今天各位朋友来虎门，我相信不少朋友之前来过，今天是新项目虎门国际购物中心首次亮相，在此我代表房掌柜感谢大家的光临。
感谢王老师对商业地产的认可，对虎门的认可，其实刚刚在楼下周总已经介绍了项目，但是有很多剑客还是第一次来到项目，我们再次邀请虎门国际购物中心项目经理尹士亮先生再次介绍一个这个项目。
谢谢尹经理的介绍。下面接着探讨一下虎门现在商业地产发展环境。下面有请图总这边发言。
谢谢图总。图总介绍了国内外购物中心情况为国际购物中心提出建议非常中肯。
下面有请深晚一兵发言。
我想说第一个话题是关于商业地产和限购政策之间关系，大家也都知道国务院颁发计划发布新的调控城市名单，按照媒体现在的报道8月份公布，名单里面是否有东莞现在不太清楚，但是前一段时间东莞有媒体报道说市里面有领导说话东莞本身是没有计划去进行限购，但是不管有没有，跟我们项目关联度不是太大。为什么这样说？东莞跟深圳的城市特点是不同。我知道一线城市的房价为什么比三、四线城市快很多，在深圳有很多人购买过多套房子，因为在深圳炒房已经形成一种风气，这种风气在东莞甚至是二、三线城市并没有形成。
国家对住宅进行限购，为什么从一线城市开始，9月30日深圳推出限购令，全国只有十几个城市房价上涨比较快，包括北京、上海、广州、深圳几大一线城市，在这些城市应该来说这里面集聚大量高智慧人群，大家在拼搏的过程中也是学会了对自己资产经营搭理。在深圳很快很多人就知道房产价值会出现一个飙升的局面，所以很多人就会把闲于资金投资房地产。时间证明炒房是可以赚大钱。现在政策动向和国际国内经济环境都在发生变化，我国6月份GDP是6.4，包括对下半年甚至明年大家的预期是非常高。在这种情况下，投资实业现在利息在上升，赚钱概率不是太大。如果说放在银行里面明显贬值，所以说房价投资从目前来看仍然是非常好渠道，因为住宅限购在深圳很多人手上的指标一用就没有了。东莞要限购的话，不管条文细则怎样限制，如果要购买住宅肯定是会认真的挑选，前几年大家只要有房抢到手都有机会赚钱。在深圳深户一个家庭只能购买两套，两套买完了以后就不能买房，如果手上有足够的资金，有钱买别墅的，但是如果只是买了2-3房普通住宅，对资产来说，资金的利用效率不是太高。现在东莞也是这样，东莞如果实施限购，肯定有很多人购买住宅时会慎重考虑，要购买住宅要购买怎样的住宅，包括跟家庭的居住条件都要匹配，如果说本身的居住条件已经非常好，购买住宅目的无非是用于投资，用于资本的保值增值。
谢谢总，他也是深圳晚报出生，所以聊得非常仔细。下面有请风林火发言。
集中一个向深圳市场推广的项目，我记得2002年的时候有些一些东莞的综合体，但是今天这样比较系统，也是比较重视。
我现在全国各地都在跑，最近包括青岛、郑州、南宁、桂林，有很多三、四线城市都在讲裂变，从原来局部的区域市场整个结合到大的区域开发之间融合到经济体系开发里面，比如说长三角，渤海三角圈，桂林马上要打通贵阳到广州生命线，整个大西南跟珠三角连在一起，在这个大趋势下，虎门把自己的定位，包括自己在珠三角经济圈作为卫星城市功能很清晰向外界表达，这个项目是城市经济承担经济体系里一个位置。不仅仅是一个购物中心，也不仅仅是一个购物中心，虎门应该把坐商到行商方式转变的代表之作，我看到很多PPT着重是周边环境地理硬件比较多。我们做这种综合体前期定位时很多偏向于分析产品能够给城市产业升级所能够带来的一些概念性的影响。这些才是综合体能不能做活，这个商业是否获得很多商家踊跃入驻的前提，如果仅仅是地理位置或者地段的话，我觉得远远不够的，在招商过程中就会受到很多困难。所以必须要编一个故事，这个故事未来我们怎么看虎门城市，怎么看我们这个项目在虎门城市里面作用，沿着珠江口随着轻轨的建设，形成了一条珠三角核心经济命脉，这个经济命脉，这个轻轨已经连成一起，我们正在开建沿江第二条高速公路都会使我们交通环境把深圳、广州、香港这些中心城市紧密联系在一起。这在几个城市核心商业物业里面，我们虎门国际购物中心占据了这么好交通条件，这么好沿线位置，怎样让客户在虎门这个站留下来下来，来到我们项目，实现它的价值，也成就我们的价值，这就是你要有一个很好的故事，很好的概念。
首先感谢开发商和房掌柜的邀请。
商业地产对于开发商而言可以是一种很大的诱惑，2011年过完春节有一个很大的事情，是万科的人事变动，王石去年去了美国，是郁亮一个人通管全局，里面什么具体什么原因有各种各样的披露，我们也是从媒体上披露和了解一些东西，未必是真相，徐洪舸基本上继承了王石的理论，万科做减法，不做加法，因为王石之前有一个观点，万科一直走住宅开发，以住宅开发为主，做社区配套的商业就必须要做，不主动做一些大型商业项目，这是王石多少年来一直坚持的观点，但是郁亮实际上是有不的看法，他是希望在万科未来发展走一个多元化，除了做住宅开发也会慢慢做商业地产、旅游地产等等多形式未来发展。所以我刚刚想起来商业地产对于开发商是一个很大的诱惑，因为我们知道从目前调控来看，尤其是深圳这样一线城市，包括二线城市政策越来越收紧。