1：如何看待深圳目前的市场投资环境？
2：如何看待当前深圳与莞惠的置业关系？
2：莞、惠楼市吸引深圳投资资金的利好点分别在那里？
4：请给出一些投资建议。
各位现场的朋友们，各位嘉宾大家好！今天我们即将举办是“深圳限购限价，楼市买家资金何去何从”的沙龙，今天有幸请到 中惠熙元项目经理黄晓锋；众厦实业总经理助理风林火先生。
当莞惠限购风声此起彼伏，深圳投资客是否也在摇摆?如果莞惠真的限购，深圳投资客的资金又将何去何从？是转移向其他珠三角城市的楼市，还是抱元守一，静待机会？在日益趋紧的调控政策下，楼市是否是最稳妥的投资渠道？本期沙龙将围绕楼市调控趋紧下深圳投资客的投资方向进行讨论。 现在开始第一个问题，请问各位嘉宾如何看待当前深圳的整体的市场投资环境，首先有请风林火先生谈谈。
第二种可能是小额信贷手段，比如说需要放贷的开发商比较高额的利息进行收益，投资一出，资金给到周边的市场比较熟悉的城市市场，目前来说，深圳投资是分流之中。分流就造成了很明显深圳周边的东莞和惠州是深圳传统的置业的片区，东莞惠州离深圳开车半个小时能够到达，坐大巴一个小时可以覆盖大部分能够覆盖主要置业的目的地。
从买一套房保值、升值、通过较低的购买门槛可以投资房产升值，惠州东莞对于深圳的吸引力还是比较强的。看到深圳开发商纷纷在东莞、惠州拿地，把深圳比较成功的开发经验还有产品比较好的品质和开发应对的模式移植到惠州，有很多房地产商都在惠州和东莞都有投资.
从资金走向来讲，深圳会源源不断的向外面输出资金和开发的理念，投资者也会跟着这个热潮到外面买房，投资的格局，今年还不能说非常的庞大，今年只是说开发商，投资者因为整个环境受到了抑制，整个还是逐步观望的当中，投资者的观望期更加合适一点，真正要走到外面的市场还有东莞、惠州本身跟深圳的对接，有很多方面的配套，还有很多方面引导，例如社保统一，公交达到一小时的圈，还有深圳的产业到外面转移，到那时候深圳、东莞、惠州2-3年个方面都可能成为一个城市。
刚刚解读了深圳市场的环境。下面请黄晓锋先生谈谈。
刚刚提到莞深惠一体化，请张先生来谈谈。
非常高兴邀请到两位先生来到现场，大家看到我们房掌柜展位这边有几个限制，有限购、限价、限贷，当然还有限涨，这个涨幅不高于GDP的增幅。我们叫做“限时代”来临，深圳市场存在很大的购买力，限可能限不住，限有的时候方面治水一样，我们要梳出去，不能堵。楼市买家实力必须找到渠道疏导出去，深圳市场是非常重要的渠道，怎样疏导出去？据我们所了解有三个渠道，往外面走比较多，刚刚前面两位先生已经讲到，以地缘关系作为靠近的，东莞跟惠州为主，这是最重要的两个投资渠道，其中还有一个是我们所说的广东以外的在海南，大家都知道海南片区一直是外来购买力为主一个置业的目标区域，海南目前我们发现不管是三亚也好、海口也好，还是靠近三亚海岸线的城市也好，有很多项目主动来到深圳做推广，从深圳拉客户去海南置业，目前我所了解的是三个渠道。
大家知道地缘关系最近半小时车型东莞和惠州。以目前所了解深圳购买资金一直是购买实力非常强盛，所以现在还有一个传闻，这个传闻还没有具体兑现，北上广深一线城市有可能把首次置业目前的三成提高到五成，这个调研的结果说明一个什么问题呢？说明北上广深几个一线城市刚需的购买力也会非常的强盛。我们知道以往的政策出台主要是针对于投资、投机资金做限制。目前刚需购买的实力还是非常的强劲，北上广深供应量还是跟不上，所以有这个传闻，当然这个传闻还没有兑现。目前北上广深成交量和价格出现反弹的情况下，如果说对首次置业首付的门槛从现在的三成提高到五成，造成的结果又是怎样？有可能让深圳资金进一步加速外流，这是目前对深圳房地产市场所感知的一个方面。 资金往外面走，到底往哪一个方向走更加合适？是往惠州走更好，还是往东莞走更好，我想这个话题是我们接下来探讨的。有风林火先生，还有了解广深同城最早的黄经理，还有从媒体三方的角度观察市场。
