房价会上涨。作为发展商、开发商来讲，房价上涨对我们是没有好处的。刚才马总也提出一个概念，最近几年，我们的销售利润率一直维持着，没有什么变动。
在各方面条件下，我们可以谈2011的房价，我们希望通过市场的自我调整，涨慢一点，控制房价增长过快，否则对市场不好。我们也知道开发商在经营过程中，消费者以一个合理的价格获取他们想要的房子。我希望大家共同努力让房价涨的慢一点，这些原因有些是被动的，有些是被动的。
说到房价，我看到CPI还是PPI都是在涨，大众的生活必需品承载能力越来越差，当说所有问题都在涨，有一个没有涨，就是工资没有涨。房产税的出现出发点是调节财富分配机制的作用，还是说变成一个缓解税。解决房价的高和低有一个相对因素，是作为上游环节必须去面对的财富分配的问题。这个问题说起来很宏观，但是直接影响到房价的感受。当你收入是五万元时一万的房价就不显得贵。
第二个讲到广深同城，一体化的话题至少是我参与的会场太多了。因为房地产一体化的前提是地域融合，广深一体化的最关键的因素在于东莞对于深圳的承载力，这个承载包括区域的认同，包括距离的，还有心理距离。我们做了很多社会访谈，有一个很共同的因素，就是你做出来的东西能否真正让我感到这个房子、这个价就真的是我喜欢的，我们从深圳过来的，时间距离没有问题，交通距离没有问题，关键是心理距离，城市环境、所买的产品和他以往说居住的氛围、习惯是否相同。他住的房子甚至一个小的符号都是他们所熟悉的，心理距离会更近。
06年、07年以纯粹投资为目的的深圳客不会低，这种客户未来选择肯定都是选择偏高的，如何让我们的产品、区域、城市价值提升，与他心里的价值对应，这是真正实现一体化的及让他们跨市购买的一个原因，更重要的是落实好城市与城市的关系，产品与产品的关系，城市价值认同的关系。
2010深圳扩关，似乎让二线关扩移到了莞深交界处，在莞深一体化趋势不可逆挡的背景下，两个城市的关联和焦急越来越多，各位嘉宾对莞深一体化置业又有何建议？
第一，东莞的人口结构当中包括其收入结构当中，两极分化特别研究，有钱的老板特别有钱，没钱就是属于产业供应，这种产业结构决定整个城市的经济结构和社会结构、消费结构和人口结构决定了房价。整体的购买力包括收入结构是相对稳定的。我们现在发现在跟工厂打交道比较多，如果他们一旦走出工厂，应该会有很大的失落感。整个东莞的工资收入水平全部汇总起来，整个调整比例是不大的。如果在没有外来购买力进来的情况下，看现在的工资增长比例包括物价增长水平肯定是上去的，价格上涨到一定程度。刚才谈到一个广深一体化的问题，我个人认为这是成立的。从历史上来讲，广深本身就同城。我们很少谈广州和东莞，说广东一体化，因为就历史和文化渊源上来讲本身就是存在一体化，从区域经济格局来看也是一体化的。在此背景下就有可能导致我们看到的深圳这座城市整体社会生活成本越来越高，我们说北、上、广、深，深圳是其中之一。广深一体化在为例尤其在东莞和深圳的房价差超过了2-3倍，形成购买力以后，一定会出现。在2011以后值得关注，东莞这座城市以前是一个生产型城市，我们经常讲东莞是世界工厂，我们也可以说可喜的看到了东莞在这五年时间发展，对生活性配套所带来的一些建设，包括从政府角度建设和市场建设也好，整个城市的空间结构、交通还是生态环境，包括整个城市的商业环境，还是逐步突显出一种国际化都市的味道。现在我们更觉得是在一个中心城市一样。从东莞从生产型成为转变成始于居住的城市之后，生活成本降低，生态环境在改善，空间结构也好，包括生活方式在东莞和深圳两个地方形成融合的态势下，有可能加速广深一体化。