如果政府限价，限价持续下去，我们知道今年的成本、建筑材料、钢筋水泥、工人工资运输成本涨得非常快，实际上如果大家在开发商这里做成本核算，这个帐算出来非常可怕，开发商利润不能达到原来40-50%的利润，实际上现在开发商利润大幅度的缩水，这种情况下，商业地产对开发商来说很大的诱惑。比如说香港有一个最太古集团，我们去香港太古广场，这个集团没有地产项目，但是集团收入很大部分源于太古广场租金的收益，因为这是非常大型的shopping mall，有非常高档的写字楼，还有下面商业的shopping mall，靠租金收入已经每年有规定的回报，商业开发也是资产配置非常合理和安全的资产配置，即使1-2年没有地产项目在做，但是非常稳定的现金流，有非常好的资产收益，其实对开发商起到这样的作用，去年开始汽车消费超过美国，去年卖了1000多万辆，全世界第一位，中国进入了全面汽车时代，中国未来几年会进入全面消费的时代，我们看到消费收入比，包括有60、70、当然也有80，上级不同的年龄层收入是不一样，70销售收入是40-50%，基本上我的收入一半用于消费，80后是60%是用来销售，90后是80%用于消费，中国消费市场主流还是越年龄人群，实际上消费的人群都是年轻人，抓住年轻人消费的群体实际上就能够抓住他们的口袋，能够抓住他们的钱，所以我们看到中国慢慢进入消费时代，商业市场潜力非常大。前一段时间在放《裸婚时代》有很多人年轻人知道买不起房子，还不如消费。东京的房子刚刚进入社会的年轻人根本买不起，他们白领基本上全部是买奢侈品，女孩子都是LV的包，因为反正是买不起，这个钱存在银行没有用，就用于消费，包括90后、00后这一部分人慢慢成长，这部分人是进入中国消费主题的阶段，这对于中国商业前景是非常广阔。
我对全国综合体项目的调查，我说一下深圳，从海岸城、花园城过来益田一直到万象城沿线就有14-15个，具有共同的特点就是定位非常高端，我同意老图的观点，如果要做大型城市综合体，一定要引进这种奢侈品牌，刚刚罗列那些深圳这个地铁沿线这些商业体项目，综合体项目定位非常高端，包括引进这些超市，他们底下这些超市，零售百货里面高端品牌，华润万家有普通的社区店，但在KK MALL引进的店里面就是华润万家里面最高端品牌，我到哪里去看，虽然东西是比较贵，但是跟其他的超市货物商品还是有一个差异化，你会发现所有这些定位都很高端，我们以前有一个项目，刚刚开始可能定位不是很清晰，引进品牌参差不齐，所有有2-3年时间非常冷清，在后期运营方面做一些调整，现在地铁开通对整个项目带动非常大。
我记得前一段时间我们去花样年，花样年现在调整战略是从现在开始都会大量介入城市综合体项目开发，这是他们重新调整定位，如果一个开发商不会做商业地产很难在之后开发道路上可能有很好很长远的发展，所以现在开发商进入商业地产，我倒不觉得是政策这方面单纯的原因，当然这方面的原因肯定有，因为住宅在调控，这块开发商为了规避一些风险，包括投资客转向商业地产投资这个原因也有，再一个原因是市场自然调整，包括出让土地和城市规划，大型综合体项目都是今后开发的一个方向。
刚刚大家都说到招商和运营的问题，我们都在说现在商业地产有很多机会，所以现在有很多开发商都在调整战略，往商业地产方向发展，但是可能很多都没有看到有一些风险正在慢慢显现，比如说就算公司资金实力非常雄厚，因为商业地产对资金实力要求非常高，项目开发周期长。招商运营能力对开发商提出很高要求，不是任何一个开发商介入商业都能够把商业做好。我们会发现很多仓促上马的商业体项目最终不是100%都能够成功，就像在深圳有很多商业综合体项目，但是能够做得很好，目前来说还是万象城项目做得非常好，值得全国做商业地产同行学习借鉴。有很多商业项目到目前来说真正在盈利，真正做得非常成功其实非常少，我们在做商业地产的时候其实需要更多去做一些反思，虽然目前商业地产从政策方面来讲没有对它进行调整，但是未来越来越多开发商在介入商业地产的时候，未必调控就不会来，这种调控不会是像对住宅的调控一样，可能会更多的去规范和完善商业地产这种开发和管理。商业地产开发应该是一个好的调控，毕竟商业地产带有商业性质，不像住宅产品，住宅产品具有民生性质，关乎到百姓生活品质，政府会利用一些行政手段干预。商业地产是商业性开发，确实目前为止，我们都认为政策对商业地产调控的可能性非常小，即便要调控也会是处于完善和规划的目的进行市场调控，可能还有一些我们还没有发现的一些风险在商业地产，在未来一段时间可能会逐渐显现。
我们发现现在商业地产这种开发商自己持有的比例越来越高，我不知道这个项目出售和出租的比例是怎样，应该是挺高，基本上是自己在持有，可以给开发商代理稳定的资金收益，可能也会为公司融资带来有效的途径。大的开发商可能会做一些瑞斯金融产品。
关于国内地产发展现象，住宅受限其实跟商业这块影响不是很大，作为商业地产，投资群和客户群跟住宅不一样，我们习惯性投资住宅不会买商业，因为商业门槛比较高，所以两类人群目标非常的明确。这种模式下，住宅产品受影响，商业发展非常的平稳，可能会更加促进这些人下手，但是相对来说你想指望有多高的一些促销，都不太现实。
