大家下午好，欢迎大家百忙之中莅临今天下午的论坛，现在论坛正式开始，今天的东道主是广州日报，房掌柜予以配合，我旁边的是广州日报东莞新闻中心的副站长陈明先生，下面介绍与会的嘉宾：
联华国际营销部总经理黄河
联华国际地产运营中心策划总监张敏华
丰泰地产营销部经理李文
世纪城地产副总经理蒋纯华
东莞中原地产策略总监车德锐
合富辉煌市场研究部副总监李兴旺
钜隆地东莞公司副总经理周智彪
今天的主题是后两会时代迷局，2012东莞楼市何去何从？2012年两会期间，温总理重申房地产调控不能放松，房价远远未到合理价位，继续明确政策调控不放松“调控政策不放松”将成为2012年楼市主流基调。
随着后两会时代来临，东莞楼市如何面对各种各样可能出现的微调控？东莞房价回归至多少才是合理水平？开发商如何在2012年楼市激烈的竞争当中突围而出？后两会时代，东莞楼市走势如何？
广州日报联合房掌柜举办本次论坛，今天的议题有五个，希望大家放轻松，请积极的发言。
第一个问题，温总理说"房价还没有回归到合理价格，调控不会放松"，应该怎么看待？行政调控政策会继续出台吗，您认为哪些微政策最可能出台？
下面有请大家各抒己见，下面有请车总发言。
我先抛砖引玉，第一和第二个问题都是总理房价的问题，两会期间温总理有这样的言论，事实上对市场是有影响的。
目前的房价下降比较明显，近期成交量也出现了下滑，虽然是一句话抛出来，但是引起了很多的争议和讨论，从而产生了市场的预期，房价确实还要下降，大城市的房价还要下降，因为下降的空间还是存在的。
近期也出现了8.5折利率，很多客户都在期待。也有客户开始观望，等待五一的促销，似乎目前市场的观望气氛又起来了。我认为政策面目前还算是平静的，据我们了解无论是供应、需求、社保等调控的手段，政府该用的都用了，我实在想不出更猛的招，是否会有新的政策，我实在想不出来。
目前的市场是处于下行，当然其中的原因很多，重要的原因是经济处于调整期，从今年两会抛出的GDP增长目标7.5%，明显低于现在GDP的水平，低于现实GDP增长的速度。政府认为世界经济环境比较严峻，需要在这几年中进行经济结构的调整，因此调低GDP的增幅。
现在是经济调整期，房地产是否处于调整期，事实上从去年下半年到现在，跟随经济的放缓，房地产不仅仅是调整期，还是下行期。现在有一个传闻，央企7月份之前清掉手头上的库存，据说是内部的通知和安排，没有确切的消息。但是我认为可能性是比较大的，因为央企春节后跳水的幅度比较大，而且比较频繁，不管价格，只要能够跑量就可以了。央企的动作说明处于调整期，房地产也处于调整期和下行期。
我认为不需要政策出台了，因为市场已经处于下行阶段，不是因为政策和经济方面的原因。综合判断今年的政策是比较平静，市场已经按照自身的规律往前走。今年东莞的限购不用谈了，我认为今年的价格会回到“7”字头，今年市场的情况会令价格回到“7”字头，因此东莞市政府不会出台限购的政策，市场是相对平静的，无论是房地产政策还是微政策出台的可能性比较小，东莞是不可能的。
最热的话题就是房产税，我认为会多几个城市进行试点，这就是我基本的观点。
谢谢车总精彩的见解。第二个问题就是总理房价。
有网友称，根据东莞统计局统计，2011年东莞城市居民人均可支配收入39513元，以家庭构成2人计算，家庭年可支配收入为39513X2=79026元，那么家庭6年可支配收入为79026X6=474156元，以90平方米刚需户型为基准，那么，东莞的"总理房价"应该为474156/90=恩5268.4元/平方米。东莞房价多少才是合理价格？如何看待近期东莞楼市"降"声不断，降价现象会扩散至全市吗？
这个问题请联华的黄总来回答。
这个问题我是这样看待的，东莞的房价一直是比较理性的。所谓的“总理房价”或者是相关的政策也好，他们的最大目的是挤泡沫和水分。
东莞从雍华廷项目开始进入营销时代，我们的房价一直是理性的增长，并没有暴涨暴跌，多年来都是这样的。2005年、2011年和今年受政策的影响导致一定的下降，但是降幅都不会太大。我认为东莞的房价一直比较理性，没有太多的泡沫和水分可以挤，这是我想说的第一个关于房价的问题。
第二个问题，作为房地产开发商，我们可以做一个资金流向图，从这个图就知道东莞的开发商有多少利润可以图，实际上政府拿到了大部分的利润，现在开发商的利润是比较薄的。
针对总理的这次谈话，我前几天跟东莞时报的蓝学才聊天，我是开玩笑的方式谈的，声嘶力竭。
本届政府与其说是最后的执政阶段，最后发出一点声音，对他们制定政策进行的维护，还不如说是新时代即将到来的钟声。
我认为东莞今年的楼市还是比较好的，尤其是二月份的小阳春，三月份比较理性。但是我认为二月份购买者是实实在在获利的，如果经过观望期的话，他们慢慢的会认识到东莞的房价是比较理性的，我们会迎来第二、第三甚至若干个小阳春。
