房掌柜

    从09年成为莞城地王，到项目首创了东莞住宅第一高度130M的记录、东莞2万平凡尔赛宫三重垂直园林、6米高大国元首级迎宾回车廊道、1.2亿双层立体下沉式生态停车空间、楼王户户享60平私家空中泳池、东莞“三层九重”总统级安防智能体系，龙光君御旗峰亮点一直不断，市场关注度越来越高。

房掌柜

    当前房地产市场“现金为王”，但是，要求高品质的实力房企龙光地产并未急于推售君御旗峰，而是选择继续对项目精雕细琢。现实中的龙光君御旗峰的高品质体现在哪些地方？2012年4月24日（周二），房掌柜邀请了莞深两地资深业内人士到项目现场“品鉴龙光 论剑旗峰”。

房掌柜

    龙光君御旗峰位于东莞市行政办事中心和市政广场东北侧，紧邻体育路和旗峰路交接处，周边云集了会展中心、会展国际酒店、赛博和天源电脑城、方中电脑城等核心配套设施。项目所在地是东莞最为核心的中央商务区CBD所在，属于东莞市最为炙手可热的黄金地段。项目占地5.4万平方米、建筑面积27万平方米，分12栋建设，其中3栋为楼王。

    整个项目设计承袭新古典主义风格，还采取“三梯两户三大堂”设计，独创景观电梯、主佣电梯分流，电梯带业主以每秒2.5米的速度感受尊贵。

房掌柜

    活动开始启动，来自莞深两地的业内人士正在龙光工作人员的安排下，先参观沙盘。

房掌柜

    在视听室，通过宣传片了解龙光地产和君御旗峰项目。

房掌柜

    参观龙光君御旗峰园林中

房掌柜

   接下来，大家来到8、9栋样板房参观。

   因整个项目采取“三梯两户三大堂”设计，独创景观电梯、主佣电梯分流，品牌电梯可带业主以每秒2.5米的速度感受尊贵。

房掌柜

    样板房有两种：160平的三房两厅两卫，前庭后院双景观阳台，南北通透，墅级享受不彰自显。234平的四房两厅两卫，除了能享受160平户型所带来的尊贵享受，还能独立享有有氧健身房、私属主卫270度超大转角飘窗。 

房掌柜

    参观完毕，品鉴龙光 论剑旗峰 活动正式开始。

主持人彭宇

    欢迎各位今天下午来到这里，因为也是要聊一聊项目。

彭宇

    今天大家也参观了项目，就各自谈一下对这个项目的感受，这个项目有哪些优势在这里，先请老生阿泰发言。

老生阿泰

    我先开一个头，你这个项目的好处大家会慢慢感受出来，我就想讲三点，第一个是新城市主义，第二是新城市力量，第三是新城市标杆。第一是讲新城市主义，其实我们在中国的城市化发展过程中，根据中国人口结构、经济结构，包括城市板块，给生活带来了很多新的元素，很多城市就像深圳这样的城市，曾经很年轻，曾经很意气风发，曾经给人很多清新的浪漫想象，但是我们已经被深圳这样一个城市的空气污染感到很痛苦了。为什么？我们中国的城市化已经被证明是带有很多缺陷的，包括北京。像深圳这样的年轻城市也很快的患下老城市的都市病。未来，也许东莞的城市发展方向，是城市生活的本意解读，也许带来一种新城市主义的雏形。我希望以大手笔来写中国的城市化和城市布局、城市生态。东莞可能是有意、无意的已经走出了这样一条路，尽管它哪怕是高层的决策人士，在这方面还没有上升为新城市主义的自主，但是这种实践已经十分可喜、十分可贵，呈现在我们面前。所以地产观察员也好，人士也好，我们欣喜的看到这样一种局面出来，我们要为之鼓与呼。

    而这种新城市的诞生、成长需要各种力量的推动，需要各种力量的呵护，由此就诞生出第二个问题，新城市力量。以新城市为代表的未来的生活模式的构建，肯定是政府、市场、民间、知识界和新闻界等各种力量，形成一种合力，来提供新的城市价值观，来提供新的城市生活方式，包括新城市主义的模型。我们就期待在我们的市场力量中，有扮演有新城市主义的自觉认知，或者有社会担当的企业。尽管我刚才匆匆的看了一下，我有一个感想，龙光企业自己的愿景、自己的使命、自己的诉求，包括他们在打造人居建筑的同时，怎么在这样一种能有新城市主义可以解读的城市建设所提供的力量。