在2011年，判断房价走势或者房地产市场，从某种程度上，东莞处于转型升级的结点，从二产业向三产业的转化过程当中，我认为是最具有投资潜力的一个洼地市场。那么再横向比较同类型的二三线城市来看，我们房价的潜力也是非常强的。从生产型城市向生活型城市转变过程，城市的价值被重新评估，城市的房地产价值也被重新构建。东莞是理性的，生活在这个城市里面的人不必去恐慌，这是非常幸运的。现在觉得，在东莞还是挺惬意的，到了广州、深圳去的到了感觉东莞这个城市还是一个慢城市，消费成本还是比较低，舒适度也是越来越好，这是我的一个感受。
现在目前我们发现房地产商特别辛苦，也很累，赚钱也不容易，社会的口碑也不是太好，其实政府应该冷静地看待这个问题。为什么房地产市场会这样，有几种需求交织在一起，比较复杂，一种是自住性的客观需求，一种是恐慌需求，一种是投资需求，还有投机需求。这四种需求中间，我认为政府要管的就是要照顾的恐慌需求。另外三种需求都是市场经济规律的必然结果，如果你把任何一类东西打死了，这个市场就不叫市场了，应该这么讲。政府怎么办？面对这样一个错综复杂的市场。大家看到的这种需求，房价在逐步上涨带动了整个区域的房价都在上涨，其实是政府在调控政策本身引起的，说句不客观的话，政府如果不调控房价，房价涨不了那么快。一调控加重了恐慌需求，更加引导了投资需求，而且还限制了刚性需求。政府的政策起到了这个作用。
第四，政府维护市场机制下的正常需求，保证投资需求、自住需求，甚至允许投资需求，只有把市场蛋糕作大了，我相信不要去调控，自然会降。政府在很到引导上房价怎么降下来，不让小产权房名正言顺，还研制开发商开发，包括一些结构性的东西。我觉得就政府整个来讲，出发点似乎是站在广大人民、群众的利益，实际上在经历人民的软弱和无知。如果政府当时不调，房价就涨的不会有这么快。你要创造更多的投资渠道，不是把钱全部放在房子里头，房价上涨背后实体制的，投身到房地产市场来，不是说在开发，开发是好事，但是买房保值增值对市场经济长期来看也是不利的。从市场经济的出发点去考虑问题，包括我自己感觉到我的房子也不会买的太多。我并不认为中国的收入水平比较低，中国的收入水平是不用纳税显性的收入和隐性的收入差异是很大的。所以房价涨是靠什么造成的？我认为，政府从上层建筑说起，更多的是治理型结构。这些东西，现在经济发展到如此规模，上层结构调整理当成为必然。上层建筑不调整，年我们看看民权、民生、民主，民生里头保证不了，三民主义没有法保障，民权没有保障，民生没法保障，民主就不用说了。一切的问题，都是体制造成的，应该这么讲。
我们看一下整个推货量，09年东莞市场的住宅头或量是431万，10年是341亿，大概有3个月的时间东莞的退货量是比较小的。这些供需在区域长上反映是什么样的。2010整个东莞市场成交状况在区域方面表现非常明显的特征，主城区的销售依然是领跑，泛城区的成交也是比较靠前的。还有因为10月份的限购令，导致深圳的很多进入东莞。在常平这些地区的成交量是比较靠前的，这是一个分化的现象。从这几年的房地产的成交价格的走势来看，东莞市场一直都是平稳发展，一直是小幅波动上升，普通住宅价格从5500以下一直稳步上涨到了将近7000元/平方米。这是一个市场成交的状况。
我们来看看当前销售的情况。整个市场存量是15万平方米，按照过去11个月的平均总量，东莞的剩余存活还有11个月的消化周期，非常良性。所以说，这个数据反映整个东莞市场起码在10年是非常良性的发展。