争取每一个问题，在场的每一个来宾都发表自己的见解，即使有所重复都可以，我们都可以谈得更加的细致，第一个问题，如果大家有不同的意见，现在都可以回过头来继续聊。
下面有请李兴旺谈谈第一个问题的看法。
我说说自己的感受。对于温总理的讲话，希望楼市合理回归。温总理作为全国的总理，他的每一句话都会影响到全国经济上下的波动，他最近说房价没有回归到理性水平，调控不会放松，主要有两个意图。
第一个意图是对今年二月份小阳春，第二个意图是压制市场的预期，使市场预期不至于在小阳春后持续的高涨，防止房价反弹，他是从舆论方面对市场造成的影响，不会因为说了这些话就对市场制定更加严格的政策。
今年房地产的趋势，我认为政策不会持续的加码，因为考虑到中国经济面临一定的困难，外部需求存在疲软现象，投资也出现放缓。经济面不可持续增长的情况下，不可能对房地产大幅度的压制。
二、三月份的小阳春如果持续的高涨，也不排除政策会持续加码，但是我认为这种可能性比较小。
中央是进行预调和微调，根据房地产的走势时时的进行调整，也是对房地产行业的警示，就是对今年的房地产不要抱太多的幻想。也不要过渡的依赖政策的持续放松，在舆论上对市场预期进行压制。
今年会出台哪些政策，在目前的阶段，政策是非常明朗的，定向性的宽松政策，对于首次置业者不排除进行调整，利率下浮也是有可能的。前几天出现了税费减免等等，对于刚性需求会定向宽松。
对于目前市场上的降价行为，我要讲几个想法。目前东莞市场上的降价出现了几种情况，个别的企业在某个阶段内，资金非常短缺，刚才车总也提到了，不予遗力的出货，导致市场价格下降。
某些楼盘定价是虚高，现在只是价格的回归，并不是真正的降价。本来价格在去年已经脱离了价值，现在只是价值回归。
某些楼盘产品存在缺陷或者是生活配套缺陷，因此会降价。
个别上市企业会出现降价的行为，例如富力地产，在今年的二、三月份调整幅度非常大，对于促进楼盘成交的作用非常的明显，我就先谈到这些。
刚才李总谈的非常好，略存小异。刚才车总提到，我们目前想不到还有哪些严厉的政策对房地产进行调控。不能因为某一个领导人的说话，从而影响到自己的分析和判断。没有一条放之四海而皆准的东西，要根据当地和区域市场进行分析，刚才车总说得好，东莞市场多年来一直是处于理性的状态，因此我不认为东莞市场未来会接受多么大的打击和多么严峻的考验，这是我第一个观点。
第二，至于说到二、三月份的小阳春，我反而认为是理性的回归。从去年购买力的约束，已经到了一定的程度。因为去年下半年银行抓的很紧，整个购买力是受限的，需要爆发的过程，因此二、三月份的小阳春不是爆发，而是理性的回归，这段时间购买房屋的市民是受益者。
说到市场上的降价行为，我是不认可的。我认为作为有社会责任感的开发商，现在的市场不是做减法的时候，反而要多做加法。联华国际从三月份以来，虽然走货比二月份略有停滞和下降。在售的几个项目是比较平稳的，有几个高端的产品还是有条不紊的进行储备工作。接下来会在市场上发出自己的声音，这是项目方面的内容。
第三，联华国际三月份怎样做加法。不是从价格上做加法，而是从其他方面提高服务。例如四月份有一系列的动作，都是提升项目的品质，为客户和业主提供更多的服务。
四月份有一系列的活动，例如星河城的博纳影院的开业预备请赵薇和刘德华过来。迪纳法国的MTV打造时尚之都，形成时尚的焦点，迪纳的酒吧开业，会请到16位驻扎领事。
月底我们在大剧院跟本山传媒搞一个演出，例如小沈阳和赵本山的弟子、熊天平等音乐人一起搞活动，我们希望多做加法。
温总理的讲话是希望房价不要快速的上涨，他的观点和思路意味着房价会持续调控。经过多年的宏观调控，导致房价大起大落，因此希望市场平稳，从近几年来说，调控的定调已经形成了，就是加大力度减少楼市过多的投机，抑制房价上涨过快，防止房地产泡沫的出现。
佛山前一阶段限购令放松出现了“朝令夕改”，还有江浙一带购房补贴紧急叫停，因此说明今年的调控力度会相应的增加一点，决心会更加的坚定，力度也会更大一点。
现有的政策是足够的，限购限贷限价和准备推出的房产税，任何一招对开发商都是很致命的，我认为不会出台新的调控政策。
周总在东莞也有自己的项目，您认为目前的价格是否算是合理的价格。
你们算的价格是“总理价”，这是比较理想的价格。这种设想是比较好的，但是按照他计算的价格，大部分人都可以买楼，压力也不会太大。按照目前的楼价来说，价格是变动的，因为房屋是大宗的商品，价格是变化的。历史在前进的，人均收入每年都是不同的，价格也不是固定的。如果开发的成本都达到了5000元/平方米，还卖5000元/平方米是不可能的。是否合理，要根据成本和市场计算，还要有合理的利润，因此定出的价格是合理的，不能用一个公式就可以计算得出来的。
