每当进入新年，大量的消费者都会关心，今年楼市将往哪个方向发展，该不该买房等，分析楼市发展趋势，想市民之所想，引导消费潮流，有现实意义。在此，由东莞日报社牵头主办的“2011年东莞楼市趋势报告会”于15日下午在报业大厦3楼大会议室举行，届时将邀请各大发展商老总及管理层，敬请关注房掌柜网络现场直播！更多精彩内容，尽在房掌柜！
（另附）活动流程：
14：00 迎宾
14：30 主持人宣布活动开始，介绍活动主题，与会领导和嘉宾，活动流程等。
14:40 六个合作单位的负责人分别作主题报告。平均每人20分钟。
16：40 报告人与现场观众互动，报告人齐上台，接受市民的提问。
17：20 各家报告单位最后每人用一句话总结今年楼市发展趋势。活动结束。
自从92.7新政后，包括2011年的1月份，市场走势还是迅猛的，一手房、二手房的表现是比较突出的，从侧面说明，消费者认为经济向好发展，房地产总体趋势也是发展的，因此增强了消费者购房的信心，也导致楼市成交火爆的重要原因。
城市建设方面，东莞近两年突出的是城市轻轨，轨道交通促使东莞在未来3—5年的房地产成为主要的产业，2012年权限开工，这些信息都会促进楼市的预期。
无论楼市的成交还是价格都跟轨道交通的进度是有关的，也会得到有力的支撑。
2010年东莞主要的开发商成交稳定，资金稳健，以上因素将会决定开发商2011年的政策，短期内来说，主流的开发商资金流是非常宽裕的。
土地供应层面
从近几年的成交来说，2011年全市商品房成交面积同比增长12%，随着土地的日益稀缺，房价将伴随着土地的稀缺导致供求关系发生改变，从而影响价格的走势。
东莞市区南城、东莞、莞城、万江四大区土地成交量来看，2010年商住地的成交面积只有5万平方米，创造了历史最低，未来的供应量也出现了减少的趋势，市区土地变得稀缺。
2011年之前已成交但未开发的土地面积，全市大概有440万平方米未开发，建筑面积大概是1000万平方米，市区目前已成交在开发的面积是60万，建筑面积是157万平方米，因此市区在未来的一年面临土地稀缺的问题，因此会导致房地产价格向上发展。
市区总体楼面价已经达到了3400元/平方米，意味着未来的房价不会太便宜。在座的很多同行，包括理性的消费者都达成了共识，东莞房地产是属于发展健康的市场，在过去的5—10年走势是平稳和健康的，我列举了几个城市的情况，一线城市的广州、深圳就不说了，珠三角二、三线城市GDP和房价的情况我们了解一下。
东莞房价比佛山会低一点，但是基数要比中山、珠海、惠州要高。
东莞2010年前三季度房价的涨幅是14.6%，看起来有一点高，但是跟周边的二、三线城市2010年前三季度相比，东莞房价并不算高，其他城市的数据是中山上涨17.4%，珠海上涨了37.4%，惠州上涨了24.8%，佛山上涨了43%。
东莞的14.6%还包括了高端别墅和洋房的拉动，剔除结构性的因素，东莞房价涨幅集中在10%，东莞的GDP和经济涨幅在10%左右，东莞的固定资产投资都保持在两位数，加上通货膨胀的因素，综合计算，东莞的房价是处于健康和理性的水平。
2011年全市新增一手住宅面积达到598万平方米，接近600万平方米的供应量，将会比2010年增加135万平方米，增幅大概在30%左右。
截止到2010年底的存货448万平方米，预计在2011年全市一手住宅可售的货量将会达到1000万平方米左右。
从2007年到2010年的供应走势来看，2010年是谷底，接下来的2011、2012年将会出现平稳增加的趋势。
销售量预测
2007年、2008年全市销售面积是480万平方米，与2009、2010年面积是差不多的，年均消化面积是518万平方米，2011年的销售面积是500万平方米左右，三个数据是基本相近的，说明东莞楼市销售量是处于平稳的，每年的消化量不会有太大的波动，因为受到产业结构和经济的影响。
