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城市梦想向北，深圳人居向北
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—— 2011-05-25 ——

09:51

房掌柜

2010年7月1日起，深圳经济特区的范围扩大到全市，深圳不再划分为关内关外；
　　2010年8月，梅观高速扩建工程举行开工仪式，全线将拓宽为双向八车道；
　　2011，深圳限购令没有放松迹象，东莞限购令传闻近两个月后，深圳购买力进一步外溢，深圳北的东莞沿线镇区房地产迎来新机遇；
　　2011，与十条高速相连的深圳外环高速将在年底开工，计划2015年建成通车；
　　城市梦想向北，深圳人居向北，房掌柜就此邀请多家房企和代理公司坐而论道，共同探讨深圳北人居价值。

09:53

房掌柜

本次沙龙议题如下：
　　深圳北人居板块的定义
　　深圳撤关后，深圳向北的动力如何被进一步强化
　　梅观高速扩建和深圳外环背景下，深圳人居如何向北
　　深圳限购限价，深圳北楼盘的机遇是长周期持续还是阶段性机会
　　如何判断莞深两地2011下半年的房地产市场走势

03:46

主持人彭宇

我们想做深圳北的沙龙已经很久了，邀请各位来谈一下。我先介绍一下今天到场的嘉宾：
    三正地产副总经理李启清先生；
    中惠熙元营销策划经理刘健先生；
    汇景地产御泉香山营销经理何春玲小姐；
    世纪城营销总监冯伟杰先生；
    金地湖山大境项目经理何俊平；
    世纪城策划经理廖继晔先生；
    瑞龙地产营销策划经理官长剑先生；
    感谢大家今天到场。我们知道2011年还是延续了一个政策调控的局面，在深圳限购、限价、限售，楼市的调控政策非常严厉。楼市的投资方向在哪里？我们今天发起了深圳北的探讨。2010年7月1日起深圳开始扩关，2011年深圳的限购令也没有放松的迹象，现在还出了限价限售等一系列的政策。在交通方面，2011年与十条高速相连的深圳外环高速将在年底开工，计划2015年建成通车，交通方面也越来越方便。深圳客到东莞置业也在明显攀升，房掌柜今天邀请大家一起来探讨一下深圳北人居价值。
    今天沙龙的第一个议题是深圳北人居板块的定义，在座各位如何来定义深圳北，如何来深圳深圳北的人居板块，下面首先有请第一位发言嘉宾：三正地产副总经理李启清先生。

03:49

主持人彭宇

李总也是地产界非常资深的人士，刚才从人居板块对深圳北的楼市分析得非常透彻，谢谢李总。下面有请今天的东道主金地，金地在东莞也有金地的一些项目，今年在珠三角打造一些豪宅，也就是金地湖山大境项目，下面有请金地的项目经理何俊平先生给我们讲一下深圳北的人居板块。

03:50

金地集团何俊平

虽然这次论坛我们也算是半个东道主，在酒店的条件差了一点。这一次的主题是深圳北人居的讨论，其实就像刚刚李总所说的，在2004年或者更早的时候都有这个话题存在了，只不过当时是有个别的开发商在深圳那边去抢客。其实东莞吸引深圳客户过来置业的，从早期的交通便利性、价格洼地到现在慢慢是看品牌和产品以及环境，应该说和深圳的楼盘都不相上下了，甚至在这边金地的湖山大境将来都有可能超越深圳的很多项目，在这里小小的卖一个广告。
    今天的主题是深圳北人居板块的定义，早期是以点带面，比如像中惠和三正，最早在深圳那边，慢慢形成了一个线或者面，比如常平、樟木头、松山湖这些楼盘，有半松山湖片区，包括金地的项目出来之后，发现这个片区还是很热闹的。包括像三正、碧桂园、万科等等这些开发商都有了这个项目，并且把这个项目定义为非常高端的。其实也是符合目前深圳客户的一些置业需求，随着关内的土地资源越来越少，财富的积累也越来越迅速，在国内通胀的大背景之下，在深圳买一个3万多、4万多的大平面，还不如到我们这个片区去花同样的价格，又能够半度假半居住，而且环境也非常好，比如像我们这边所处的环境。
    深圳北置业并不是一个梦想，对于深圳人来说，我身边的很多朋友有实实在在的例子，也许他们并不能代表很多高端的置业客户，但应该说这个趋势还是慢慢的在扩大、在融合到整个中高端的置业群体里面。比如有很多客户都是在常平或者樟木头置业，每到周一早上的时候坐火车回深圳，花在路上的交通时间也会比在深圳关内塞车的时间短很多，而且成本也比较便宜。对绝大部分普通的置业者而言，这是来深圳北的区域置业的内因所在。外因是像交通的改善和产品力的提升，不单单是一味地追求价格低的产品，现在置业者需求和置业的目的还是多元化的。

