谢谢李亦洋总的发言。下面有请谢华江先生为我们介绍一下写字楼的现状。
谢谢带给我们的期待，我们知道中惠地产将来会规划建设写字楼，下面请中惠熙元营销总监刘健为我们介绍一下。
下面我们有请汇峰中心招商主办刘继艳小姐为我们讲一下东莞写字楼现在的发展状况是怎样的？
谢谢李亦洋经理，作为专业市场研究机构我想李兴旺有很多话要讲，下面请李兴旺为我们描述一下。
其实在座的各位已经把东莞写字楼的现状描述得很清楚了，当前的租金水平停留在40—50块的平均水平，高端也就是70多的租金水平，东莞在长达几年的时间里，维持在40块上下的租金水平，说明租金的升幅水平比较小，也反映了投资回报的问题。
相对于商铺、回报率低的话会影响投资意愿和开发商的建设，从近几年的开发量来看，可以看到是比较低的，从07年到今年，东莞市区写字楼的开发量基本上维持在10万平方米上下的水平，近两年量还是有点偏低，呈现减少的趋势。我们接到一个数据，未来两三年东莞写字楼的开发两可能会达到200万平方米，这个量比较大，涉及到售价和租价涨幅的问题，近两年升幅可能不会太明显。
前面也谈到了，为什么东莞租金保持这么低的水平，和市场需求有关，东莞目前写字楼需求量还是比较弱的，最大一个绝对因素是东莞的产业结构目前虽然在进行产业转型，但是在当前这个阶段还是以制造业为主。
从前端时间调查的写字楼现状来看，排在第一位的是以制造行业为主，其次是金融行业，第三是像装饰公司、贸易公司等等。从写字楼租赁的行业分布来看，也可以反映行业现状，以制造业相关行业为主的这种需求绝对了东莞当前的写字楼租金水平比较低。
谢谢李兴旺，下面请车德锐谈谈。
谢谢车经理，刚刚各位嘉宾都对东莞写字楼的现状发表了独到的见解，可以看到东莞写字楼目前还处于发展阶段，在楼市调控下，会为东莞写字楼市场带来怎样的发展机遇呢，接下来探讨这个问题，下面请中惠熙元营销总监刘健先生为我们讲一下。
谢谢刘总，楼市调控还在持续，住宅市场严重受挫，写字楼作为商业地产一部分是在楼市调控之外的产品，不知道在这种楼市调控政策之下，写字楼会有怎样的发展机遇呢？下面请谢华江为我们讲一下。
刚刚李经理的发言里提到了东莞的产业转型，您认为东莞的企业转型和东莞写字楼的开发如何能保持同步？
想把写字楼的市场推高，必须走单一的写字楼，不能走卖场的，很简单的举个例子，深圳的华润大厦，当时是地王大厦，号称见证深圳速度的高楼，当时华润比地王低了30%的租金，但是现在看地往租金是在120—130块左右，而华润已经上升到200块了，这是单一的和卖场的写字楼的区别。单一的可以让其一直服务，慢慢用物业把整个形象推高，我上次去过东莞一个大学，它的建筑都很漂亮，但是走进一看，这块漏水，那块瓷砖掉了，说明如果没有一个很好的物业管理，整个形象和感觉在市场上就会非常低涡。 我担心一些本土的开发商为了短期的资金回流，没有很好去做，我们现在和东莞一个全国很有名的开发商聊过这个事情，东莞市场的物业管理费为什么一直上不去，物料的成本、保养的成本全国都一样。如果一直是这样物业公司肯定是亏本的，只有两种情况，一种是降低成本，一种是恶性循环，我们和业内人士探讨，如何把东莞的物业往上推，为什么把租金和物业分开来谈，租金是根据市场的起伏有不同的变化，但是物业费才是真正体现大厦本身价值的重要原因，可能外人来看只看到租金低和租金高，但是要看还是物业。
谢谢，我们进入下一个话题，聊到楼市调控对东莞写字楼带来的机遇，我想车总对这个有一个很好的看法。
产业转型方面，政府多一些招商引资的政策给中心区，多一些政策上的倾斜可能会对整个东莞写字楼有一定的吸引作用。在文化产业方面，中心区的文化产业发展空间是很大的，我很希望中心区的写字楼市场能够旺起来，有几个方面，比如东莞的动漫产业，我觉得可以放到中心区大力发展，再比如广州天河，他们的人才市场和相对应的故事中心，可以经常在这些中心市场多举办一些活动，购书中心不要太分散，最好还是建一些大型的购书中心。就东莞来讲，制造业中很多的蓝领阶层有很强烈学习的欲望，他们也希望买很多书去提高自己，所以如果中心区能够多增加一些文化方面的产业会非常好，黄旗山公园也应该赶快实施，进入开发进程，就这一来说也会对中心区的发展起到很重要的作用。
最后，物管水平目前不是很好，市场并没有给予重视，整个行业也没有一个标杆出来，如果能形成一个好的物管水平，会很好的对东莞市场有所提升。
谢谢车总的发言，下面请李兴旺先生为我们讲一下。
关于这个话题前面已经讲得很详细了，在2010年经历了两次的大团购，商业投资逐渐从住宅的消退转向商业地产的增长，从今年的成交比可以看到，商业类的成品，包括商铺、办公、车库等等，今年表现有一个很大的突出，主要得益于宏观政策、房产政策，相对来讲，商业地产受的政策和保护比较多，执行也比较宽松，我们可以看到明年关于楼市的政策还会是趋紧的，还是围绕住宅类的主环境，相对明年的环境应该是比较宽松的，特别东莞市区明年会有很多高端住宅，这样也会水涨船高，随着高端住宅的推动带动办公类的写字楼价值的提升。
明年，在东莞已经可以看到轻轨的动工，包括CPA球馆的进一步落成，城市配套的完善，办公的环境也会有一个非常大的提高和飞跃，在未来的一两年，写字楼价格的提升不会很明显，但是三四年后，随着交通的推进，招商引资的成功引入，东莞的商业地产会迎来一个比较大的发展契机，我就补充这些。
谢谢李经理，刚刚也谈到了摩天大楼对东莞写字楼高度的霸升，下面我们再请车总讲一下。
东城有一个标志性建筑，“三旧改造”，石龙这边也有可能出现高楼，有高度就比较配置高楼，提升的趋势是肯定的，应该来讲未来三五十年都很难提升一个高度了，但是趋势肯定是会往这个方向发展，对于东莞来说，我有一些顾虑，当然利好很多，成为标杆以后一定会带动写字楼飞跃上涨，但是东莞的产业升级太过于缓慢，需求很难急剧，导致消化压力很大，即使能够卖掉也很难经营，空置率比较高。
品质率比较高的写字楼不担心不是很多，对于金字塔的写字楼来讲，我觉得销售问题不是很大，但对于以下的，不高不低品质比较落后、硬件和软件跟不上潮流的，很容易就被时代所淘汰，写字楼的发展需要前瞻性一点。在写字楼的规划设计上，希望在设计上多花一些精力，这样才不至于在快速发展的东莞市场慢慢淘汰。
谢谢车经理。那下面请李经理为我们讲一下东莞摩天大楼的发展趋势。
摩天大楼在东莞市场会适不适合出现，对东莞写字楼市场有什么样的影响，下面请刘总为我们讲一下。
回放
回放
回放
回放
回放
回放
回放
回放
回放
回放
回放
回放
回放
回放
回放
回放
回放
回放
回放
粤公网安备 44010602005421号