2007年处于经济快速膨胀的年代，销售量出现大的增加，2008年宏观经济处于下行调整期，销售量出现了下滑，只有356.9万平方米，受到经济低迷的影响，随着2009年宏观经济的向好和房产政策的利好，受到压抑的需求在2009年得到释放，因此成交量达到了594万平方米，2010年出现了几次严格的宏观调控，楼市的需求量又得到了压抑下降到440万平方米，随着2011年宏观经济的持续向好，城市建设和轨道交通的加快，2011年的成交量会得到一定的增长。
当每一年的成交量受到压抑的时候，第二年遇到政策宽松或者是经济向好的时候会得到一定的释放，东莞正常的年均住宅消化量基本上集中在480万平方米到580万平方米，该量经历了四年未出现很大的波动。
2011年东莞的住宅销售量将会维持在480—520万平方米左右，将比2010年增幅13%左右。
从近几年的走势来看，供应量从2009年平稳增加，销售量处于平稳的趋势，集中在480—520万平方米间波动。
2011年供应量和销售量来看，2007—2010年全市一手供应面积在2758万平方米，销售面积约2471万平方米，供求比是1.11：1，这是属于正常的水平，说明东莞楼市整体是属于供求平衡，适度宽松的氛围。
综合多方面的因素，包括宏观经济、城建规划、微观楼市供求等方面的信息，2011年楼市将会遇到一定的波动，总的来讲，还是保持谨慎乐观的态度，虽然会适度担忧，但是成交和价格都会保持平稳增长。
政策存在比较大的变数，2011年的走势是怎样的，还是要看政策是怎样的，我就介绍到这里，谢谢大家。
感谢合富辉煌市场研究部经理李兴旺，对房价和消费者关心的问题进行了阐述，接下来为我们带来研究报告的是中原地产，有请中原地产市场研究中心总监车德锐演讲。
市场是不可预测的，到了2011年，我们的判断是偏乐观的，对于业界和购房者而言是难以接受的。
1、经济面来看，我翻看了全球澳洲、美洲、亚洲的数据，90%的经济是持续向好的态势，全球经济持续的复苏，持续的增长，到底为什么会有这样的结果，我分析后得出三个原因，经济复苏持续的增长，并未出现二次探底。
2、通货膨胀现象已经发生并且在持续，不是银行想收缩资金就可以实现的，因此以上三个因素说明经济是持续复苏和向好的，中国流动性非常充足，我们知道楼市是资金推动型的市场，只要资金充裕就会使经济保持持续向好。
2011年政策是怎样的，是否会出台第三次调控和第四次调控，我们认为2011年是偏平静的，该出的政策都出了，想出的政策力度很小，影响市场也是比较小的。
房产税重庆要征收了，只是针对高端物业，影响面是比较窄的，政策调控对高端人群是不管用的，如果房产税只是针对高端人士的话，影响的力度是小的，影响的面也是比较窄的，而且东莞不在征收的范围内。
政策对于2011年市场的影响更多是强调执行、落实，更多的是停留在消息面上，媒体认为政策还在持续，这是舆论的导向，对市场产生了不利的影响。
货币政策从适度看送转向稳健，整体来说资金链还是比较宽裕的，今天大家知道从1月14日开始又上调了存款准备金，资金面是前紧后松，导致楼市先抑后扬。人民币持续的升值，外资和热钱不断的流入，因此加息会缓慢。
货币政策的转变会导致前期收紧，第一季度的资金链比较紧张，第二季度开始，资金链会有所缓解。
消息面来看，媒体和舆论的导向，年初人民日报发出的社论是，不要超前消费，不要超前购买房屋，应该是先租后买，先买小的，后买大的，这轴舆论导向会持续全年。
我的判断认为，购买力不强烈的人群，今年的消费需求会平抑，因为政府提倡先租后买，刚毕业的先租房，之后购买小的，再换大的。
合富辉煌分析了供应量的数据，我们发现2011年的数据更大一些，整个住宅的潜在供应量有770万平方米，包括在建和申报建设的项目，市场消化增量为主，今年有很多新项目，库存是410万平方米，加起来是1180万平方米，供应量比较大，供求比接近2：1，我们预测2011年的消化量是550万平方米到600万平方米。
2010年是供应偏紧的一年，导致价格会上涨，2011年供应偏多，导致价格平抑。
东莞市场有几个支撑因素，经济的支撑，因为2010年下半年整个东莞经济处于持续复苏的势头，全国经济是放缓，恰恰是背离，因此说明东莞经济对楼市的支撑力度更大。