03:51

主持人彭宇

金地不愧是非常详细的为我们介绍了内因、外因，还谈到了梦想和资源，谢谢何总。下面有请中惠的营销策划经理刘健先生给我们讲一下他对深圳北人居板块的理解。

03:52

中惠熙元刘健

谈论这个话题非常巧，因为我记得去年也参加了一个关于深圳北人居的话题。我们曾经有一个想法是希望政府能多给一些资源，多做一些好事。我们希望政府取消深圳和东莞之间来往的收费站的费用，现在已经变成事实了，很多深圳人居的梦想看起来是很遥远的事情，其实也并不远。今天谈到深圳北人居板块的定义，我觉得题目有点大，毕竟我们不是专家，这个定义没有办法去说。但是个人的理解是，用交通的时间换取一个更好的居住环境，说得通俗一点，对于很多居住者来说就是这么一回事。刚才也粗略地转了一下，我觉得东莞的很多项目在做深圳客户的时候，环境特别好，像湖山大境和银湖山庄，像原来三正的一些项目也做得非常好，世纪城就更不用说了，在城中心的豪宅片区。整体说东莞的房子，我觉得它都是世界级的产品，但是面向深圳人，然后是东莞的房价，从2003年到现在整体的趋势是比较平稳的。我记得曾经金地打过一个概念是深圳公寓、东莞别墅，说明性价比非常高。什么才是理想的人居？什么才是梦想的人居？你用在城市里面买一个小空间的价值和价格，换取每一个人都追求大的生活空间的梦想，包括家庭的和谐生活，包括理想的人生和休闲的生活，都赋予了很多的价值。所以我们回到“城市梦想向北，深圳人居向北”，今天这个题目提得非常好，我粗浅讲了一下。

03:52

主持人彭宇

用交通时间换取一个很好的生活环境，这可能就是中惠的人居理念，感谢刘总。现在有请银湖山庄的营销策划经理官长剑先生给我们谈深圳人居板块。

03:54

银湖山庄官长剑

谢谢房掌柜，谢谢东道主金地。在表达我的看法之前，这么多年一路下来，包括和香港、外籍业主，特别是和深圳的业主打交道时间非常之久。说到深圳北人居，不免就会出现一些价格的标准。以塘厦这个片区来说，我觉得人居是值得大家去探讨的，因为本身这个片区的生态资源非常丰富，有湖、山。第二是交通，整个深圳北都是共享的交通，半小时的深莞生活圈。第三是在塘厦买一个别墅，这是财富的效应，在深圳北的体现也是很明显的。我在这里稍稍卖一个广告，银湖山庄对深圳北人居的价值体现得非常明显，我们有一个看楼的活动，有一个营销中心开放，现在已经有很多深圳的客户登记，包括当天也会到场，这也是对这个楼盘的价值认可。
    谈到深圳北片区，我们讲这个片区的概念时，通常会把深圳作为一个核心，以深圳为核心看，现在我们都说深圳东、深圳北，包括深圳西的概念也慢慢出现了。深圳东和深圳北相比，深圳北的优势其实就不言而喻了，半小时的交通距离，无可比拟的资源优势都是有大湖的，各个项目都有大湖、有山景。第三，有财富的效应，深圳和东莞本来是一脉相承的关系，在地缘关系和情感上，应该说深圳北和东莞的关系是更为紧密一些，我想这也是我们的一个机会。我大概就简单说这些。