刚才谈到为什么这么调控对东莞市场影响非常小。各种调控政策本质是针对一线城市的，针对房价上涨过快的或者供应相对比较紧张的情况下，东莞不在这个范围内，整个东莞在这样的调控的大环境下，反而是夹缝中突然突显的生机。政府为什么在调控出现这样一个政策现象，剖析到其本质，陈总刚才说，要考虑到上层建筑，这个所谓上层建筑到底是指中国制度哪些方面。
整个房地产市场，第一就是土地的招拍挂制度，目前的土地的招拍挂是价高者得，而且地价是一年一年在上升，短期内土地的成本不会降下来。第二点，还有土地的国有制度，招拍挂所得的土地价格进入政府的财政库的，对于开发商来说，其实没有多大的回报的，对人民来说也是没有多少回报的。今年大概650万套的保障房，2011提出了1千万的保障房的建设目标，但这一千万的保障房的落实要打个问号。有一个非常重要的因素阻碍保障房的建设，就是户籍制度。如果说户籍制度不能解决及保障房永远是飘在上空，不是真正需要保障房的人居住。我们看未来10年都不会有根本改观。
我们从地方政府来看，地方政府的土地财政这块，起码在现有的财政收入的框架下，在相当长一段时间内，土地成本也会有改变，对于保障房的支撑力度要打一个折扣。其实政府调控的出发点没有说会使房价真正降下来，如果明年还有同样的调控政策出来，也不会超过这个力度的。
我们在珠三角这块，广州和中山的关系等，中心城区对周边的卫星城市覆盖的关系，都是由轻轨元素带来的生活模式的变化。我记得两年前在新闻传说（音）参加一个活动，有人在问未来置业是怎么样的方式，我们当时提出来，年轻一点的或者30来岁的置业可能在城市发生大的改变就是生活方式的改变。我们买一个公寓，一房一厅上下班使用，然后在住宅价格比较便宜一点买一个大房子作为家庭使用。现在已经成为一个很现实的问题，东莞的堂下、黄江、常平（音），这些深圳客进入的主要目的是以投资兼自住为主。在深圳年轻一点或者中年一点的企业中层、管理者等，这样阶层的人在深圳已经没有太多购房的机会了。一个公寓150多万，在东莞买一个160的房子要150万，可能连装修都没有。从市场的变革下，在民间已经形成一种驱动力。今年2-3年内可能围绕轻轨战略去开发一些物业。
这里我首先感谢各位来到房掌柜沙龙捧场，围绕今天的主题，我这边也补充两个观点，第一个就是讲一下2010房地产市场调控的一点个人看法，第二个是关于2011莞深楼市联动的趋势或研判。
第一个，我认为2010的房地产市场调控，可以用16个字即两句话来概括，一句是“预料之中，意料之外”，另一句是“行政介入，削减投资”。第一句话怎么理解？为什么是预料之中又是意料之外？拿我们房掌柜对于今年调控的判断，包括在座各位，应该说今年两次调控大体都是有预兆的，都能发现、找出规律，基本是调控政策出来前，政府网站方面一个是新华网、一个是人民网，会先在舆论导向上营造出一种氛围，之后政策才水到渠成地出台。另外属于预料之中的是，二次调控前一天的9月28日，我们在一个黄旗山板块的沙龙上，我说到无论政府出台什么样的二次调控措施，东莞第4季度的房价一定是上涨的，因为房掌柜当时主要强调了第四季度市场供应产品基本都是高端盘，因此预料中会带来房价的结构性上涨。
那为什么又说是意料之外呢？这个意料之外重点是针对东莞市场而言的，即深圳出台限购令后，让东莞意外受益。我印象很深的是，二次调控9.29出来政策后，10.1就是深圳秋交会开幕，房掌柜也在现场参展，深圳当时出限购令非常紧急，而告知手段就只是在入口大门上贴出了一个A4的打印稿，表达关于限购令的具体内容和措施，而当时这个限购令出来后，并没引起市场太多关注。我们当时正好现场做一个房地产沙龙，探讨二次调控下莞深一体化如何突围的问题，所以当时提及了深圳限购令对东莞市场的一些影响，10月1日谈限购令影响算是很早，而之后对东莞楼盘热销影响之大，应该说是意料之外的，东莞市场因深圳限购令大为受益，这是很多人当时没意料到的。