城建工程的影响
通过三旧改造和新项目的开工带动房地产开发的热潮。
担保制度的实行，使很多人通过公积金和担保的方式购买房屋，释放刚性需求。
今年有7000多人成为新东莞人，他们也会刺激需求量。供应量如此的大，提供了更多的需求。深圳客到东莞购买房屋的情况还会持续。
开发成本已经大幅度提高，据统计建材一年上涨了20%，人工成本也上涨，还有加息导致成本上升。
不好的因素：
1、供应量太大，导致价格会有所调整，有调整的压力。
2、二手房市场会活跃，分流房地产市场的需求。
3、人才公寓、农民工公寓、经济适用房和廉租房在未来几年的量是很大的，也会分流市场的需求。
对后市的判断
成交量在2011年会出现放量，价格平稳，而且是稳中有升。2011年全年的成交量是550万平方米—600万平方米，比2011年要增长10%左右，价格保持平稳。二手房市场会有250万平方米到300万平方米的量，成交金额在100亿元左右。
我就汇报到这里，谢谢大家。
谢谢中原地产车总的报告，接下来为我们带来研究报告的是思创动力，有请思创动力副总经理王安明演讲。
从供应来看，新增供应量加存量将达到1000万平方米，相对于2009年而言是偏低的，市场好的话企业就多做一点，不好的话就少做一点。市场供应量是多少，主要还是由企业家说得算。
从供应量来看，销售旺盛的供应量是比较多的，例如4、5、6、10、11、12月份的成交量比较大。成交的户型来看，三房和二房是最火爆的。市区楼盘没有卖得不好的，整个市区的盘没有一个卖的不好，基本上都是尾盘，没有现货销售。
相对于2009年的情况，2010年情况是正常的，东莞减少量只有17%，因此说明东莞受政策的影响是比较弱的。
南城和东城依然是成就最大的两个区，成交和供应量都是比较大的，因此供应是充分的。
均价平稳上升
东莞的价格一直比较稳，主要是小幅上升，去年上涨的幅度比较大，政策对价格非但没有负面，有部分还是利好的，部分政策使消费者购买时的成本上升。
2011年简单的判断，我们认为政策会加码，市场会温和的上涨。
全国市场来讲，大势偏紧，一线城市的压力比较大。
目前的政策是房产税，包括问责制、加息和调整存款准备金率，这些政策对目前的房地产市场影响不大，房产税是非常难以实行的政策，虽然重庆和上海将试点，但是很难判断未来的情况。
例如，每个月的价格是不同的，房产税每个月都要调整也是比较困难的，上海如果按照面积计算的话，也是比较困难的，因为不同区的价格是不同的，2011年房产税即使实行也是比较困难的。
限低价和限房价是房地产交易最大的障碍，一线城市压力大，二线城市有机会，因为上海、北京、深圳、杭州等等是高房价城市，这些城市的房价会稳定，不回大幅度的调整。
市场政策是两头高，中间低，每年两会前后会有政策推出，因为消费者对明年会有预期，因此我认为6—8月份的情况相对正常。
2011年东莞依然会小步前进，供应量加大，新的镇区，例如高步、桥头会成为热点。
成交量前面两位嘉宾说了是550万平方米，我是认同的。东莞每年以10%的增长是存在的，东莞目前的存款超过了6000亿元，说明东莞的购买力是强劲的。
价格是稳中有升，因为成本上升，很多新推的项目，品质是有所提升的，尤其市区今年部分重点区域会达到上万元，市区推的都是精品项目，包括别墅和豪宅，因此今年城区和虎门、长安的均价会超过万元。
改善型、合并户型的需求将受抑制
物业表现抢眼，价格将创新高
最近公司代理的项目第一国际今年将推海德广场，预计价格将达到1.5万元/平方米，东莞写字楼建设的水平已经比广州和深圳高，我们认为写字楼的价格将会有新的突破。
我就介绍到这里，谢谢大家！
接下来为我们带来研究报告的是瑞峰置业，有请瑞峰置业市场部经理刘金林演讲，有请。
2010年所谓的地王就是楼面地价超过3000元/平方米，全部集中在寮步、虎门、长安三镇区，意味着后市的房价会走在东莞各个镇区的前列。
总部基地9块集中拍卖，这是东莞政府促进东莞转型非常有利的尝试，吸引了业内关注的目光，大家开始思考东莞商贸圈的发展，应该有哪些模式，这是东莞有利的尝试。
