房掌柜

    2011楼市调控政策不放松，第四季度开始，全国楼市出现不少降价潮。专家业内纷纷看空2012楼市，认为龙年将是一个“筑底”过程。

    2012新春伊始，随着元宵后天气的升温，东莞楼市似乎也呈现复苏回暖的迹象，情人节前后的营销节点成为众多房企的“探路石”，掀启了2012东莞楼市的第一波集中推盘，签约套数、签约面积环比均出现较大升幅。东莞楼市是真回暖或是倒春寒的前兆？

    从龙年1月至2月中旬，东莞高端盘集中签约，导致住宅均价频频超九破万，2月8日签约均价更是高达16617.5元/平米，创下东莞网签以来历史最高单日住宅均价，东莞2012会否重提限购，成为继广州佛山深圳珠海限购后的第五城？

    与此同时，有业内人士认为2012是“楼市抄底年”，如果东莞楼市“见底”，“底”又将出现在何时？2011岁末，市场多数人士预测2012年6-8月是最佳出手买房时机，同时也有观点认为2012通胀形势依然严峻，一是货币政策稳健基调下的定向宽松，二是石油受伊朗核问题影响的最大输家可能是中国，从而导致成本推动型通胀，由此最佳买房时机可能提前至4-5月出现，那么究竟何时才是2012最佳抄底时机？

    房掌柜本次沙龙汇聚业内专家，共同探讨以上话题，剖析市场真相，为购房网友指明置业方向和最佳置业时机。

房掌柜

    沙龙议题

    1、东莞楼市是真回暖或是倒春寒的前兆？

    2、一个多月来，签约均价持续飙高，超九破万已成常态，是否再次引发限购热议？

    3、东莞楼市2012的最佳出手时机在何时？

彭宇

    各位嘉宾大家下午好，非常高兴各位百忙之中抽空来参加今天的房掌柜谈房论市沙龙。下面介绍与会的嘉宾：
    车德锐：中原地产东莞公司策略研究中心总监
    李兴旺：合富辉煌东莞公司发展研究部副总监
    雷玉萍：丰泰集团副总经理
    李  明：盈拓实业董事营销总监
    刘中兴：明丰东江府策划经理
    吴炳华：御花苑市场部经理
    殷锦泉：瑞峰置业市场研究部研究专员
    庄奇杰：宏远集团营销策划部高级策划经理
    张聪梅：光大景湖荣郡项目组策划主任

彭宇

    今天下午就市场的情况进行简单的沟通。   
    东莞楼市连续5周成交均价超过9000元/平方米，普遍认为东莞在回暖，大家就此进行讨论，还有一个问题就是是否要抄底，有人认为抄底时间是今年的四、五月份，有人人为时机比较晚，可能是八、九月份，也有人认为过完年之后就是置业的最好时机，什么时候最合适，这是今天探讨的话题。
    东莞是否回暖以及合适才是抄底的时机谈谈自己的见解，如果连续超过9000元/平方米的话，东莞是否会限价。下面有请雷总谈谈自己的看法。

雷玉萍

    非常高兴参加新春房掌柜的沙龙，共同预测2012东莞楼市的走势，网络媒体的词语相对比较尖锐，要不是真回暖，要不就是倒春寒，从我的角度来看，现在既不是真回暖，也不是倒春寒，为什么这么说，其实我们可以看一下往年的情况和今年的情况。

