在即将走进2011年之际，“热钱、信贷、汇率、紧缩”正成为新的热辣名词。中国正遭受自90年代以来最严重的通货膨胀威胁，从增量发展到存量发展的中国经济转型正处于十字街头。而整体经济货币政策的变调必将对房地产行业产生巨大影响，那么，在一片资产泡沫的热浪中，带着行业政策调控镣铐的房地产行业又将怎样继续前行？
观点地产新媒体联合房掌柜等合百家媒体、金融、专业机构共同打造“2010年中国房地产行业年度30强企业总评榜（地产G30）”。总评榜将从企业营运、财务、品牌、管理四大指标系统着手，从行业公众问卷调查收集并加入专业机构的专业分析，把2010年1月至2010年11月间各项及总体表现最具代表性的前30强企业推介给地产、金融、传媒行业，同时对各上榜企业及更多单项表现优异的企业以图文并茂全案解读方式深度呈现，并在1月6日年度论坛现场隆重发布。
相关议程安排：
2011年1月5日：全国嘉宾及媒体签到；
2011年1月6日：城市观点论坛中国行2010年度论坛、2010年中国房地产行业年度30强企业总评榜(地产G30)发布仪式；
2011年1月7日：考察华南标杆企业、鉴赏标志性楼盘
亲爱的各位来宾大家好，欢迎大家来到城市观点论坛中国行2010年度论坛（地产G30）暨卓越表现榜仪式现场，城市依托与观点新媒体，创立主办的您年度省会，在2005年启动以来，在青岛、南京、深圳、长沙、沈阳、呼和浩特，广州、哈尔滨等全国众多著名城市。八月博鳌我们了开了房地产未来黄金10年的新篇章。今天在这里一起求索房地产黄金新十年的发展之到。2010年对房地产是非常重要的一年，在史无前例的房地产政策下，2011年调控还在，市场也还在，在这新年气息浓厚的氛围里，要摒弃失落，创造新的辉煌未来，重铸竞争力。2010年中国房地产行业年强企业总盘点中国地产界最有代表的企业，寻找那些伟大的房地产企业，勇于追求房地产优秀的企业群体。在这里总结棒长2010年中国房地产行业年强企业总评榜（地产G30）暨卓越表现榜，我们希望通过这样的交流分享经验，通过这样的平台去交流和碰撞，房地产更有责任感，更有关怀能够产品新的事业和思维，能够更好地面对挑战，最后请允许我代词代表主办方观点地产新媒体，地产（地产G30）冠名单位华誉景观欢迎各位的到来。
著名经济学家建设部政策研究中心陈淮先生！
国务院发展研究中心金融所副所长中国银行业协会巴曙松先生！
海尔地产集团有限公司董事长CEO卢铿先生！
富力地产集团吕劲先生！
罗国庆先生！
金科先生副总裁李战洪先生！
北京大学徐建国先生！
苏鑫先生！
山东省文登市房地产局长鞠洪广先生！
平安物业投入管理董事长邹益民先生，广州市政协委员，广州新投资的控制集团曹志伟先生，福晟集团何建华先生，黎振伟先生，集团首席市场分析师黎文江先生，美佳华深圳陈培源先生，精美房产咨询有限公司懂事区俊文先生，广州市万科房地产有限公司办公室主任套真于先生，广东总工程师黄彭先生，兰德咨询中国有限公司董事长宋延庆先生，卓越置业集团营销总经理烟锅先生，珠江实业集团黄轻轻女士，总经理黄韬先生，远洋地产中山开发总经理主力，碧桂园黄浩先生，张明燕女士，每日经济新闻的黄波先生，中山大学教育学员培训中心主任徐小良先生，博鳌房地产论坛秘书长陈诗涛女士。
我代表主办方代词感谢所有的嘉宾，以及参加陈城市观点论坛中国行2010年度论坛的朋友们，下面有请观点地产美媒体出品人，博鳌房地产论坛秘书长陈诗涛为我们致辞。有请！
从现在开始，重铸竞争力在2011年冲破困惑，各位来源下面进行今天论坛上午的议程。主题是宏图绘，重铸竞争力只宏图绘。下面是演讲婚介，今天著名经济学家、建设部政策研究中心主任陈淮先生，国务院发展研究中心金融所副所长、中国银行业协会首席经济学家巴曙松等阳江嘉宾为我们风险精采的年度演讲。本次论坛年度演讲我们一如既往的观点问答婚介，演讲嘉宾除了回答台下的听众问题之外，也要进行互动环节。
首先有请今天第一环节的特约评论员上台就坐，他们是合富辉煌集团首席市场分析师黎文江先生，平安物业管理公司董事长邹益民先生，有请就坐。
接下来马上开始论坛的第一场年度演讲，有请演讲嘉宾著名经济学家建设部政策研究中心陈淮先生。他演讲的题目是限购令房产税，房地产调控与政策回顾的。
谢谢主持人，谢谢大家！