因为看好东莞市场，外地房企进入东莞市场，保利集团、深物业发展、上海华中房地产、新鸿基地产，上市公司、深圳、长三角、港企都进入东莞，开发主体进入东莞导致2011年的碰撞将是非常精彩，也是业内关注的焦点。
2010年市场供需情况，全年走势，前半年因为宏观调控持续到6月份，8月份到12月份是供需两旺，这种情况是非常明显的。从2008年的供大与求到2009年供需两旺，2010年市场新增产品扩大，供需矛盾有所缓解。
月度供需比基本在1.0左右，市场处于良性和理性的情况。
2010年住宅成交量跌价升，非住宅成交量大涨，成交63万平方米，东莞多年未出现这样的情况，意味着东莞的商业发展从2010年开始出现了新的契机。
区域市场情况
区域的供需出现几个热点，城区继续领跑，主要是以南城和东城为主。凤岗、塘下几年是持续发力的，松山湖片区的大朗、大岭山等片区的成交量是突出的，寮步等镇区开始升温。
2010年市场主要是供需平衡，走势不明显，仅9月新增供应大幅增加致月末存量达到450万平方米，新增量基本上被市场消化掉。
400多万平方米的存量，在未来的13个月可以消化掉，在不增加新供应量的理论为前提的。过去12个月的成交量有下降的趋势，1月份的时候，是49万接近50万平方米，12月的成交量下降到36万平方米，如果明年市场供应量增加，政府出台更加严厉的宏观调控，成交量会进一步的增加，消化周期会延长，未来的市场要保持谨慎乐观的态度。
2010年动感新开工量了近三年的新高，商品房达到了777万平方米，住宅达到了649万平方米，意味着明年的货量非常的充足。
2011年楼市预测
明年的宏观调控是积极稳健，审慎灵活，上半年是抗通货膨胀，下半年是宽松。
明年上半年银行还会再度加息，今天又调高了存款准备金率，意味着后市会加息的，只不过先进行预期和调整。
外部环境上，发达国家继续实行宽松的货币政策，全球流动性增加，美元贬值持续，人民币面临大的升值压力，吸引热钱向中国市场流入，中国作为新兴经济体，利差非常的大。
国内市场来说，资产和消费品价格持续走高，CPI高了很久，通货膨胀的压力是非常大。
中国经济会持续向好，平稳较快增长，由此也会带来一定的通胀率，中国为了应对通货膨胀，无论是内部环境还是外部环境，银行都会再度加息，只不过每次加息的幅度会很小，避免对实体经济产生很小，例如0.25或者是0.5%。
2011年宏观经济政策，两年情况会再次出现，上半年收缩导致下半年经济减速，2011年众多地方政府都提出GDP大幅度增长的目标，中央和地方对调控的认识不同，会导致下半年GDP增速减缓。
开发信贷明年会收紧，负面的效应是使房地产行业的挤出效应更大，开发商会出让项目，因此导致开发商对利润汇报和持有项目重新的思考。明年货币总量回归常态这是肯定的。
2009年信贷是10万亿元，2010年信贷是7.5万亿元，2011年的信贷约6到7万亿元，因此有3—4万亿元的缺口，对于房地产开发企业而言，尤其是2010年拿了很多土地的企业而言是不好的消息。
明年的宏观调控还将继续，但是多重任务难以完成，首先是土地财政和中央政策的矛盾，地方政府靠土地财政为主的方式很难停止。
保障房要实现1000万套很难完成，机制不健全，加上土地供应和资金缺口，因此2011年1000万套保障房的完成应该是疑问。
房产税已经破冰而出，但是一系列的规定是很难完善的，而且是针对一线城市的，这样就会利好二线城市，就会推高二线城市的量价齐升，无助于全国房价下行，因此明年价格调整任务依然艰巨。
预测区域发展
长三角、珠三角、环渤海三大城市群落发展会非常突出，为什么这么说，中国几十年的城镇化进程，发展模式在悄然改变，以前是发展小城镇，现在由小镇化向大城市群发展，三大群落同时承担着十二五规划拉动中国整体GDP的任务，也会带动人口的聚集。
二、三线城市很给力
目前二、三线城市有很多的机会，也有很多的泡沫，为什么说有很多的泡沫，2010年的市场，二、三线城市土地成交溢价比要比一线城市高很多，而且二、三线城市不如一线城市成熟，投资客转移到二、三线城市，会导致当地市场的价格泡沫，投资二、三线城市的时候，要警惕二、三线城市的泡沫问题。