    今年春节的时间比较早，1月20多号就开始是春节了，去年是2月份是春节，对比春节的情况，相当于2011年的第7、8周的情况，也就是春节过完的3、4周的情况，从今年的数据来看，我们可以看得到，2012年第6周东莞的成交是510套，它的价格是10000元/平方米，住宅只有417套，价格是9687元/平方米。
    2011年春节后第7、8周的情况，第7周成交246套，第8周是845套，目前成交的数据进行对比，目前的情况是相对比较正常的。
    价格的对比，东莞每个区域的供应量是不平衡的，从东莞南城区的供应量来看，南城的供应量一直处于比较充沛，货量的搭配和不同物业类型的比例是相对稳定的。上周南城成交的均价大概是9079元/平方米，对比2011年第10周的情况，南城的价格也是9000元/平方米左右，因此现在不是真回暖，也不是倒春寒，中国的24节气来看，目前是雨水的季节，代表着现在降雨量会增加，实际上成交量的上升，就象我们的节气一样。因此这两个观点在网络来看，更加的吸引大家的眼球，但是从我们的判断认为是比较正常的。
    不仅仅是东莞的情况，对比深圳的情况也是类似的，2011年深圳第7、8周的成交大概情况是937套，现在深圳第6周的成交是372套，这一数据也是正常的。从客户的角度以及置业者的角度来看，这样市场的环境不算是非常活跃的。东莞楼市2012年出手的时机和未来的走势，实际上我们觉得需要关注几方面的内容。
    第一，政府的政策。最近有两方面的声音，一方面是进行限购，一方面是中央坚持不动摇的房地产调控，政策的变化是非常大的，会对房地产市场产生决定性的影响。从金融的角度来看，刚性需求特别是首套利率调整到基准利率，这是预料之中的。去年楼市最艰难的时候，大家认为11月份的时候，已经有类似方向性的内容出台，对于刚性和首套住房是可以适当的放宽。
    第二，周边房地产的状况，特别是深圳房地产的情况对我们产生比较大的影响，深圳的因素如果更加确定的话，对整体环境的影响也会更少一些。到底2012年是否适合买房，站在消费者的角度，我既是房地产业的工作者，也是一名消费者，站在消费者的角度，何时出手，要看自身的情况做理性的判断。首先是自己的需求，自己的能力，自己生活规划的安排，考虑好这三个因素，2012年什么时候出手都不会错的。

彭宇

    春节期间的高楼价是有特殊性的，因为2011年限制和高端盘的签约导致价格上去了，已经连续五个星期超过了9000元/平方米，对于东莞而言是不正常的，东莞的均价是8000元/平方米左右，连续五周9000元/平方米，是否会引发限购的话题。

雷玉萍

    如果要提到限购，要先看限购的目的，大家都知道，限购是为了遏制房地产价格快速上涨，正常上涨的速度超过GDP的速度，就会产生限购，从东莞的情况来看，东莞目前的价格相对于GDP增长的幅度，如果速度没有超过GDP的话，限购的可能性是比较小的。
    其次是看成交的活跃性，市场上投资和自住的比例占到多少，如果绝大多数都是投资，自住的刚性需求非常少的话，市场就变得不健康，东莞自住的刚性需求还是占了主流。从价格来看，价格与租金的关系，大家都知道开年之后，随着返莞率的上升，租金小幅上升，从租金和价格来看，短期限购的可能性相对来说是比较小的。
    下半年长期来看，要看今年对调控成果的把握，如果坚决不动摇的调控导致整个楼市继续维稳或者是下降，全年限购的可能性不大。

彭宇

李总的项目目前已经处于销售阶段了吗？

李明

目前在售的项目正在报批阶段。

彭宇

李总认为目前的情况是属于真回暖还是倒春寒。

李明

    我们在销售现场，每天都有统计，对来电来访进行统计，节后的来访量和成交量比节前有所提升，我们也没有做大的推广。从个盘来看也好，或者是某个地区的成交量来看，例如成都、杭州，某些地区出现成交放量的状况，不能用来概括全国的大局。
    如果要预测今年房地产走势和规律，要在3月份之后，今年春节提前，2月份的成交状况在往年来看是属于春节期间，如果2月份略有上升的话，是季节的因素，不是行业的因素。3月份要开两会，之前的管理层对今年的政策进行了说明，涉及到楼市的问题，中央的层面是没有放松，温总理还说要善始尽终，说明政策不会放松。目前外部环境也不乐观，还有很多不确定的因素，也有战乱的可能。中国是外贸出口比较强的国家，房地产也有间接的带动性。在目前外部比较恶劣的国际环境下，如果对房地产进一步出台调控政策的话，我认为不大可能。今年应该是希望与悲观中徘徊，成交量应该不会有太大的波动，市场对负面的内容消化得差不多了。
    今天上午跟另外的朋友聊天，只要不出更坏的政策，更坏的消息就是好消息，因此不要太悲观，也不要太天真，期待楼市有报复性反弹的结点。一月份签约价格持续标高，这其实是假象，今天光大的人也来了，前两天跟光大的人吃饭，前段时间一些高端楼盘成交了，但是没有签约。可以说是发展商和政府形成了默契，免得价格太高，导致开年就面临限购的被动。至于今年是否会限购，我个人认为也不会限购。
    什么时候是出手的好时机，有人认为今年一定会迎来房地产大萧条的一年，东莞房地产市场新增开工面积非常大，存量也很大，这种情况下，国家控制银根，开发贷暂停，这是主流意见，有一定的道理，但是他们将理论上的数据变成了事实，以今年的新增开发量为例，正常情况下，一个企业对行情有判断的话，或者是对走势有比较不乐观的预计，就会放缓，我个人判断，如果上半年楼市成交量也好，价格也好，不但没有升反而是稳中有降，这是自然的反应。如果通过降价消化了一批存货，新货又跟不上的话，下半年就会导致供不应求的局面，有的时候市场就是跟你想想的完全相反，至于什么时候出手，我觉得因人而异，总体来说今年是好机会，我认为明年有非常大的机会迎来房地产的复苏。