    龙光是中国的房地产百强，不管是经济方面的实力，还是你们土地的拥有量，还是开发的产品，包括你们成交的数额，包括资本流动状况等等，一定是一个综合的指标因素构成了在中国房地产百强的地位。但是我更希望你们作为一个房企，通过自己的付出、自己的努力，能给人们带来新的舒适的居住，包括新的城市化方面能引领自己的力量。这里是东莞最高的地方，我们有东莞的垂直园林，我们有丰富的梨树，我们有十分充裕的设施的提供，这些都提供了一种新的具有领新意义的豪宅建筑的指路。你这样的项目打造是不是也灌注了企业的很多理想？比如你说的城市风，这个城市风是城市的最高点，这个高点也是包含了对文化的追求。因为你们公司在一线的规划、设计、工程、营销都有，我相信还是有做品牌的机构、架构，有很多优秀的年轻人在做品牌的传播。所以我相信有理由、有底气能把自己的口号喊出来，我们是铸造新城市的力量。 

老生阿泰

    第三条，新城市标杆，刚才已经说到了，你们这个地面原来是地王，地价很高，一个是要做到豪宅，才和你们的收益达到一个起码的平衡。基于此，经济方面的动力和趋势，在整个规划设计上的项目，要达到高端豪宅的目标。我想更多的要呈现对于未来的客户，我能给到你什么，不只是在装饰等各个方面的在技术层面提供最精致的标配，我想还要提供更好的生活理念。就是说一旦住进君御旗峰，我们会给你多么有文化、多么有修养、多么有良好的人文生态的一种生活氛围，包括你们的服务。是不是能达到国际上知名的一些管家物业服务，不只是说有保安，而是呵护到每一个人的生活细节的每一个点，这种无微不至的服务能给人一种体味，觉得是最尊贵的，我不仅住在这个房子里，我在这个空间里享受到生命当中最美好的一种感觉。这才是代表一个城市真正的标杆，我先说这三点。

彭宇

    刚才在看项目的时候提到了（南洲三地）的项目，说到君御旗峰和它有非常多的相似之处，有请张公子分析一下，这两个项目的特别性和项目的特点在哪里？

张公子

    今天很高兴来到东莞这里看这个项目，因为2005年到2007年，当时龙光、宏发、泰华是把宝安中心城完全做起来的，形成了合力，形成了深圳地产上很经典的案例，而且宝安开发商很新奇，出钱的出钱，出力的出力，炒得也很热。其实深圳人对于龙光还是有一点感情在里面的。

    今天我看了这个项目很震撼，首先，老生阿泰是从城市化和城市化理念的角度讲的，我是从建筑方面讲的，因为我看到了它的外立面，一个很不错的设计风格，是很纯正的手法。包括我们看到（天语）也带有这种风格，它像是反映了一个城市的经济总量，包括它的经济活力到达一定程度之后，它的城市自信的一种膨胀的表现。因为我们看到这种风格是30年代最早在帝国大厦，现在才90年了。它反映了资本主义经济高度发达的状况，实际上我们在东莞看到这个项目，它刚好印证了东莞城市经济的实力体现，而且我们刚好是第一高。所以很巧妙、很凑巧的是之前也是房掌柜组织我们去看了东莞写字楼的第一高，台山大厦，因为城市建筑的高度是反映了城市雄心勃勃向上的能量，比如前一段时间说深圳要建100多栋超高层建筑，包括上海、迪拜，所以不断的在建筑方面追求向上。东莞也是一样的，在住宅方面今天有幸看到深圳住宅的第一高，这个项目无论是从高度还是从品质，我不知道未来是多少年，但起码在三到五年，这个项目绝对是一个标高，我相信没有人能够超过这个项目。从品质来讲，这个项目真的很精致，我们前一段去塘厦看了几个项目，当时从售价的角度来说比深圳便宜很多，但是楼盘的品质真的不敢恭维，它是短平快的开发理念，所以是做得一般般。但是我们这个项目让我很震撼，尤其是泳池这一块，虽然现在具体的售价我不是很清楚，但是我估计是一万多，楼王还会再贵一些，跟一般的楼盘不一样，像40多平米的空中泳池，真的是很不容易做到的，这个成本非常高，而且对技术要求很高，开发商做这样的泳池。做40多平米的泳池，下面承重的部分，开发商要增加很多成本的。楼价不是很高的楼盘做这样的东西，真的是很不容易的一个创举。