明年东莞的成交量会增加20%，在2010年500万平方米的基础上加上450万平方米的存量，如果市场的成交量好的话会达到600万平方米，新增供应量会达到500万平方米，因此波动不是很大。
为什么预测成交量会增长20%，首先，潜在供应大幅度放量，因为2010年东莞新开工量是700多万平方米。
第二，东莞经济持续向好，腾笼换鸟正在转型，珠三角一体化建设、轨道交通和幸福城市，三旧改造都带来新的发展机遇。
第三，广深继续限购，调控政策利好东莞。
第四，政府换届，稳定第一，整个的宏观政策不会有太大的波动。
明年预测房价会上涨10%左右，全年GDP的增速是8%，CPI控制在4%，容忍4%的通货膨胀会带来房价一定的上涨，房价作为经济发展的支柱地位未改变，资产价格上涨的趋势未改变，2010年东莞地王也是非常的多，很多区域都有地王，广州和深圳继续限购也是利好。
2010年随着东莞轻轨建设，从最初影响的站点向周边扩散，例如麻涌、高步镇都会打破多年的沉寂，南城的成交量也会走高。
商业发展
商贸中心和城市中心会越来越多，十二五规划对交通的规划越来越多，意味着商业发展的良机，2010年东莞商业用地成交量达到71万平方米，从而支撑商贸圈的发展。
南城商圈、总部基地和松山湖产业园带动东莞商业地产升温，吉之岛、沃尔玛、家乐福都在开业，意味着东莞商业发展进入新的阶段，商业发展中有重要的开发模式，就是城市综合体，也是未来必须面对这种新的开发模式。过去认为城市综合体就是住宅加商业办公，今后的综合体是住宅加商业；地铁加上该物业；总部基地集中开发；产业综合体；松山湖科研加商业；物流综合体；小商品集散地。
东莞城市综合体的开发模式越来越丰富，前景也是越来越好的，非常感谢大家，我就介绍到这里。
感谢瑞峰置业市场部经理刘金林的精彩报告，接下来我们有请东莞市房地产业协会秘书长陈骏良上台为我们的报告会作总结报告，有请。
东莞为什么没有地王，而且外来的房地产开发商不敢在东莞大规模的拿地，因为东莞有部分存量土地，等东莞存量土地消化掉，所有的土地都从市场上拍卖取得的时候，东莞的楼价就会有大幅的上扬，因为东莞是不缺钱的地方，存款余额有6000亿元，大家未调查东莞人在股票投资中的资金，远远大于这个数据。
东莞能够将世界上很多的商品炒起来，炒得很高，例如冬虫草、红酒、普尔茶，都有东莞人的身影，大家不要小看东莞，这里是经济实力非常强的城市，如果一旦消化掉这些土地，所有的土地从市场招拍挂的时候，众多知名公司进入东莞的时候，价格就会大幅度的上涨，现在还有存量土地，外来的开发公司未到东莞疯狂拿地的时候，大家在东莞置业是良好的时机。
置业者可以根据自己的实际情况，经济状况决定购买的时机，第一，可买可不买的话就要去买，第二，可以买小面积或者是可买大的，就买大的面积。这是我总结的观点，2010年已经过去了，2011年是否已经置业，我就给大家这些体会感受。
我在东莞十几年都是负责房地产销售和开发，自己也是购房者和置业者，购买物业是不会错的，大家不要总是盯着价格，对于本人而言并不具备实际的情况，从自己的实际情况出发，从经济情况出发选择物业。
其他的大宗消费可以放下，置业要毫不犹豫，尤其是解决自己的居住，刚性需求者更需要购买，可买可不买的时候就要买。
为什么可买小的可买大的要选择购买大的，上个月房掌柜的活动中业主提问在2004、2005年工资只有四、五千元，现在想购买大户型，但是房价上涨了，不够钱无法购买。
很多人考虑现在购买小公寓或者是两房一厅就足够了，大家要有长远的角度考虑，如果买大的是不会后悔的，买小的会后悔。因为房屋越大越好，没有人嫌大的，将来会有孩子，也会有家人过来住，如果购买两房一厅，如果再扩大一个房是不可能的，如果购买了三房的话就会后顾之忧。
综合来说，2011年还是很看好东莞房地产的发展，东莞房地产的发展是稳定健康的，谢谢大家。
房产税明确在重庆和上海征收，在一线征收对二、三线城市会有怎样的影响，东莞是否会征收。如果东莞不会征收，但是一线城市征收，对东莞波及的程度有多大。