我对虎门这边的印象，因为在2007年之前，我基本上一年来虎门很多次，很多时候是陪朋友做一些服装生意，在我印象当中，虎门感觉是批发零售，我自己逛来逛去挑不到自己的东西，我觉得虎门是批发市场，跟我们没有太大的相关，所以几年不见，上个星期又走了一次，包括这一大圈转了一遍，我觉得虎门这边变化太多，我看到国际购物中心的出现让我们感觉到非常的新奇，今天看到虎门国际购物中心项目出来了以后特别欣慰。
我首先讲一下自己的开发，限购跟商业地产没有关系，我不是太认同这种看法，不认同两个层面：一是深圳层面，二是东莞层面。我们知道去年深圳限购之后，深圳商业地产是蓬勃发展，涨幅非常快。刚刚一个观点炒房人永远不会炒商业，这是一个错误的观点，因为炒房者是一个投资者，哪里赚钱去那里，去炒房的时候房子没有炒钱拿着什么，去年我有一个朋友拉我一起去购买一个商铺，当时买了7万平方米，昨天中介报价43万，就是翻了六倍，这是很恐怖的数据，这在深圳商业地产里面常见的。 这是限购之后深圳商业地产的影响。
我讲一下东莞可能的限购，我觉得对商业地产也是一个非常大的利好，东莞虽然不炒房，但是东莞手上有闲钱的人非常多，因为他们已经觉得住宅不好炒，限购之后有很多有闲钱的人会投资商业地产。
一、珠三角很多城市限购，把深圳想去投资的区域给封死了，钱没有地方去投。
二、深圳商业价格有些空间，但是现在风险慢慢增加，有很多想投资商业地产，但是看到商业地产的价格不是太出口，东莞价格相对便宜很多。
有很多朋友提到定位的档次的问题，大家观点是拔得很高，我的看法不同。这个项目虽然是一个综合体，但是很大部分是属于一个服装的产业链在里面，以前来虎门找衣服找不到，我现在反问一下，如果虎门引入LV你会来买吗？肯定不会。因为基本市场面对东莞，批发市场面对更大的范围之内，如果太过拔高项目的档次，不一定能够跟本地区域市场吻合。
刚刚各位嘉宾都发表了自己的观点，也非常详细了解了项目，看各位还有没有什么补充。
谢谢王老师的精彩发言，至于你信不信，反正我是信了。今天沙龙到此结束。下面有请肖总监这边致结束词。
非常感谢各位嘉宾的发言，正如王老师所说的我们是很感谢各位真诚和真心，对于项目而言，我还是想稍微就各位的一些问题做一个简单的描述，各位刚刚所谈到事情和我们的想法做一个简单的交流。
我们一直在强调我们的中心，其实中心是分成三个方面：一是讲大的区位环境，虎门是珠三角的腹地，广东地铁交通网络开通，中心位置效应在后期会逐步显示出来；二是滨海国际商贸城的一个中心，也是虎门最新发展的规划，也是属于是城市升级的一部分；三是属于虎门行政中心旁边的一个项目。行政中心对于上项目其他物业的带动，比如说写字楼、酒店带动是非常的明显，有足够的人流支撑我们项目的定位。
第二个问题也是刚刚有嘉宾谈到前期的定位，中期招商，后期运营。我们定位首先看到地段的优势，打造虎门首个商业综合体，并且融合了虎门行业的特色，南派服装产业基地，业态融合到本地市场。从客户的角度来说，正如刚刚嘉宾所说的，虎门真的是上千万身家客户群体特别多，虎门创造了一个又一个的奇迹，我们有理由相信继续创造商业的奇迹。
我们的一个出发点也是希望在会后，以后的工作当中能够听取到嘉宾更多的发言。
最后让我们再次用热烈的掌声感谢大家的光临和大家精彩的发言。谢谢大家！
沙龙议题：
1、住宅市场调控下，国内商业地产转型发展的现状如何？
2、贯穿广州东莞深圳香港的广深港高铁开通后，对虎门的商业消费而言，是流出多还是流入多？
3、万达万科两虎目前静卧长安，长远看来，虎门与长安商业地产的优势谁更强？
4、虎门国际购物中心的竞争优势何在？
沙龙背景：
近年来，住宅市场受到国家严厉调控，连续的高压政策让住宅开发面临前所未有的销售压力，而且目前再度传言东莞住宅也可能限购。商业地产由于一直不在调控之列，因而成为众多开发商转型的突破口。
对接武广高铁，贯穿广州东莞深圳香港的广深港高铁已经试运行，8月中下旬即将正式开通，不仅促使珠三角同城化，还使得香港与珠三角东岸连接更加紧密。广深港高铁开通后，虎门站作为东莞的唯一站点，无疑进一步强化了虎门的交通枢纽地位。
在此背景下，虎门的商业地产面临什么样的机遇和挑战？房掌柜因此特邀深莞两地的数名资深网络剑客，齐聚龙泉国际大酒店热论虎门商业地产发展。
首先有请虎门国际购物中心营销总监肖浩为大家致欢迎辞。
非常高兴能够见到各位，欢迎大家来到美丽的虎门，我代表虎门国际项目组欢迎各位的到来，大家以前对城市有点了解，在这个神奇了土地上不仅仅是历史的名城，有着深厚文化的底蕴，在改革开放以来创造了很多商业的契机，我们为虎门商业的跨越进行首次的讨论，最后很感谢大家的光临。
现在市场在限购之下，商业地产迎来了新发展的机遇，近年来住宅市场受到国家严厉的调控，政策促使的住宅开发商面临前所未有的销售压力，也使东莞市场现在陷入一些恐慌当中，对接武广高铁，不仅仅促使珠三角同城化，使得珠三角与东岸连接更加紧密，作为东莞的唯一一个站点，进一步强化虎门的交通枢纽地位，在此背景下，商业地产面临怎样的机遇和挑战？今天房掌柜要求深广两地知名的网络剑客在这里讨论虎门商业地产发展和虎门国际购物中心的突破口在哪里？
在这里隆重介绍到场的剑客：