    上个月我们去广州的珠江新城看了新鸿基，可能珠三角我所知的是三个项目做了空中泳池，其他的项目价格都在5万块钱、6万，甚至7、8万，在这样的售价来说，我们是2万多的项目，做这样的泳池真的是很难得的创举，的确是东莞的一个首创。另外，其他的卖点，比如承高我们做了3米3，深圳的承高很多是在3米。我们的承高过了10公分，成本造价是要增加好多钱，所以我感觉龙光开发商真的是很厚道的开发商，为了这个项目的品质真的是不惜血本。包括我们看到恒温泳池是很多豪宅想做不敢做的，因为成本真的很高，在夏天要开，要电费，还要加热，电费非常贵，我们这个项目还做了恒温泳池，所以我觉得开发商真的是不惜血本在打造这个成本。未来我们这个项目一定是引领东莞楼市住宅的决定性标杆。

彭宇

    陈总也是看了很多项目，由陈总来分析一下。

深晚一兵

    简单说一下，刚才是跑马观花看了一下，说句实在话，很震撼。其实我个人看深圳没有这样的项目，九栋130多米的超高层，目前在深圳没有。目前在建的贸业的规模也比不上这个，（德风天下）的总体规模比这个要大。在广州、深圳这样的产品都不多见，刚才公子也讲到了天蓝，就在珠江边上，像这种物业对于一座城市所产生的作用，其实是非常显而易见的。我刚才发了一条微博，特别是讲到顶级豪宅的天际线，不仅仅是指它的建筑高度，更代表这个城市居住文明所产生推动所达到的高度。对于东莞的楼价我不是特别清楚，如果这个项目放到香蜜湖或者华侨城，这种项目售价如果不是受宏观调控的影响，超过10万都是没有太大问题的。因为来的时候看到张总发了一条微博，讲到在深圳能卖多少钱，其实这也不好去做横向对比，但是在目前东莞的市场，能够出现这种超高层的顶级豪宅，我觉得是龙光地产对东莞市场非常看好的一个态度。因为不管怎么说，刚才我们也听说这块地曾经倒手过几次，很多开发商曾经拥有或者想拥有这样的地块，但是怎么能够把它付诸实施，做出这么高端的项目，恐怕很多开发商是没有这个气魄和胆量的。我们都是来自深圳的，对龙光地产都比较熟悉，广东龙光集团是出自汕头，它的大本营在汕头，但是进入深圳之后它的发展速度明显加快，包括在深圳、惠州都开发了超大型的能让市场产生强烈关注的项目。因为以前没有听说过这个项目，没想到龙光在东莞一下手就这么狠，搞出这么大的项目，这么豪气的项目，心里还是非常震撼的。 

房掌柜董事总经理张毅

    不好意思，我这里后补一下君御旗峰项目地块的背景和前世今生。这块地，我记得是当时东莞差不多十年前，即上一波商业地产高歌猛进的时候，那时我刚好也在东莞一个超大型商业地产项目工作，知道这块地原规划也是做一个购物中心的综合体，地块当时被围起来了，叫皇城广场。

    因为2003年东莞商业地产属于明显的开发过量，所以这块地的规划被叫停了，大概到2005、2006年的时候，外来的深圳开发商需要进一步开疆拓土，所以这块地被大家众目睽睽所关注。记得当时最有意向接手收购的是金地，与原来皇城广场的开发商有一个交涉阶段，谈的大概是协议转让。但刚好在那个阶段，东莞政府对闲置土地的处置力度很大，所以当时这块地就业界所了解的情况是，前后就一个星期的谈判时间差，最后这块地被政府收回了，金地当时是有缘无份。