去惠州楼市好，还是东莞楼市更好，我们需要探讨一个话题，他们到底是以投资为主，还是以居住需求为主，我们有请风林火先生。
投资和需求是不断的转化，我认为3-5年是一个循环的轮回，比如说我们最早的2005年做的珠三角看楼车，提出一小时生活圈，2005年12月份有很多深圳置业者到惠州还有广州一些边缘的城镇，现在都已经很热了。我记得惠州世贸中心是惠州最多的写字楼，还有广州从化，这些区域项目不是很多，但是非常有特色，为什么有特色呢？2005年买的时候是深圳和惠州、广州的房价普通住宅的差距并不非常大，非常大是写字楼和商铺还有一些度假写字楼公寓，还有别墅的价格差得非常大。
2005年去外地买房，投资和养老为主要的需求，但是到2007年和2008年市场发生了很大的变化，2005年开始，深圳出现了排队买房，从8000-9000元/平方米涨到2007年25000元/平方米，一年豪宅价格涨了120%左右，从住宅的角度来看，深圳的普通住宅和豪宅比东莞和惠州高出4-5倍的差距。我们看到黄江房地产产品联排别墅价格只有4000元/平方米，在深圳的有14000元/平方米，因为价格差非常大。经过2008年金融风暴，有很多深圳投资者在东莞和惠州房地产投资陷入了有价无势的局面，我们看到2009-2010年深圳楼市全面回暖，住宅价格又比2006-2007年翻了一倍，香蜜湖再出新的盘不会低于50000元/平方米，深圳到东莞惠州买房纯粹投资表现新的需求，我们2011年看到发现在珠三角旅游度假地产，尤其是带有温泉功能的或者是酒店经营的，有固定回报的房地产，投资中的这种收租的概念，真正受到了热捧。
4月份龙门天然温泉基本上20多万一套，一年可以收到2万元的房租，同时还可以免费入住一个月，这种投资不到30万，一年能够收2万，还有一个月的度假温泉酒店可以住，这就受到的深圳的热捧。之前每周成交30多套，这是自发购买。通过市场所谓价格的快涨快跌，深圳人投资在东莞在惠州主要强调安全性，这个安全性有两方面：一是很强的性价比，必须要达到深圳房地产的水平；二是最好有收租，保值增值的安全性，有一种回报对投资者来讲就算是价格下跌也不怕，可以通过租金抵消月供的利息和本金，包括东莞也好、中山、肇庆也好，这些产品旅游度假又容易享受，又可以收租保值，这种产品我觉得是未来热销的热点，也不纯粹是投资和自住。
从销售来看，到周边的城区购买是以投资为主还是自住为主呢？
总体来说还是以自住为主，大家可以看到深圳房价均价在30000元/平方米，包括黄江的片区在6500-6000元/平方米区间，选择在那里买一个房子，在深圳这边生活着，在深圳这边工作，在樟木头生活是完全有可能，引领了一部分深圳人置业潮流这方面。 其实周边来说跟其他的不同，樟木头非常雄厚的基础，周边配套非常的齐全，旁边有天虹商场，天虹商场在深圳这边来说是非常熟悉的，天虹的进驻在深圳这边可以直接拉升房价，天虹直接证明了黄江这个片区也是一个投资的热土，包括这几年来说，黄江的经济增长量都是翻一番的。还有樟木头板块也是有雄厚的经济基础，旅游基础，樟木头是全国首席树胶重镇，每年吸引的投资量是非常大的，引入了19.5亿。以后深圳北这个板块居住需求随着城市的融合会有越来越多的深圳客户选择在深圳北这个板块。谢谢！