老生阿泰、邃谷风、巍巍梓、风林火、图腾镜、张公子、深晚一兵、风语。我们有八位深圳剑客到这里。今天开始沙龙第一个议题，住宅市场调控下，国内开发商的商业地产转型发展的现状是怎样的？
今天天气很热，一路过来脑子里有很多的遐想、虎门、东莞、商业地产正在调控，这些词都是大家脑子里面翻来覆去，确实因为很热的原因，我们在思考的时候有物理反映和化学反映，因为楼市的空气比较平定的时候，我们希望有高调的引领，当楼市的高压闷热以后，我们可能需要清醒的思量。首先让我表达一个观点，我不太倾向于说调控了，住宅项目受限，商业地产起来了，把我们的楼市描绘成一个翘翘板，说它是翘翘板，我觉得是贬低了商业，好像仅仅是因为住宅项目受到门槛的限制，才有了商业地产的空间，这种解读可能很实际，但是太功利，在某种意义上没有深刻的剖析商业地产对于一个区域价值的提升，对于一个地理位置上的城市功能的提升有一个足够匹配的坐标体系来认知它。
其实我们大家都知道，像虎门这个地方在很早以前是一个具有充分经济能量，在珠三角乃至南中国，甚至在泛珠江三角洲都有不可或缺的地位，还有服装业，构成经济主题的产业，应当说在虎门这块地方城市功能升级商业地产必然要担当历史功能，展示行业光彩，必然焕发经济能量，所以我们在今天这样楼市调控的前提下来到珠三角最活跃，类似于虎门镇区来讨论像虎门国际购物中心这样建筑的时候，我们把眼光放远一点。我是今天在座年龄最大的一位，我五十年前知道广东就是因为虎门林则徐，这是一种肃然起敬的感觉，当时那种可能地理距离的遥远让我们对虎门只能保留一种朦胧的想象。
随着中国改革开放三十年，东莞这个地区远远已经不是深圳这样一个活力都市的配角，我上次和张总参加也是东莞一个项目论坛的时候，我曾经说过如果描绘深圳它是一个身材修长的俊美男子，在他的腰上有没有环佩叮当，有没有宝石悬坠。深圳无论是罗湖、福田、还是宝安，还有龙岗和盐田都有这种以这种现代商业高端商业，不仅仅聚集了物流、人流、充分提升了城市的生活品则和这个城市的商务功能，并且在当今新的服务领域里面表现出灿烂的光彩。
我想今天的虎门给我们所展示，以及未来所展示可能不一样，当然我们今天是初来乍到，可能我的很多朋友当中来到虎门比较多，我说来得是比较少，刚刚我跟图总介绍一个细节：我在去年的某一天和一个朋友也是来到这个酒店，进门的时候这个酒店似乎在举行着一个不很高调但是很庄重的仪式，衣着整合，队礼俨然，我们想会不会有什么意义特别的活动，后来果然掌声响起来，但是就在我所能够看到的范围内，我看到了前国家领导人夫妇走进龙泉，走进东莞，这说明什么？而我无意在这里来说前国家领导退休生活，或者是安排自己晚年生活的一种空间的选择，但是给我的一个直觉，虎门是一块具有灵气的地方，这里吸引着很多的人士在这里居住，我们不深究其中的背景和原因，我们完全有足够的理由来期待虎门在经济和社会发展当中如何扮演它的角色，如何发挥它的光彩。虎门国际购物中心建设我想从它的规划那一天起就有一幅非常高远的蓝图，我现场听到了女士的介绍，无论是整个商业、文化、种种资源的配置，包括四个广场人流、车流这种设计在我的脑海里浮现了一个相当现代化城市综合体的模块。我相信在虎门国际中心这样一块目前的土地上和未来的图画上，我们可以看到虎门的未来、东莞的未来、泛珠江三角洲的未来，我们的心中充满了希望。
刚刚大家都已经看过这个项目了，我就简单的介绍一下我们项目大概的规划和配套。
大家可以看到是一个鸟瞰图，项目总的体量是17万平方米，国际化标准的商业综合体，囊括了大型商场购物中心以及服装品牌总部基地，还有一个影院和服装的精品城，还有星级写字楼、商务酒店、特色餐饮，项目总的占地是约5万平方米，总的建筑面积是约17万平方米，项目的总的楼层11层，总高度48.2米，项目建筑密度35.56%，容积率是1.883，建筑共分成5栋，地上1-4层为大型集中商业，5-11层为酒店、写字楼，地下负二层为停车场。
大家现在看到是我们总的鸟瞰图，我们看到1-2栋1-3层定位是虎门服装品牌的总部基地，1栋5-11层是我们规划的写字楼，2栋5-11层是酒店，3-4栋连在一起1-4层是shopping mall囊括了餐饮，形成了一个综合性的功能，目前是虎门国际购物中心1-2栋1-3层将与政府联手打造的虎门服装品牌的展贸中心，我们现在看到红色标注是1-3层服装品牌总部基地，我们看到最上方紫色的部分是5栋1-4层，将来规划有一个IMAX的影院，1-3层定位服装的精品城。
我们大概介绍整个规划，目前我们项目在虎门是一个首创国际化商业购物中心，囊括了业态功能主要还是综合性集购物、休闲、吃喝玩乐都在这里一一俱全。
项目总的介绍主要针对后期推出虎门服装品牌总部基地，刚刚介绍了项目总的占地是5万多，总面积17万大型商业综合体。项目的中心区位在虎门CBD行政中心的核心腹地，也是一个标杆性的建筑，也是首个结合4A级大型商业综合体，也是一个多功能的购物中心。
刚刚周总在下面介绍了七大功能五大广场四大街区组成。虎门国际购物中心有七大功能，首先是华南区最大的IMAX3D影院、星级写字楼、高端百货，我们在后期会引入一线品牌的百货ZARA、H&M 汉拿山餐厅、星巴克，其中有30%是商家再次进入虎门。美食城的规划是在项目顶层目前已经餐饮集团与我们公司达成进驻的意向，大润发已经确认进驻。目前政府最关注是联手打造首个虎门服装品牌基地是1-2栋的商业体。