刚才我坐下的巴老师我说，因为我在前面讲他代好笔和本，我发现他越来越像官员。今天刚才主持人所说的题目不是我选定，是会议指定，但是我对这个题目本身存在很大的误区。是什么呢？隐含着把政府的政策作为市场的决定性因素的误区。我们去年从央视开头有了一个不好的布局，是总经理说了算还是怎么样？在媒体上充斥着同样的思想，在中国住宅建设和解决老百姓住房的诸多事情的主要矛盾归结于政府和市场，政府和企业。错了，错在忘了十七大提出的要高举有中国特色的社会主义气质，忘了要强调中国情这个问题，这是一个错误的命题。中国房地产市场的主要矛盾是第一个首先发展不足，有十个人吃饭八个馒头，首先有两个人吃不上馒头。第二是发展不平衡，大城市和中小城市，人们急于涌入的核心以及中小城镇发展严重不平衡，穷和富发展不平衡，市场和保障发展不平衡，这是我们面对的真实问题。第三我们面对的是一个不规范的房地产市场。比如投机性的，比如政府调整产业政策的时候，政府在提供公共产品的时候反而引发了公开的、隐蔽的、个别的、团体的比如公务员建小区等诸多问题，不规范投机性炒作盛行是这个市场的问题。最后一个我们还得关注中国特有的国情，比如说农产品进城问题，比如城市化过程中的基础设施和城市承载力问题，这才是我们研究问题贯彻问题的首要因素。
如果我们延续过去的是政府是政策，这是没有前途的市场。什么时候发挥的优胜劣汰的作用了竞争成为市场的主要关注问题的时候，这个市场才真正走到合理和规范健康的地步。一个年轻人你的上进、成功取决于市场，不是和你爹娘的博弈。这是第一个我要说明的问题。
谢谢陈淮先生，接下来有请今天第二位演讲嘉宾，国务院发展研究中心金融所副所长，中国银行业协会首席经济学家巴曙松。他演讲的题目是热钱、汇率、资产、通货膨胀的投资者。
第四个我觉得从目前为止的物形式压力要很谨慎分析构成来源。到目前为止5.1的构成主要还是被陈主任批评的媒体主流的看法。因为石油燃料的核心通胀11月份有1.5，所以输入型通胀到目前也止是轻微的。所以我跟他不同的看法是输入型通胀的影响没有想象的那么大。
最后有一点，我看他有一点不爽了。这一块地方要有需求就要收费，要花多少钱就收多少税，你怎么不想转换一下支出方式吗？温总理其要说结构性减税，已经说8.1万亿了还要收。核心还是要转换政府的职能。要不然花的钱不够，十万亿特时候不够，8.1万亿是中央财政收的，还有没有别的费用的收入，还不够还要加。我们要反思转换一下职能，转换一下定位，我看刚才他笑了一下，说明他很宽宏大量。那我再说他一条，他做的比喻和案例不合理，他用的案例比喻是家电，家电这个过程是放松管制，市场自由进入给市场充足的决策，被淘汰的是啦那些首先政策扶持定点优惠的企业。而现在房地产的淘汰是一个常态吗？在危机的时候补贴、优惠贷款是2009-2010年的时候，过了两年要加税、信贷、紧缩这个大起大落的环境，市场把行业弄得大起大落一部分市场企业就淘汰，我觉得是非常态的。
今天我的题目是叫做热钱、汇率、资产和通货膨胀的投资者。
首先讲通胀，因为热钱和资产直接相关。要分清通胀的来源和形成的动力，这个对政策及时有针对性地采取相应的措施有很重要的因素，不然很容易导致政策的误操作。现在通常批评根据货币供应量，货币多了物价通胀就上涨了。一般意义而言是对的，但是实际上货币多了引起了一般的价格总水平的上涨，但是对于在不同的商品和服务之间同样的货币增长的速度涨幅有很大的差异。我想说的一点就是中国目前的发展阶段，多数工业加强制造业产能过胜。刚才陈主任提出来农业已经连续七年丰收，在这样的情况下我们多投入的一部分，相当于流入到资产。15年时间M2广义货币增加的8倍，今年已经会到72万亿。
中国正式世界第一大货币发行国。美国每年的M2每年大概是8.2万亿，增加投放是6000亿，加起来不到9万亿我们今年年底是72万亿，超过10万亿，他的GDP是他的三倍，但是我们货币发行量已经超过他们了。但是引发物价上涨的构成有很大的差异。1997年到2010年M2增加了8倍，CPI只增长了19%，房价指数涨了一倍、股票指数涨了两倍。从这个官方的数字看，超发的货币遭到了资产的上涨而不是CPI的上涨，这是目前近十年的上涨。当然大家也可以说数据的质量有问题，只能这样相信没有其他的渠道，即使犯错也是一贯的犯错，有一定的价值含量在。大家不同的收入不同的地区不同的阶层感受不一样，但是我们现在只能用这一个，不排除温不下来，调温度计也有可能。但是至少我算了一下美国、日本、英国、新加坡和中国香港近十及二十年的情况也大致是这样，增量的这一部分货币比讲稍得导致CPI的上涨，这在美国称为之谜。那么的资产怎么CPI上涨不了，中国也是这样的情况。我们看到11月份5.1确实出乎意料，但是增幅最大是食品达到了11.7%，非食品的通胀只有1.9%。如果去掉食品和能源价格的核心CPI只有1.5%%。这就是我想说的第一点。货币超发实现并不一定导致现行的简单相关的CPI上涨，在中国和发达国家主要表现为资产价格的大起大落，刚才陈淮老师半开玩笑的讨论，其中有一点是严肃的，直接影响最大的是资产。因为在增量部分导致货币，实体经济受到的影响比较小。理解这一点可以理解当前的很多政策有一个基调上的把握。