刚才大家都聊了政策方面的内容，我是这样考虑的。温总理说的这句话中有一个词是需要大家斟酌的，即所谓回归到合理的价格，什么叫做合理，什么叫做不合理。这一标准是很难判断的，什么样的价格大家觉得贵，做项目的时候，大家都会说楼盘卖不动的原因，一个原因就是价格贵了。我觉得去年和前年，惠州的某些楼盘的价格贵了，为什么说是贵了，因为本地人已经无法买得起了。我们在回过头来看东莞的价格是否贵，按照问题二说的总理说的价格5628元/平方米，如果拿出这样的价格，不敢说东莞的存量都消化完，至少东莞的销量会比去年翻几倍。
所谓的合理价格是跟着市场走的，能够达到正常行业消化比例的价格，我认为就是合理的价格。房地产说到现在不仅仅是产业的事情，更多的是跟经济结构和体制有关的。
我去年刚好听过车总一段话，他提的数据我特别印象深刻。现在的房地产行业跟什么挂钩最严重，就是政策。而且给了精确的数字，因为不是这个专业的，我不是特别了解的，他认为是43%。中国房地产受政策影响的第一要素是政策，占的比重达到了43%。
一说到政策调控，大家的价格就会停下来，甚至会出现跳水，实际上有真跳水，还有假跳水，有的跳水不是回归正常的价格，还有其他的原因。政策的调控现在想不到更新的政策，并不表示没有政策了。
这里谈谈税收的事情，就是“饭局税”，八十年代使用了很长时间的税，也没有说不收了，还是继续收，当时说吃饭超过100元要收百份之十几的税，后来没有收，随着人们生活水平的提高，这个税就没有了。这样的政策都可以出台，其他的政策也可以出台。
我们发现每出台一个政策，整个行业就会停滞一段时间，我认为出台什么样的政策都是差不多的。现在很多房地产的价格在慢慢的往下进行调整，不好说是跳水，大家都有往下调的现象。我认为会扩散到全市吗，这一点很难说。不排除一、二个大的公司出现价格调整，其他的会跟风，什么样的价格是合理，我认为没有人给出合理的价格。
2008年我们到尚东国际去参观，当时卖4000元，大家觉得价格是可以的，没有人觉得特别的便宜，五、六千元的时候，大家也不会觉得过分，到了七、八千元就觉得贵了。2008年冲了一定量之后，相对于2009年来说也不是很大的问题。降价是否扩散到全市，我认为不会。大家都会出台不同的价格策略，至于说价格是上升了还是下降了，都是根据市场来定的。
除了特定的大品牌开发商外，所有的产品都是有丰富的产品线，公司从刚需的产品到改善型的产品以及豪宅，投资物业等等都具备，在整个销售过程中，我们对各个的产品都会让出比较大的利润给客户，无论是刚需的还是其他的产品。
现在来说，刚需一直是市场上重要的内容，从去年10月份到现在，压抑的购房需求在今年有所释放，可以称之为小阳春，或者是压抑的内容暂时得到释放。非刚需的房屋并不是特别的好卖，因为改善型和享受型的物业群体相对会少一些，最近三年内，除了2008年和2011年的第四季度，豪宅产品供应量是小于销售量，其他的季度都是供不应求。总体销量来看，豪宅产品三年来供应不能稳定，市场好的时候和不好的时候，销售的数据是差不多的。非刚需的产品面临选择的时候，算不算危机就很难说，大家都说是做加法或者是更深入、更细致一些。
昨天看了龙湖园林的做法，表现了龙湖做园林非常的细致，就是五层的园林，还有一个小图片，做的非常的专业，他们做了一个景观的小品，然后进行了压边，大理石需要切割，每一个都是正直的圆心，现在有的开发商不注意细节，他们注意大理石的粘贴，每一个缝隙都是对着圆心。龙湖的观点是平面上画图，这就是所谓豪宅的标签。
未来的调控，至少面上不会放松的。实际上大家注意这几年无论出台怎样的政策，总是过一段时间后，就会出现其他的方式，要不做加法或者是做减法，因为房地产不同于其他的产品，确实有居住的功能，近段时间因为炒作，投资投机被认为是房地产的标签。
房地产在中国未来很多年，居住的功能，居住享受的功能是不会被弱化的。调控无论是放松还是不放松，很多的时候只是开发的速度，扩张的速度以及现金流保障上有所调整。丰泰一直会将房地产做深做专，也许有一天市面上的房地产不多了，剩下的就是大浪淘沙，剩下的都是专业的房地产企业，我就谈这些想法。
我离开房地产一段时间，现在回到联华国际，看到在座的各位嘉宾，都是熟悉的面孔。
今天的主题是房地产，房地产在中国是一直存在的，因为人口比较多。我跟高层的官员聊过，中国这么多的人，从城市化的进程来说，很多的城市没有实现城市化。
例如牡丹江，很多的城市只是起步，不像东莞这么成熟。刚才丰泰的李总说，很多的细节没有做到位，这就是价值的体现。无论是做豪宅还是做刚需的产品，有很多没有做到位。政府希望通过房地产增加税收，例如土地拍卖和收税。
有的网站每天都会出台东莞房地产的均价，例如今天是9000多，明天是8000多。但是合理的价位是怎样的，我认为东莞的楼价七、八千元是合理的。如果卖100平方米的房屋，首付并不是很高的，二、三十万元的存在大家都是有的，如果两夫妻的收入达到1万元的话，100万元的房屋是可以供得了的。但是这样的房屋开发的比较少，目前的房屋都是大户型，因此导致很多人买不起，投资的价格也降低了，就是因为没有这样的产品和这样的需求。为什么每天的均价都在变动，有高有低。例如今天成交的豪宅比较多，价格就上去了，明天成交的是刚需的产品，价格就下跌了。