虎门国际购物中心五大广场，我们看到最大的文化广场是面对中心客运站1.3万平方米的文化广场，广场建成内有40条公交线路，每天的公交巴士是作为虎门旅游的中转站，将来人流的促进都能够达到20万人流的聚集，再加上我们这边有些轻轨以及其他交通要道的连接，让这里的财务以及人流是相当高。第二大广场位于龙泉大酒店摩登广场，将来虎门服装发布会展示活动将在这里举行。第三大广场跟金洲北坊相邻6千平方米的休闲广场，还有美食广场，还有大润发项目中心区的广场。
项目四大街区，第一大街区位于项目南面的品牌商业街是政府重点打造的长德路高端品牌商业街；第二大街区是项目内部36米款的长廊步行街，将会设置一些文化元素小品在这里展示，将会突出服装文化的主题。第四大街区第三街区分别在南面和北面。
作为行政中心区一个标杆性项目，我们项目也是首创了一个市场五个第一，一是双首层的设计，下层广场设计以及空间联动的一个构成将形成一个首层的商业特色；二是全玻璃幕墙的建设在市场上都是独一无二，在城市也是一个亮丽的风景；三是首创的服装文化广场与未来虎门公园互动就会形成生态休闲特色文化的主题广场，我们也将申报为国家一个4A景点；四是首创是我们这边多功能商务写字楼的定位，与淘宝网、阿里巴巴、B2B、C2C打造展示平台；五是将虎门服装元素贯穿于周边项目商业广场。
这是我们总业态，大家可以看到所有的业态都是形成国际化购物中心商业定位制造。虎门服装品牌总部基地具备了一些功能是品牌形象展示以及批发销售功能，零售销售还有品牌展销的平台，也是虎门展示平台第一门户，为促进这个品牌的打造，开发商以及我们对本土企业引进也是做了全面的规划，在这块也形成有一定的支撑，我们在后期也会定期开展虎门品牌展销会、珠三角服装行业联谊会、还会有模特经纪公司模特大赛等等。在后期商业经营也会结合一个国际化管理模式，结合项目以及虎门商业市场的实际情况，联合国内外操盘的理念，运用全新的模式，开发商对我们的商业充满了信心，我们开发商保85%的经营面积，目前只售15%的物业，这是对项目的保障。我们还聘请知名管理公司做长期的营运顾问。我们项目前景是非常有信心以及非常光明。
在后期服务管理上面，我们也是在商铺这块提供了全方位服务的人性化，针对这块品牌推广，开发商设立了5000万推广基金，为项目商家、品牌做强有力的后盾。我们现在邀请了深圳知名招商团队对我们项目整体招商做一个全面规划和运作，现在我们可以看到的是我们的大润发已经在虎门地下一层2万平方米的营运面积已经签约，后期肯德基、真功夫餐饮达成意向，目前正在洽谈中。
我们除了以上的一些规划，其他一些总的功能我们在产品设计这块还是有很大的支撑，比如说内层扶梯、观光电梯、空中连廊以及交通网都是硬件上的支持。
地下停车场配套最低的配套有1500辆的车位，后期在地面上会结合相应的功能增加相应的一些车位，完全满足一个商业配套停车要求以及我们在后期商业酒店以及商场入户大堂的装修都是应用顶级装修配置，这是我们酒店的示意图。
介绍这么多，我们还是回到商业地产这么一个最大价值黄金旺地区域的介绍，从地图上看到我们项目是在虎门镇中心区的中心地段是虎门CBD核心区位。
虎门城市规划分成两块：一是镇级；二是片级服务中心。我们项镇级正中心也是一个行政管理中心，它是文化、体育全镇商业服务的中心区位。这是政府对城市规划，针对这个中心区规划拟打造是总部基地和购物展销中心，中心区片区规划有相应的大岭山文化公园扩建虎门公园等。轻轨站目前规划虎门公园主入口，或者是虎门公园两个位置，这两个位置都是非常靠近项目，也是在项目商业价值巨大的支撑。
刚才听到项目组的对项目全面的介绍给我第一感觉项目动作很大，因为我曾经去过香港铜锣湾、同时去过日本的银座，这几个国际化商业形态，跟这个项目的动作是差不多，即使20多个批发城在虎门生存，这是一个超规模的项目，功能和配套非常成熟。
这个项目奢侈品牌的入驻没有考虑，例如迪奥、阿玛尼、LV等等品牌，没有奢侈品牌一条街，也没有金银珠宝一条街。这个项目从天时地利来看，人流量足够，所住的区位也是足够，主要的动力和取向应该是吸引更多有钱人来到这个地方，这是我们主要的宗旨。既有奢侈品牌，又有金银珠宝，名表，都是几十万一块的名表，这种店能够生存的话，我相信项目能够吸引很多这种珠三角范围以内这些人来这个地方消费。
事实上规划，因为我要简单的介绍迪拜摩尔（音）整个构造，实际上迪拜这个城市土地是很贵，比深圳还要贵，住宅价格卖到30万/元平方米，土地是很贵，很稀缺的，卖场是很大的，进来以后有很多虚空间值得借鉴，进来以后一层里面估计有3万平方米，有好几层，最少有5-6个完全调空虚空间，让购物来往人流到虚空间是另外一种情调的享受，比如说调空了4层，前面是一个瀑布，让购物人员马上到虚空间之后，心情马上就不一样。我不知道这个项目里面是否有很多这样的虚空间。为了购物的舒适度应该创造更多有比较有艺术创享的虚空间，让消费者来到这个地方愿意驻流，愿意多次来到这里购物。