    政府收回这块地之后，推迟到2009年才又被推出来重新走招拍挂程序。这块地本身的行政归属是莞城，在莞城、南城和东城的三城交汇之处，当时业界所了解的情况是最有意向获取这个地块的是田禾地产。土地拍卖前我们做了一个专题，预测这块地会成为莞城的地王，但还成不了东莞的地王，所以当天的火热拍卖场面，在房掌柜东莞站上有一段精彩视频，东莞本地的几个地产大佬级人物和过江龙大品牌开发商，都出现在了国土局拍卖现场，当然有的是有诚意想拿这块地的，有的是来抬高地价给自己在售项目抬轿的。当时国土局的大厅，地产界和媒体圈的人坐得满满当当的，在最后胜出的时候，大家才知道龙光进东莞了，当时还有意向拿这块地的有万科、金地、中熙等等，可见对这块地非常看重，但龙光是以黑马姿态跑出来了。我就做这些补充，更多是抛砖引玉请大家讲讲，谢谢。

深晚一兵

    我补充一点，三栋楼王都带有复式，深圳目前还没有。还有临街的商业部分和楼体的距离。刚才在样板房的销售代表讲到，从路边进来有90米，很好的确保了这个项目的安静和私密性。也就是商业和住宅相对来说是分开的，这种确实比较好。

杨一飞

    我在东莞时间久一点，对这个情况也比较了解。我以前查过一些资料，在东莞市场上，山水豪宅和观澜湖、景秀山，东莞的山水豪宅无论在华南还是全国，它都是占据相当好的一个地位，有一定的影响力。但是在城市豪宅的层面，实际上一直到（凯明轩）出来，它才真正有一定代表性的作品。包括在广州、深圳的业内人士也很看重这个项目。现在有君御旗峰面市，可能是东莞城市豪宅的一个新的代表作。

    对于君御旗峰，我今天在来之前，张总发了一个微博，说如此品质的项目的定价问题大家比较关心。刚才我跟开发商进行交流，发现开发商对这个项目的定价还比较保守，实际上它的品质是做得非常不错的。在定价方面找好这样的对象，一个是横向的比较，第二是纵向的比较，包括东莞市场和深圳市场上，找到合理的比较对象对它进行合理的定位。在东莞，比如在东方华府方面做一个比较，在深圳是和信丰比。一般来说城市豪宅的售价，在当地城市的普通住宅的均价大概是2倍左右是比较合适的，比如深圳的幸福里在2009年推出的时候，2009年深圳的住宅均价还只到15000元/平，但是幸福里开盘起价是达到了4万/平米，所以代表了它是有足够的信息。但是我们看一下君御旗峰的地段，它在东莞市场上的地位应该不亚于幸福里在深圳的地位。

    另外，现在豪宅应该是已经进入系统性的豪宅阶段，不仅仅是单项的豪宅，它如果在市场上要建立影响力，它首先要有一个单项特别突出的地方，然后是没有短板。我看了君御旗峰之后，刚开始来之前我对它的地段是没有疑义的，我对它的产品可能有一点担心，它能不能成为东莞豪宅的一个代表？但是我看了之后这个疑虑完全可以打消了。包括三层立体的垂直园林，还有楼王36套的单位，带空中私人泳池的设计，还有建材和施工。在各个方面，龙光君御旗峰在这方面都做得非常用心。

    综合来讲，君御旗峰应该是可以作为东莞新生代城市豪宅的一个代表，接下来关键是在物管和园林方面怎么更好的做一些亮点出来，特别是在物管方面把短板补齐，它才能够成为一个真正的东莞城市顶级豪宅的代表。接下来是定价的问题，定价定好了，这个项目在东莞一定会产生相当大的影响力，市场也会有保障。