现象目前的紧缩政策核心我理解，两条线一个是农产品保护，另外一个作出紧缩的姿态来管理通胀预期，防止从粮食蔬菜价格的上涨广泛了扩散开来，这是当前的基调。这是第一点，要区分推动当前物价上涨的动力，才能理解我们应该采取的政策的基调，我们货币增发的流动性，叫热钱也好，叫投机性需求也好，基本上反映在资产市场上，所以我的结论是根据历史的经验，近十年来2004年的物价上涨，基本上直接推动力粮食，猪肉和蔬菜。所以等到蔬菜供应跟上了，基本上我们的CPI也就下来了，但是由此引发的货币鸿宏观政策的因所比对蔬菜影响要大。
第二，我们现在谈谈什么叫热钱。关于这个界定争议很大，怎么区分热钱问题，非常难。严格意义上如果以短期目标为投资目标的钱叫热钱，你说改革开放进入中国的投资都是热钱，下一步发展怎么样。在东莞搞一个小企业怎么让热钱变成冷钱，就看的宏观经济发展好不好。如果宏观经济大起大落，即使是冷钱也可能变成热钱。这个区分我感觉意义不是很大，经过前一阶段的分析，检测跟踪，目前流入的热钱规模很小。按照国际金融界的计算公式今年是流出，所以外汇部门的主观让这个热钱很少，但是我愿意把没有进入实体经济的，其实给一个小的牌照，但是没有投资机会流动的投资叫热钱，热钱的形成不同的时期有不同的看法，这一次主要的来源我个人认为是来自于同类。有几个测算方法，第一个2009年和2010年的信贷，今年数字没有出来，肯定超过7.5万亿，12月份停了固定资产，有哪个资金没有进行实体经济呢？中国历史上每年的中长期贷款和固定资产投资规模之间基本上要比中长期贷款高一些。高的部分是丝绸，2009年和2010年中长期比固定资产要多出一大截，这一部分不论是什么，可以算是没有进入实体的部分。这个算下来2009年大概多了1万3亿。另外不是固定资产投资贷款这部分是通过短期贷款，因为银行当时担心监管部门控制规模，所以又没有好的项目，银行现在要商业化怕承担风险，通过票据里占座，如果控制规模就把上半年的规模挪出来用，这部分钱没有具体的项目也是随即游走的。这一部分大概是2009年7000多亿，2010年不到2000亿。所以外部的热钱的统计率可以夸大，所以由此得到的结论下一步宏观调控政策对房地产的影响确实不小，关键是看市场上的，现在资本市场有两派观点，中国资本市场的看法投资策略报告，尽量预测不准，但是我们可以看大致的看法，一派观点认为如果根据以前的经验额宏观滞后于实体的物价，往往要等到物价高点出来，导致经济的明显的回落，市场会出现调整。另外第一是乐观的，市场反映灵敏了，很可能在一季度物价压力大的时候出手，可能市场是年初调整，下半年有机会。在分析物价和政策出手的揣测十分遗憾的是中国的宏观政策具有很大随机性和不确定性。美联储预期未来12个月核心CPI的定位是多少，市场大致上能够预期到政策的走向，是透明大致可把握的。我们现在基本上难以把握的，大家关心宏观政策也有道理，以今年为例，还是以市场经济学家分析预测为利，今年上半年大家预测到物价下半年会上涨，银行会加息。银行一直抗到10月份，大家都觉得不会家了，结果加了一大部分。大家都觉得加了一次息不会再调了，结果过了两周有加了一次。使得专家很狼狈，核心CPI增长速度不清晰，政策变动的规则也不清晰，所以大家在中国特别关心宏观政策我觉得是完全可以理解的。谢谢大家。
谢谢巴教授，请您在台上上座。也请陈淮教授就作。现在开始进行互动。这次观点问答环节10分钟。先请台上的嘉宾展开互动。
两位的观点是互补所以我们能够得出比较准备的对形势的看法，这是我们今天的收获。我想给两位提一个问题，因为陈老师说党的十七大报告里面一句话是说要创造条件，让群众增加财产性收入。巴老师也说了这是增发的货币对资产的价值有很大的影响，我想代表一些老百姓他有一些小钱想请两位老师对大家的理财，今年应该怎么理解钱放哪里好，请两位老师给一些建议。陈老师先说。
投资指导我是不大会做，我还是守我自己的规矩。至于钱放在哪里好要看你有多少钱。买得起和买不起房子能不能做房地产投资和你有多少钱有关系。刚才提问者说让老百姓有财产性收入，到十七大的时候提高中等阶级的收入，什么叫中产阶级，有的人说30万有人说50万，还有让说要有房有车，才算是中产阶级，这些都不准确。我发表一些看法，如果你年收入中家庭收入中用于正常生活的部分所占比重支出收入在80%以上你基本不具备资产累计能力。我指的正常收入是该做什么做什么，支出在80%以上，如果你的支出收入比一年的家庭正常占家庭总收入的60、70%你就具备了资产累计能力。这个时候你就可能形成金融资产，你可以买国库券。存点银行存款，吵点股票也可以。如果你的支出占50%你才具备投入不动产的能力，但是你拥有不动产抗风险能力还不够。如果你去年买的房子是在两成优惠买的房子，但是你后来月供风险你能不能承受，而且确确实实就在眼前。你具体的家庭收入50%具备持有不动产能力但是抗击风险能力很脆弱。当你支出在30%的时候，这个时候才真正有能力。这是我们要讨论的问题。