03:55

主持人彭宇

在官总的谈话里面讲到了财富、资源和对深圳北人居板块的理解，深圳北是一个很泛的概念，整个东莞都可以说是深圳北，下面让世纪城的冯伟杰谈一下他心中的深圳北。

03:57

世纪城地产冯伟杰

感谢各位，我参加这个沙龙有一些感受，当然我本身对深圳不是太熟。首先看到这个题目，从理论上来说整个东莞都是深圳北，但是它缺乏聚焦。看一下我们今天讨论的主题，我有一个想法。“城市梦想向北，深圳人居向北”，我的感受是最近这一两年以来，深圳人到外地去置业的目的和动机有了很大的改变，从原来的自住变成了以极大的投资为主。所以在下以为，今天这个会议的主题，我们可以理解为是在后限购时代如何帮助深圳的消费者通过不动产来解决资产保值的问题，我们这个会议能解决的问题是在这一次限购置业潮流里面，我们有什么生意上的机会。我2005年来这边工作，到清远、佛山了一段时间，从2004年开始深圳人就开始到这边来置业，已经成为了一个潮流。
    比如三正很早之前就开始做了，中惠也是。后来到了2007、2008年的时候，丰泰跟上了，后来光大的一些盘也跟上来了，这是整个形态。深圳的消费者在现状方面有几个改变，第一，消费的人群从原来的有10%—20%是香港人，到现在99%都是以深圳人为主，这是消费群体的改变。第二，投资目标的改变，从原来的人居开始改变，原来的人居是靠近深圳的地方，比如樟木头，本身是一小时的距离，后来变成了以投资为主。第三，置业的目标和物业类型发生了根本改变，从以前住的产品，比如说别墅、住宅，现在很明显的是以商业为主做了一个改变。第四，和深圳接壤的东莞边缘，开始从东莞内陆中心区、城区改变。我说的这四个现象不是趋势，而是现状，现状在发生改变，所有的一切都是因为在后限购时代，深圳的朋友、深圳的消费者为了资产的保值，他需要做出一些置业的行为，所以他们到惠州、到东莞，甚至到清远，这是他们的动机、行为做出了一系列的改变。所以我为什么要探讨后限购时代，怎么通过不动产提升他们资产保值的机会，以及发现我们共同的生意上的机会，我觉得这样会更有意义。
    现在的市场的确是这样的，说到我们世纪城，我们是最近才做，刚才李总也非常清楚，知道我们做二、三级联动。比如说（西城楼）和宏远都做了，但是我们是比较晚的，但这个方向大有可为。从最近看，我觉得深圳的客户对这个区位很有激情。我们作为东莞的发展商，如果要想更多的让深圳消费者到东莞来置业，我们可能要想象一下我们竞争的城市对手极有可能是来自深圳东边——惠州，惠州比我们走得声势更浩大，比如说大亚湾这一带做得非常好。但是他们主要的客户群绝大部分是深圳客户，他们主要的广告投放也是放在深圳。所以为什么说大亚湾是一个“睡城”？因为都是以投资为主，但是它之前有轻轨地铁的概念，这是它的机会。但是随着星移斗转，我们的机会还是很多的。东莞也有轻轨了，在座不少有很多项目都在轻轨的边缘，这一块的确是利好。还有产业发生了转移，比如大家知道华为要把研究中心设在松山湖，很多盘都得益于这些现象发生的变化。比如说华为在松山湖有很多员工在置业。如果城市比城市做出一些竞争宣传的话，我们可能要在这几个方面得到一些突破。
    说到我们，我们是刚起步，我们的产品线虽然很丰富，但是我们缺乏深圳客户投资最主要的产品。比如说100万以下的小三房、小两房，对于我们的楼盘来说的确是一个遗憾的地方。我们的产品线很丰富，但要么是中大型的别墅，要么是小的公寓，所以在座的其他盘在这一块会非常有机会。
    我们这一次做了二、三级的联动，并不是纯粹靠三级来拉动市场，我们还是投了重金在深圳，做了几个很主流的媒体，包括特区报、晚报等，希望通过主流媒体来扩张声势，通过人脉来网罗客户。经过这两三周，我们觉得还是非常好的，最起码人气非常充足。这就是我的一些感受，现在深圳做市场比起以前会有点疲弱，疲弱的原因是在于什么呢？深圳的限购时间已经很长了，深圳的客户会有疲惫，也就是没有以前那么紧张了，他要买房子不像以前急匆匆的去惠州或者东莞买房子，他比以前要更谨慎。另外，他们融资起来很困难，所以他们会更小心谨慎。我们东莞的项目还是有很大的机会，而且我们是很适宜让深圳的消费者北上东莞，在一个小时圈里面做不动产的投资与置业，这对于他们来说是最理智选择的地方。

04:01

世纪城地产廖继晔

接着冯总的话题继续延展，刚才冯总说的更多是生意上，或者是满足深圳客户置业目的的差异性需求。其实我们回到今天的主题，一个是城市，一个是人居，我对人居的理解或者所谓深圳北的区域，它真正的形成因为什么呢？最近这些年看到华南板块或者目前的花都，包括佛山的（千龙湖）板块。我们回到定义深圳北的概念，现在我们面临一个问题，可能还是俊平前面说到以点带面的发展趋势，像塘厦，它更多是满足低端客户的购买需求和投资保值的考虑。如果真正形成人居的片区，不是说卖别墅，不是卖投资品，而是客户真正过来买主流产品，大部分是出于自住加保值的目的，这样才能称之为是真正形成居住或者人居的板块。
    目前以我一些粗浅的了解，东莞发展的空间挺大的，有两级。第一级是临近深圳的区域，比如说黄江，三正、金地都有非常丰富的地域资源，在配套方面可以有一些提升空间，可以更多留住深圳主流客户。还有国际公馆，有一些人对东莞不是很了解，他们觉得东莞的城市感和城区配套建设已经超乎他们想象了，而且国际公馆也确实是很方便的，他们会认同这边的城市。所以我们的客户有点奇怪了，他可能会和深圳客户有点区别，他不是百分百考虑投资，真的会更多从自身居住考虑，他把自己的居所来考虑的。这给我一个启示，在离深圳近的地方，我们从城市的资源、城市的配套去完善、去满足客户。我们城区的一些楼盘更多是交通上的优势或者地段的价值吸引客户，对东莞来说是双管齐下的感觉，这是我自己的一些粗浅的建议。