珠三角一体化加速，轨道交通连接，是否会造成房价拉升，例如广佛一体化，地铁开通后，佛山的房价就上升了。如果轻轨连接了东莞，东莞的房价是否会上升，请合富辉煌的李兴旺先生回答。
谢谢翟总的观点，有网友说，想投资东莞的商铺，之前投资过大石的商业地产，目前还是空空荡荡的，并不成熟，也未赚钱。
思创动力的王总说今年投资商业物业是一个机会，今年投资商业物业是否是好的时机，请给具体的意见。
现在是互动环节，现场朋友可以举手提问。
中国正处于经济高速发展的阶段，日本、欧洲等国家一、二百年前跟中国一样，他们的物业也是在一、二百年前盖好和销售的，现在处于非常良性的循环之中，中国正在处于高速发展的阶段，就会出现这样的现象，大家生活在这样的时代是非常幸福的，因此要抓紧时间置业，对你自己和后代都是很好的机会，中国的房地产是全体人民关注的，所有的百姓都关注的。
香港、日本、欧洲、美国、加拿大等国家的老百姓是不会关注房地产市场的，只有极少数高端人群才会关注房地产的，香港推出的楼盘80%的市民是不会关注的，因为房价已经脱离了购买的能力。
大家关注的房地产价格，就可能买得起的情况下，还是要尽快出手，物业长远来说是很值钱的，大家说到投资商铺，市桥原来的租金是三、四千元/平方米，现在达到了三、四万/平方米，除了这些因素外，物业是越来越值钱的，中国处于高速经济发展的阶段，大家都很关注房地产，而且中国人有置业的情节，不愿意租别人的房屋居住，希望拥有自己的房屋才会安心，所以中国的房地产在最近的5—10年飞速的发展。
今年加息预期是强烈的，如果说2011年加息两次的话，对市场会造成怎样的影响，观望情况是否会加剧，房价是否会下跌。
加息跟房价有关，东莞房价基数比较低，跟广州和深圳无法对比，深圳、广州一套房屋可以买东莞三、二套房，加息对贷款产生的成本不是很大。2010年初7折利率转变为8折利率，每个月增加的成本也就是一、二百元，对于有置业需求的消费者而言影响不大，我个人的观点是，即使2011年加息两次，对于刚性需求和自主需求为主的市场而言影响不会很大。
购房者分为几种，一种是高端人群，东莞的高端购买力很强，加息不会造成太大的影响，普通购买者也就增加每月一、二百元左右。
东莞50万元就可以购买到一套住房，月供成本也就是增加一、二百元，目前的贷款利率还是比较低的，即使加息还是比较低的。
加息对开发商的影响是比较大的，加息会增加开发成本，增强开发商出货意愿，从现在开始，开发商的资金链会收紧，出货意愿非常强，促销、推广会提前，今年第一季度是传统的淡季，但是今年不会淡。
东莞房价相对不是太高，但是主城区也不低，有很多的楼盘到了8000元/平方米，经济实力一般的人面临这样的尴尬，买主城区好的地段压力比较大，购买万江、高埗镇又不甘心，请大家给予回应。
东莞的区域情节是比较重的，东莞的人购买本区的为主，南城的居民也是购买南城的为主，主要是因为公共交通导致的。今后大力发展轨道交通和公共交通后，跨区购买的形势会增加，尤其是高埗和市区非常近，一步之隔，会带动购买力。
新城原来是没有公共交通的，现在已经有三条线路了，如果政府大力投入公交线路的话，置业者会根据自己的实力进行选择，给大家一点提示，置业者能够买大的房屋还是买大的房屋。
做房地产的有一句名言，地段、地段、还是地段。如果2007年在松山湖片区购买一套住房，如果开盘是3200元/平方米，到了今天二手房价应该是7000元/平方米，但是假如当年做了另外一个决定，到偏远的区域，例如万江，甚至是往东走购买房屋，当时的房价是2500元/平方米，今天的价格也就是3500元/平方米，置业者在选择地点的时候，眼光是很重要的，如果购买的是商业物业的话，地点更加的重点，决定投资回报。
2010年商铺成交量和增长达到了40%，这是令人鼓舞的数据，但是在2011年有很多的泡沫存在，置业者要小心选择自己的物业，谢谢大家。
我向车总提二手房的问题，中原要拓展二手房的店铺，大概拓展多少间；目前二手房的成交占市场的份额是多少；东莞的镇区和城区中，哪些区域的二手房成交活跃，哪些区的二手房总价位比较高。