近来进来的不是很多，现在美国的如果支持政策会带来人民币的升值或是继续往前走，如果人民币继续升值，会不会真正地引来一些国外的热钱往里面走。进来的时候会不会凡过来抵消了我们货币政策的问题，造成我们资产价格的进一步的上涨。
到目前为止数字是流出的不到30亿美元，确实存在这个担心，国际市场大家想从美国银行界生产做金融投资几乎为零，金融升值得好具有利率的好处。所以在升值和加息预期下可能加强自身管制是比较重要的。大家看长三角、珠三角有很多外汇检查，再一个给企业更多的外汇使用的自主权，原来是要求强制的把资金调回镜头，现在可以留在境外了。外汇的分散多元化，刚才你说的问题确实存在。刚才陈老师讲得很全面，小老百姓的达到陈老师说的30万50万很难，怎么办呢？像去年580万，今年是1000万了，刚才陈老师说改革开放10年才建了7000万套，一年是700万套。而今年光是廉租房就是1000万套，建设当然是好事，非常有必要改变缺位。但是廉租房过程中分配、流通、退出维护是非常巨大的课题。所以我们怎么样把它公平地分到最需要的人手里，这可能比我们想象的难度大。我再香港生活了6年，这么一个弹丸之地的存在还可能存在个人资料不实的情况，中国这么大的量的房地产1000万套怎么分配，怎么维护，有一个环节出现问题将来都是很大的问题。所以如果你说有可能积极争取分上廉租房，或者租上廉租房，77块钱在北京45平米生活在新闻联播里面是最好的。
如果台下嘉宾有问题，可以提问，我们的工作请准备好。
我特别想问巴老师，我是从去年前年开始国家就很鼓励人民币的出境，在这个过程当中国家的态度发生的微妙的变化，从一开始想尽各种手段非常鼓励的态度变成似乎要去限制或者担心的情况，我就不知道从今年1月份或者从今年下半年开始国家在这方面会不会有新的想法手段出现？
人民币国际化是只能多做不能多讲的问题，鼓励境外的人民币在香港集结形成一个离岸的交易的中心，现在在香港人民币有2000-3000亿，我刚才给大家汇报今年M2是72万亿，所以我倒觉得下一步政策的重要在香港市场上形成有深度的人民币交易市场。比如达到2万-3万人民币跟现在在香港流通的美元差不多，在境外形成的市场没有管制的货币自由地交易对于推动国内的货币管制形成参照，而且带动香港金融中心的地位巩固。一个是在贸易鼓励人更多地使用人民币，第二发展香港离岸。
谢陈淮先生，谢谢巴曙松先生，谢谢两位特约评论员。接下来马上进入第三场年度演讲，第二开始之前先有请特约评论员上台杰作，他们是世联地产首席技术官黎振伟。广州新城市投资控股集团董事长曹志伟先生。下面请茅老师演讲。
我觉得比廉租房更好的政策是补贴，因为集中建立一批廉租房，第一每个人上班的地方不一样，而住的地方在一个地方肯定上班不方便。第二廉租房都是一样格式准化，当你人口变了你还还住在这个地方，或者你的收入提高了我想稍微改善一点也不不行，就是这个房子。或者说工作地点变了，就帮这这个人死在廉租房里面，所以我主张给钱让它自己找房子去住。开发商可以根本这个要求开发一点简陋的房，这个道理很简单，市场能够配制总优的资源效率是最高的。所以廉租房破坏了房地产的市场，房地产市场最好不要破坏，开发商会根据需要建各式各样的房子，适应不同人的需要。他们会在合适的地方建合适的房子。经济适用房错了，为什么呢？它把政府的义务搞错了，政府有什么义务让每一个人都有一个起码的住条件，政府没有义务满足一些人对房产的占有欲望。我不但向住还想占有他，这不是政府的义务，政府的义务是满足他有地方住，而不是满足他的占有欲。这也不是不错的，你可以占有汽车、钻戒，你只要有钱就可以了，你没有钱想让政府帮你满足是不可能的。何况经济适用房有没有受损失呢，如果没有人受损失就天上掉下来一个房子了，这都是消耗的钱建设出来的，所以不可能没有人受损失，有的是郊区的农民，政府用地价把他的土地买下来了，政府拿它去盖经济适用放就不合理了。也有时候政府用了全民的土地，那这个土地去便宜了某些人，我觉得完全讲不同。更何况我们的经济适用放出了很多的腐败案例，有了有钱有势的人有了得便宜的机会，我觉得经济适用房赶紧停下来，廉租房可以鼓励，但是更好地是给住房补贴。当然住房补贴是也他的困难，不知道给谁。但是廉租房你也是不知道给谁，困难差不多，只能想办法解决。