04:02

主持人彭宇

世纪城的冯总和廖经理分别阐述了人居板块的概念，汇景也有一个御泉香山，有山、有水，下面有请汇景的何春玲小姐给我们谈一下他心中的深圳北的人居价值。

04:05

汇景集团何春玲

非常感谢房掌柜给我们一个机会和平台，让我们这些开发商的同行可以坐在一起聊聊深圳北的话题。当我听到这个话题的时候，我当时第一印象是想到当年在深圳的工作经历，因为我当时在深圳的时候，深圳这个城市是都市化感非常强，我当时很想在深圳有一套自己的房子，事实上我也做到了，但后来我也卖掉了。为什么说这个经历呢？我要引出几个话题：第一，深圳人居向北其实隐藏了很多因素在里面，第一点是人口的需求，不管怎么样，限购也好，政策面出来也好，人口不断的增多，它对于住房的需求是一种刚性的需求，政策可能是通过一些手段来去限制，但是需求并没有被减弱，而是被压抑了。
    第二，从购买力来说，深圳经过这么多年的发展，城市的变化已经从当初的粗放型向精细化发展，而且现在以服务业、高科技为主，所以这样一个城市的架构会吸引更多的高素质人才到来，同样对住房的需求和价格承接力是非常高的。另外，我们可以看到深圳发展的需求，为什么提深圳北？其实我也说这是一个“大深圳”的概念，当年深圳是一个很小的渔村，慢慢发展到这么大的一个城市，早些年在关外很多人都不愿意去买房子，他们觉得太远了，不是深圳，现在关外的房子是一、两万了。像塘厦、凤岗，以后都会属于深圳大区域的范畴内。已经不是在深圳以外的地方置业了，是属于深圳置业。
    第三，居住价值观的改变，不管是三正卧龙山的别墅也好，我观察过这些客户的特点，大部分是30岁以上，属于事业相对达到了一定层次，在生活品位上面是非常高的，不同于一般、普通的工薪阶层和白领，他们对生活的要求非常高。在深圳这个寸土寸金的地方，你要想有一个更好的居住生活，有山、有水，在深圳市区是很难实现的。那么他们又有这样一种精神的需求和需要，在深圳北的片区来说，很多楼盘都能满足他的需求。包括三正的项目和御泉香山，我们御泉香山有原生态的内环湖，在深圳的市区是很难去比拟这些价值点的。另外在深圳的生活节奏非常快，就像在深圳的同事很早就起来了，赶地铁也好，开车也好，晚上很晚才到家，这种生活节奏非常快。但是在现代人的心目中，30多到50岁的年龄阶段中，他们内心很渴望有一个归宿的精神理念，所以他们也会经常说“乐活、乐居”，提倡生态、健康的养生生活理念在里面。所以像深圳北这个片区，它所拥有的丰富的山水资源可以满足生活价值的需求，再加上这个片区已经有很多的品牌开发商进驻，打造品质感、格调非常高的产品，所以在深圳北来说，它并不是说满足了低端客户的需求，还满足了深圳中高端的生活需求，这是我对深圳北片区的理解。
    另外是购买习惯，我一直认为消费者的购买习惯是被引导的。像十年前提出过“5+2”的生活模式，当时是为了鼓励很多深圳市区人到关外去买房子，现在已经很正常了。深圳人居向北，这其实也是一种置业习惯的引导，以后必然会成为一种趋势。从现在深圳市区拉客做广告，到他们自然主动来找我们，以后会是一种趋势。
    刚才谈到了限购对深圳北片区的理解，我个人认为是有一定的利好因素在里面。因为从地缘来说是深圳北，但对于限购的政策来说目前还没有到达这个区域，所以我们要抓住机遇，尽快开盘就赶紧开盘，这是我的理解。另外，这是天时地利吧，我们是有地缘关系，与深圳市中心的交通通达性是非常强的。从梅观高速一下来差不多20分钟就可以达到我们的项目了，所以城际轨道交通的开通已经缩短了深圳北和深圳市区的距离，也解决了很多深圳人对深圳北的顾虑，它已经没有距离了。另外是人和，人们对于一个片区的认识是从浅到深，从被引导到习惯。现在陆陆续续有很多开发商把目标瞄准深圳客，我认为第一阶段是深圳，现在我们是第二阶段，齐心合力，能够把深圳北的片区价值炒高，能够吸引更多深圳人对我们这个片区的认识，我觉得第三阶段就不需要我们做宣传了，他们自然而然就来了，他们觉得要买房子，买有山、有水的好房子就到我们这里来，这就是我对深圳人居向北的理解。
    城市梦想向北，我个人理解可能和大家的理解不一样。我觉得城市是多样化的，每一个人心目中的城市是不一样的，有些人认为城市是国际化、都市感非常强的，有些人是城市是人类生活的机器，可以在这里很放松的生活，他理解的是城市是满足自己生活的机器，也有人认为城市是赚钱的地方。但是我认为城市梦想是一个适宜人快乐生活、幸福生活的地方，所以我不是特别倾向于这个地方是适合我来工作、来赚钱的地方，否则长时间下去很多人会崩溃掉的。城市生活应该是有幸福感的归属地方，所以这是我对城市梦想向北、深圳人居向北的理解，谢谢大家。