另外一句话“行政介入，削减投资”，体现的是今年两次调控有一个非常大的特点，应该说主管部门在制定调控措施时，终于想明白了楼市购买力的“马太效应”，也就是强者越强、弱者越弱，买得起的越买越多、越买越大，买不起的在房价上涨后更买不起。因此政府发现了这个问题，重点在于通过信贷手段控制买多套房、买大房的客户群，甚至于二次调控出来后，在国内10多个房价上涨厉害的城市，实施了比较极端的措施，即出台了完全属于行政手段的限购令，而不象过往的市场调节方式。
那“削减投资”怎么理解呢？过往大家买房都尝到了甜头，早买房子、买多套房子的人都挣了很多钱，所以买房的赚钱效应出来了，行政手段的限购令就相当于要砍掉或弱化住宅的投资属性，政府希望购房者把住宅更多看成自住品来购买，这样也就把楼市的马太效应降低了很多。刚才所说即是我对今年两次调控的一些认识。
那么限购令到底要限多久的问题，行政手段不可能一直这样，是我接下来围绕第二个话题要讲的，即2011莞深楼市的联动包括东莞楼市的变化，讲两个观点。
第一是，我认为2011年东莞房地产市场中的深圳客比例，还会进一步加大，不管是从销售面积还是从销售金额，或者销售套数上，比例都可能会在今年的基础上进一步增加，这是有几个方面因素支撑的。一是大前提，前面各位嘉宾都讲了，即莞深一体化的趋势是挡不住的，二是限购令问题，我认为不管深圳限购令是否取消，其实对东莞都应该是一种外溢效应。取消限购令，深圳房价会反弹，房价更高了很多人更买不起，购买力自然会转移到东莞来；不取消，那就是目前这种状况，深圳资金和购买力也要外溢。三是莞深交界地带，东莞2011年可以看到的楼盘开发数量在进一步增加，包括刚才马总说的花样年黄江项目江山、金地黄江的湖山大境，包括虎门万科紫台、长安万科中心等等，甚至保利樟木头的国际生态城等超级大盘。
深圳客比例会进一步加大，其实有两个征兆，不知大家是否留意到，一是金地湖山大境的首次亮相不是在东莞，而是在深圳的，其产品发布会与金地华南的品牌发布会捆绑在深圳一起亮相的，也就是项目主基调已定下来，要主攻深圳市场。还有一个即万科虹溪诺雅，全新的“悦”组团产品发布会，12月25日放在了深圳万象城的君悦酒店，而以往都不是，那为什么这次要放在深圳，我们不妨猜测一下，是需要进一步向深圳市场渗透？是因为想继续增加虹溪诺雅的深圳客比例？还是要把单价拉得更高？我们不得而知。但金地万科这两个最具代表性的项目，不约而同地有此行为倾向，或许就说明了趋势所在。
第二是，话题回到东莞城区，我认为不久将出现这样一个趋势，也是刚才合富的李兴旺提到的一点，东莞城区也会遵照广州、深圳楼市的发展，即深圳关内放眼过去，基本没有面积合适的非“豪宅”房子，广州核心城区也是一样，非豪宅的项目基本都不在城市中心了。我们也看到，东莞环城路以内6000元以下的房子在慢慢绝迹，往后开发，土地更加稀缺，需要做利润出来，肯定要把售价拉高，所以过不了多久，东莞城区内也将是“满城放眼尽豪宅”，这是一个不可避免的趋势，城区购买力逐步往周边渗透、扩大，就如同深圳购买力往东莞外溢一样。
另外，两次调控对东莞的影响，无论是成交量还是价格，影响都比一线城市小的多，也具有二线城市的特征。