我们现在的情况是房价非常地高，从经济学来看，无非是需求高供不应求了。所以房价要从两方面分析，首先看一下供给方面：住房的供给不足房价就高了，为什么供给不足。比较一下，这些年汽车的价格不断上升，十几年前两辆车就可以买房，现在十辆也买不起分子了，差价非常大，主要原因是供给不足，汽车没有供给不足，房子供给不足。土地供给不足，土地为什么贵了？是不是中国政府没有土地了，不是的！我们还有很多可用的土地，但是受到限制，农用地不许可转变成开发地，为了粮食安全有了18亿亩红线的规定，任何农用地转变成开发地都是不许可的。在我看这个政策完全错了，粮食安全我们要的是粮食不是土地。我们要的是单产机构而不是土地，我给大家说一个数据，解放的时候是5亿人口，现在是13亿，人口增加了150%。人口粮食跟那个时候比粮食增加的2/3。人均消费责备2/3，因为粮食消费增加的3倍。本来是100现在变400了增加了3倍。被耕地减少了，原因是亩产提高了4倍还不止。所以我们这60年以来，我们解决粮食问题的办法不是限制耕地，而是提亩产。在前几年我们设计了红线是21亿亩，现在是18亿亩，很多人着急，说保护土地的政策失败了。我觉得不对，应该高兴。结果土地紧张的办法是用好。一块用永远是种粮食最好，这完全讲不过去，一块地干什么用要看当地的位置。有的要修高速公路，这就看你这块地的具体了。我今天这个观点，这个错误的认识造成国民经济巨大的损失，而且也造成腐败。土地转换用途要审批，审批就有腐败的机会了。从需求来将，大家手里有很多的秦，不怕房子贵，需求为什么那么高。一个是国家经济增长很高，每年GDP10%的增长。
第二我们的消费少，这在全世界是少有的，我们的储蓄率在全世界是远远超过他们的。大家都存了很多的钱，没有花调。
第三分配财富不公平，富人多，穷人少，因此富人的财富增加远远超过10%的速度，他们的钱非常多，他们也花不完有很多的剩余的钱，这些钱就拿来买房子了，能不能做别的呢？这就涉及到金融业了，他不能提供大家的投资机会，你没有办法只能存银行，拿负债利息。设想一下如果有机会赚10%的回报，我想很多人都不买分子了，如果能赚20%的回报就没有人买房子了。因为不提供机会，事实上我们有这个机会，我们的民间借贷的利息是超过20%，这个我很清楚。所以我说金融业没有效率就是低利率3%的利率，高利率30%的利息同时存在，说明金融业没有效果，没有本事把大家存钱的利润提高做民间借贷。这是一个房地产价格这么高的根本原因，资金配制不当，资金配制是谁在起作用，是金融业务起作用。起什么作用？就是把用项低的钱调到用项高的地方去花。
我们还有一个看法，不仅仅是看法，写在法律里头。金融业如何赚钱，把效率低的地方提升大效率高的地方，我问过学金融业专业的同学，金融业创不创造财富，他说创造财富。怎么创造财富呢？他说我们把钱借给了好的项目，项目能赚钱就是创造财富。这个不对，这是项目创造的财富，不是金融业的财富。金融业绩创造财富就是把效率低的钱掉到效率高的地方，这是金融业创造财富的原因。金融业里面有生产，做银行的保险、股票，他们工作的对象就是计算里的符号、数字，因此他们是不创造财富的。如果不创造财富他们有赚了这么多钱，那他就是剥削了别人的，到底创不创造财富，我认为是创造的。我们对这点到现在还是有很错误的看法，认为你没有生产劳动赚这么多钱就是剥削。就好象在80年代国家有法律没有生产劳动靠买卖赚钱就是犯罪。现在这一条没有了，但是金融业里面还保留这一条，刑法里面有一条说转贷获利的方法就是犯罪。整个把金融业看错了，金融业就是干这个事的，他就是这样创造财富的。现在由于我们的金融业缺乏效率，有很多这样的机会没有利用，现在有一个人出来了，我来利用这个社会提高利用价值创造财富，他说我们的是犯罪。所以提出这几点中国的观点，转贷套利是不是犯罪。
谈到对高利贷的看法，但是都知道高利谈怎么怎么坏，是割人的肉。美国消灭了巨大的逆差。高利贷好不好？不好。为什么形成，就是中间的供给和需求造成的。所以解决高利贷的问题恰好是让大家都去放高利贷，一个好的金融市场是起到这个作用。我们国家恰好是金融业非常有效率，所以民间借贷有巨大的赚钱的机会。这就是联系到整个房地产和金融业。现在房地产巨大的风险就是泡沫。有人问我2011年我最担心的问题是什么？我说我担心的就是房地产泡沫。其实这个想法至少三年以前就有了，我的房地产业内的朋友最讨厌我说房地产有泡沫，但是我还是要说，现在房地产行业内的朋友自己都在说有泡沫了。这个泡沫的结果有两个：一个是马上消化掉，消化不掉就是二个结果破裂。我看这个泡沫比例非常可怕，这么大的泡沫消化不消化得掉，消化恐怕要五年、八年的时间，这个时间里头不破裂效率很低。我很担心这个迟早有发生，因为消化不了就要破裂，破裂之后破坏力非常大。我们看看日本、台湾，还有香港也有过这样的问题。特别是日本和台湾，我到台湾去我朋友说你们要特别注意台湾的房地产泡沫。这些问题是值得我们关注的问题。我就谈这些，如果有不同意见欢迎他们提出来。