春交会现场你可以看到深圳房企其实不是春交会的主流，从前几年开始已经有这种趋势，我们看到大亚湾过来的楼盘，东莞的楼盘也有，一个是深圳北，一个是深圳东，到底在哪里？什么是吸引深圳去东莞还是惠州呢？
要看购买者也就是客户本身的位置，经济能力，现阶段置业需求，这个来决定的，包括东莞和惠州还是一个买方的市场，还是非常重视的。 无论看到东莞惠州的别墅盘也好，城市里面的公寓，普通住宅也好，商铺也好，还有刚刚旅游度假的产品也好，深圳人关注度力度非常大，但是深圳投资的资金在哪一个城市，我前面也说了，第一会有天壤血脉上面的联系，我们知道惠州是属于东乡的客家体系，这对于龙岗深圳市内罗湖的吸引力比较大一点。 我们看到东莞是说白话的，对珠江西岸、对宝安、南山的吸引力是比较大，这是先天上的地域和血缘的关系，从东莞项目属于大盘产品，有很多都是再一个镇区里面比较好的位置。 第二，东莞有很多是别墅，别墅主要是依托山水资源打造别墅产品，吸引的很多也是一些作为第二居所的深圳客户，总体价格是比较高的，相对来说惠州市场非常大，因为惠州本身有1万平方公里，上面有五区四县，现在有几个经济开发区，还有仲恺国家级开发区，大亚湾也是国家级的开发区，对深圳人以后的置业比较有吸引力，这实际上是一个产业迁移到大亚湾和仲恺，就会先天带动人到这里来工作和生活，这里面也是比较受欢迎
其他的几个区，例如惠东天然的海岸线资源，挥动的海岸线吸引了境内外很多开发商打造沿海的旅游度假产品，先过去的是金融街地产开发的产品金海湾，还有一类是惠州周边的高尔夫产品，这都是依托惠州高尔夫球场资源打造高端的别墅和洋房产品，所以这是一种商务客，还有不喜欢喧闹的环境，独立的自然的，清晰环境的企业主，这些产品针对都是满足深圳人不同的生活和事业阶段会产生不同的需求，周边城市大量的土地资源，还有高品质的产品都会满足深圳需求，弥补本身深圳土地资源短缺的不足，从这些方面来看并不存在东莞深圳哪一个地方置业更好的话题，更多是取决于客户自己的选择和开发商在打造过程的理念是否更加的市场化和符合市场的需求。开发商拿地时成本比较高，所以相对来讲，我个人认为现在东莞和惠州房地产性价比实际上价格还是偏高的，经过今年的市场冷却，希望开发商在定价时更加的谨慎和理性。
谢谢。下面有请黄经理给我们解读一下深圳北。
张总怎样看待东莞惠州深圳的“三角恋”？
我们谈这个楼市，一个向东是惠州，一个向北是东莞。其实跟前面两位嘉宾讲的是一样的，可能没有说去北好，还是去东好的问题，但是我讲一个现实的情况给大家可以做一个参考，东莞跟惠州两边对待深圳楼市资金的心态是不一样的，为什么这么讲呢？我举昨天一个例子，惠州以大亚湾惠阳片区为主，他们对深圳楼市的资金进入抱着太多的是敞开双手欢迎的，但是东莞不一样，东莞对于深圳楼市资金的进入是抱着一种警戒的心态，为什么呈现两种完全不一样的情况，我认为这是最根源的问题，两个地方东莞跟惠州本身的产业基础相对于深圳而言定位是不一样的
因为产业相对而言错位的定位，东莞跟深圳是有冲突的，说白了是深圳和东莞相互都觉得你会抢我大的这种进入的企业。举例子松山湖就抢了这个风头，松山湖片区因为高新科技园区，把深圳的华为等高新科技企业引进到松山湖片区，对深圳本地产业转移有影响，华为迁到部分的松山湖，当地的税收和就业一系列的问题，就对深圳当地的贡献就小，所以东莞跟深圳亮底相互之间因为产业定位有一定的冲突，两者直接是抱着警戒的心态，对于大亚湾冲击是比较小的，刚刚讲到本身血缘亲缘关系比东莞更强，我们知道早期深圳并不存在着大都市的问题。我记得最早深圳是属于惠州的管辖的行政范围，因为一个产业和地缘，亲缘关系的不一样，两地对深圳楼市资金的进入确实有很大的差别，因为产业的问题。