我以开发商的角度来，我们要从刚需产品开始做，例如李总说的细节，都是我们应该做的，这些都是支持房地产回归合理价格基本的因素。
调控是否会放松，首先为什么要调控，因为上海、北京、广州的价格是非常高的，如果在座的各位到深圳购买房屋的话，我们都要打工四、五年，如果是四、五万元一平方米的话，我们也需要很多年，现在的收入算是中产阶级，我们都买不起。
中国的富豪非常多，是我们的几百倍和几千倍，他们购买的房屋是我们一辈子都无法买到的，其他的小开发商的价格不断的上升，市场就会疯狂，价格也就不合理。开发商要有自己的定位，我们的客户在哪里，要将产品卖给谁，联华国际在这些方面一直倡导和体现了企业社会责任感。如果房价每个月都超过9000元/平方米的话，总理一定会出台政策予以调控。
网友的计算有一些问题，6年可以买得起房屋，一个是人均收入，还有就是每个家庭的人口数，39513确实是东莞人均收入，但是家庭按照两个人计算就有问题了。人均可支配收入的数据来自于户籍人口，代表的是全市常住人口的数据，39513确实是户籍人口的样本和算法，这是国家统计局的口径。因此要分清楚户籍人口和非户籍人口两个群体，我们的数据只能测算户籍人口的“总理房价”，做不到非户籍人口的数据，因为外来人口的新莞人没有这方面的数据，39513无法计算到的，而且可以排到全国第一的，因此这一话题只能测算到户籍人口。
东莞每户家庭的人口是很多的，大家看一看，每家每户都有小孩的，因此不是按照两个人计算的，因此可支配收入是按照人均的，不应该按照劳动力的可支配收入计算，应该按照职工和非职工收入计算的。
2009年东莞每户家庭是3429元左右，从而推算出来的数据是81万元，正如张总说的，七、八万元的价格在东莞是正常的，符合刚需的房价，这只能代表户籍人口的房价，非户籍的人口价格是怎样的，我是无法计算的，因为没有数据。如果硬是找数据的话，只能从智通人才市场的数据进行计算，制造业如果包吃包住每个月3000元，现在东莞处于经济调整期，很多企业都调整了工资待遇，因此普工是3000元/月，可以达到年均3.5万元，按照这样的算法，非户籍人口也可以计算到70万元左右。
车总，你的意思是按照户籍在岗职工进行计算吗？
这是两个数据，网友是按照城市居民人均可支配收入。
你个人的看法，总理房价应该按照在岗的东莞户籍人口计算吗？
应该是每个家庭的总收入，无论是在岗职工还是人均可支配收入，每个家庭一个月的总收入是多少。
这一点是很关键的。
数据是可以查询的，人均可支配收入是每个人，包括了职工和非职工，意味着老人和小孩，不是劳动力的也可以计算的，因此推算东莞家庭6年是81万元，按照东莞户籍人口来计算，总价是80万元左右是合理的。东莞本地人买房是否有压力，绝对没有太大的压力。非户籍人口要另外计算，目前的现状，还是可以去到六、七十万元的。
我是无法精确的计算到5200元/平方米，这是网友的数据。东莞家庭超生的现象是比较多的，因此东莞不能按照90平方米计算的，东莞十多年来都是大户型决定的，不是开发商决定的，而是客户规定的。因为大家喜欢住大一些的二、三房，因此会比广州、深圳的户型大一些的，这是由居住习惯决定的，因此2006年“90、70”出台后，全国一刀切，东莞情况不同的原因。
下面谈合理房价的问题，各位嘉宾都在谈合理房价，什么是合理的价格，实际上价格是市场决定的，作为买家来说，越便宜越好，但是需求量就会很大。卖方卖得便宜的话就会亏损，因此是供需决定的，因此没有合理不合理，如果对买家合理，开发商就觉得不合理，如果开发商觉得合理，买家就接受不了，市场总是波动的，不能以静态的角度来看待合理价格。
十年发展的过程中，每个点的合理方向是怎样的，市场和经济是波动的，房价只能谈相对论，要动态的看这一问题，现在来看的话，如果站在买家的角度，不影响生活质量的房价，就算是合理的房价。
每个人可以计算自己的合理房价是多少，家庭月收入是多少，第二全部银行总的按揭款最好不要超过50%，这是一个极限。如果超过家庭月收入的50%的话，其他收入就不够了，更不要说老人和小孩出现疾病时就没有资金可以应对。如果家庭月收入拿出35%按揭买房的话，不会影响到生活的质量，无论是单身家庭还是男女朋友拍拖阶段，还是三口之家，甚至三代同堂，我认为35%的线不超过的话，这就是很合理的价格水平。
说到降价的问题，大家都觉得比较敏感，我认为还是应该谈的。目前的楼市是下行的，我的依据是什么？因为现在的经济状况属于调整期，我是分析数据的，经济是有周期的，八、九年就是一个周期，周期就意味着上上下下，未来的三至五年经济也是处于低谷的。今年GDP是7.5%，明年会达到8%，未来的三至五GDP会在7.5%和8%之间徘徊，这就是经济的调整期，经济处于调整期的时候，房地产不会处于上涨或者是高涨期，因为有下行的作用，因此决定房地产要跟着经济发展，经济是放缓、低谷和调整的，房地产就注定是下行的。