我也一个问题请教茅于轼教授，人民币与欧美的汇率不断攀升，人民币存款利率有较大的套利空间，房地产企业上市蒸发融资，这些都是房地产业与金融业仅仅地捆在一起了，互相渗透，让本来是为了满足居住而生产的房地产业，逐渐沦为赚钱工具，随着过渡的投资和高频率的还手交易，也形成了高度增长的GDP和创造财富收入，于是虚拟的财富增长就形成了泡沫。个人认为在这个过程中其实房地产业吸纳了相当大部分的通胀，延缓了泡沫的爆破，在目前我想情境如何避免形成严重的国内金融风险？
房地产泡沫或者价格虚高的原因，我想是供给和需求。需求面金融市场没有效率，大家的钱没有地方去，大家就去买房，也不是为了住而是为了想有升值。不管是什么东西是一花也有升值，甚至连花都没有只有一个名称也可以造成泡沫。供给方面取消18亿亩红线，这是非常重要的一条，因为不仅仅妨碍的分界线，妨碍了一切土地的合理使用。在需求方面我希望财富的分配比较公平，多给一点给穷人，但是这个事一时半会很难解决。或者说小储蓄多消费，这个也很难做到。所以现在人比较现实的人就是开放金融市场。金融市场有很多的发展机会，机会非常多。问题在于政府的管制到现在政府还是一个垄断管制的状态。大家知道中国人是不能办银行的，而美国都不是政府办的银行。现在政府开的一个小口子，开的乡村银行，这只是个小子没有大开，中国要沉淀解决金融业的问题我觉得要放弃放开。当然我不是金融业绩专家，但是从一般的道理里看，我觉得中国金融业是缺乏效率的，解决的方案在我想就是取消垄断，要这方面加强，但是更重要的是取消垄断。这样房地产的价格就不会虚高，大家都不会去买房子了。一个市场他能够优化资源的配制，可是我们现在没有优化配置，那么多的空房是不是浪费。这个市场没有起到好的作用，就是金融业缺乏效率，我提出方案就是要取消土地转移用途的限制和被百姓给金融业更多创造财富的机会。
统经济的概念来解释，你刚才说的房价影响是供求，海南岛现在的土地很多，但是海南房价非常高。如果简单说加强土地供应就可以解决方案，投资和投机很胜的情况，光解决土地估计还是解决不了问题。我们对房价很难预测，很多可能是政策造成的，这个现在我不知道怎么解决。
房价高我觉得一定是供求的因素，但是有几百个因素都是通过供和求来解决。是不是解决了土地的供应房价都可以下来了，我不是房地产的专家。现在你怎么得到一块土地，要通过拍卖。我就问了为什么你不用招标的办法，拍卖是把土地价提高了，招标是相反谁提供的土地价格低我买谁的。当然拍卖很一这一块是唯一的一块地别的地不一样我拍卖。招标是很多人来投标，这个技术上是很复杂的，但是我觉得我们只用拍卖的办法把土地价格提高了。而且拍卖的时候又不是同时很多地方的拍卖，当然价钱高了，这是地方政府有欲望，他想提高土地的价格，用各种措施包括18亿亩红线的规定。土地使用不管是房地产，还有交通等等。所以这一我觉得也是有把握的，用18亿亩红线计划经济的思想来应对土地稀缺的问题完全错了。
大家很关注的今年泡沫的破灭，其实我是广州人，我们经过了1995年广州价格的破灭，但是问题是今天我们回头看中国的整个经济的发展，包括房地产扶持。我们的金融还有很多的地方政府，他们这种泡沫的房价下降，所以这一点泡沫的问题似乎是好象很担心，但是总是不对。很多人不担心说破不了，这是中国国情所特定的因素，跟国际的规律有一定不一样。
谢谢茅于轼先生，谢谢两位评论员。 接下来就是本界论坛的重头戏，2010年中国房地产行业年强企业总评榜马上就要发布，首先请观点地产新媒体发行人，博鳌房地产论坛秘书长陈诗涛给我们发布2010年中国房地产行业年强企业总评榜。有请!
谢谢大家，下面有请复地集团有限公司总裁助理蒋朝光、海尔集团发表感谢。
非常高兴来参加观点论坛，也非常荣幸代表复地集团领奖，从各位学者、专家报告当中，我学到很多东西。过去一年对中国房地产风云变幻，2011年会面临更大的挑战。复地会直面挑战，我想向在座各家有些企业一样，在未来的几年会做得更加卓越、优秀。
非常高兴参加这样一个活动也非常感谢海尔低地产这样的荣誉，2010年12月26号，我发一个短信说哪一天是海尔集团的生日，我跟我同事是跑到公司都不知道是这样的日子。当时我想海尔张主席带领员工26年的时候把海尔这样一个品牌打造成世界型的品牌，海尔地产它也应该在中国的地产界有一个非常好的品牌形象。谢谢大家!
我想刚才茅老师和陈淮主任、几位嘉宾都做了很好的演讲。所以我想刚才演讲提出了一个问题，感觉到房地产调控，而且往往是在经济不好的时候给房地产扶持鼓励，这是特定的产业关联度有关系，而且变化也非常大。所以我想是不是按照顺序来，请卢谈一谈在行业变化那么大的情况下，从也界的角度来看，大势是什么?政策变动与预期中的政策变动是什么样的，市场是什么样的?