目前东莞和惠州出现了限购令的传闻，而且两边出限购令的传闻还不是说一天两天，应该是1-2个月的传闻都有，目前为止，深圳资金进入两地，东莞跟惠州为什么限购令还没有出台，还是一个观察的过程中，两地出的限购令也是实现政府控制房价的目标，不能高于GDP的增速，目前东莞过往两个月，第一季度1、2、3、4月份房价的涨幅已经超过GDP了，目前东莞限购令是属于像“靴子”快掉还没有掉下来，主要原因是深圳的楼市至今，东莞不仅仅对深圳的产业抱着一种警备的心态，对深圳的楼市资金的进入也是抱着一个戒备的心态。因为东莞房价涨幅控制目标最终能不能控制住，主要的因素在于有多少深圳的客户去东莞买楼。
大家知道东莞楼价比较高的几个区域，一是松山湖片区，深圳客比较多；二是临近靠近深圳的几个东莞的镇区，比如说虎门、长安、凤岗、塘厦。黄江和樟木头楼价并不高，因为外来的购买力进入东莞几个镇区，造成楼价在结构性上涨，从而造成整个东莞的楼价控制目标可能会高于GDP的增速，这是为什么东莞政府对深圳楼市的购买资金的进入抱着戒备的心态。但是这种情况我觉得是政府的房价控制目标在这个层面上，但是实际上莞惠深一体化趋势还是很难阻挡，政府属于政治目标，跟本身民间资金的流量，跟居住一体化交通一体化在阶段性上是矛盾的，但是最终是一个大趋势，刚才黄经理讲莞深惠本身刚刚取消了收费站的连票和社保，政府的行为也是矛盾的。一方面促成社保、医保等等方面一体化，包括公司注册更加便利，包括产业交通上面都有这么多的差别，所以政府的行为有点矛盾，一方面促进三地一体化，又在防止深圳的楼市资金进入东莞。
惠州我觉得不一样，惠州昨天在春交会的现场，政府亲自带队带领各个开发商老板、总经理等等高管来到春交会现场推介大亚湾和惠阳，两地政府在心态上有很大得区别。我们把现实的情况呈现出来，最终做选择还是根据大家自己的需求。比如说我自己的工作有可能因为工厂的搬迁，要去东莞的话，我可能去东莞是最好的选择，因为产业转移，本身生活居住也要跟着转移，假如家里面有亲戚朋友以前在惠阳、大亚湾片区对环境相对熟悉，肯定惠阳、大亚湾是最佳的选择。大家去深圳东、惠州、东莞北，还有是交通不一样，如果大家把地图展开的话会看到东莞和惠州交通的交界面会多于深圳与惠州的交界面。我们看到深圳和惠州主要的交界面在于大亚湾和惠阳的沿线，跟惠州相对有些接壤。从虎门、长安过来到黄江、塘厦、凤岗整个接壤面非常的宽广，因为这么宽广的接壤面所以高速公路非常多，今后的轻轨线路也是多于去惠州的。高速公路很快要开通的沿江高速，从广州到深圳经过东莞的沿江高速，还有传统的广深高速，广州到深圳的，再过来是属于龙大高速，莞深高速，中国第一条民营企业投资的东莞到深圳的莞深高速。我们还没有数国道，国道有107，再过来传统的叫做老的107和新的107国道，还有县道、省道还有一些，所以交通的界面，深圳和东莞还要多很多，还有轻轨，广州到东莞，经过东莞到深圳的高铁，还有城际轨道，还有本身动感到深圳的R1线、R2线也是相关联的轻轨，包括现在深圳地铁三号线直接跟惠州的轨道交通连接上，比东莞的轨道交通还要更快一点。这种大的趋势上面，我觉得政府的心态，另外交通两地存在着更多的区别。我想两位嘉宾应该有很多观点大家可以借鉴的。谢谢大家！
