东莞不缺豪宅板块，同时也不缺宜居豪宅片区。相比黄旗山片区、松山湖片区、横岗湖片区，中央生态区水濂片区无疑走在了景观、生态规划的前沿，2006年规划局初步完成的《南城区水濂片区控制性详细规划》方案的目标就是建设市级生态公园。
目前，中央生态区水濂片区已汇聚了清华居、世纪城国际公馆、万科翡丽山、中信森林湖、御泉山、中信凯旋公馆、中信凯旋国际、金域中央、恒大百悦尚城、御花苑等等中高端楼盘，形成了新兴的豪宅居住板块。
在2011接二连三的调控政策下，东莞中央生态区经历2009、2010年的发展后，呈现出了什么样的变化？该片区楼盘的抗跌性和保值性如何？东莞中央生态区如何在调控大势下突围？房掌柜谈房论市沙龙将围绕上述话题展开。
1、东莞中央生态区的定义范畴是什么样的范围？
2、东莞中央生态区的后发优势有哪些？
3、东莞南扩的重点是不是在中央生态区？这个片区将承载怎样的功能？
4、东莞中央生态区经历2009、2010年的发展后，呈现出了什么样的变化？
5、东莞中央生态区楼盘的抗跌性和保值性如何？
6、东莞中央生态区如何在调控大势下突围？
欢迎各位嘉宾光临我们的沙龙现场，今天我们就探讨一下，东莞中央生态区在2011年调控的大环境下面是如何突围的，先请瑞峰置业策划经理黄志亮来谈一下，你觉得东莞中央生态区在如何一个范围里，什么样的区域才是中央生态区，因为以前对东莞中央生态区的范围没有一个明确的划定，在去年东莞也提出一个中央生态休闲区，其中包括了东莞中央生态区，东莞中央生态区的范围也得到了延伸。请谈一下您对东莞中央生态区的范围和对这个片区的理解是怎么样的？
上周东莞的规划部门出台了一个关于中央生态区的规定。还包括了莞城等等区域。而且里面也提到了对于它的实施时间是2015年完成。中央生态区对于东莞有什么发展的影响。我觉得是从大的方面从珠三角的高度，因为在未来几年珠三角有一个城市的融合这个趋势是不可改变的。东莞是跟深圳的融城。随着深圳土地资源的减少和房价的进一步的提高，越来越多的像深圳的高端人才，肯定会往东莞这边的企业过来。东莞在珠三角有一个很大的优势，有地理位置的优势和交通的优势，包括高速等等都发展的比较迅速，东莞有别于周边的城市有一个很大的优点是城市的绿化，包括城市的道路的规划是比较超前的。所以它在整体上会把东莞整个城市的生活配套打造成一个宜居的城市。
再回到东莞来看，东莞的发展是向东还是向南，如果是南的话，从三环到四环到五环，再到最南边。它也是随着城市发展的轨道。再放眼东莞这一块来看，如果是从卫星地图来看，明显看到三大的绿化地带，一个是同沙水库，一个是黄旗山，再一个水濂山。黄旗山和水濂山是东莞不可多得的肺。随着东莞的开发，现在城市的建设逐步的发展，近两年五环这一代的开发比如说凯旋国际、包括南边的清华居等等，应该说这一代区域的生活氛围有很大的提升。
东莞南扩的重点会不会在这里？
东莞以前是向东发展，如果是向南的话，就是五环路，如果这一个区有一个比较大的优势，目前这里有比较丰富的土地自然，还有自然的资源，通过东莞大道可以很方便的到达市区繁华的位置，所以你刚才说南拓的重点，应该是水濂山这一带。再加上近两年这一区域也增加了商务的功能，所以说未来无论是从居住、商务、需求等等各方面都会有一个比较大的突破。
这个片区会承载什么样的功能？
可以说10年前看东莞的话各个区的发展，基本上是以各自为政的发展，但是自从2002年东莞提出了5年建新城的规划，可以看到东莞出现了翻天覆地的发展，城市南移成为目前东莞城市发展的主流。目前根据市政府的十一五十二五规划的提出，目前东莞的城市发展以南移为主，以目前的城市中心为延点，向东莞大道各个环发展，向外的扩张成为一个新的中心区，目前从这个区域来看，从南部的方向看，土地资源和生态资源等一系列的优势都是非常明显的，所以未来东莞发展南拓是一个方向，尤其是近几年的话。东莞大道延长线一系列的市政的投资，该区域的发展是东莞主要打造的中心区域。