已经到来的2011年政策会持续下去，不会有更过严的举动也不会放松。在地和银根方面会加剧，会有一场血洗。因为金融方面的调控会时不太容易获得金融资源的企业困难，但是也会造就一些优秀的企业。有些企业会造成大换血，会发展得更好。中国房地产行业也需要到了需要大调整的时候，大家普遍认为过去的12年是翻过去了。新的一页重新展开，所有的房地产商要重新思考问题，因为海尔的特殊的背景，有特殊的品牌、金融、资金、土地的资源，更重要有特殊的技术资源。使得海尔地产在研究新的理念，我今天下午的海尔的互联网技术的智能化支持系统，能够全部地更好地开放式地用在家庭的小网社会的大网当中，形成未来的方式，海尔的竞争力。
同样的问题我想看看不同的人怎么看，对市场大势判断让几位企业家一讲，站带不同的行业角度的公司判断和走势，然后我们请两位专家给他们思维做点评。
参加很多各类媒体的论坛，也请了很多对业内很有体会的专家，今天也是。我觉得跟夏天观点不一样，今天学术性多一点。我觉得观点对这个行业的各个企业的研究还是花了很多功夫，研究地产的企业也离不开整个地产形式，其实我觉得国内这么多企业都做得很好，不然中国经济也到不了这么好的地位。但是我们这个行业是受到媒体、各类政策变化，从2008年各个地方政府一下子发觉GDP上不去，国家多年来击打支撑出口受到了极大的打击。所以大家看还得找会地产根本性地行业，所以马上各地出了一些鼓励性的政策。甚至在2008年其实在一些地区施行了一些政策，比如港澳台、外国人限购，突然来了调整，就暂缓了。这些政策一出来确实跟各地的政府和一线城市、三线城市坐下来算帐，的确为2008年中国危机中国人在世界上有这么出色的表现做了贡献。后来到了2009年开始整体中国社会的发展包括流动性的板块，几个因素加起来在某些一线城市、二线城市里面发生的房价突然间攀升，马上出的严酷的调控措施。特别是今年年中的时候整个行业感到压力，为了达到目标突然间市场新政策出台，大家缓不过来突然间观望都不买东西。但是作为上市公司业绩增长，我们及时作出的调整。到年底大家可以看到观点出了比较准确的数据一看还是有大的增长，还是给中国经济特别是是给各个地方经济带来了很大的贡献。大家都在关心2011年国家政策怎么样，我也特意地看了一下总理，总理过去很少在公众媒体谈房地产问题，问总理这个问题，我们总理也很从容地答这个问题。而且我个人觉得总理这次答地很准确，在公众媒体上的表态说我们政府只管保障分这一块，市场还是按照市场规律去运行，我们中国不按市场规律也不能有这么好的发展。
今年是怎么样?
总体是平稳，这个行业实际是在做贡献，包括税收。假如大家有兴趣研究一下这个行业到底交了多少税，贡献这么大。所以整体的所有的重要的无论是一线、二线、三线都在迅猛朝城市化发展。大家也可以看到我们这个行业特别是一些大公司分头朝不同的方向做尝试，所以整体协定还是乐观的。
我看每一个机构都有不同的看法。两位老总的看法有明显的差异，一个是说有明显的洗牌，一个是继续发展。你个人谈一谈买富力的房子好，还是买富力的股票好呢?房子一直涨，而股票都在跌。
很简单我是上市公司的执行董事真的很不方便谈股票。
不谈富力谈雅居乐。
做一个对比，虽然中国经济是排在前几名，但是看股票到底是排在第几名。我很经常收到短信，说今天又有几个企业上市，房产大家可以看到，国家这几年欠了帐，包括会频频地出现地王，但是没有办法，各个城市推出地量供应。所以没有办法，只能大家包括业内承担这个事情。确实中国城市化没有人不想发展，想发展供应量不够，最近几个不同的专家半专访地统计都说近五年来我们全国这些主要城市，基本上都是开发量少于销售量。很明显就造成了价格跟供求之间的关系。
我们请金科集团，麻烦你正式回答2011年大势的判断之前，从不上市的房地产股票在调控，谈一下2011年的看法。
年底的时候买股票，因为房地产的业绩相当好，发展速度特别快。上半年买房子，年底的时候买股票，因为业绩相当好。
所以现在你的意思股票投资者看错了，业绩还还是好。
在现在高通胀的前提下已经由房地产板块看通胀板块。
对于2011年的看法?