下行阶段开发商的策略是不要观望，赶快卖楼。在此阶段市场的供应量是比较大的，投资投机的需求很少有了，除非是长线的，看十年、八年的投资客，或许在此阶段是可以出手的，市场只有自主需求的时候，价格是往下走，往上走的几率是比较小的，面对这么大的供应和强烈的竞争，只能尽快卖楼，不能观望，否则顾客就到其他的楼盘了，例如西平片区就出现了价格大战。
市场什么时候可以稳定，投资客都被套住以后，进去后，成为房东，无法出来，市场就真正的见底了。限购后还有投资客到内地投资，到东莞投资。但是他们投资后的价格比较高，很难出手，今年再找低点进入的话，也许后面还会低一点点，因为市场处于下行的，投资客每进去一批都会被套。市场累计的资金消化的差不多的时候，就表示已经见底了。
为什么今年的价格会出现下行，因为国际的资本是逆转的，以前流向中国的比较多，因为人民币升值的预期。我认为过不了多久，人民币贬值的预期就会越来越强，外资就会陆续的离开，市场的投资就会降温和退场，这是我对未来几年的判断。
现在使用的PPT是国际公馆四期，你们要给我支付版权费。（玩笑）
这是内部交流使用的。
内部交流就少收一点，外部交流就要收版权费。大家都在谈价格是否合理，每个人的判断都是不同的。网友计算意味着他没有学过经济学，如果按照这样的价格，意味着东莞所有的人都可以购买一套房屋，即使这样的话，东莞也无法开发出这么多的楼盘。
按照总理的房价，北京、上海都是五、六千元，总理两会之后，全国人民一片欢呼，之后一片惊呼，大家都认为总理给我们开了一个善意的玩笑，如果上海卖五、六千元的话，大家就不要等待，乘坐飞机去上海购买房屋吧。
价格合理不合理，不是简单的可以得出一个数据，房地产的功能是比较复杂的，房地产不仅仅是消费品，自主品，还是投资品，如果有人购买豪宅的话，更多的考虑是以保值增值为主，或者是留给下一代的资产。
现在东莞别墅中50%是留给下一代，我做天骄峰景的时候，很多的小孩子十几岁就有产权证了。因此不能用理性的逻辑将复杂的价格说得清楚，这是不可能的，也是扯不清楚的。什么样的价格才合理，这是我们一直想得到的答案，客户觉得越低越好，开发商觉得越高越好。在此过程中，可以得到平衡的就是市场，你想卖多少套，如果你的价格可以实现速度和资金的要求，我认为这样的价格就是合理的，就是公司今年要10个亿，就卖10个亿的楼盘，如果10个亿完成了，就意味这公司很好的完成任务，价格也是合理。
现在东莞别墅中50%是留给下一代，我做天骄峰景的时候，很多的小孩子十几岁就有产权证了。因此不能用理性的逻辑将复杂的价格说得清楚，这是不可能的，也是扯不清楚的。什么样的价格才合理，这是我们一直想得到的答案，客户觉得越低越好，开发商觉得越高越好。在此过程中，可以得到平衡的就是市场，你想卖多少套，如果你的价格可以实现速度和资金的要求，我认为这样的价格就是合理的，就是公司今年要10个亿，就卖10个亿的楼盘，如果10个亿完成了，就意味这公司很好的完成任务，价格也是合理。
如果公司只要卖1亿元，价格就比较激进，也是合理的价格，但不是真实的合理价格，这是我自己的看法。因此要看公司自己的决策，也要考虑市场的因素，从而得出合理的价格。
最近大家说得最多的就是西平凯旋公馆，并不是降价，而是价格定的比较低，我认为中信根据企业的战略定的价格，这是建立在自己产品的了解，自身客户的了解，还有对市场竞争的了解，因此制定了这样的价格。此事背后让我看到两件事情。
一件特别好，一件特别的不好。
好的东西是什么，实际上东莞消费者的胃口并不是特别的大，西平凯旋公馆真实的价格是多少，有6000多的，也有7000多的，但是均价是8300、8400元左右，卖到这样的价格，媒体和消费者已经欢呼雀跃，大家认为中信不愧为央企，体现了社会责任感，而且是有良心的。大家对于西平的判断和胃口并不是很好的。如果全线8000元/平方米左右的话，可能要出现抢房的情况，我刚到世纪城几天，有很多人问我西平凯旋公馆的销售对我们是否有影响，我认为对他们的影响要大得多，对我们是没有什么影响的。
大家认为这样的价格是比较合理的，实际上我认为消费者的胃口并不是很大的。
我公司的项目就在西平，近期西平上门量突然大了很多，国际公馆受西平凯旋宫的影响，近期的销售量有比较大的提升。这说明东莞广大的客户和媒体和同行给西平做了免费和渗透力的宣传，我代表西平感谢媒体和大家，希望大家继续的宣传下去，多宣传的话，我们的日子就好过一点，好卖一点。
不好的事情，背后有不利的影响，有部分楼盘价格在此之上，在此阶段，这些楼盘肯定会受影响，成交和客户的观望期就会延长。我就讲这些，谢谢。