张聪梅

    现在是属于春节，属于分水岭的阶段。春节前和春节后的数据很难说明是成交上的回暖还是楼市真正的回暖或者是倒春寒。我们看到整个东莞楼市在这两个星期的数据，一月份的数据不是很好，但是二月份的数据达到了9000元/平方米或者是过万，很多情况下被塘厦、松山湖等几个片区拉升的，这几个片区的波动和幅度是非常大的，可能每个月去到五、六千或者是上万元，波动非常大，主要体现在豪宅的签约或者是普通楼盘的签约，就会拉高或者是拉低整个片区的签约价格，这两个月因为这两个区域的签约将整个价格拉高了。是否会回暖，签约价格是否正常，要看东城和南城。
    南城的情况是，目前的签约价格是9000元/平方米左右，年前的签约价格是没有太大的变化，可能会上浮一点或者是下浮一点，基本上是持平的，但是成交量有所上升，为什么成交量有所上升。今年过年比较早，很多的楼盘和客户都因为假期进入休息的状态，过年就有元宵节和情人节，很多的楼盘以此作为促销，有的搞抽奖，因此成交量和上门量有所上升，可以作为判断的依据。就算年前楼盘搞类似的促销，也很难有效果，因为很多的客户不理会，现在搞类似的促销，很多的客户都理会，达到了一定的效果。

张聪梅

    我们看到成交的单都是刚性需求，而且价格有一定的浮动。是否是真的回暖，要看两个指标。
    第一个指标，真正有代表性的区域，包括南城、东城等几个有代表性的区域价格是否上升。
    第二个指标，要看豪宅市场的情况。这几个星期签约的数据都是来自于去年被压制的楼盘，去年没有签约，今年年初才进行签约，豪宅楼盘签约量也是市场回暖的指标之一。
    是否抄底要看3月份的情况，不能因为这两个星期超九过万就变成了常态，我个人认为会慢慢的回归到正常，基本上不会出现年前成交惨淡的情况。
    东莞2012年最佳出手时机，很多的客户经历了2007、2008年，当时大家比较迷茫，不知道这一波下降后，楼市会平着走，还是继续向下降，还是会V型反弹，当时出手的客户都赚到了。大家担心2012年还会出现下降的情况，目前东莞是没有这样的情况，只有北上广深个别开发商进行大幅度的降价，不是所有的开发商都跟进，跟2008年的情况是不一样的。
    东莞降价的幅度不大，从成交的数据就可以反映，每个月的数据基本上是差不多的。我个人认为价格下浮的空间不是很大，是否出手要看个人的想法。