2010年二手房成交量是2.8万套，面积达到280万平方米，一手房的成交面积是500万平方米，二手房成交量主要是中低端物业，主要是以低端购房人群为主。
东莞中原确实看好未来二手房市场，这种势头会持续活跃，2010年热的二手房是樟木头、东城、南城、虎门，樟木头是排第一的，虽然二手房成交量大，但是佣金比较低。
二手房开铺的计划，因为开好市场，所以今年会大力增加开店的数量，可能会翻倍，据公司的计划会超过10间门店，目前只有7间，会达到20间左右，争取排在东莞前三位，主要拓展的区域是在南城，因为东城有五家，两家在长安，明年更多的是看好南城和虎门，主要在这些区域开店。
2010年二手房的均价是3000元/平方米，樟木头占了很大的量，拉低了全市的均价，樟木头只有2000元/平方米，大家可以到樟木头投资。今年价格会有明显的上涨，很多投资客将焦点和关注度放在二手房上，包括自住的需求，买不起中心城区一手房怎么办，只能买二手房，最终导致二手房的价格不断的攀升，从的四、五千元不断的上升，因此说二手房价格上升会比较迅猛。
今年和去年、前年相比成交面积是怎样的？
2004、2005年二手房的成交量只有五、六十万平方米，今年因为一手房供应大幅放量，尤其是二、三线镇区供应量比较大，因此一手房的成交会上升，二手房主要集中在一线中心城镇，会持续的保持活跃，两者的差距又拉大了，从之前的5：3继续拉大，而不是缩小，因为一手房的供应量放大了。
目前购买人群中本地人多，还是外地人多。
购买二手房的都是新莞人，都是制造业和第三产业的蓝领阶层。
五位嘉宾的报告说房价会继续上涨，秘书长也说，可买可不买就买，买大买小就买大的，经济收入是一般般的，老百姓说房价越高，幸福指数就越低，如何看待房价的上涨，价格和幸福指数是怎样的关系。
置业者要根据自己的实际情况，在经济条件允许的情况下置业，如果脱离了经济情况的话，就无法购买了。开发商不是满足全社会置业者的需求，今天之前，所有的经济学家预测房价下跌，包括跟任志强对赌的人，到今天为止全部未出声，因此大家无可奈何的看楼价继续上涨，这是无法改变的，我也想价格下降，但是无法下降。
通货膨胀导致菜价和日用品大幅度的上涨，更不要说物业的价格了。如果提到幸福指数如何看待的话，现在生活水平提高了很多，现在是很幸福，压力很大，不是说现在不幸福，以前刚毕业的时候，我家里三个兄弟姐妹和父母是住在爸爸的集体宿舍，当时只有50平方米，我也住了很多年，现在比以前确实幸福了很多，但是大家的目标高了，因此压力大了，因此情况要具体分析，不是说楼价高了就不幸福了。
网友可以不听任何传媒和专家的判断，也可以不听今天代理公司报告的预判，因为有行业利益的关系，我交大家一个常识，也是初中就学过的政治经济学的内容，价格是由什么决定的，是由供求关系决定的。
去年我只讲三个数字，去年的供应商品房是469万平方米，卖了441万平方米，基本上供应多少，卖了多少。
存量是447万平方米，还有部分面积开发商自己拿着，或者是无法供应。2010年土地供应了多少，大概是220万平方米，平均容积率是2.0的话，未来的供应量是440万平方米，大家就可以预判，在2011年或者是2012年总体的市场供应是怎样的，可以判断出供求的情况，谢谢大家。
还有很多的问题，因为时间有限，就不一一回答了，请台上的嘉宾用一句话，对今天的活动进行总结。
适度担忧，总体乐观，看好东莞房地产的发展。
东莞2011年的房地产市场很乐观，跟中国的经济一样，稳步的前进。
刚才已经说了，可买可不买的，就买，可买小的可买大的就买大的。
东莞房地产市场持续上升，该买房屋的还是要买房的。
自住者赶快买，投资者可以放一放，看一看也无妨。
感谢各位的总结，最后再次房协、合富辉煌、中原地产、瑞峰置业、思创动力的合作，感谢各大网络媒体的直播，谢谢业界同仁的参与，报告会到此结束，再见。
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