谢谢蒋总，你的讲话很幽默风趣，现在继续下面的问题。
2012年整体是以刚需为主，大户型产品是否面临危机，整个的占比是怎样的比例，希望给网友确切的信息，先请张总谈谈看法。
我们的户型有大户型、也有小的户型。我个人认为大户型再发展下去还是有市场的，像我这样的客户，都需要二、三百平方米的房屋，但是像我这样的人有多少，就需要调研。现在不知道大户型的存量是多少，凭经验感觉，大户型是存在的，价值一直是有的。
刚到一个城市打工，第一时间会购买公寓，之后购买两房一厅，之后就会购买更大的房屋。我们作为甲方，我们认为大户型和超大户型放到最后卖，我们将整个楼盘的地块做好后，价值做出来后，人气成熟后，这样的户型才会有价值。
例如花园城半山湖项目，我们在三月份反推到一月份，成交的大户型是190套，金额也达到上千万元。这种户型的需求量是非常大的，开发商如何将户型卖出去，我们的社区是从小户型做到大户型，做了四年左右。现在大户型作为主推产品，现在1—3月份成交的金额来看，我认为是比较适合市场的。谁会购买大户型，因为面积比较大，金额比较多。集团就从社会上找能够承受得起大户型的客户，总体来说，大户型是比较好的市场，一定会有这样的市场存在。
请李总分析大户型占市场上的比例。
按照东莞的情况来说，100平方米以下的户型供应的比重是50%左右，今年有所提升会达到55%左右。从市场需求来说，目前刚需的比重达到了70%到80%，说明目前市场供应节奏不能满足现在的市场需求。
按照东莞的情况来说，100平方米以下的户型供应的比重是50%左右，今年有所提升会达到55%左右。从市场需求来说，目前刚需的比重达到了70%到80%，说明目前市场供应节奏不能满足现在的市场需求。
特别是在今年国家定向刚需放松的政策下，很多的房企都调整了政策。在保持公司开发原则不变的情况下，保持利润不变的情况下，适时增加刚需的比重。在不违背大原则的情况下，尽可能的规划更多的刚需产品，例如2+1和3+1的户型，今年会有比较大的需求。
针对大户型的需求，我重点提下公司代理的楼盘，近期都是大户型，而且是合拼的，近期的销售是比较火爆的。经历了去年到今年的市场压抑，大户型的需求会逐步的得到释放，但是释放的幅度会比较小，因为受到政策的影响，但是我不认为大户型面临危机。
提到大户型就要提下东莞的历史，东莞是以大户型为主，即使出现了“90、70”政策后，大户型还是比较多的，实际上是倒挂的，70%以上都是90平方米以上的户型，现在会有所改观，可能会达到6：4，5：5的状态还没有达到，市场上大户型还是占主导。
今年的刚需是比较好的机会，因此产生了供需矛盾，结构不平衡，目前还是刚性需求偏旺，供应偏紧。一定程度上刚需的价格还是处于比较高的水平，这是由供需决定的。
目前新开发的项目来讲，很多开发商都是跟着政府和政策走的，40%到5%的配比是在110平方米以下的户型，甚至120平方米以下的户型达到60%和70%，开发商是越来越谨慎，而且是跟着政策走。正如蒋总讲的，刚需产品是为了走量，保证现金流，做成熟后，溢价部分实现价值最大化，这一部分就是非刚需和大户型。开发商不一定跟着这样的潮流走，因为这是跟不上的。市场和开发总是脱节的，东莞的情况更加的特别，因为报建的周期更加的长，现在觉得刚需好卖，等到产品上市的时候，刚需的盘就会特别的多，因此开发商要理性的看待市场，不要赶潮流。
按照自身的开发节奏进行，户型搭配中刚需是占主导的，以回收现金流为主，将大户型作为获得利润的途径，这样的话，就可以规避市场的动荡和供需矛盾。
现在非刚需或者是大户型是在140平方米以上，目前占比是比较大的，尤其是城区表现的特别明显。最近的西平凯旋宫和森林湖和水濂山百块的大户型是比较多，只能是一降再降，下降到7000元/平方米到8000元/平方米。
最近中心区的两个盘，估计也会回到1万元/平方米以下，原来打算卖到1.5万元/平方米，现在要回到1万元/平方米以下。城区中大户型消化的压力是存在的，有几点可以做。可以将大户型当做刚需产品销售，或者是当做改善产品，或者是刚需大户，大户虽然是140、150平方米，也可以玩刚需，现在是刚需的年份。也可以直接的低价入市，只能是这样的做，因此大户型是面临着危机的，事实上也是存在的。
钜隆今年在东莞也有地产项目，你们刚需户型和大户型的配比是怎样的，对未来市场怎样看待的，请周总发言。
我们在东莞的项目来说，刚需的比例是比较大的，因为楼盘的规模也不是很大的，面对的客户群是以刚需客户为主，占比达到60%到70%。从近二年来看，大户型的需求量不会很大，真正的购房者是以刚需户型为主，这是我的观点。
谢谢周总的发言。第五个问题，张总和李总已经涉及到一部分，楼市调控政策下，房企应该如何自救，有的嘉宾认为应该做品质，下面请各位将两个问题“刚需和大户型”一起回答，楼市调控下，如何制定策略，如何突围。