04:05

主持人彭宇

下面有请张毅先生给我们谈谈他的理解。

04:07

房掌柜张毅

谢谢大家，今天李总开的头非常幽默，我们在这一块还是不如李总这个领跑者，首先感谢各位。我们这次谈深圳北，还是以往谈深圳限购令下的东莞楼市机遇，或者谈深圳北和深圳东谁更具优势，房掌柜希望每次的话题探讨，都能挖掘出更深层次或更新的东西来。今天我这里狗尾续貂地谈两点：第一，我们这次组织“城市梦想向北，深圳人居向北”话题的初衷；第二，与“深圳北”可以划等号的是什么。
    首先是深圳人居向北的话题，在深圳严格限购、限价的大背景下，体现得更突出。中国房地产上一个十年是属于市场经济，而现在新的十年基本属于计划经济了，在这个背景下，“深圳北”的东莞目前还不完全属于计划经济，算是半市场半计划经济了，而现在正要严格执行的“一房一价”，有点要让房地产进入计划经济时代的感觉。
    随着深圳去年撤关，梅观高速今年车道拓宽和收费站将北移，包括广深港客运专线和龙华的深圳北站即将投入运营，而且深圳在6月30日前5条地铁线将全面开通，在这些大背景下，深圳北部和深圳以北就代表着深圳的发展大方向，更长远的城市化步伐将持续向北，因为深圳的真正腹地在北面，南面往香港不现实，往东和往西的腹地又没有往北的腹地更深远，所以深圳北更有发展前途。
    说到这，我想起了之前金地在龙华的一个盘“金地上塘道”，当时有一句广告语让我印象非常深刻，就是“深圳，一路向北”，我的理解是金地从关内南部的福田保税区，到香蜜湖，到龙华，再到今天往北的天悦湾、湖山大境，所以“深圳一路向北”，在座各位都是深圳城市化向北的受益者，接下来还有第二条广深高速的沿江高速一期工程即将通车，让深圳向北的联络更加紧密。
    第二，与“深圳北”划等号的是什么？我的理解是，深圳北就等于“山+湖”，三正地产早期的半山豪苑有山有湖，中惠熙元的项目以拥有山居多，世纪城有贝丽湖，汇景御泉香山更号称拥有三山七湖，那么银湖山庄和金地湖山大境的山湖资源，大家更熟悉更不用说了。
    上个星期，房掌柜的论坛有个小话题，叫“最适合深圳人‘私奔’的东莞十大山水楼盘”，换句话就是东莞有山有湖，风景好比较适合“私奔”的楼盘，其实我今天发现，这个“私奔”的话题还涉及到另外一个配套规划，就是三正半山豪苑和金地湖山大境都规划了一个高星级的酒店配套，今后不妨评一下东莞最适合“私奔”的十大楼盘配套山水酒店，全家老小周末休闲度假“奔”到深圳北，享受“山+湖”的资源。
    另外，从大家刚才聊到的精彩观点里，我发现有“深圳北”这个概念的项目，包括金地湖山大境在产品面积区间上，都把握得更加到位，基本都是产品面积区间不太大的，适合于深圳人“私奔”过来即可买的产品，让总价和购买门槛的接受度更加宽泛。
    关于今天的话题我做这两点补充，谢谢。

04:19

主持人彭宇

今天第二个、第三个议题在谈话中都已经谈到了，一个是深圳撤关，一个是梅观高速的扩建。下面我们进入第四、第五个话题，在深圳限购限价的政策下，深圳北楼盘肯定迎来了一个发展机遇，但是是长周期持续的还是阶段性的机会？包括深圳北2011年下半年的房地产市场走势，这也是值得我们探讨的。首先有请李总给我们讲一下。