现场
刚刚讲的几条街都是比较的周全。我最近听到深圳某一个商场，南山有一个商业城有一个新的领导，首先有一个思路值得我们借鉴：
一是如果商场做得很好，必须保证餐饮很旺。如果餐饮不旺，整个商业的联动就有问题，上来以后就把原来这批产值并不高的餐饮清退，最高赔付500万，比较边缘化品牌或者是产值不高的这种餐饮清除掉，同时引进了稻香餐饮品牌，我想开发商能够意识到这点，餐饮一定是高端、时尚，回归到吸引有钱人到这个地方必须有高端的消费场所，比如说奢侈品牌一条街、金银珠宝名表一条街，完全高端餐饮一条街，吸引有钱人进入这个地方消费，这个商业非常旺，我相信因为项目规模大，规划比较完善，一定能够吸引到很多商家进驻。这个时候可能开发商需要去减资源，前面做招商是累计资源，现在要过来挑这些资源，商家是否匹配，如果品牌比较次，比较边缘化，三流品牌就不要做，做减法，累计比较知名的品牌或者是世界级品牌来到这个地方，我相信这个项目整体的推动一定有非常高的前景。
但是就像我刚刚所说的，深圳和东莞即使实施限购政策，可能对我们项目关联度也不是太高。据我个人了解，东莞很多市民实际上买房目的是比较单纯，包括我们去到其他一些长安考等地察楼盘，有很多人家里面有钱，也喜欢买房，但是并没有把房子一定要短期出手赚多少钱，只是觉得东莞家庭人口比较多，小孩子是3-4个，有时是为了后辈留下一个房产。
现在因为东莞和深圳在很多方面的不同，所以说我们项目在目前面临限购政策有可能要来的情况下，我觉得可以把限购政策拿出来说，包括可能有些主流渠道，报纸、正规广告这里面可能有些很难避免。我们这个项目跟政策的关联度并不是特别大。王老师50多年前知道虎门，我40年前知道虎门，只要中国的小孩子基本上在小学阶段都知道虎门，我以前知道虎门就是海边的一个小镇，来到广东之后到过虎门之后才发现虎门地理位置确实非常特殊，二手整个珠江口，我们经常走虎门大桥就知道，珠江口是什么概念？珠江口再往上是广州，广州是整个广东省省会城市，基本上是涵盖了整个广东一切中心，虎门在这样一个地方，包括虎门对面实际上是没有经济特别发达镇区，在这边作为一个二手珠江口通向内地的地方，它的地理位置非常特殊，我简单谈一下物流这个东西，以前在中国有些地方有铁路，有些地方是有公路，我们跟以前是不一样。
例如虎门服装市场兴起应该从90年代开始，现在在国内做到数一数二，虎门也是整个东莞实力最强劲的镇区之一。以前做物流大家很清楚，以前是靠寄信，想寄什么东西一定要到邮局，现在一个电话快递公司上门，这是一个细小物件物流，碰到大件物流，在深圳有深海两港，一是盐田港，必须具备一定条件才可以实行，在内地无论是高速公路还是什么公路上都很少看到后柜车，但是现在看到很多后柜车，现在已经发展到以海洋为载体的时代，虎门有港口，离香港港口、深圳港口都很近，为构筑大物流创造条件。
广深港高铁应该是8月8日通车，前几天新闻已经有报道，深圳到广州这条线已经开始通了，而且很快通到黄岗口岸，很快会通到香港，广深港高铁对物流的影响，对人流影响是非常大。在这种情况下，虎门服装基地要更进一步走向全国，迈向世界创造了一个条件。
最后再谈谈我们这个项目，刚才图总讲到产品定位问题，图总主张把国际上有名的奢侈品拉进来，我持保留意见。我觉得任何一个东西在任何地方都必须要考虑情况，这个地方无法跟万象城对比，包括深圳的经济环境，只有在那个地方才行，如果万象城的模式搬到我们项目不一定能够成功。我看到项目整个产品形态应该不像刚刚图总所说跟其他的批发市场划等号，我们知道虎门的服装批发在全国非常有名气，我们刚刚看到产品定位讲到服装品牌总部基地，我觉得这个概念提出来非常有意义，基本上是把一种批发式这种商业形态集中做形象展示，这是虎门对外形象提升非常有想象力的一个事件。如果说整个东莞一直是以这个制造业之都闻名全球，如果东莞依然停留在制造业之都的地步，整个东莞发展空间会非常有限，如果说要做进一步发展，肯定要想办法突破，突破点在什么地方？就是由制造到创造。我们项目可以作为服装品牌创造一个展示的舞台，可以吸引包括虎门东莞本地，可以吸引到一些像深圳优质品牌到现场做形象展示，就像图总讲到配套的东西有些方面需要提升，比如说真功夫作为一个主要的推荐点，而且图片在PPT整合出来，我觉得确实档次有点不够，实际上不管是大润发，这应该没有什么问题，但是餐饮看到有稻香进来，就像图总讲到南山一个商业项目宁愿花高价请出去，引进一些更高端的东西，我想这些都是在招商过程中，或者是经营之后可以做的一些事情。
我们这些项目定位一定要定位成整个虎门最高端项目，因为所处地理环境所决定，包括周边行政配套，包括周边高端住宅区配套，所以说在这个过程中所选择商家品牌一定要认真甄选。谢谢大家！
重任参观项目