彭宇

    谢谢张小姐，您提到了情人节的促销，今年元宵节和情人节比较近，宏远也做了楼盘的促销，实际的效果是怎样的，请庄总谈一谈。

庄奇杰

    我结合项目和市场上其他几个项目谈谈我个人的看法。楼市是否真正的回暖或者是长期的回暖还是倒春寒，目前都无法具体的说，可以用小阳春来形容。
    目前受市场关注的金域华府和西平片区等项目，上门量比去年有很大的提升，成交量也也所提升。现在每个星期超过10套的成交，去年下半年的11、12月份是没有这样的情况。
    大部分的客户去年都是观望的，今年价格没有太大的松动，对比之后，我认为今年到了该出手的时机了。我们的项目素质是不错的，因此消费者愿意出手购买。
    从目前成交的客户来看，成交客户以刚性需求或者是第一次置业和改善性需求的客户为主。目前的价格相对来说还是比较理性的，长期来说，限购的可能性不大。
    什么时候是最佳的出手时机，我完全同意李总的看法，什么时候该出手，要从个人的经济实力进行考量，如果认为房价可以承受，有好的房屋，可以购买。客户的置业计划，如果因为结婚要购买房屋，就该出手。

彭宇

    以上几位发言嘉宾没有给出具体出手的时间表，但是提供了参考，要根据个人的情况、个人的经济情况，楼盘的情况综合考虑。下面请吴总给出大家具体的置业建议和时机。

吴炳华

    我谈谈个人的感觉和想法。东莞楼市现在是回暖还是倒春寒？我认为是常态的发展，为什么会是这样。在座的地产朋友都知道，目前签约的数据不能代表2012年真正成交和签约的情况。
    这些签约的数据基本上都是在2011年就签下来的大面积户型和豪宅，而签约的均价，跟春节后现场成交的数据有所不同，可以说是数据滞后。

吴炳华

    目前的住宅价格是9687元/平方米，根据我们线下的了解，这段时间成交的都是刚性需求为主，成交量比较多，包括江南第一城开春后成交量比较明显，南城部分楼盘成交量也是以刚性需求为主，价格是7000元/平方米到8000元/平方米的均价，但是成交数据不会立即体现出来，因此不能说东莞楼市是回暖还是倒春寒，我认为应该是常态。
    今年春节比较早，成交的客户都是春节前的意向客户，他们春节前忙完工作，也拿到年底奖，所以现在出手。我自己也做了一些楼盘，因此可以判断二、三月份的成交量是向上升的，目前的成交量是属于常态，比较正常。
    签约价格目前来看比较高，是否会引起限购。2011年东莞也经历了过山车，各位都是比较清楚的。东莞市政府对房地产的调控有一定的力度和方法，我对东莞市政府是有信心的。从东莞楼市的产品进行考虑，全市的均价实际上是不高的。为什么签约的价格比较高，目前以豪宅盘为主，刚性需求的楼盘即将推出，就会将价格拉平衡，我相信2012年的价格能控制在GDP指标之下，我对东莞楼市是有信心的，对不限购也是有信心的。
    什么时候出手，不同的嘉宾给出了不同的答案。每一年都有出手的客户，例如2008、2009年都有客户在不同的阶段出手，我认为该出手就出手。从自住的角度来考虑，自住就是刚性需求为主，以生活品质为主，会自身的经济状况对户型进行选择。
    豪宅和中高档客户也会根据自身的情况进行选择，有人说2011年比2008年房地产状况来得更加的猛烈，虽然是潜移默化的，或者说是温水煮青蛙，让人更加的难熬，因此2012年相对来说是置业的机会，我认为8、9月份比较适合，这是我的看法。

彭宇

    今天有一个新闻，中原和合富置业对是否回暖有不同的意见，今天中原以及合富置业的嘉宾都来了，先请车总谈谈自己的看法。

车德锐

    今天的话题听起来有三个内容，第一个是判断是否回暖，第二个是限购的问题，第三个是抄底的问题。

    第一，判断趋势的问题。正常来讲，影响房地产发展趋势的要素，重要的因素不是政策，首先是资金的流向问题。为什么2005年以后出现了一轮大幅度的上涨，到目前还是高位，实际上不是经济和政策的问题，很多人搞不明白房价为什么开始上涨，我认为是资金流向的问题。2005年之后，全球很多的资金流向中国，从美国和欧美流向中国，为什么要流向中国，因为中国的人民币要升值，美元持续的贬值。
    现在反过来了，美元是升值的，很多的资金和热钱流向改变了，发生了逆转。如果不分析这些经济的因素，就很难判断和分析楼市。从去年起开始美元走强，资金不断的外流，股市、楼市等投资性市场的热潮下降，这是大的背景，因此就知道中国楼市今后的发展，不会像2005年那样出现大的牛市，这一轮中国资产大牛市已经终结了，今后应该是缓慢的下行，这是大的趋势。