关于中央生态区这块的功能，我觉得这一块的功能不是简单的居住的功能，应该是融合了城市功能的复合型，向独特的生态旅游区和高端居住区还有一个文化教育等一系列的市政配套，重点打造成为东莞休闲、宜居城市定位的工程，是一个标志性的工程。
请张总谈一下。
东莞中央生态区，目前大家谈这个话题，范畴比以往更大了一些。就我所理解中央生态区，基本上是从世纪城、凯旋公馆那条线一直往南的方向划，经过恒大百悦尚城再延伸到御花苑再往清华居，是一个南北贯穿的带装居住片区，目前中央生态区已出现了几个形势上的变化。
第一，原中央生活区调整为中央商务区的规划后，与中央生态区的性质错开了。中央生态区是目前东莞楼盘开发企业集中度最高、开发总面积最大，而且总体楼盘品质最好的一个片区。南城是东莞整个楼盘开发的主场，而重中之重、皇冠上的明珠就是中央生态区，所以中央生态区在城区签约价格方面，具有绝对的话语权。对很多网友来说，要选择合适的房子，如果没看中央生态区的房子就下了买房决定，就属于比较轻率。经过最近两年的发展，中央生态区的认可度和定价话语权越来越高。
第二，国家2011年是深入调控，而且行政色彩更加浓厚。在这样的大形势下买房，保值和增值功能是必须要考虑的。如果中央生态区内的楼盘定价相对合理，其楼盘的保值性和抗跌性应该是比较强的。中央生态区有山，当然这个山不一定很高，去到万科翡丽山那边的水濂山才是比较高的山，片区内有不少丘陵状的山体，如御泉山旁边的城市花谷；中央生态区有水，当然是以水濂湖片区为主的水资源；中央生态区有很多公园，如中信森林湖旁边的迎宾公园，东莞植物园、水濂山森林公园等等。
第三，中央生态区的价值还没有被完全挖掘出来，如果片区内的某些楼盘价格出现一定的回调，就是一个比较好的入市时机，比如2008年11月那时的森林湖香樟林，片区内很多高素质的产品，性价比非常高。
我认为，东莞中央生态区可类比的是，与深圳的华侨城比较接近。中央生态区有东莞大道贯穿，华侨城是深南大道穿过，而且道路标准和绿化水准比深圳还高。华侨城有旅游生态的产业功能，东莞中央生态区的天安数码城二期也在中央生态区范围之内，只是目前还没有建设成型。所以东莞中央生态区不仅有居住功能，而且有产业功能，并且有很多房企扎堆（南城总部基地），对带旺这个片区有很大推动力。大家可以看到，最近两天旗峰公园门口，也就是东莞大道最北边，很多轻轨建设的工棚都搭好了，是R2线正式取得了开工许可证，轻轨将大面积开工。中央生态区有两个站点，一南一北，把整个大的片区轨道交通就串起来了。
东莞中央生态区参照完善的方向，可以西平片区生活配套的完善延伸作为借鉴。现在住在中央生态区的森林湖、凯旋国际，或者是御泉山、清华居、御花苑等等楼盘，片区生活配套串接得还不够完善，而前提是需要有横向贯穿东莞大道的交通组织，生活配套才可以更加完善起来，比如购物、娱乐、餐饮等等功能。目前而言，东莞中央生态区的纵向交通非常发达，所以横向交通完善了才会更方便，才会有更多的生活配套服务跟上来，这个是中央生态区接下来需要强化的一点。
东莞中央生态区现在除了一些先发条件，比如说景观资源等等，还有没有其他的后发优势？
刚才我也提到了一个点，东莞城市的发展，使得水濂山一块的价值也被挖掘出来，既然水濂山这一块的价值没有被挖掘出来，既然它承载的功能是重要性是很重要的，后发优势可能是体现在几个点上面。
一、未来政府的规划和投资，对比的话，传统的中央生态区大家更多的回想到水濂山这一块，还有黄旗山。黄旗山现在周边的城市配套和交通相对来说比较完善一点，这个是之前自发形成的。
而我觉得水濂山未来的规划会更加的合理，而且人文的、文化、的商业的会像轨道的交通，东莞大道延长线未来对东部的影响，所以我觉得后发优势是作为一个城市的会客厅发展的。
东莞中央生态区本身的优势就在那里，片区里面的楼盘，如何打造产品的品质，具体如何打造，大家谈一下？
中央生态区相对于松山湖板块，产业链没有松山湖那么大的后劲，交通配套和生活便利性没有黄旗山板块好，这个片区相对于东莞成熟的片区如何突围？大家探讨一下这个问题。