现场有网友提问，有很多选择惠东大亚湾，但是有人提出核电站有没有影响呢？大家心里面总是觉得有点问题。 第二，大亚湾跟盐田接近，如果在盐田居住到惠州的买房应该买哪一个方面的房子比较方面呢？
关于核泄漏以后对核电站有很多的恐惧，两方面跟大家解读，一方面中国只有四个核电站，沿海新建的，再建的核电站有12个，目前全部停工了，这说明什么呢？日本的核泄漏不代表中国的核电站会泄漏，中国的核电站数量很少，所以四个核电站目前国家已经是重点进行了监控，所以出问题的可能性是非常小，自己是不会出事的，有很多人觉得核恐惧，如果你恐惧的话，现在日本在核电站十公里地方还不如你拿手机在耳朵上面打一小时的电话，你手机受到的辐射大于过日本核电站十公里以内的影响，这是心理的影响。 第二，如果你是在盐田，盐田是非常适合居住的地方，盐田和大亚湾都是同一条海岸线，但是盐田未来由于关内的土地非常的稀缺，盐田的房价从去年到今年上涨了100%，所以盐田房价的上涨说明了什么？有很多项目在盐田筹划，盐田的房价可能会后来居上，这就会影响到盐田周边的，大亚湾甚至是惠东房地产价格洼地会被最近的两份田填平，深圳由于前海开发，南山和宝安的房价三年涨了四倍，现在盐田的房价今年一年是涨了一倍，未来还会一倍的升幅，这个时候紧挨着大亚湾公寓是6000元/平方米带装修的，别墅是15000元/平方米，这个价格我个人预计两年时间不下与50%的增幅，大亚湾可能涨50%。因为盐田的房子已经不便宜了，有很多人买不起了，你看到涨幅大买它，你根本买不起，你不如去买得起的地方可能有50%升幅比你存银行要好很多，这是第二个问题。
至于说哪一个项目？从盐田一直往海西方向走主要的交通干道分成两条，第一条是沿海高速，沿海高速去大亚湾的；第二是广夏深的高铁，高铁是从龙岗、龙华通到大亚湾惠阳的区域，为什么提这两点？投资是跟着交通走，一个是高铁线，另外一个是高速线，是从沿海走的。我觉得投资还是走高速线比较好，因为高铁线这种投资，例如高铁线的票价是比较高的，广州到武汉整体在600元/张，从深圳到武汉，这是高铁票，如果从深圳坐高铁到大亚湾可能起码要60元/张，成本很高，而且你不是随时发车的，我估计以后在深圳来说，会开通去大亚湾专线的巴士，这个巴士有点像广州去祈福新村华南板块24小时，现在是12小时以内，每15分钟发一班车，这个频率正常居家是可以承受得起的。所以从这个角度来看，或者是从投资的角度来看，大亚湾的房地产还是值得期待一点。我觉得大亚湾政府旁边会更加安全，因为政府旁边往往配套、生态资源、交通、商务往来最频繁的地方，大亚湾周边的物业我觉得更有保值和确定性。 在往北边走，惠东的沿海有些度假的公寓或者是洋房，现在价格带装修是1万元/平方米，现在这种产品买还是维持早一点，还是先从靠近深圳的区域投资开始，我估计未来3-5年，整个惠东海岸线成规模完善的配套，交通的改善和配套的完善。同时是海洋资源，我认为这是比较合理的。 张毅：关于核辐射的问题我们做一个最坏的假设，万一大亚湾核电站泄漏的话，我想深圳跟东莞都幸免不了，所以我觉得核电站的问题刚刚风林火先生讲了那么多，如果一旦泄漏的话，我想深圳和东莞也是幸免不了，甚至广东范围之内。这当然只是说距离有远近，如果有这种意外发生的话，核电站的管理上面一定有完备的这种应急措施。风林火先生重点讲的深圳东，深圳北的片区，我做一个补充的说明，深圳行政区域往北靠近深圳的东莞的各个镇区，我们可以统称为深圳北，深圳北的一个概念成立有三个支撑点：去年7月1日深圳撤关，实际的说法不叫撤关，叫做特区扩容，一扩就扩到深圳和东莞交接的地方，二元格局发生了变化，成立配套和基础设施向关内瞄准一个目标和一个标准，所以往北点，本身行政区划上面，以往的障碍消除了。