车德锐

    经济政策什么时候调整，就是温家宝总理说“适时适度的微调”，这就意味着经济政策开始转向，因此股市见底，我们研究市场趋势的时候，首先看市场是否出现了底，因此去年10月份是政策转向，因此出现了底，首先是经济的底，通常会在政策之后的一、二个月逐步的触底，经济的底出现后，才是市场的底，这就是逻辑关系。当下确确实实是市场的底部，目前不是一个底部，还有第二个底部，包括2008年金融危机第一个底部是10月份，当时华尔街风暴愈演愈烈，第二个底部就是2008年底。即使2011年没有史上最严厉的政策调控，市场依然还是要走出下行的趋势，这就是第一个因素，因为全球的资本流向发生了逆转，中国的资金在全球的情况是流出大于流入。
    我的观点是，即使没有政策，依然是这样的趋势。政策上也出现了一些转向，大家关注今年上半年或者是去年12月份货币政策，存款准备金下调和基准利率的回归。在目前的环境下投资是比较难的，因此今年自住购买是不用担心，目前市场有回暖的迹象，节后我公司代理了很多刚性需求的楼盘，已经出现了明显的回暖。
    区域还是分化的，一线城市的价格太高，投机性太强，这种环境下，去年和今年都不好过，例如最近的城市深圳市场，目前看不到一丝回暖的迹象，深圳的开发商非常的悲观，投资客也不看好深圳的市场，因为价格太高了。市场调整的空间、时间周期是非常长的，二、三线城市是处于调整的阶段，东莞处于二线城市，因为一线城市的资金、技术、人才都从一线城市往外走。东莞城区的价格要下跌太多是不可能的，如果下跌就会大力反弹。这种情况下，价格调整的空间还是存在的，但是不同的区域还是有分化的现象。

车德锐

    第二个话题就是限购的问题，去年很多的媒体问我，因为去年有三次传闻限购，去年上半年有一次传闻，下半年有两次传闻，我的回答都是可能性比较小，因为我们了解东莞的实际情况。2008年东莞全球金融危机，导致东莞遭受重创，原本保持两位数增长的城市，一下子被打下去。东莞的财政收入也受到影响，整个城市的经济也受到很大的影响，因此要特别的对待。
    东莞本身是低调务实，处理的方式方法跟其他的城市是不同的，有自己的处理方法，因此出现了去年下半年的情况，这里不方便说。我的判断是，2012年的房价会回到“7”字头，大家拭目以待。如果2012年GDP保持8%的目标，就会回到“7”字头，不是向上走，而是往下走。因此是否要限购就已经很明显，为什么说要回到“7”字头，不是说房价会下降，不是说现在在售的楼盘价格会下跌，而是今年和明年上市的项目，因为地段不同，位置比较偏，中心楼盘越来越少，近期成交的地块都是在周边，地段比较偏向，周边的配套不完善，因此价格的趋势会比较低。

    大家可以想象一下，地价一定会影响到房价，为什么2010、2011年房价比较高，因为2007年以后有很多的地王出现，因此地价和房价是有关系的，2009年以后地价下调，政府出让土地的价格都是比较低的，因此房价今后几年是整体回落的，并不意味着在售的楼盘会降价，因为目前的楼盘地价是比较高的，如果要降价是不太可能的。购房者要购买低的地价就要去比较偏的地方，例如道窖等等，这些地区的地价比较便宜，上市的时间也是比较晚，大概在半年以后或者是明年。

车德锐

    第三个是否抄底的问题，首先刚性需求今年是受到保护和支持的，而且现在买点也到了，是可以出手的。
    投资客不应该短线抄底，几个月是不应该出手的，最少应该在一年以上，我认为未来东莞是非常好的趋势，投资东莞的房地产是不需要担心的。
    凡是项目成功的都是业内认可，业主认可，这样的口碑就会很好，是否抄底是否买房，应该从趋势和方法和心态上考虑。

彭宇

    车总不愧是专业做研究的，对经济、政策和市场看得非常透彻。您提到了两个底，目前市场有这样的说法，房企的负债率是非常高的，到了今年下半年是房企还贷的高峰期，这种情况下，是否会降价。