其实每一个趋势的发展都有一个过程，黄旗山板块开始也不是有完善的交通和生活的配套，中央生态区也需要一个发展过程，中央生态区的地位，我们说的黄旗山板块和松山湖板块，定位是不一样的，我们现在主要是以居住、文化、娱乐打造一个中高层的居住氛围为主，我觉得整个定位是不一样，而且它现在整个的发展，包括它的生态资源也是已经丰富的，对于未来它还有很多可以开发的东西出来，所以我觉得突围是一个时间的问题。其实说到交通部方便，轻轨再过几年就可以通车了，到时候交通不方便也不存在了，到时候会逐渐的形成一个氛围。
中央生态区的楼盘有一个共性，就是对品质的打造，每个楼盘下的功力都非常强。整个片区内各个产品线，不管是项目的规划设计，还是园林品质打造，基本都对得起这片土地。这个片区有好的外在植被、山体公园，同时都很注重内部资源的打造，在生态主题上，是内外兼修的，而且这个片区有不少马上买了就可以交楼装修的现房，比如清华居，社区品质眼见为实，有换房刚需的网友，在没有限购的情况下，抓住这样的入市时机还是不错的。
其实我觉得是这样子的，我一直强调其实这个片区跟那一个区域比，黄旗山是1.6万，松山湖可能都快2万了。其实我觉得这个片区我强调的真的是可以花低成本或者是性价比的钱，去享受到高品质、生态型、资源环境不可复制的片区里面，其实宏观大势下面走受弱的是网友和马上要居住买房的客户群体。比如说森林湖原来的标准是凯旋城那样的园林打造的。或者说比较生态的园林环境里面去找60年的大树，品质上面、玻璃上面都采取非常好的材料，价格真的不是很贵，大家现在去买，我会强调花比较少的钱，去享受比较好的品质，你的品质和你的居住品质都有一个提升。这些都是非常适合居住的，空间上面做的非常好，内部的环境也是非常不错的。包括金域中央我是觉得这个片区的房子非常不错，包括大家刚才讲的，交通通达性可能没有黄旗山好，大自然没有松山湖好，但是我觉得每一个片区的定位不一样，包括我们这里有一个南开学校，出门就是水濂山和绿色世界，平时有小朋友和老人，平时周末出去特别的方便，我还是想跟网友说一下，在控制调控方面要独具慧眼，要有一个比较好的选择，因为黄旗山是比较成熟的，置业的成本会比较高的。在中央生态区升值性和保值性一定比其他的区域强。
今宁国家出台了很多的调控政策，市场出现了一些不确定的因素，东莞限购的传闻也越来越明显了，作为一些买房者特别关心在调控很频繁的大环境下，加上东莞限购的传言的风声越来越紧的情况下，消费者如何选择在中央生态区置业，该如何置业，刚才张总也提了一下，在调控的大环境下面，置业的话题，现在有请瑞峰置业策划黄总为我们谈一下。
回到调控的话题，也都是一些网友在购房当中比较敏感的，尤其是目前的经济环境之下，都是要求保值和升值的方向，要解答中央生态区置业的方向，我会谈到几个。
第一个是政策的方向，了解房地产这一行，2007年后中国对房地产的调控是比较密集的，但是从整个的趋势发展来看，尤其是东莞的房价的发展也是比较稳定的，并没有出现一线趁势那样快速发展的情况。所以不管是2007年以前可能相比一个高价值买入了，还是目前的房价都可以验证到一个点，就是东莞房地产的发展都是比较稳定的，并没有出现太大规模的调整，所以对网友来说，如果觉得有需要，而且也有遇到喜欢的房子，在目前的形势下出手也是一个好的时机。
第二个方向，是中央生态区的本身的价值。因为网友可能也会对比几个方面，如果把黄旗山作为一个文化来看，更多的文脉文化的，水濂善是环境自然的资源，所以中央生态区这样的价值，我觉得它的置业还是体现在幽静的环境和优美的湖景资源，等一系列的大的环境，是未来的文化的倾向，更多的高端人士都会有这方面的需求，就是靠近城市区域中心的有山水资源的区域发展。