这是第一个成立的条件。 第二，如果最近走过梅观高速，大家知道，梅观高速现在正在进行一个大的改造工程，梅观高速全线要拓宽，以前是双向四车道，现在扩展到双向八车道，也就是跟广深高速一样，最近梅观高速两边整体在做大的动作拓宽，路面标准要发生变化。以往大家知道梅观高速是时候水泥路面，就换成沥青路面的噪音比较小，整个各方面路面标准高于水泥路面。 第三，梅观高速还要加路灯照明，晚上是没有路灯照明，这些大的调整。 第四，梅观高速出梅林关有收费站，今后收费站往北移，路过华为、富士康的出口是免费的快速路，移到清湖的位置，所以梅观路段要缩减，所以梅观高速收费段缩小，也是深圳北成立第二个支点。 还有深圳的外环，大家认真看东莞和深圳的地图会发现，东莞的地图一个尖刀的形状插到深圳的地图，也就是我举例子，我要住在平湖的话，我去凤岗买房，比去其他深圳的范围买房
关于核辐射的问题我们做一个最坏的假设，万一大亚湾核电站泄漏的话，我想深圳跟东莞都幸免不了，所以我觉得核电站的问题刚刚风林火先生讲了那么多，如果一旦泄漏的话，我想深圳和东莞也是幸免不了，甚至广东范围之内。这当然只是说距离有远近，如果有这种意外发生的话，核电站的管理上面一定有完备的这种应急措施。风林火先生重点讲的深圳东，深圳北的片区，我做一个补充的说明，深圳行政区域往北靠近深圳的东莞的各个镇区，我们可以统称为深圳北，深圳北的一个概念成立有三个支撑点：去年7月1日深圳撤关，实际的说法不叫撤关，叫做特区扩容，一扩就扩到深圳和东莞交接的地方，二元格局发生了变化，成立配套和基础设施向关内瞄准一个目标和一个标准，所以往北点，本身行政区划上面，以往的障碍消除了。这是第一个成立的条件。 第二，如果最近走过梅观高速，大家知道，梅观高速现在正在进行一个大的改造工程，梅观高速全线要拓宽，以前是双向四车道，现在扩展到双向八车道，也就是跟广深高速一样，最近梅观高速两边整体在做大的动作拓宽，路面标准要发生变化。以往大家知道梅观高速是时候水泥路面，就换成沥青路面的噪音比较小，整个各方面路面标准高于水泥路面。 第三，梅观高速还要加路灯照明，晚上是没有路灯照明，这些大的调整。 第四，梅观高速出梅林关有收费站，今后收费站往北移，路过华为、富士康的出口是免费的快速路，移到清湖的位置，所以梅观路段要缩减，所以梅观高速收费段缩小，也是深圳北成立第二个支点。
还有深圳的外环，大家认真看东莞和深圳的地图会发现，东莞的地图一个尖刀的形状插到深圳的地图，也就是我举例子，我要住在平湖的话，我去凤岗买房，比去其他深圳的范围买房会更近，大家看看地图就知道，因为凤岗、塘厦、清溪三个镇深圳外环全部包进来，这里面有一个比较幽默的说法，深圳外环的开通是没有悄无声息，把东莞三个镇并购，深圳提直辖市是2003年前后，当然这个事到目前不成立，直辖的方案是直辖希望把东莞和深圳、塘厦、凤岗、加上惠州，惠阳并购下来，这是一个直辖方案，这只是民间的探讨。但是现实的版本是深圳的外环开通以后就会把塘厦、凤岗、清溪三个镇从地理结构上划到深圳范围之内。 上述这么多因素支撑深圳北成立，这个阶段在这个范围内，靠近深圳整个镇区置业的话，我相信今后莞深一体化真正实现以后，房价有想象空间的。我做这个补充。
深圳的市场形势下，有很多买家手里面有资金，都不知道该怎样投资，下面有请三位嘉宾给各位买家一些投资方面的建议。