金科用一句话来说，我们要在非常态之下用平常心做平常事。我说的是出去竞争力的出击，房地产在政策不停出击的情况下，他达成的走势击鼓的波浪。刚才陈淮老师和巴博士发言的时候我用博客发出去了，巴博士提出了明显的反对，支持你的人比较多，在非常态的情况，出现了一个特征，你不反对我就不加税了。在这种非常态的情况下，开发商应该做好每一个事情，我们因为最近开会，我们确定一个方向，不管是红色浪潮，还是白色恐怖，我们就是产品定位做好，中期做好销售，后期做好服务。做好两个市场，一个是销售市场一个是资本市场。还有就是感谢今后能够进入第三名企业，最后我们要把房子做前三名的企业。
你用的是加了V的微博吧。2011年会流行一句话，你可别上微博啊。大家见面都要交代一下。我看三位企业家一个是从行业结构调整，一个行业总体发展趋势，行业战术，说得很好。最后请苏总谈谈2011年行业的看法。
昨天看到李嘉诚拿了60亿的地。
谢谢苏总。他是率先响应茅于轼的号召，他站在金融的角度反过来审视和评估。接下来请两位老师对四位企业和金融家的做点评。首先请茅老师谈谈你对他们四位哪位印象比较深。
借着这个机会了解一下房地产，因为房地产价值不高，开发商有了很多的非议，房地产价格抬上去了。我不这么看，我认为还是那句话，需求和价格相关的，不是大家买不起恰好是大家不怕贵。开发商准备的多少套房，他定价不是看成本是看需求。比如100套房定价出现了120个人要买，他就会涨价，反过来只有80个人买，他就会降价。改革开放30年创造了这么多的财富，开发商有巨大的贡献，这么到的财富怎么出来的，是商品房市场通过交换得到的。没有任何理由回到计划房地产的角度上，要肯定开发商对社会所做的贡献，房地产中间的问题有各种各样不好的现象，这个是有要的但是我们看主流的方向。房地产从每人平方米只有8平方现在增加到20平方米。商品房为我们创造的财富。
第二我想谈一下，外行冒险来谈建议。有没有可能像我刚才讲的价格越来越高，我建议招标的办法。拍卖是卖放来主办的，需求放来买。现在拍卖是谁主办呢?一般是政府。我建议要用招标的办法，谁主办不是政府，是需求放主办，不是供给方主办。你只要开发商买地，因为开发商主办招标会，那就没有政府的事了。我提出要求要什么样的土地，大家来提供所有的土地所有者都可以参与招标会。现在土地所有者大部分是村镇集体，还有一些国有土地，大家都来满足这个要求，大家投标，我挑一个价格地的买。有没有可能实现，拍卖和招标都是有效的，我们现在只有拍卖没有招标。有没有可能各个地方都有房地产的协会，而且很活跃。刚才哪位老师讲到，我们要有金融创新，创新才能提高效率，从单纯的拍卖到从事有招标，我觉得这是一个创新。当然具体工作很多，我今天在这个地方这个方法真正能创新出来，我想对房地产有很大的改变。
市场经济有买方有卖分，今天政府官员都是我们买东西的人坐在这里，你要知道卖东西是没有人愿意低价买的。
不一定自己买，也可以有购地制度。现在北京、广州的大城市，那么多地产商要买地，所以茅老师说的对公平度是有价值，看茅老师愿不愿意做总结点评，把这个问题留给了陈淮主任。
先纠正巴博士的问题，廉租房1000万是以公租房为主。
77块钱45平方。
让我做评论，我想评论什么。最后的嘉宾给了我一些灵感。大家有没有感觉包括刚才四位说得话，几乎没有说我们这个房地产企业和我这个企业有什么弱点。不认识弱点就是最大的弱点，我们有什么弱点呢，这个行业到今天还没有一个在竞争中死。
海南死得多了。
媒体那么容易收买？
有网络推手，我知道巴蜀对媒体有另外一个看法。我说得是一个对企业家很重要的观点，他这是一个非常成功的案例，有的家电厂商你要低于我们的限价，他说我偏要低于你们的限价。结果老百姓说你看国美是和我一条战线的，所以他就把零售定价系统打开了。我们还没有很好地学会获得消费者的信任，品牌是一个，但是不完全，降价是一个也不完美。
企业家是施于别人才能得到自己，资本是辩证。刚才大家说增加供给不一定导致价格下滑。在北京月行路来的速度越快，来的车越多，结果就限路。修一个停车场就会引来很多的车，只有增加拥堵。要把中国的二、三线城市建设好。我还举一个家电的例子，90年代的时候洋家电比国产家电贵很多，后来我们的品质提高了，家电就便宜了。我们把别人的地方建设好了，北京、上海、广州自然就没有这些了，现在的问题是城市结构严重失衡了。现在每年的大学生都到北京、上海和广州了，就算把楼房盖到天一样高，也不行了。
谢谢陈老师，他讲得几点都非常重要。他举得示例未必很合适，一个行业没有反思缺点不行。
最不反思缺点的是金融业，错永远都是别人的。
第二点亲和市场，道理很对，但是不要把国富论来吓唬大家，中国的智慧比发言更早。我先给消费者更高的产品，国富论很多年了，部分在日本过学就老拿国富论来说，两条总结很重要。最后留两个现场提问的时间。
广州卖盒饭的会冲击卖海鲜的吗?谢谢。
香港的竞争鼓励，政府的保障购是有限的，因为中国的人口太多，有一个度的问题。当中国的年轻人都需要保障，我在香港曾经住了一年只有7平米的分子。所以我觉得国家不应该保障过量的房子，这样会给国家带来很大的困扰。
去年580万套，今年是1000万套，正好是贫困低收入的数量。关键是要把1580万套分成城市低收入家庭的手里。这是我们接下来要关注的问题。最后一个问题：现场嘉宾：我来自于广州资产管理咨询公司，我想咨询金科集团的李总，我想让李总分享一下金科的管理体系、流程、人力资源的管理情况，是如何支撑金科的发展的。
谢谢好，谢谢大家。
谢谢各位嘉宾！
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