自救还要看开发商的开发路线和战略，如果某个企业开发了10个项目，如果真的卖不动了，就会采取其他的手段，例如找合作。例如中建和万科的合作模式是非常好的。
房企内部的自救，包括降价的策略。也会跟银行或者是风投和基金进行合作，将部分的地块或者是项目拿出来合作，也可以规避风险。
目前的成交量是在下跌，因为4月份是清明节，中国传统的节日。我估计清明节之后，会有一波类似于1月到3月的成交量，因为去年还有一部分未成交的客户，我到销售现场了解，至少有一部分客户看了几个月的房，但是至今还没有购买。如果楼盘真的无法销售，还是可以跟合作方进行合作的，在中国做房地产永远是胜利的，痛苦是暂时的，胜利在未来可以看得到的，房地产开发商站在这一立场做事情的话，一定会成功的，而且是没有问题的。
每一种产品设计之初就有所判断，类似于PPT上的别墅，不可能每个月卖30套，如果这样做的话就是对土地价值的不尊重，只有碧桂园这样做。我在世联做的锦绣山河项目，也不会一个月卖50套，每一种产品设计的时候就有所判断，如果卖80平方米的房屋，一个月卖15套也会疯掉的，一个项目如果是500套的话，要卖多久。
结合目前的市场环境，还有今后市场的发展，刚需占比会越来越大，现在世纪城开发的项目，包括接下来的项目都有刚需的产品。
第一，首先对市场进行判断，从而作出正确的决策。我相信今后一段时间这样的产品一定会适销对路，至于占到70%还是80%，目前是无法判断的，在事业自身开发的过程中，我认为会占一定的比例，从而使企业更好的适应市场的变化。目前出货还是以刚需产品为主，市场好的时候，大户型出货会更好一些。开发一些小户型，开发一些刚需产品，也开发所谓的豪宅，这种产品供应链完善的时候，应对市场的时候就会更加的从容。
调控不会放松，企业如何自救，这是假的命题。房地产永远不会改变的就是宏观调控，目前的宏观调控只是从以前的宏观调控过渡到目前的宏观调控，有所不同。以前的宏观调控是长周期的，一调整就是三至五年，在此阶段就是下行期，其他时间就是上行阶段，这样的情况今后不要期待了。
从2008年到现在的宏观调控都是非常短暂的，实际上以后的调控会越来越频繁，呈现出短期化。不要期待政府对你会网开一面或者是救开发商，这是不现实的，今后还会进行调控的，而且调控的力度不会低的，接下来的时间都要面对这样的情况，开发企业应该如何应对，这是我们思考最多的问题。我就讲八个字“练好内功，沉着应对”。
我就讲八个字“练好内功，沉着应对”。
如何练好内功，每个企业一年都要进行一次反思，如果是营销部门的话，你的营销能力是否够。如果是开发拿地部门，取地能力是否够，融资能力是否够，设计施工的能力是否够，这就是开发商的内功。至于说项目是否跟别人合作或者是否要降价，这些情况在迫不得已或者是特殊的情况下才予以应对的。
拿地能力怎么样，永远拿不到好的地，就无法开发。融资的能力怎么样，信誉不好，就无法获得银行的融资。设计施工怎么样，如果户型永远不对路，施工质量永远有问题，一切都无从谈起，做事之前先做人，做房地产也是这样的，首先要将内功练扎实，无论怎样的市场都可以应对。
蒋总的观点我是深有同感，今天广州日报和房掌柜的论坛，谈到企业如何自救，有一点太“自危”了。在座的同行中还是满脸笑容的，只有周总比较严肃。
刚才蒋总谈的很好，我认为开发商练好基本功，拿到地块的时候，就将产品研究透，这一点是非常重要的。御景湾八号在高尔夫球场里面，总共设计了143栋别墅，每一栋都是1000平方米左右，目前还没有正式推广，昨天跟项目老总了解情况的时候，登记排队的已经有500多名了。
有一天我跟老板在一起，望牛敦镇有500多亩的芙蓉故里，望牛敦镇副镇长说给一点优惠，或者留一栋。
老板就哈哈大笑说，留一点优惠是不可能的，晚一点来都没有了，排队的都有500多名了，对这样的项目不必持怀疑的态度。对于刚需的产品也好，改善型的产品也好，我认可蒋总的观点，我们要将自己的内功练好，在价格的制定方面要贴近市场。我一直有这样的观点，尽我的能力说服老板，将价格定得优惠再优惠，给市场真正的买家，让他们可以买得起，这也是做功德，老板也是做功德，这是我的观点，谢谢大家。
我有一些观点，谈自救此时有一点过，但是要调整开发策略、营销策略或者是营销模式。大的方向，张总谈到合作的模式，万科走对了一条路，事实上万科也在做多元化。碧桂园的产品线也是比较丰富的，从小公寓到洋房、大户平层、商户和写字楼都有的，产品的多元化对于大企业而言可以降低风险。
真正的豪宅要去伪存真，真正的豪宅是不用担心的，过去的伪豪宅太多了，当时蒙蔽了大家的双眼，大家理性后，发现这些产品是欺骗大家。因此伪豪宅会被淘汰或者是被挤掉泡沫，说到刚性的需求，购买力是不强的，购买力比较弱的。正如黄总说的要做一些功德，刚性需求购买力是不强的，对于一个项目而言，更多的是以回笼资金为主，真正做利润的是大户以及改善型的。