第三，东莞现在可开发的土地量比较大，市场供应量也比较大。东莞的整个房地产市场发展还没有到广州和深圳那么饱和。
东莞客户的成熟度也没有现在的广州和深圳那么高。从城市和房地产业的发展规律来看，东莞以后的趋势是新区域价值不断被发掘，被认同，尤其是在城区附近。东莞与深圳不同的一点是，深圳有一个明确的市中心的概念，但是东莞目前存在多种形态，城区的经济可能还不如一些镇区，这点按照国外的方式来看，会形成一种多中心格局，主中心带副中心，在中心交汇的地方，居住价值才是最被认可的。这是对东莞市场发展趋势的大概简单说法。
再提一下深圳这块，深圳已经度过07、08年的风波，07年调控时，采用了一些行政手段，更厉害的是金融调控手段。这个市场一下子也没经历过这么大的力度，再结合经济危机，所以市场下行了一段时间。但是这种所谓的调控方式，在今年，就是在2010时，这个调控比07年的调控可以说更强烈，但是市场对于这种调控已经有免疫力，所以这次调控并不成功。原因有几点。
08年出了一些救市政策以后，开发商资金缓过劲来，没有像07年那样打个措手不及降价。第二个，调控失败最主要的元素是在中国投资渠道极为匮乏，存在大量的游动资金，找不到出口，尤其是深圳。而且深圳与香港临近，每年从香港流入的资金量特别大。今年美元贬值，加大货币投放量，最直接导致的因素就是国际上的热钱数量大幅增加，主要流向有两个，第一个是把抗通胀性资产价格推高，例如黄金，还有就是大量流入新兴经济体，例如中国，尤其是在人民币具有升值预期的情况下。
现在深圳的情况，就像治理洪水用“堵”的方法，利用行政手段干预买房人不允许再买，而且深圳的限购令里面有两个字，“暂行”。暂行到什么时候，我个人认为跟GDP有关，因为出这个政策的时机正好在第三季度结束时，前三年GDP的数字已经尘埃落定，第四季度不会对全年产生多大影响。等到明年一季度的GDP的数字是什么状况，如果比较难看，就可能取消。但调控房价，这是国家定的主基调。如果限购令出来，我相信深圳市政府会有一个后续政策去接这个限购令，很可能是房产税会出台。
房产税现在还有一个未知数，就是税率怎么定。如果税率低，对多套住房没有明显提高税率，限购令铁闸一拉开之后马上会面临井喷，相反则会对购房的投资有抑制作用，甚至现在有多套房的炒家会进行抛售，房产税使政府对房地产的把控能力得到加强，就看政府怎么做了。
再说一下东莞和深圳的联动。东莞可以说在整个香港、深圳、广州这样一条发展的轴上，处在相对中心的位置，受到香港、深圳和广州的辐射，国家几年前就提出珠三角规划目标，把珠三角打造成一个国际性超级城市群，一体化进程的趋势不可阻拦，而且城市的配套，例如轻轨、高速公路更完善后，这种一体化进程会更快。就像以前东莞提出过的，打造一小时生活圈，如果按照长期趋势来看，深圳和广州上班的人住在东莞，是一种必然情况。就像美国的富人住在郊外，当然东莞不是郊外。
就目前情况看，深圳人住在东莞还不太现实，但深圳和东莞的联动目前最有可能出现的，也就是我刚说的深圳流入的大量资金急需寻找出口。就像你手里有20万的资金买股票，看着股票天天在涨，通货膨胀严重，但就是不许你动，这种感觉就是目前深圳投资客和热钱的操控者的感受。这么来看，东莞和深圳交界的楼盘，深圳投资客的比例大增，就是这种关系。
本次沙龙到此结束，谢谢！欢迎大家继续关注房掌柜12月24日（周五）下午的“东莞写字楼开发热潮及摩天大楼建造趋势研讨”的沙龙！
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