现在有很多人喜欢投资房地产，房地产其实判断起来就跟十几年前当时投资股票是一个概念，博取一个差异，我觉得这个差价在中国股市来讲从2001年开始，差价的行为很多人在股市上倾家荡产。房地产发展期还有多长，差价的行为还有多久，这是每个房地产思考的问题，投资房地产的黄金时期已经接近尾声的话，这个我们考虑是更加安全、保本为投资比较好一点，适度而形，要把全部身价压上去，这是一个方面。 第二，我们在投资中还是要选择量力而行，同时要学会止损，深圳来讲，深圳房价的确还没有到顶点，有些区别还是有些机会，有些在顶点之前局部板块会上涨，深圳我比较看好盐田、罗湖，福田保税区还有局部投资上升的空间，但是我不看龙华、布吉这些，投资客太多的区域面临的是今年下半年整体性的抛售压力。从自住角度购房回避投资者太密集的区域，我觉得是现在深圳购房者需要考虑的话题。
第三，如果你考虑跨区域置业，今天有很多深圳人应该还是留在外围的惠州、中山、一些清远地方在度假，没有回来，他们为什么去度假？我们思考一下，逃离城市拥挤的城市，深圳人掌握了很多财富以后，房地产发展到价格已经失去了投资和居住的这种性价比消失了，这个时候我觉得度假型的物业肯定是下一部分波值得大家关注的一个热点，而不是说你买一个度假型物业转手炒给别人，如果你现在不买，优质度假资源的价格会越涨越高，是这个概念。而不是说一定要买了度假公寓，第二就卖给别人赚几百元钱，不是这个概念。这个物业买了以后可用一辈子，你的亲戚都可以使用度假型的物业。2006年才从化也是一个温泉的小镇，当时一套别墅300平方米才70万，现在去买300万，五年期间别墅涨了4倍，广州人休闲度假的需求刺激价格的上涨。 我们看到深圳，深圳人由于城市化过程是很快的，但是在生活节奏上来讲，可能要刚刚进入广州现在的阶段，所以深圳以后的度假休闲，包括现在去沿海高速为什么那么塞车，往北边的高速为什么塞车，因为有很多有钱人逃离深圳，我觉得第三阶段深圳的投资除了满足自住需求还要考虑度假需求，这是讲究越快购买，选择好的自然资源，以后的购买成本和使用成本就越低。
说到投资建议，大家第一反应是投资有风险，这方面我觉得说有一句来说，鸡蛋放在两个篮子里面，投资个人量力而行，比如说可以灵活的选择，目前灵活的选择各种物业，比如说我们现在所说的房地产首先还有商业板块，这是所谓的传统的商铺，当然还有一些小户型的公寓，还有两房、别墅，各种物业的类型总体金额是不同的，所以大家选择投资的时候根据自己的资金实力可以灵活的选择，比如说有些考虑投资度假板块的可以选择两房，自己住也可以，如果不合适选择出租出去，甚至转手这样自己会承担资金压力就会比较小。 当然有些人喜欢选择商铺，所谓一铺旺三代，选择在一些经济上涨空间比较大的，属于价格洼地那块属于商铺还是非常理性的一个选择。当然也可以选择一些别墅，这方面投入资金比较大，看你个人的资金实力而灵活的选择。 总体而言，灵活选择，看自身的资金实力选择有一定上涨空间，选择灵活的物业。
我这边补充两点：一不管是首次置业还是多次改善性置业还是纯投资目的，大家首先必须有一个前提想清楚，现在再买房的话，我们的收益回报不能跟上一个十年相比，不能跟2000-2001年买房的回报相比。大家知道在2007年以前买房基本上是以往赚钱的都是属于在2007年以前买房回报是最高的。当初房价收益的回报是以倍翻番来算的。 但是现在第一是急速术已经很高的，不限速；第二国家不允许。以前房价上涨是市场说了算，现在房价上涨是政府说了算，现在这种调控措施走到极端的方式，完全通过行政手段你得起就不让你，所以属于限购。房价本来可以通过市场这种调节4万元，我不让你4万，我让你卖35000，这种手段会限制你这种买房整个投资回报，这种买房的收益和期望值要做一个大的调整。