我初步看了一下，根据我们历史、产业，在整个珠三角经济链条上功能，我觉得应该是代表整个珠三角，包括服装业国际化定制中心，这个定制内涵是很深刻，这个定制从传统中生产性转向创新型或者是更高附加值功能，不仅仅只是一个商铺，而更多的是一个创意和市场需求生产厂家之间中间核心的链条，这个链条恰恰是我们珠三角最缺乏的一个链条。为什么这么说？因为有很多生产厂家，结果我们发现南中国最大的批发服装市场在广州，包括深圳拿货全部去广州，实际上生产厂家是在东莞，为什么东莞没有直接跟市场需求接轨的地方，现在广州价格非常高，商业饱和，我们完全占据市场空白点，直接在东莞设立面向整个珠三角，面向整个中国，面向国际一线综合制造服装定制中心，可以跟深圳、香港直接做联动，不必依赖于广州。我想未来随着城市轨道的联通，随着高铁的建设，有很多开发商也会来到虎门，不会去广州，因为各方面成本会降低很多，我是做定位，后面的可能性还要做进一步的探讨。
我们做商业来说，我们说商业怎样能够做成成功？这里面学问非常大，因为做住宅只是小学的水准，做商业是大学生，只有大学生才能够玩得起商业，商业开发对于住宅来说是技术含量非常高的事，商业做得好，是前期规划定位要做好，中期在开业之前招商，招商是至关重要，关系到你这个商业能不能做得起来的因素，后期就靠商业的运营。
刚刚看到主办单位介绍，我觉得规划方面还是偏传统，偏保守一些，我们知道现在做shopping mall不是简单的商场，现在的消费者更看重是企业式的营销，你这个大的卖场能不能给消费者更好的心灵感受和体验，我觉得这里面开发商这方面还是传统一些，所以刚刚图总说到迪拜商场的例子，迪拜人玩到极致，不管玩住宅还是酒店，酒店是世界上第一个七星级酒店，已经突破人类想象空间，但是商场有一个大型的shopping mall，迪拜商场里面建世界上第一个真雪的溜冰场，整个拿出一个面积，就有一个山峰的高度，真正的滑雪场。韩国的乐天集团shopping mall里面摆了游乐场，海盗船等于摩天轮设施摆在里面其实是为了吸引人群，因为shopping mall一定要吸引人气，因为有人气才能够有这种现金流，所以我觉得从规划上还是传统在规划上没有一些亮点，从招商的角度来说，招商这块，有些高级一线品牌，有些品牌还谈不上是高端品牌。我觉得shopping mall要做好一定要在招商业态上要把关，我们主力店一定是引进国际一流包括奢侈品的这种品牌进驻，把他们作为一个主力店，我知道主力店引进不是容易的事情，国际品牌对于引进入驻条件非常苛刻，但是作为开发商来说，可以让利，我可以免租金开出很多优惠条件让他进驻，虽然表面上牺牲了租金方面的意义，但是提升了商场档次、提高租金。如果迪奥进来了，我旁边的这个商家你想想看，你这个品牌跟卡迪尔和迪奥站在一起，租金能够便宜吗？这是水涨船高的态势，如果没有这个东西，商场租金很难有说服力。其实我觉得东莞尤其是虎门这个地方有钱人非常多。
如果引进他们，我觉得他们一定是消费得起一群人，东莞这个地方如果是买这个奢侈品，东莞这个地方有点尴尬跟深圳不一样，深圳可以直接去香港，因为深圳人去香港非常的方便，其实买一个LV的包直接去香港，东莞这个地方毕竟离香港不像深圳方便，东莞本地人非常有钱，尤其是虎门做服装做生意那么多年，非常有钱，要买这些奢侈品，为什么不能在本地解决购物方面需要，这实际上是开发商值得考虑。
对于大润发我有点不同的看法，大润发只是华东地区有些知名度，但是在华南地区，尤其是东莞本地人对于这种大润发这种品牌，包括民族品牌的管理，在深圳我不喜欢去新一佳或者是好又多，我宁愿去沃尔玛。管理品牌非常大的漏洞在里面，我举一个很简单的例子，你到沃尔玛，例如我要买牛奶和鲜奶，保持的温度4-5度，才可以保险，去沃尔玛，所有冰柜温度非常冷，离它差不多4-5米感觉到非常冷，觉得我买这个食品放心，但是到新一佳还是去人人乐，冰柜里面温度永远达不到商品所要求的温度，所以从细节可以感觉到所谓民族品牌跟国际品牌管理有很大差距。既然我们在做的话，招商这块其实大润发我们去过，因为昆山有大润发，我是去过大润发，我不知道合同签了没有，如果做大润发这个东西对我们形象、管理、档次不一定能够起到很好的提升，这可以再斟酌一下。
招商是商场非常关键一个灵魂，包括我们品牌怎么鉴别，有哪些品牌进来，做好中期招商，后期运营能不能运营好是商场能不能做活关键，如果没有很好招商的商家进驻，实际上到我后期的营运管理就会带来非常大的挑战和难管理。万象城做得不错，尽量找一些港资或者是深圳比较好的这些大型商场能够进驻。
左手边做了几位女士，对购物更加有自己的经验，因为在东莞没有综合性的购物中心，有很多人事喜欢到香港消费，广深港高铁开通以后，消费力是流向香港，还是香港流向内地，虎门国际购物中心有怎样的优势吸引客户群体呢？下面有请邃谷风发言。
很多综合体项目在前期时候停留都是对外免费，这是非常小的一个点，但是我想可能都是可以借鉴的一个方面，比如说我们去KK MALL，现在是刚刚开通，有很多高端品牌引进来，但是人气不够，我们愿意去那里消费因为停车场做得非常好，他有七层停车场全部免费，停车免费会引发另外的问题，可能周边小区那些车会停进来，前期是全天免费，24小时免费，但是后来又做了一个调整零点以后到早上七点要收费，白天来无论消费不消费都是免费的。东莞这边可能有些项目是可以借鉴。