其次中央生态区的价值对比其他的区域离南城非常近，之前我也了解到一些业主，在这里置业的情况，有几个因素，其实他看到的就是周边的生态环境非常好。其次张总也提到了，像那个品质和低密度，因为中央生态区这一块有一个限高的规划这里面，这个是低密度的成本价值也是网友重点考虑的。其次最近像环莞快速的开通，而且未来轻轨开通的话，中央生态区这快的价值应该是成为更多的客房的客户向中央生态区转移。因为以往的经验告诉我们未来的是往中心区聚集的，而且有山有水的有这样的本身的价值，是值得网友考虑的。
其次是聊到客户这一块，因为我是跟清华居的业主访谈的时候，他们喜欢东莞的客户都喜欢居住在一起，我觉得未来这块，像张总提到的森林湖、等一系列的项目的开通，这一块对客户提出了配套的要求也是在逐渐的完善，所以我觉得这一块，中央生态区在这个市场环境下，我觉得以后会成为购房者重点考虑的方向。我就大概聊这三个点。
两位给购房者置业都提出了一些建议，张总也谈一下，对于这个市场大环境下，消费者该如何置业。
刚刚谈到的是限购的问题，因为最近东莞一直网络也好、报纸媒体也好，包括开发商和置业者大家一直都在猜测这个鞋子到底什么时候掉下来，其实按照我们这边的预估，因为中央的政策是3月底动作要求下面的城市全部要做完这个事情，然后现在广佛深圳已经出来，按照我们的预估应该不会迟过5·1这个结点，如果是谈到限购的话，其实对于的置业者，为什么国家一直谈调控，就是因为房价上涨过快，前两天总理也讲房价和国家GDP的要结合在一起要控制在8以内，我们的房价也不可能像2008年金融风暴的时候一下子跳很多，大家每天吃的东西都在涨，发展商的成本也在涨，房子也是小幅上涨和缓慢上涨的过程，大家还是不要观望和犹豫如果是刚性需求或者是改善性需求的话，如果遇到合适的房子该出手就出手。大家要珍惜自己的置业机会，因为有限购令，所以大家买房子不要浪费你的指标，要珍惜你买房的名额，因为限购，然后还是要多多比较、多多参考，这个比较就是环境也好，地段也好，配套也好，尽量的能够做到一步到位，可能你原来要一个90平方米的是作为过渡的，你现在挤一挤就是长时间过度的，你原来要买三房的，现在是不是要买三加一，或者是四房的，我要提醒置业者多比较，多看看，尽量买到一步到位的房子，就是在限购的情况下面。
我谈一下我对限购令的理解，限购令是计划经济手段，行政色彩很浓。从去年到现在，需要执行限购令的城市越来越多。三月刚开完的两会，关于十二五规划的纲要里，原定的“逐步缩小贫富差距”，在两会后，“逐步”二字改为了“加快”。十年前，大家的财富积累起点差不多，但十年之后，房产投资的倍数财富增长，就是一个马太效应，早期买了房的人越买越多，以前买不起的现在更买不起，这就是房地产的财富积累效应，扩大了贫富差距。限购令虽然误伤了一些需要换房的刚需群体，但在国家层面上，还是控制了一些投机或投资性质多次购买的人，所以限购令承担有政治使命，体现出来就是“加快缩小贫富差距”，本身有维持社会稳定的目的。
限购令毕竟是一个阶段性的产物，那限购令到底什么时候会终结？目前国内很多城市保障房跟不上，导致社会矛盾积累，限购令实际上是给政府建保障房争取到了更多时间，比如说广州深圳目前保障房的供应少得可怜，怎样平衡贫富差距？利用限购令先稳住这个市场，等保障房建好了，能够达到与商品房供应的平衡，再取消限购令，相对会缓和一点。
东莞有没必要执行限购令，在房掌柜过往的网络调查中，形成了两派意见。二套房贷执行六成首付，其实已经是半个限购令，已经把一部分的投资需求打在门外，所以东莞版限购令的出台不是很迫切，但是因为政治任务，也不排除会出来。还有两天3月份就结束了，佛山限购令抢在东莞前面出了，东莞现在还没马上要出限购令的消息，我的理解是，佛山限购令的出台，降低了广东省控制房价的压力，所以一定程度上延缓了东莞限购令的出台。
房价的总体趋势是波动往上走，最关键的是看交易曲线，波动的过程中找到波谷入市。这样才能以最适合的价格，买到以后会增值的房子。
今天的沙龙到此结束,谢谢大家的参与，再次谢谢大家的光临。
回放
回放
回放
回放
回放
回放
回放
回放
回放
回放
回放
粤公网安备 44010602005421号