车德锐

    这个话题很有意思。首先上市企业在今年会倾巢而出，因为要向股东和股民有所交代，上市企业的刚性需求的楼盘会很快的成交，不管价格，只管结果。
    东莞房地产开发商最近几年基本上是微利，跟其他的城市是不同的，因此金融危机来的时候，东莞的开发商是比较怕的，多年来都是微利的生意，但是其他的城市就不同，其他的城市没有想过楼市会往下走。过去几年都是在牛市中赚钱，没有亏钱或者是赚微利的钱。

彭宇

下面有请合富辉煌的李总PK一下。

李兴旺

    不能讲PK，今天的议题进行了一个多小时，各位该谈的都谈到了，而且谈的比较全面和到位。我就简单的谈谈自己的看法，第一个问题，东莞目前的阶段是否真正的回暖还是倒春寒。回暖这个词太敏感了，就不直面回答了，目前的阶段，东莞的成交量有所回升，我说的成交量并不是签约，而是公司代理的楼盘，无论市区的还是镇区的，最近几周成交量突然上升，都是以刚性需求的楼盘为主，大户型和双拼户型成交是比较困难的。
    今年东莞楼盘成交的可能性有多大，从大的环境和今年经济工作任务来看，去年年底中央提出的任务是稳中求进，经济发展不仅是求稳，还要求进，因此今年要保持增长的趋势，楼市不可能仅仅的维持在跟去年持平或者是减少，因此给我们指明了方向。                            今年调控的方针和原则是预调和微调，加强针对性和灵活性，这说明今年的政策性弹性很大，意味着在发展的过程中不断的调整政策，也给我们的政策指明了方向，今年的政策不会一刀切，不同的阶段会有不同的政策。
    目前所处的国际国内环境，尤其是国外环境，例如欧债危机、美国经济，虽然近期不断的复苏，但是2012年强劲复苏的可能性不大。欧洲经济的衰退对外部需求产生很大的影响，也就是外贸出口。
    温家宝提到，近期中国要积极的应对欧债危机产生的影响，这两天商务部也提到要尽快的制定促进消费的政策。外部环境和需求减退的情况下，今年投资增速处于减速的阶段，只能通过扩大内需，促进消费拉升经济。
    这两年社会零售品销售保持增长，目前中国居民的非能力是比较强的，为今年扩大内需促进消费提供了基础条件。回到东莞本土，我的观点是，成交回升或者是回暖的话，东莞相对其他的城市早一点，但是回升的幅度不会太大。大家认为东莞楼市是长期健康稳定的，房价这几年上涨幅度是比较小的，东莞近两年房价真正的上涨是在2010年的第四季度，也就是九、十月份。很多的楼盘从7000元/平方米上涨到8000元/平方米，此后东莞的楼价一直保持在8000元/平方米左右，因此理性的看待东莞房价上涨更多的是结构性的上涨，应该是个别项目和区域的上涨。
    桥头、横沥等落后镇区的价格一直停留在四、五千元，因此涨幅是非常小的，从这一点来看，东莞的楼市是非常健康的，而且需求是以自住为主。受政策的影响幅度是比较小的，去年全国进行调控后，东莞楼市滞后二、三个月才进行调整。

李兴旺

    第三个问题，东莞是否会限购。2012年和2011年的背景是不同的，2011年全国面临的大背景是抑制房价过快上涨，市场的热点就是房价过快上涨，2012年不会延续这样的情况，市场的风头已经过去了，就意味这2012年限购限贷的可能性比较小，也不会有很多的城市进行限购。

    限购的风头已经过去了，因此东莞面临限购的压力是比较小的。回到东莞本土的经济情况，前段时间大家都留意到东莞2011年经济的涨幅是8%左右，在珠三角城市中是垫底的。东莞的经济遭受了重创，东莞在全国来讲是典型的制造业城市，东莞的一举一动，经济转型的成功与失败对全国会造成比较大的影响。中央要考虑全局性，因此东莞楼市限购的压力会比较小，东莞市政府也没有限购的意愿。目前的重点是产业转型升级，如何保持经济稳定增长。因此从全国大的背景到东莞的实际情况来说，今年限购的可能性比较小。
    何时出手置业，消费者要注意阶段性，例如三、四月份是全国楼市的淡季，或者是传统的六、七月份，这个时候相对便宜一点点，但是从长远和整体来看，选择什么时候购买房屋并不是太讲究的，今年会有更多的刚性需求户型上市，如果想有更多的选择面的话，就需要再等一等，如果要自住的话，而且看到比较喜欢的产品，现在出手也是比较好的时机。