04:19

三正地产李启清

我刚才也没向房掌柜说声好，现在补充一下，对房掌柜的理解是逐步的过程，我记得与张总第一次会面是在会展国际中心对面。

04:21

房掌柜张毅

现在是在胜和广场。

04:22

三正地产李启清

那时候是第一次接触，以前没有怎么听说过，后来越来越关注你们的事情，因为你们的工作人员比较勤快，你们的采编有一个是姓张，我们经常打电话。还有房掌柜的杂志也办得很好，我看了一下，有自己独到的见解。我很少上房掌柜的网络，但今天一看让我很惊喜，超过很多老大哥的形象了，内容很丰富。第三个感受是有很多网络媒体做楼市图，我看你们的楼市图办得很好，现在我的办公桌上放的还是房掌柜的楼市图，因为有很多深圳和东莞的楼盘都可以看得到，很准确、很详实、很准确，有些楼市地图不太准确，但你们做得很好。第四个感受，以前我们做了一次现场的直播，在卧龙山，看你们比较敬业，对你们房掌柜致以深深的敬意，感谢对我们发展商的默默关注，所以我们没有打广告。
    第二个话题是惠州的网络声势也好，报纸、媒介声势也好，为什么对深圳楼盘报道的广度那么大，而惠州的某一个楼盘告诉我是6千万、7千万，太依赖市场了，如果他不做深圳市场的话，有可能他就做不起来了。现在有很多“睡城”、“老鼠城”出现了，惠州那边也不乏有一些“鬼城”，这不是耸人听闻，因为住的人少，都长满了杂草。而东莞呢，不管是哪一个楼盘，都没有杂草，没有鬼城，包括我们的公寓是入住98%。我们樟木头的绿洲也是住很多人，人气很足，包括景秀山河的入住率也很高，包括我们的三正卧龙山，也有很多楼盘，在东莞找不到鬼城的概念。深圳人买的多的楼盘的自住率是比较高的，而惠州是完全依赖于深圳市场，所以他们广告的深度、广度那么大，因为他们不打广告的话，很多企业会死掉的。
    既然惠州可以把80%—90%的投资客拉到惠州去，肯定有它的道理，不管卖了住不住人，但是他卖出去了，为什么能成功？而东莞气势不大，可能这个产品线有问题，惠州那边的楼盘、别墅产品线大部分是在200到300平方米，有80%、90%。而东莞在200—300平方米的是基本缺失，除了一些年底别墅，但大部分的别墅都是300—400平方米，总价也高了，如果是400平方米左右，都是在600万到800万，门槛非常之高。所以东莞的别墅就像卖冬虫夏草一样，最主要是这个原因在起决定性的作用。像湖山大境肯定卖得好，因为这是东莞比较缺失。我们的卧龙山也是400多平方米，所以我们想深圳人能拿出600万—800万的人，请你关注我们的楼盘，像卧龙山和汇景的御泉香山，世纪城的户型也很大，一般的门槛是在300万—400万，400万是最好的。这是东莞和深圳的现象，主要是东莞的楼盘位置都很好，有山、有水的地方，所以比较稀缺，开发商还是想做大一点，因为做小一点划不来。
    第三，深圳的限购限价对东莞的利好作用是长期还是短期的？我觉得是长期的，刚才何小姐也讲了，以后深圳人会自动的、我们不打广告的过来买，这个趋势肯定是会的。但问题是东莞的轻轨要等到2018年，那时候才是高潮，现在还需要大家去耕耘和磨炼。在2010年之前，在2011年2月份之前，深圳人最好还是买深圳的房子，他买惠州的房子也好，买东莞的房子也好，相比买深圳的房子很好。但是现在不一样，深圳的房子已经到“天花板”了，因为毕竟和香港的楼市基本上相差不是很大，因为香港的楼价基本上也是在3万、4万左右，深圳关外是在2万左右了，因为香港的楼市是全世界前几位房价比较高的地方，深圳已经基本上快接近香港了，所以它到了天花板。2010年12月份之前你可以在深圳买商铺、买写字楼、买住宅，肯定是赚钱的，比东莞赚钱，这是事实。但之后在“天花板”的压力之下还是要寻找机会，寻找机会到哪里呢？刚才讲到惠州和东莞的比较，建议还是在东莞比较合适。特别是2018年到2020年之间的轻轨与龙华、平湖的接通以后，观澜、龙华、平湖的轻轨都接通，那时候是深圳人更青睐东莞的时候，所以我的观点是这个效应是长期性的，深圳人会逐渐往东莞走，谢谢。

04:26

世纪城地产冯伟杰

轻轨在2014年就开始局部开通了。

04:26

三正地产李启清

2014年是2线开通。

04:27

银湖山庄官长剑

塘厦的轻轨接了深圳4号线。

04:28

主持人彭宇

下面有请世纪城的冯伟杰先生谈一谈深圳北楼盘2011年下半年的走势。

04:28

世纪城地产冯伟杰

我觉得各位都有共识，肯定这两年不是一个悲观市场，对东莞来说，不出限购就是利好，特别是对于城区来说是最有可能要限购的，特别是南城松山湖地区，这就是我的感觉。当然作为职业经理人来说，对于我来说，我们操作的项目只要跑赢了大市，那么我们就尽到了责任，这就是我们的看法。