现在如果买高端物业在多次置业也是属于2007年以前买了多套物业的那批人，2007年以前买了很多物业那批人买二套房，三套房滚雪球一样购买力越来越强，这是所谓的楼市的马太效应，早期买了房产的人资金实力非常的强大，滚动起来后面想买更多物业的时候，国家调控的方向就叫做去投资化，不让这部分人买，这是一个大前提，这已经指明了方向，市场购买力已经削减了很多，为了平衡这种关系，不管是首次置业还是改善性置业，期望值不要太高。 第二，根据片区做选择，每个片区带来的收益是不一样的，在深圳之外，在深圳北和深圳东买，我觉得有两个条件大家一定要考虑。一是买大盘，整个建筑面积规模应该在30万以上的大盘，这种安全效应是比较高的；二是买大开发商的，有些大开发商整个建筑面积在30万平方米以下，可能做到20平方米，有一定的社区规模也是不错的。一个楼盘做到20万平方米，整个社区商业配套满足到整个社区配套一个幼儿园，配套一个超市，配套平时日常所需的生活社区商业是不成问题的；三是需要大家用眼光鉴别的品质高与低的问题，大家不一定要贪图价格便宜，例如同一个片区，在塘厦，塘厦片区有三个盘，万科棠樾、森林一号，某某某盘，有一个盘价格非常的便宜，大家不一定选这个盘，万科是中国房地产第一品牌，棠樾也是这个片区最大的一个盘，所以我相信这个片区大家首选，先抛开因素，做性价比对比，可能是首选万科万科棠樾，第二是选择森林一号，比整个楼盘规模大小都不占优，但是满足第三个条件品质高，森林一号，周边都是森林包围起来，某某盘在周边资源也不错，但是这个盘品质整体社区的规划，整个项目的用材用料，整个社区的管理和服务意识相比森林一号就弱了很多，所以我觉得三个条件大家来判别你最应该买哪一个盘，我觉得举这个片区的例子，从这几方面来说，大家安全边际效应最高的可以从这三方面来做甄别。
现场的观众是否又要提问的。是否与嘉宾交流呢？
我们可以把现在中国的楼市和中国的股市对比，如果说大亚湾历史上90年代出现过烂尾，例如国际旅游岛海南烂尾的程度和大亚湾有过之而无不及。我们发现不同的阶段有不同的特色，现在深圳和大亚湾的关系应该是一个产业迁移的关系，就是说以前大亚湾烂尾是因为没有实质性的产业、人口、资金，烂是理所当然的，大亚湾对外有2600万土地卖给深圳广东一线的开发商，这些开发商买了以后不会烂掉。政府手里面有70亿资金在库存里面用不了，70亿钱不知道怎么用，大亚湾有很多道路大规模的修建，政府有钱，开发商有钱，深圳人有钱，大亚湾作为一个唯一可以供深圳人自由购买的一个经济开发区，国家级的经济区，比亚迪有10平方米的土地。 我在网上写了一个帖子，深圳向西是阻力，向东是助力，广州不允许深圳向西，深圳向东是一马平川。深圳经济的转移、人口转移、只有大亚湾可以承受，其他任何一个行政区不能承受。你看到其实很美好，为什么大亚湾还是一个空城，因为配套不完善，政府配套通过3-5年改造才可以成功的，罗马不是一天建成的，你看到深圳上海宾馆以西两年之前也是荒芜，用十年的时间深圳打造了世界上最漂亮的CBD，我相信深圳为有钱，有决心，大亚湾的未来应该不会差于深圳的前海。
如果现场观众没有提问的，沙龙到此结束。谢谢各位观众。
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