我说了一些简单细节比较小的一些方面，我们从介入商业地产来看，因为介入商业地产开发商比较多，包括万科、金地都在做一些商场地产项目，当然万科对外说的说法是为了更好的做好住宅然后才做商业地产，可能从另外一个解读来说，很多人不以为然可能不赞同这点，我们现在来做另外的解读是对的。有很多开发商去二、三线城市这些地块非常大型，全基本上是大型的综合体项目，都是带商业，带公寓，带写字楼，带酒店，都是这种比较大型综合体项目，如果开发商不具备商业地产开发能力确实不能算是一个成熟开发商。
对于项目后期推广，我做一些个人的建议，因为项目很多以前的虎门商业项目，包括布料城招商只限于虎门这边，基本上在这个范围推广比较多，在广州、深圳大型一线城市做推广比较少。对于虎门国际购物中心定位是以品牌服装为主，在深圳、广州其实有很多一线服装品牌基本上已经走出香港国门，纯粹要把档次拔高，可能长期在深圳其他地方设立一些大型的KK MALL里面设展场可能是销售前期产品有优势，也能够让招商品牌看到我们实力、优势。把我们项目拔出虎门，不能把我们的定位还是停留在我们是虎门项目，我们一定是国际化物业为主，所以我建议深圳做一些展场，长期的展场，之前有些商业项目在虎门推广一段时间不见踪影，别人刚刚消化完想买产品东西已经不见了，所以我觉得一定要做长期的东西，因为虎门很早物业，我们感觉就是本地消化。我给一点小建议，其实我对虎门挺熟。
我做房地产第一个项目就是大的综合体，我现在对商业地产关注比较多，我现在开始在做一些实业方面的东西，可能我对商业地产有些了解。我看来商业市场是是一股非常庞大的转动机器，在东莞、广州这些区域有很多很大型的商业市场，这些市场做得非常好，极少数因为新开的商业生意知名度不够成熟，但是大部分的商业市场生意非常好。
商业市场可以创造很多投资的机会，我们在很多市场可以看到，每个商业市场那种铺位的划分就会非常小，可能一个市场有几百个，甚至1-2千个，可能有更多的铺位，给深圳创造非常多的机会。因为我有很多老乡又在广州、虎门做服装城市，只要做稳定的话，进入这个行业2-3年能够赚几十万，我们农村一个小伙子在虎门赚了700多万，对我们来说可能是没有多少技术含量的东西，这个市场很大，有很多钱可以赚。
三，能够给业主创造非常大的价值。业主应该有两个主题，一是开发商；二是卖出去15%。我关注过很多商业市场，地产的成熟从运作到成熟，最开始卖可能几万元一平方米都有，但是一旦成熟，就是数倍的价格在上涨。去年我去广州市场看到，当时市场因为做得很豪华，位置不是太好，体量也是非常大，做起来有一定的难度，但是售价是比较便宜，当时是3万元/平方米，这个铺这两年内涨到20万元/平方米，给业主和开发商都有很大的升值机会。
我欣赏各位发言的真实心意，虽然有人不同意我的观点，但是我欣赏这种态度。我在看虎门国际中心的LOGO，我看到像一个金指环，虎门国际中心给我的触动是虎门国际购物中心一定会向这个金指环一样给我带来不变的惊喜。为什么这么说？大家都在讨论，我不是抠字眼，虎门国际购物中心所以说我们一期筹划，我们一期设计，我们一期的运营，首先立足于国际这个视野，所以说可以统一到这点，为什么这么说？因为今天是723动车事故之后，虎门在城际高铁的焦点上有很多变，有成为国际购物中心的可能，高铁成功了以后，虎门国际购物中心就会起来。
第二是中心。虎门从建设和感受来讲，在服装业里面贡献是公认的，这样的中心具有能量释放的功能，我提供你很多过去是服装的产品，以后是更多的样品，可能是创意，可能是品牌，品牌不是广东的个镇所能够囊括。因为城际交通的交接点，所以就是能量集聚的地方，有人流、物流、信息流、资金流，还有智慧流，这种流聚集在一起形成一个中心才能大大揭发或者是裂变出虎门国际购物中心的能量。我想有这样几点支撑以后，虎门国际中心的设计者、参与者，运营者都应该从这样的高度，从这样的基点上来找到我们立足的基点。所以这个地方是一个金指环，希望虎门国际购物中心能够燃爆东莞、虎门、燃爆南中国。
从经营的角度来说，有嘉宾提到一个问题，关于轻轨开通以后如何让客户来到这个项目，开始所讲虎门城市有自己的底蕴和荣光，虎门是旅游的首选之地，我们比较开创性想融入旅游文化景点，通过改革开放景点的设计，通过旅游局单位的协调想办法打通成为来虎门旅游的人去看完海之后继续来我们这个项目，这是服装文化的景点，同时也是体验式目的性的消费场所。
对于这种后期市场考虑，也就是说我们项目而言，目前想打造一个电子商务试点基地以及目前想做网上的商务中心，这也是一个创新点。
关于人群的变化，高收入人群也是随着路网开通以后我们想锁定，中低收入人群也是我们对于大润发的引进提供了一个基本保障的人流能够满足到真正说到虎门这个地方大部分人群，这种终端收入人群的消费需求，我们定位更加偏得比较实一点去走。在招商商家方面，特别是超市的选择上面，我们更多的是选择大润发，也是这样一个原因。
另外，讲到保留物业的问题也是为后期经营考虑，我们想通过正如刚刚有一位嘉宾所讲到，深圳有些购物中心，其实保留物业设置很方便我们在后期经营操作过程当中，节假日促销和商家的联动，这是我们目前所在设定值，也是参考国内很多成功商业项目，综合体项目设置。
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