04:28

主持人彭宇

不知道何总对于下半年的市场持什么样的态度。

04:30

金地集团何俊平

我不是专家，所以在这里也预测不了下半年的走势，我们会按照自己的推盘节奏来安排我们的营销推广，包括推盘的量也会在满足集团今年的销售任务前提之下来考虑。刚才大家都在讨论深圳北的机遇是周期的还是阶段性的，我比较赞同李总的意见。因为现在深圳北的板块已经是一个百花齐放的局面，我们既有满足深圳人刚需的楼盘，也有做度假比较成功的楼盘。在这样的局面之下，首先我还是想对比一下我们的邻居惠州，因为深圳北和深圳东是目前深圳人选择置业的两个最大趋势，惠州做得好的地方和做得不好的地方我们都可以拿来借鉴一下，对比惠州，东莞拥有更厚实的经济基础，购房的群体也会更坚实、更大一些。在房地产调控越来越频繁、周期越来越短的情况之下，我觉得东莞的楼盘会比惠州更乐观一些，再加上我们这边有得天独厚的生态环境，现在我们湖山大境没有把这个区域叫做深圳北，我们是叫做中国生态谷，有一大片群山环绕。
    现在越来越多的品牌开发商进入这个片区打造出非常好的产品，我相信这一片的机遇应该还是长期看好的。

04:30

主持人彭宇

谢谢何总。官总怎么看的？

04:31

银湖山庄官长剑

我们6月11日是最后一期认筹，我们的资源非常丰富，用直升飞机看楼本身就说明了有这样的资源，深圳绝大部分的楼盘用飞机看楼的话，把客户都看跑了，周边都是城中村，都是一些农民房、工厂。所以这是我们深圳北楼盘人居的一个代表资源。对于下半年的市场预测很难，因为我们知道变化比计划要快，但是各个楼盘的分区是比较明显的，整个市场环境决定大市，但是这些资源非常稀缺的，同时像深圳北的交通非常便利，从深圳北到深圳CBD有半个小时的距离。再加上价格洼地的效应，从这几个综合的因素来看，市场还是有倾斜的，一旦产品具有吸引力和价格合理的话，我觉得市场会向这边倾斜，我们要尊重消费者、客户的眼光，一定会看好这些性价比比较高的楼盘。
    刚才说一些大盘的压力，我们的压力不是很大，银湖山庄这么多年一直在卖，本身是代表老板的心态，它把这个楼盘当作自己的孩子一样去养，里面住的都是一些高端的人群，包括香港的一些业主。我和李总刚才的观点是一样的，像他们的卧龙山是这么好资源的别墅，应该是不担心的，银湖山庄也是一样的，相信置业者的眼光是比较准确的。

04:32

主持人彭宇

下面有请汇景的何经理给我们谈一下下半年走势的预测。

04:35

汇景集团何春玲

谈走势预测就谈不上了，因为我也不是专家。刚刚也听到各位同行关于对市场的判断以及对各自楼盘的介绍，环境好或不好，我们都要努力去做，因为这是我们地产人的责任所在。我们回顾2008年楼市不是太好的时候有一些很好的案例，好房子和有价值的东西是经得起时间以及置业者来挑剔的眼光，我们御泉香山是一个非常有价值的产品，它是值得购房者来关注的。
    在这里我给大家简单做一下我们项目的介绍，卖一下广告。御泉香山后续会有近百万建面的产品，首期是22万建面，有别墅和洋房这两种产品线。它最大的资源是旁边有原生态的香山，还有交通的便利性，其实它离轻轨线是非常近的，所以对深圳客来说非常有吸引力。不管这个市场如何变化，我相信有这么好的产品在这里，始终还是会获得购房者的青睐，这是我对于这个市场看法的回复，谢谢。

04:35

主持人彭宇

谢谢何经理。中惠熙元也在热推，请刘总结合整体销售情况分析一下下半年的楼市走势。

04:36

中惠熙元刘健

我谈一点个人的看法，关于现在的房地产市场，刚才世纪城的冯总说了市场的机会在哪里，据非正式的统计，东莞和惠州有将近70万的楼盘在面对深圳销售，在这种情况下市场的趋势是什么呢？市场是在非常两极化的态势，一个是贵的房子，拥有非常好的绝对资源的产品；第二是价格比较低的项目，走得非常快。我记得去年年底的态势完全是不一样的，去年年底很多深圳人买房是以买三房为主，是以自住的功能为主，所以整个市场是阶段性、局部的热点，基本上客户很少选两房、一房，大部分是找三房，这些客户是自住的。但是2010年以后整个市场的风又变了，突然有很多买两房的客户出来，而且不看三房，这说明深圳整个买房客户的群体是非常广泛的，像一股风一样，一股浪潮式的，我买了以后就影响我身边圈子的人，你买两房我也买两房，你买三房我也买三房，差不多是这样的情况。
    我们中惠做的项目有一个理念是“打造深圳人生活的圈子”，你不用管他是哪里来的人，深圳人也好，东莞人也好，你给他一个生活品质，让他感觉即使来到东莞也和深圳没有太大的差别，他可以在这里享受到在深圳同样享受到的城市配套、产品品质，他的素质不会低，另外来东莞买房子的很多是深圳人，大家有很多共同的语言，所以这就是为什么深圳人这几年买东莞房子的抗性比前几年小了很多。对于消费者来说，你怎么去选投资的方向，你选择怎么样的房子，要么是选极致一点的，一步到位，你挑一个好一点的房子，把你人生所有能够想要的东西都满足了，或者是挑一个好一点的地段。
    今年下半年对于整个东莞来说，我们推出的楼盘在不断的增多。从往年看，深圳和东莞的楼市也是下半年的成交会比上半年火爆一点，所以马上要进入下半年的市场了，我们也非常关注这个市场的热点在哪里。在现在这种情况下，大家都在做深圳楼市的时候，一定要有一个市场的区隔，东莞的楼盘要有你的特性在这里，而不是大家都做同样的产品、都走同样的路线，这样就没有个性，这一点需要同行都思考的一个问题，这个问题没有答案，但非常值得消费者去思考。当发展商在卖一个产品价值的时候，能不能得到你的认同，这是消费者选房时应该注意的一点。谢谢。