彭宇

谢谢李总的观点，下面有请瑞峰置业殷锦泉谈谈自己的看法。

殷锦泉

    各位嘉宾从各个方面很详细的谈了三个观点，我也发表自己的观点。我公司今年的情况感觉不是很乐观的，公司内部今年进行了多次培训，认为今年的房地产不是很好做。如果提到回暖的话，我认为还是处在观望的时期。刚才雷总分享了一组数据，我也提供一组数据，只是时间点不同。她的数据是春节后的三、四周的数据。我的数据是从春节到现在27天的成交情况，2010年27天成交量是1352套，对应2011年是1960套，2012年年前签约和年后签约的套数958套，从三组数据来看，不能说楼市是回暖的。
    我们也不认为是倒春寒，几位老总都反映目前的上门客户是比较多的，证明需求是比较旺盛的，大家都知道东莞的刚性需求是比较强烈的。如果说倒春寒的话，我认为不确切。

殷锦泉

    第二个议题，东莞是否会限购。
    有的嘉宾提到均价破九破万，因为某些特殊的原因导致的结果，导致是否有限购的必要性，有的嘉宾认为价格会上升，有的认为价格会下跌。我的观点是，东莞的楼价是比较稳定的，没有限购的必要性，为什么这么讲？
    首先从价格来讲，没有限购的必要性。今年的房地产是不好做的，政府也不会考虑是否限购的问题。目前还有很多的刚性需求，还有很多的老百姓购买房屋，如何疏导刚性需求，也不要让房价上涨得太快。去年均价是8000元/平方米，今年一下子就过万，这是暂时的情况，需要摸清规律，因此需要再观察一段时间，我认为不会限购，对限购的问题，也不要花太多的精力去考虑。
    第三个议题，何时出手购买房屋。
    针对大部分观望的消费者而言，我们认为目前比较适合购买房屋和置业。如果大家有兴趣的话，可以到公司的网站进行了解，我们进行了详细的预测，例如什么时候购买房屋比较适合。根据以往的经验来看，如果没有大的政策落地，观望的时间不要太久，如果看到有好的房屋趁早出手。

刘中兴

    各位嘉宾大家下午好，我是新进入房地产行业的，今天是来聆听和学习的，我谈谈自己的观点，不一定客观。
    楼市是否回暖，这样说有一点太早。今年的销售量应该是刚性需求，如果凭目前的数据就说是回暖，就早了一点。如果判断是否回暖，应该到五月份左右才可以做出判断。
    第二个议题，东莞是否会限购。我认为可能性不大，正如吴总所说的，房地产业是支柱产业，上下游包括很多的产业，包括制造业、物流行业等等，政府是抑制房价过快的增长，而不是将房价压下去。我是广州人，比较清楚广州房地产发展的情况，对比东莞的情况，东莞的房价是合理的，反之广州和深圳的房价是过快增长才导致限购限价，所以东莞限购的可能性不大。
    第三个议题，2012年最佳的出手时机是什么时候，我认为应该是上半年或者是五、六月份的时候，因为我也打算在这一阶段购买房屋。

彭宇

    情人节有很多的活动，我们也到现场看了一下，我们认为人气是不错的，刚性需求是比较多的，大家都被舆论误导，都认为今年会出现底部，所以在观望。昨天到西平，开发商认为自己的价格是比较合理的，他们也不清楚什么时候是底部，他们也不会再降价了，也不清楚购房者和市场什么时候回到正常的轨迹，因此也是今天沙龙探讨的目的，从各位的发言可以大概的总结出一些观点，这里就不详细的总结，因为今天进行现场直播，也请各位网友到房掌柜上详细的浏览，非常感谢各位的到来，下面的时间大家可以自由的交流，本期访谈到此结束，再次感谢各位的到来。