邃谷风

    其实对龙光，应该是很早以前就有了解，在龙光第一次进入深圳的时候，当时也是以黑马的姿态高调的进入，到了东莞也是以黑马的姿态，立马引起了当地市场高度的关注。我想可能这是龙光的战略定位的需要，需要这样一种高调的方式来进入一个新的城市铺排布局。每一次进入一个新城市的时候，实际上所受到的关注度都是不够的，但是在之后它对品牌影响力的延续就做得比较弱了一点，它只在进入的时候媒体业内的关注已经达到了一个最高点，但是品牌方面没有做一个好的延续。所以它的品牌议价能力就弱一点，比如和品牌上市公司去比的话，你的议价能力肯定就弱，你的定价不敢高于品牌公司同品质的产品。所以我想也是你们目前定价犹豫集中考虑的一个方面。

    另外，在这个市场推出这样的产品，售价怎么定？这是一个很纠结的问题，一直在观察这个市场，一直在做一些前期的市场调查，在做各种各样的准备工作，但就是不敢把这个价定下来。怎么定，确实是一个很大的难题。再加上现在很多业内人士、很多专家和机构都在说，可能五、六月份是我们调控的节点，会不会触底，会不会走向另一个拐点？这时候我们的销售压力和定价压力是显而易见的，怎么样去做定价的问题，怎么在这个时候推出这个产品，把这个压力怎么消除，这还是一个很大的问题。

    讲到品质，大家都说到了品质很好，龙光的产品还是很值得我们去学习和借鉴的。我们这个项目也是第一个超高层豪宅，不只是它的高度，还有很多的方面，从各项指标来看都打破了东莞豪宅的很多个第一，所以品质方面的问题还不大。主要是怎么定价销售，我想这是一个比较大的问题。

风语

    我简单讲一下我对这几年在东莞看楼的过程中，包括今天看楼的过程中，对东莞楼市的一些了解和以前对东莞楼市的一些传统的认识，现在发生了一些改变。我2003年经常来东莞看，这些年每年都会来东莞看一次，发现东莞的变化还是很大的，包括去年去看东莞的一个楼盘看了一下，我2003年去看过了，旁边还有农田，还有人在放牛，现在去看的时候它已经成为了居住氛围非常好，各种商业气息都非常旺的一个大型的城市居住项目。所以东莞的楼市发展很快，它的居住群体还是很大的。

    对东莞楼市的第二个看法，以前大家都有这样的观点，东莞的豪宅主要还是以前传统的豪宅、别墅的形态存在的，在东莞房地产市场上真正靠开发高层的方式来做好项目是非常少的。我们也看到一些高层项目，他们说是豪宅，但是我们去看的时候发现他们的品质是很低的，包括用一些非常原始的马赛克做外墙，还有一些园林、绿化等各方面都达不到豪宅的标准。它的售价在东莞的市场上其实也是达不到东莞的豪宅标杆。

    但是今天看了这个项目，龙光地产在东莞开发这个项目，证明龙光对于在东莞的楼市发展还是很有信心的，雄心勃勃。因为大家都去开发一个别墅，以别墅为豪宅的产品来开发的时候，我们这个项目是在高层领域花了很多的精力，去做了很多东西。包括今天大家非常震撼的一个楼王单位的60平米的超大泳池，还有项目整体的立体园林设计，包括还有阳光车库，在东莞的很多高层项目，很多豪宅是以别墅项目形态存在的时候，对于高端的需求是扼杀的，因为很多人有钱，并不是只有别墅才能满足，因为他的人口结构的问题和社交渠道的问题，使得他并不喜欢那个别墅产品。如果我们有一个高层豪宅的话，可能对于高端置业者来说选择豪宅的面会扩大。

    君御旗峰项目应该是定义了东莞豪宅的一个新标准，开阔了一个新天地。这个产品以高层豪宅在东莞出现，对东莞的有钱人来说，他们是有福了，有更多的选择。我就简单讲这些。 

彭宇

    针对刚才大家的发言，还有对于周边几个项目，龙光的优势在哪里，再补充一下。

杨一飞

    关于定价的问题我补充一下，我有两个观点，第一个是定价过低的话，对资源是一个浪费。

杨一飞

嘉宾讨论中

    第一个是你们这个项目的地段和产品是很有竞争力的，龙光的品牌也不错。如果定价过低，不利于这个区位。很多购买者买这个产品，如果你把它的定价拉低，可能会对身份感有一个拉低。

彭宇

    本次活动到此结束，感谢各位的支持！