04:36

主持人彭宇

关于“城市梦想向北，深圳人居向北”到这里就结束了，谢谢大家的光临，祝大家周末愉快。

12:00

三正地产李启清

张总发了一个短信给我，不知道什么内容，今天早上又看了一下房掌柜的网站，上面有写内容，但是我不知道沙龙的议题就是随便聊。听闻伯爵山庄像摩纳哥的酒店，不是摩洛哥，摩纳哥有一个足球队，比中国还厉害。我就随便聊一下，正好你让我第一个发言，我就把大家带入轻松的氛围。刚才讲到摩纳哥的酒店，在整个深圳的北面又将崛起了，这个酒店对我们是一个挑战，也是一个机遇，挑战是又有一家新的酒店和我们分享微博的一些蛋糕，机遇肯定就是更强的做大了这个市场，让深圳人更好的了解，出了梅林关以后，以后的梅林关肯定是没有这个概念了，只是一个我们记忆中的概念了，以后这个关就撤掉了，可能会叫清湖关，因为正好是清湖立交。伯爵山庄未来的名字不知道改不改，现在的名字也可以，不知道以后还是不是了。还有中信在前一段时间做了32平方公里的酒店，人居板块是否会形成？早在2004年开始，银湖山庄开发得比我们早，但是我们开发深圳比他们早，2004年应该是三正地产第一次推出“深莞半小时生活圈”，你查任何的资料，我们三正地产是第一家。2004年9月16日，我们第一波广告推向深圳的时候，第二天就来了大概有几百个电话，在10月1日，因为我们是10月1日开盘的，深圳的车是来了1200多辆，260栋别墅在一周之内就抢完了。那时就有260名的深圳人来了，当然他们80%都是投资的，20%是自住的，因为在2004年装修以后，在深圳大概卖了380多栋别墅，其中有1800多套公寓，大概有400套公寓是深圳人买的，主要80%是投资，20%是自住。 深圳人居板块，第一个基础应该是交通改善，当然交通改善基本上奠定了深圳北人居板块的基础。但后续我们的其他项目，像卧龙山大部分走的是这条路，包括330栋别墅，应该有200多栋别墅是深圳人买。以后东莞的太多了，包括银湖山庄，那个不是我们的银湖山庄啊，包括隔壁的银湖山庄，肯定也嗅到了嗅觉，应该是在2005年的5月推向深圳。丽景花园90%是卖给香港人，在附近买一个镇的消化水平，包括观光的、有钱的那些人，能消化200到300栋别墅，超过300栋别墅的这个概念是走不掉的，包括樟木头，包括温莎堡的。我今天有两个目的，一个是完成你这个任务，第二个目的是来推我们的三正卧龙山。交通改善是基础，第二是发展商的品质和产品吸引到了深圳人的目光，发展商做出来的东西并不比深圳的差，包括我们的三正卧龙山，银湖山庄，或者是绿洲，当然我们金地的产品一直不错。还有世纪城，世纪城前一段拉了几车深圳人，以前卖别墅像卖萝卜一样卖，现在卖别墅是像卖冬虫夏草一样卖。我们第一批别墅是4500—4800的均价，当时我们还以为很高的，哪知道深圳人来把它拔光了。我们是第二期推向深圳市场的，第一期是来买了我们的300栋别墅，当时第一因素是龙坪高速通车。
    第三，深圳人买开了以后，它的口碑传播就有了，就是到深圳来取价格洼地的这些楼盘。我们上周卧龙山的主广告语是观澜北，观澜北和深圳北没有什么区别，观澜北主要是我们确实是观澜板块，但是我们的项目都是在观澜旁边，有山有水，基本上在深圳很难找得到了，除了到深圳往海边走到惠州，到惠州需要一个小时，确实不方便。因为我正好五一的时候到了（双面湾）那里度假，当时堵车，我就走高速，不知不觉就走到沿海高速了，当时都很顺利，但是正好过大梅沙和小梅沙的涵洞时，那是最容易塞车的地方。下面都是很陡峭的地方，在海边的山上跑，风景不错，但是安全有可能需要大家防范。第二，涵洞那里经常出事故，这是一位惠州的朋友告诉我的，所以到惠州去的话，有钱的人可以去，但是东莞的深圳客请多多关注。

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