我的看法是，东莞房地产发展了多年，营销方面两点做好了什么都不用愁。一个是让业主满意，另一个是让业内人满意，凡是卖得好的楼板，这两点都是做得比较好。例如中信和万科、世纪城、宏远等等的项目，业主是满意的，口碑传出去，后面的销售就会比较轻松。
业内人士认可项目也是很好的，因为业内人士的眼是很挑剔和专业的，例如李文谈到龙湖追求的非常完美。
事实上业内人士希望看到精品，追求卓越的项目。我经常去踩盘，看到万科的项目，我很佩服万科在品质上的考虑，例如样板房和小小的隔噪音的玻璃窗，虽然同样是中空玻璃，但是关起窗户后，别的项目噪音还是比较大的，但是他们的项目就使噪音降的比较多，这就是施工工艺的原因。
万科不是靠销售口径传播的，而是因为工艺严格获得好的口碑传播。得业内人得天下，得业主者得天下。
说到营销的问题，目前的市场是不太好，但是有一招一定要用，就是营销前置，恒大和万科都在用，很多的开发商都在用，只是用的水平高低的问题，在前置的情况下可以达到怎样的策略，至于其他营销策略的分解，例如拓客渠道，张总讲，现在是主动拓客，绝对不能等客人上来再营销。
产品策略来讲，现在要以刚性需求为主导，之后再想改善和大户型产品。推售的时候也要这样考虑，只能以贴近市场的需求为主，即使价格优惠一点，门槛降低一点也好。目前降价是为了以后赚得更多，目前不怕降，降价是顺应市场，或者是顺势而为。
今天据说深圳要搞房产税的试点。
最近据说要扩大房产税的范围，东莞的可能性不是很大。大家认为房产税对楼市有怎样的影响，如果广州、深圳作为试点，是否会给东莞楼市带来影响。
从上海、重庆的房产税来看，这是新的税收，也是房地产宏观调控的一招，目前还是比较宽松的。据我所了解，上海是180平方米，人均60平方米超过后，超过部分才征收房产税。
如果按照人均60平方米的标准，这种情况是比较少的。东莞人的家族观念比较严重，几代同堂共同居住，购买二、三百平方米也不会超过的。
重庆的房产税也是比较宽松的，超过均价二倍以上的房屋才会征收，东莞的均价是7000元/平方米左右，好歹也要超过1万元/平方米以上才可以征收。房产税的路很长，先从松到紧，从试点到全面推广。对于二、三线城市而言，东莞排在很后，对于全国市场而言，到底有多少影响，目前上海和重庆试点后，大家不会认为是很重的“杀手锏”，我认为行政干预的限购才是很重的杀手锏。
房产税长远来看，对持有房产者增加成本，令到很多投资客不会将房产作为投资的产品。国外对房产征收很重的税，持有者不会持有太长的时间，也无法从房租上赚太多的钱，因此我认为房产税要走很长远的道路。
车总讲的很好，我简单的分享自己的两个观点。房产税是为目前的二、三套房和限购政策退出做铺垫。
什么是房产税，就是在置业者保有环节，征收的税费，意味着你的房产越多，征收的费用就会更多。这对于投资需求是有很大的影响，通过抑制投资达到平抑房价的作用。
非常感谢各位在百忙之中出席今天的沙龙，耽误大家宝贵的时间，谢谢各位嘉宾的莅临出席，谢谢各位网友的关注，今天的活动到此结束。
2012两会期间，温总理重申房地产调控不能放松，房价远远未到合理价位，继续明确政策调控不放松，“调控政策不放松”将成为2012年楼市主基调。
随着后两会时代来临，东莞楼市如何面对各种各样可能出现的微调控？东莞房价回归至多少才是合理水平？开发商如何在2012年楼市激烈的竞争当中突围而出？后两会时代，东莞楼市走势如何？
《广州日报•东莞新闻》联合房掌柜东莞站，邀请业内专家和开发商对两会房市政策进行解读，共同探讨后两会时代的东莞楼市未来走势。
沙龙议题
● 问题一：温总理说“房价还没有回归到合理价格，调控不会放松”，应该怎么看待？行政调控政策会继续出台吗，您认为哪些微政策最可能出台？
● 问题二：有网友称，根据东莞市统计局统计，2011年东莞城市居民人均可支配收入39513元，以家庭构成2人计算，家庭年可支配收入为39513*2=79026元，那么家庭6年可支配收入为79026*6=474156元，以90平米刚需户型为基准，那么，东莞的“总理房价”应该为474156/90=5268.4元/㎡。东莞房价多少才是合理价格？如何看待近期东莞楼市“降”声不断，降价现象会扩散至全市吗？ 广州楼市目前降价情况如何，广州的市场环境对东莞楼市有哪些影响？
● 问题三：2012年是刚需年，政策“定向宽松”，刚需爆发，刚性需求房源在今年楼市供应中占比多少？开发商今年的开发计划当中，是以刚需户型为主吗？刚需房面临转机，非刚需房是否面临着危机？
● 问题四： 国务院上周表示将适时扩大房产税范围，东莞是否会成为试点城市？房产税对楼市的影响有多大？如果广州、深圳成为试点，是否给东莞楼市带来利好？
● 问题五：楼市调控政策不会放松，房企应该如何自救？
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